Grundbucheintrag: Welche Grundbuchkosten fallen beim Kauf an?

Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Gebühren an das Grundbuchamt – für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der neuen Grundschuld. Zusammen machen diese Grundbuchkosten rund 0,5 Prozent des Kaufpreises aus und sind bundesweit einheitlich geregelt. Wir erklären Ihnen, welche Positionen anfallen, wie hoch sie sind und wie sie sich von den Notarkosten unterscheiden.

Was sind Grundbuchkosten?

Grundbuchkosten sind die Gebühren, die das Grundbuchamt – eine Abteilung des Amtsgerichts – für Eintragungen in das Grundbuch erhebt. Sie entstehen, weil jeder Eigentümerwechsel und jede Belastung eines Grundstücks amtlich im Grundbuch dokumentiert werden müssen. Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer.

Wie hoch die Gebühren ausfallen, ist nicht Verhandlungssache, sondern gesetzlich festgelegt: Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) schreibt für jede Amtshandlung einen festen Gebührensatz vor. Grundlage ist immer der Geschäftswert – beim Eigentumswechsel der Kaufpreis, bei der Grundschuld der Darlehensbetrag. Aus diesem Wert ergibt sich über die Gebührentabelle (Anlage 2 zu § 34 GNotKG) eine volle Gebühr (Faktor 1,0), die je nach Amtshandlung mit einem festen Satz multipliziert wird.

Anders als beim Notar fällt auf Grundbuchgebühren keine Umsatzsteuer an, weil das Grundbuchamt eine staatliche Behörde ist.

Welche Grundbuch-Gebühren fallen beim Kauf an?

Beim klassischen finanzierten Kauf einer Immobilie entstehen drei Grundbuchgebühren, die der Käufer trägt. Sie sind im Kostenverzeichnis (Anlage 1 zum GNotKG) geregelt:

• Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr, KV 14150): Sie sichert den Käufer zwischen Vertragsabschluss und endgültiger Umschreibung ab und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.
• Eigentumsumschreibung (1,0-Gebühr, KV 14110): Für die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer fällt die volle Gebühr aus dem Kaufpreis an. Das ist meist die teuerste der drei Positionen.
• Grundschuld-Eintragung (1,0-Gebühr, KV 14121): Wer den Kauf finanziert, lässt für die Bank eine Grundschuld eintragen. Bemessungsgrundlage ist hier nicht der Kaufpreis, sondern der Darlehensbetrag.

Die Auflassungsvormerkung beruht auf der Vormerkung nach § 883 BGB. Wer bar bezahlt und keine Finanzierung benötigt, spart die Grundschuld-Gebühr komplett.

Rechenbeispiel: Grundbuchkosten bei 400.000 Euro

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro und finanzieren sie mit einem Darlehen von 320.000 Euro, für das eine Grundschuld eingetragen wird. Dann fallen beim Grundbuchamt folgende Gebühren an:

• Auflassungsvormerkung (0,5 aus 400.000 €): 392,50 Euro
• Eigentumsumschreibung (1,0 aus 400.000 €): 785,00 Euro
• Grundschuld-Eintragung (1,0 aus 320.000 €): 635,00 Euro
• Summe der Grundbuchkosten: rund 1.813 Euro

Das entspricht etwa 0,45 Prozent des Kaufpreises. Als Faustregel können Sie mit rund 0,5 Prozent rechnen. Hinzu kommen die deutlich höheren Notarkosten – beide zusammen bewegen sich meist zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

Grundbuchkosten und Notarkosten: der Unterschied

Grundbuchkosten und Notarkosten werden oft in einem Atemzug genannt, sind aber zwei getrennte Positionen mit unterschiedlichen Empfängern:

• Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung, prüft die Eintragungsvoraussetzungen und veranlasst die Eintragungen. Seine Gebühren richten sich ebenfalls nach dem GNotKG, sind aber höher – etwa eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags – und zusätzlich mit 19 Prozent Umsatzsteuer belegt.
• Das Grundbuchamt nimmt die eigentlichen Eintragungen vor. Seine Gebühren sind die hier beschriebenen rund 0,5 Prozent – ohne Umsatzsteuer.

In der Praxis stellt Ihnen der Notar häufig beides in einer Kostenrechnung zusammen, weil er die Grundbuchgebühren mit einzieht. Getrennt bleiben die beiden Kostenblöcke trotzdem.

Nicht zu den Grundbuchkosten zählt die Grunderwerbsteuer. Sie ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises der mit Abstand größte Nebenkostenblock und geht an das Finanzamt. Wichtig: Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum erst um, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat (§ 22 GrEStG).

