De nombreux propriétaires se fient uniquement à l’extrait du registre foncier lors de la vente – et négligent ainsi les charges de construction. Ces obligations de droit public figurent dans un registre distinct, le registre des charges de construction, et n’apparaissent pas au registre foncier. Celui qui dissimule une charge de construction diminuant la valeur du bien risque l’annulation rétroactive de la vente et des dommages-intérêts. Nous vous expliquons ce que sont les charges de construction, comment obtenir un renseignement et quelles charges vous devez divulguer à un acheteur.
Qu’est-ce qu’une charge de construction – et pourquoi ne figure-t-elle pas au registre foncier ?
Une charge de construction est une obligation de droit public assumée volontairement par le propriétaire d’un terrain envers l’autorité chargée du contrôle des constructions. Le propriétaire s’engage à faire quelque chose, à le tolérer ou à s’en abstenir, qui ne découle pas déjà du droit public de la construction (selon le règlement type de construction, § 83 MBO). Exemple typique : un voisin autorise la projection de la distance réglementaire de son bâtiment sur une partie de votre terrain – en contrepartie, vous assumez la charge de construction consistant à maintenir cette zone libre à l’avenir.
La nature juridique est déterminante : une charge de construction relève du droit public et s’adresse à l’autorité. Le registre foncier, en revanche, recense les charges de droit privé (droit civil) – par exemple les dettes foncières, l’usufruit ou les droits de passage en tant que servitudes foncières. Les deux registres n’ont aucun rapport entre eux. C’est pourquoi une charge de construction ne figure pas au registre foncier, mais exclusivement dans le registre des charges de construction de l’autorité chargée du contrôle des constructions. Elle prend effet lors de son inscription et lie également tout ayant droit ultérieur – donc l’acheteur.
Important pour la Bavière : il n’y existe ni charges de construction ni registre des charges de construction. Des garanties comparables sont inscrites directement au registre foncier au moyen d’une servitude foncière. Dans tous les autres Länder – le Brandebourg a réintroduit son registre en 2016 –, le registre des charges de construction est tenu.
Registre des charges de construction et registre foncier : deux registres distincts
L’erreur probablement la plus dangereuse lors d’une vente est la suivante : « Tout est en ordre au registre foncier, donc le terrain est libre de toute charge. » Ce n’est vrai qu’à moitié. Voici les points que vous devez connaître :
- Registre foncier : tenu par le service du registre foncier auprès du tribunal d’instance ; contient la propriété ainsi que les charges de droit privé (sections II et III).
- Registre des charges de construction : tenu par l’autorité chargée du contrôle des constructions (service de l’urbanisme de la commune ou du (du district) ; contient les charges de construction relevant du droit public.
- Notaire : vérifie généralement le registre foncier dans le cadre de l’authentification notariale – mais pas le registre des charges de construction. Les charges de construction passent donc facilement inaperçues.
Pour vous, en tant que vendeur, cela signifie que vous ne pouvez pas compter sur le fait que les charges de construction soient automatiquement détectées au cours du processus de vente. Une charge de construction existante peut limiter la constructibilité, réduire la valeur et, dans le pire des cas, compromettre le financement de l’acheteur.
Voici les charges de construction les plus fréquentes
Les charges de construction se présentent sous de nombreuses formes. Les plus fréquentes sont :
- Charge de construction relative aux distances réglementaires : garantit le respect des distances réglementaires exigées par le règlement de construction du Land au-delà de la limite de propriété. La surface grevée ne peut alors pas être bâtie. Il s’agit de la charge de construction la plus fréquente.
- Charge de construction relative à l’accès ou à la viabilisation : garantit l’accès ou l’entrée, ainsi que les conduites d’approvisionnement et d’évacuation d’une parcelle « arrière » via la parcelle située devant.
- Charge de construction relative aux places de stationnement : établit la présence des places de stationnement exigées par le droit de la construction sur une parcelle appartenant à un tiers lorsqu’elles ne peuvent pas être aménagées sur la parcelle propre.
- Charge de construction relative à la réunion de parcelles : réunit juridiquement, au regard du droit de la construction, deux parcelles ou plus en une seule unité afin de permettre de construire au-delà de la limite. Les rapports de propriété ne sont pas affectés.
Qu’une charge de construction grève votre parcelle (parcelle servante) ou lui soit favorable (parcelle dominante) fait une grande différence pour la vente – nous y revenons ci-dessous.
Voici comment obtenir un renseignement du registre des charges de construction
Vous ne pouvez savoir si des charges de construction sont inscrites, et lesquelles, qu’auprès de l’autorité compétente chargée de la surveillance des constructions. Procédez comme suit :
- Trouver le service compétent : il s’agit du service de l’urbanisme et de la construction de votre ville, de votre arrondissement ou – par exemple à Berlin – de l’administration d’arrondissement concernée.
- Déposer une demande : en règle générale, une demande écrite informelle portant une signature manuscrite suffit, envoyée par courrier, fax ou e-mail sous forme numérisée. Désignez précisément la parcelle (rue, numéro, commune cadastrale, section, parcelle cadastrale).
- Justifier d’un intérêt légitime : seul celui qui justifie d’un intérêt légitime peut consulter le registre – en tant que propriétaire, toujours ; en tant qu’acheteur potentiel, avec une procuration ou un justificatif correspondant.
- Recevoir le renseignement : vous recevez soit un renseignement négatif (aucune charge de construction inscrite), soit une copie des charges de construction existantes.
