Muchos propietarios se basan exclusivamente en el extracto del registro de la propiedad al vender, y pasan por alto las cargas urbanísticas. Estas obligaciones de derecho público constan en un registro propio, el registro de cargas urbanísticas, y no aparecen en el registro de la propiedad. Quien oculte una carga urbanística que reduzca el valor se arriesga a la rescisión de la compraventa y a tener que pagar daños y perjuicios. Le explicamos qué son las cargas urbanísticas, cómo solicitar información y qué cargas debe revelar a un comprador.
¿Qué es una carga urbanística y por qué no aparece en el registro de la propiedad?
Una carga urbanística es una obligación de derecho público asumida voluntariamente por el propietario del terreno frente a la autoridad de supervisión de la construcción. El propietario se compromete a hacer, tolerar u omitir algo que no se derive ya del derecho urbanístico público (según el Reglamento Modelo de la Construcción, § 83 MBO). Un ejemplo típico: Un vecino permite que la distancia de separación de su edificio se sitúe parcialmente en su terreno; a cambio, usted asume la carga urbanística de mantener libre esa zona en el futuro.
Lo decisivo es su naturaleza jurídica: una carga urbanística es de derecho público y se dirige a la autoridad. El registro de la propiedad, en cambio, registra cargas de derecho privado (civil), como hipotecas, usufructos o derechos de paso como servidumbres prediales. Ambos registros no tienen nada que ver entre sí. Por eso, una carga urbanística no aparece en el registro de la propiedad, sino exclusivamente en el registro de cargas urbanísticas de la autoridad de supervisión de la construcción. Con su inscripción, adquiere validez y vincula también a cualquier sucesor jurídico, es decir, al comprador.
Importante para Baviera: allí no existen ni cargas urbanísticas ni un registro de cargas urbanísticas. Las garantías comparables se inscriben directamente en el registro de la propiedad mediante una servidumbre predial. En todos los demás estados federados —Brandeburgo volvió a introducir su registro en 2016— se lleva el registro de cargas urbanísticas.
Registro de cargas urbanísticas y registro de la propiedad: dos registros separados
El error probablemente más peligroso al vender es: «En el registro de la propiedad todo está limpio, así que el terreno está libre de cargas». Esto solo es cierto a medias. Debe conocer estos puntos:
- Registro de la propiedad: gestionado por la oficina del registro de la propiedad del tribunal local; contiene la propiedad y las cargas de derecho privado (secciones II y III).
- Registro de cargas urbanísticas: gestionado por la autoridad de supervisión de la construcción (oficina de urbanismo del municipio o de(distrito); contiene las cargas urbanísticas de derecho público.
- Notario: comprueba habitualmente el Registro de la Propiedad en el marco de la escrituración, pero no el registro de cargas urbanísticas. Por ello, las cargas urbanísticas se pasan por alto fácilmente.
Para usted como vendedor, esto significa: no puede confiar en que las cargas urbanísticas se detecten «automáticamente» durante el proceso de compraventa. Una carga urbanística existente puede limitar la edificabilidad, reducir el valor y, en el peor de los casos, poner en peligro la financiación del comprador.
Estas son las cargas urbanísticas más frecuentes
Las cargas urbanísticas presentan muchas modalidades. Las más frecuentes son:
- Carga urbanística de retranqueos: garantiza los retranqueos exigidos por la normativa urbanística del estado federado incluso más allá del límite de la parcela. La superficie gravada no podrá edificarse. Es la carga urbanística más frecuente.
- Carga urbanística de acceso o urbanización: garantiza el acceso o la entrada, así como las conducciones de suministro y evacuación de una parcela «posterior» a través de la parcela delantera.
- Carga urbanística de plazas de aparcamiento: acredita las plazas de aparcamiento exigidas por la normativa urbanística en una parcela ajena cuando no son posibles en la propia parcela.
- Carga urbanística de unificación: conecta jurídicamente dos o más parcelas como una unidad para poder construir atravesando el límite. Las relaciones de propiedad no se ven afectadas.
Que una carga urbanística grave su parcela (parcela sirviente) o la beneficie (parcela dominante) supone una gran diferencia para la venta; más adelante explicamos esto con mayor detalle.
Cómo obtener información del registro de cargas urbanísticas
Solo podrá averiguar si existen cargas urbanísticas y cuáles son ante la autoridad competente de supervisión de obras. Proceda de la siguiente manera:
- Encontrar la oficina competente: es la oficina de urbanismo de su ciudad, su distrito o —por ejemplo, en Berlín— de la respectiva oficina del distrito.
- Presentar la solicitud: por regla general, basta con una solicitud escrita informal con firma manuscrita, enviada por correo postal, fax o escaneada por correo electrónico. Indique la parcela con exactitud (calle, número, término municipal, polígono, parcela).
- Acreditar un interés legítimo: solo obtiene acceso quien tenga un interés legítimo; como propietario, siempre; como interesado en comprar, con un poder o una acreditación correspondiente.
- Recibir la información: recibirá bien una certificación negativa (no consta ninguna carga urbanística) o una copia de las cargas urbanísticas existentes.