Wer zahlt was: Käufer und Verkäufer

Die Grundbuchkosten sind nicht allein Sache des Käufers – ein Teil betrifft den Verkäufer:

• Der Käufer trägt die Kosten, die durch den Erwerb entstehen: Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Eintragung der neuen Grundschuld. Das ist der überwiegende Teil.
• Der Verkäufer trägt in der Regel die Kosten für die Löschung alter Belastungen. Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld aus der früheren Finanzierung des Verkäufers belastet, muss diese gelöscht werden, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Für die Löschung fällt eine 0,5-Gebühr an (KV 14140), dazu kommen Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung.

Diese Aufteilung ist üblich, aber nicht zwingend – maßgeblich ist, was im Kaufvertrag vereinbart wird. In den allermeisten Verträgen gilt jedoch: Wer die Belastung verursacht hat, trägt die Kosten ihrer Beseitigung.

Ablauf: Von der Vormerkung bis zur Umschreibung

Die Eintragungen erfolgen nicht auf einmal, sondern in einer festen Reihenfolge:

1. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags trägt das Grundbuchamt zunächst die Auflassungsvormerkung ein – häufig innerhalb von ein bis zwei Wochen.
2. Der Verkäufer lässt bestehende Grundschulden löschen, der Käufer lässt die neue Grundschuld für seine Bank eintragen.
3. Sind der Kaufpreis gezahlt, die Grunderwerbsteuer beglichen und alle Nachweise – darunter die Unbedenklichkeitsbescheinigung – vorhanden, wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate. Die Auflassungsvormerkung sorgt in dieser Zeit dafür, dass Ihre Position als Käufer gesichert bleibt.

Kann man bei den Grundbuchkosten sparen?

Die Gebührensätze selbst sind gesetzlich fixiert und bundesweit gleich – hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Sparen lässt sich vor allem bei der Grundschuld:

• Nur die benötigte Grundschuldhöhe eintragen: Bemessungsgrundlage ist der Grundschuldbetrag. Wer nur das tatsächliche Darlehen absichert statt eines aufgerundeten Betrags, hält die Gebühr niedrig.
• Bestehende Grundschuld übernehmen: Ist bereits eine nicht mehr valutierte Grundschuld eingetragen, kann deren Abtretung an die neue Bank günstiger sein als eine Neueintragung.
• Buch- statt Briefgrundschuld: Die Briefgrundschuld ist mit einer höheren Gebühr belegt (1,3 statt 1,0).

Bei den Positionen Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung selbst gibt es dagegen nichts zu optimieren – sie sind fester Bestandteil jedes Kaufs.

FAQ zu Grundbuchkosten

Wie hoch sind die Grundbuchkosten beim Hauskauf?

Als Faustregel gilt: rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und einer Finanzierung sind das etwa 1.800 Euro für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld zusammen. Die genaue Höhe ergibt sich aus der Gebührentabelle des GNotKG.

Sind Grundbuchkosten und Notarkosten dasselbe?

Nein. Grundbuchkosten gehen an das Grundbuchamt für die Eintragungen, Notarkosten an den Notar für Beurkundung und Abwicklung. Beide richten sich nach dem GNotKG, doch die Notarkosten sind höher und mit 19 Prozent Umsatzsteuer belegt, die Grundbuchgebühren nicht.

Wer zahlt die Grundbuchkosten – Käufer oder Verkäufer?

Die Kosten für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die neue Grundschuld trägt der Käufer. Der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Löschung seiner alten Grundschulden.

Fallen Grundbuchkosten auch ohne Finanzierung an?

Ja, aber weniger. Ohne Darlehen entfällt die Gebühr für die Grundschuld-Eintragung. Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung fallen jedoch bei jedem Kauf an.

Wann muss ich die Grundbuchkosten bezahlen?

In der Regel stellt das Grundbuchamt die Gebühren nach der Eintragung in Rechnung, oft gebündelt über den Notar. Planen Sie die Grundbuchkosten von Anfang an in Ihre Kaufnebenkosten ein.

Fazit: Ein kleiner, aber fester Kostenblock

Die Grundbuchkosten sind mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises der kleinste der drei großen Nebenkostenblöcke – nach der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten. Sie setzen sich aus der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und der Eintragung der Grundschuld zusammen und sind über das GNotKG bundesweit einheitlich geregelt. Wer seine Finanzierung plant, sollte diesen Posten ebenso fest einkalkulieren wie die übrigen Kaufnebenkosten – und bei der Grundschuld darauf achten, nur den tatsächlich benötigten Betrag eintragen zu lassen.