Les frais varient selon le Land et l’ampleur des démarches ; ils s’élèvent grossièrement à entre environ 20 et 150 euros. À Berlin, par exemple, une attestation négative coûte 17 euros et la copie des charges de construction existantes 29 euros par terrain (informations officielles du Land de Berlin). En tant que vendeur, vous devriez demander ce renseignement suffisamment tôt – idéalement avant même la première annonce.
Quelles charges de construction dois-je divulguer lors de la vente ?
Principe : vous devez informer l’acheteur de toutes les charges de construction importantes pour sa décision d’achat – notamment celles qui limitent la valeur ou l’utilisation de votre terrain. Une telle charge de construction diminuant la valeur peut constituer un défaut matériel.
Le contrat de vente habituel contient une exclusion de garantie (« acheté en l’état après visite »). Toutefois, vous ne pouvez pas vous prévaloir de cette exclusion si vous avez dissimulé frauduleusement un défaut. § 444 BGB le formule clairement :
Le vendeur ne peut pas se prévaloir d’une convention excluant ou limitant les droits de l’acheteur en raison d’un défaut, dans la mesure où il a dissimulé frauduleusement le défaut ou assumé une garantie quant à la qualité de la chose.
Agit frauduleusement quiconque dissimule sciemment une charge de construction connue devant être divulguée. Les conséquences sont désagréables : l’acheteur peut réduire le prix d’achat, se retirer du contrat ou demander des dommages-intérêts – malgré l’exclusion de garantie. La règle est donc la suivante : divulguez les charges de construction connues et remettez de préférence directement le renseignement extrait du registre des charges de construction. En revanche, une charge de construction favorable inscrite sur le terrain voisin (à votre avantage) constitue généralement un atout que vous pouvez mentionner activement.
Encore un point : même celui qui ne connaît tout simplement pas une charge de construction a intérêt à vérifier avant la vente. Celui qui ne sait rien ne peut certes pas agir « frauduleusement » – mais un défaut découvert ultérieurement entraîne malgré tout des litiges, l’annulation de la vente et une perte de confiance.
Avantages et inconvénients d’une charge de construction pour les propriétaires
Qu’une charge de construction soit une opportunité ou un fardeau dépend surtout du côté où se trouve votre terrain :
- Avantage – terrain bénéficiaire : si une charge de construction grevant le terrain d’autrui vous garantit l’accès, la surface de distance ou des places de stationnement, votre terrain est souvent constructible alors qu’il ne le serait pas autrement. Cela en augmente la valeur.
- Avantage – sécurité juridique : une charge de construction inscrite est garantie durablement et lie également les futurs voisins – contrairement à une simple accord oral.
- Inconvénient – terrain grevé : Une charge de construction sur votre terrain limite sa constructibilité et peut réduire sensiblement sa valeur de vente.
- Inconvénient – difficile à radier : Une charge de construction ne prend fin que par renonciation écrite de l’autorité – et uniquement lorsqu’il n’existe plus d’intérêt public à son maintien. Vous ne pourrez donc pas vous en débarrasser seul.
- Inconvénient – obstacle au financement : Les banques évaluent plus prudemment les terrains grevés, ce qui peut compliquer le financement de l’acheteur.
FAQ sur le registre des charges de construction
Une charge de construction figure-t-elle également au registre foncier ?
Non. Dans la plupart des Länder, les charges de construction sont exclusivement inscrites au registre des charges de construction de l’autorité chargée du contrôle des constructions, et non au registre foncier. Seule la Bavière ne connaît pas les charges de construction et garantit des objectifs comparables au moyen d’une servitude foncière inscrite au registre foncier.
Le notaire vérifie-t-il le registre des charges de construction ?
En règle générale, non. L’obligation de vérification du notaire concerne le registre foncier. Vous devez consulter vous-même le registre des charges de construction – en tant que vendeur, pour les divulguer, et en tant qu’acheteur, pour vous protéger.
Que se passe-t-il si je dissimule une charge de construction ?
Si vous dissimulez frauduleusement une charge de construction connue et diminuant la valeur du bien, la clause d’exclusion de garantie convenue ne s’applique pas (§ 444 BGB). L’acheteur peut demander une réduction du prix, se retirer du contrat ou réclamer des dommages-intérêts.
En tant qu’acheteur potentiel, puis-je consulter moi-même le registre ?
Oui, si vous justifiez d’un intérêt légitime – par exemple au moyen d’un projet d’achat concret ou d’une procuration du propriétaire. Il est plus simple que le vendeur fournisse directement le renseignement.
Combien coûte un renseignement extrait du registre des charges de construction ?
Cela dépend du Land et se situe généralement entre environ 20 et 150 euros. Les renseignements oraux sont souvent moins chers, voire gratuits.
Conclusion : la transparence protège votre vente
Les charges de construction constituent l’angle mort classique lors de la vente d’un bien immobilier : elles ne figurent pas au registre foncier, le notaire ne les vérifie pas, et pourtant elles s’imposent à chaque acheteur. Demandez donc suffisamment tôt un renseignement extrait du registre des charges de construction, divulguez les charges connues et remettez les documents avec l’extrait du registre foncier et le certificat de performance énergétique. Vous éviterez ainsi le reproche d’une dissimulation frauduleuse, renforcerez la confiance des acheteurs et sécuriserez juridiquement votre vente.