Las tasas varían según el estado federado y el trabajo requerido; a grandes rasgos, se sitúan entre aproximadamente 20 y 150 euros. En Berlín, por ejemplo, un certificado negativo cuesta 17 euros y la copia de las cargas de construcción existentes, 29 euros por parcela (datos oficiales del estado federado de Berlín). Como vendedor, debería solicitar la información con antelación, preferiblemente antes incluso del primer anuncio.
¿Qué cargas de construcción debo revelar al vender?
Principio básico: debe informar al comprador sobre todas las cargas de construcción que sean relevantes para su decisión de compra, en particular sobre aquellas que limiten el valor o la utilización de su parcela. Una carga de construcción que reduzca el valor puede constituir un defecto material.
El contrato de compraventa habitual contiene una exclusión de garantía («comprado tal como se ha visto»). Sin embargo, no podrá invocar esta exclusión si ha ocultado dolosamente un defecto. El § 444 del Código Civil alemán lo formula claramente:
El vendedor no podrá invocar un acuerdo por el que se excluyan o limiten los derechos del comprador por un defecto en la medida en que haya ocultado dolosamente el defecto o haya asumido una garantía sobre las características de la cosa.
Actúa dolosamente quien oculta conscientemente una carga de construcción conocida que debe ser revelada. Las consecuencias son desagradables: el comprador puede reducir el precio de compra, desistir del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios, pese a la exclusión de garantía. Por eso se aplica lo siguiente: revele las cargas de construcción conocidas y entregue, preferiblemente de inmediato, la información del registro de cargas de construcción. En cambio, una carga de construcción beneficiosa situada en la parcela vecina (a su favor) suele ser un punto positivo que puede mencionar activamente.
Un apunte más: incluso quien simplemente desconoce una carga de construcción haría bien en comprobarlo antes de vender. Quien no sabe nada no puede actuar «dolosamente», pero un defecto descubierto posteriormente puede provocar igualmente disputas, la resolución de la compraventa y pérdida de confianza.
Ventajas y desventajas de una carga de construcción para los propietarios
Que una carga de construcción sea una oportunidad o una carga depende sobre todo de en qué lado se encuentre su parcela:
- Ventaja – parcela beneficiada: Si una carga de construcción ajena le garantiza el acceso, la superficie de separación o plazas de aparcamiento, a menudo su parcela solo será edificable gracias a ello. Esto aumenta su valor.
- Ventaja – seguridad jurídica: Una carga de construcción inscrita queda garantizada de forma permanente y también vincula a los futuros vecinos, a diferencia de una simpleacuerdo verbal.
- Desventaja – terreno gravado: Una carga de construcción sobre su terreno limita las posibilidades de edificación y puede reducir considerablemente su valor de venta.
- Desventaja – difícil de cancelar: Una carga de construcción solo se extingue mediante renuncia escrita de la autoridad, y únicamente si ya no existe ningún interés público en ella. Por tanto, no podrá librarse de ella por su cuenta.
- Desventaja – obstáculo para la financiación: Los bancos valoran con más cautela los terrenos gravados, lo que puede dificultar la financiación del comprador.
Preguntas frecuentes sobre el registro de cargas de construcción
¿También figura una carga de construcción en el Registro de la Propiedad?
No. En la mayoría de los estados federados, las cargas de construcción se registran exclusivamente en el registro de cargas de construcción de la autoridad de supervisión de obras, no en el Registro de la Propiedad. Solo Baviera no contempla cargas de construcción y garantiza fines comparables mediante una servidumbre predial en el Registro de la Propiedad.
¿Comprueba el notario el registro de cargas de construcción?
Por regla general, no. La obligación de comprobación del notario se refiere al Registro de la Propiedad. Usted debe consultar personalmente el registro de cargas de construcción: como vendedor, para revelar la información, y como comprador, para protegerse.
¿Qué ocurre si oculto una carga de construcción?
Si oculta dolosamente una carga de construcción conocida que reduzca el valor, la exclusión de garantía acordada no será aplicable (§ 444 del Código Civil alemán). El comprador puede exigir una reducción del precio, rescindir el contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
¿Puedo consultar el registro personalmente como interesado en la compra?
Sí, si demuestra un interés legítimo, por ejemplo, mediante un proyecto concreto de compra o un poder del propietario. Es más sencillo si el vendedor proporciona directamente la información.
¿Cuánto cuesta una información del registro de cargas de construcción?
Depende del estado federado y suele situarse entre aproximadamente 20 y 150 euros. En muchos lugares, las consultas verbales son más económicas o incluso gratuitas.
Conclusión: la transparencia protege su venta
Las cargas de construcción son el punto ciego clásico en la venta de inmuebles: no figuran en el Registro de la Propiedad, el notario no las comprueba y, aun así, vinculan a cualquier comprador. Por ello, solicite con antelación información del registro de cargas de construcción, revele las cargas conocidas y entregue la documentación junto con el extracto del Registro de la Propiedad y el certificado energético. Así evitará que se le acuse de ocultación dolosa, reforzará la confianza de los compradores y mantendrá su venta jurídicamente segura.