عند شراء عقار، لا يدفع المشتري ثمن الشراء فحسب، بل يدفع أيضًا رسومًا إلى مكتب السجل العقاري – مقابل قيد أولوية نقل الملكية، ونقل الملكية، وقيد الرهن العقاري الجديد. وتشكل تكاليف السجل العقاري هذه مجتمعةً نحو 0,5 بالمائة من ثمن الشراء، وهي موحّدة على مستوى ألمانيا. نشرح لكم البنود المستحقة، وقيمتها، وكيف تختلف عن تكاليف كاتب العدل.
ما هي تكاليف السجل العقاري؟
تكاليف السجل العقاري هي الرسوم التي يفرضها مكتب السجل العقاري – وهو قسم تابع للمحكمة المحلية – مقابل القيود في السجل العقاري. وتنشأ هذه الرسوم لأن كل تغيير في الملكية وكل تحميل للعقار يجب توثيقه رسميًا في السجل العقاري. ولا يصبح المشتري مالكًا قانونيًا إلا عند إجراء القيد.
ولا تُحدد قيمة الرسوم بالتفاوض، بل ينص عليها القانون: فقانون تكاليف المحاكم وكتاب العدل (GNotKG) يحدد لكل إجراء رسمي معدل رسوم ثابتًا. وتكون القيمة المعتمدة دائمًا هي قيمة المعاملة – ثمن الشراء عند تغيير الملكية، ومبلغ القرض عند إنشاء الرهن العقاري. ومن هذه القيمة ينتج، عبر جدول الرسوم (الملحق 2 إلى § 34 GNotKG)، رسم كامل (المعامل 1,0)، يُضرب حسب الإجراء الرسمي في معدل ثابت.
وعلى خلاف أتعاب كاتب العدل، لا تُفرض ضريبة قيمة مضافة على رسوم السجل العقاري، لأن مكتب السجل العقاري جهة حكومية.
ما رسوم السجل العقاري المستحقة عند الشراء؟
عند شراء عقار بتمويل تقليدي، تنشأ ثلاث رسوم للسجل العقاري يتحملها المشتري. وهي منظمة في جدول التكاليف (الملحق 1 لقانون GNotKG):
- قيد أولوية نقل الملكية (رسم 0,5، KV 14150): يحمي المشتري خلال الفترة بين إبرام العقد ونقل الملكية النهائي، ويمنع البائع من بيع العقار أو تحميله مرة ثانية. ويُتخذ ثمن الشراء أساسًا لحساب الرسم.
- نقل الملكية (رسم 1,0، KV 14110): يُستحق الرسم الكامل المحسوب على أساس ثمن الشراء لقيد المشتري مالكًا جديدًا. وغالبًا ما يكون هذا أغلى البنود الثلاثة.
- قيد الرهن العقاري (رسم 1,0، KV 14121): من يمول الشراء يطلب قيد رهن عقاري لصالح البنك. والأساس المعتمد للحساب هنا ليس ثمن الشراء، بل مبلغ القرض.
وتبلغ يستند تسجيل أولوية نقل الملكية إلى التسجيل المسبق وفقًا لـ § 883 من القانون المدني الألماني. من يدفع نقدًا ولا يحتاج إلى تمويل، يوفر رسوم الرهن العقاري بالكامل.
مثال حسابي: تكاليف السجل العقاري عند 400.000 يورو
لنفترض أنك تشتري عقارًا مقابل 400.000 يورو وتموّله بقرض قدره 320.000 يورو، يُسجَّل له رهن عقاري. عندئذٍ تُفرض لدى مكتب السجل العقاري الرسوم التالية:
- تسجيل أولوية نقل الملكية (0,5 من 400.000 €): 392,50 يورو
- نقل الملكية (1,0 من 400.000 €): 785,00 يورو
- تسجيل الرهن العقاري (1,0 من 320.000 €): 635,00 يورو
- مجموع تكاليف السجل العقاري: نحو 1.813 يورو
يعادل ذلك نحو 0,45 في المائة من سعر الشراء. وكقاعدة تقريبية، يمكنك احتساب نحو 0,5 في المائة. وتُضاف إلى ذلك تكاليف التوثيق الأعلى بكثير – ويبلغ مجموعهما عادةً بين 1,5 و2 في المائة من سعر الشراء.
تكاليف السجل العقاري وتكاليف التوثيق: الفرق
غالبًا ما تُذكر تكاليف السجل العقاري وتكاليف التوثيق معًا، لكنهما بندان منفصلان ولهما جهات مستفيدة مختلفة:
- كاتب العدل يوثّق عقد الشراء وإنشاء الرهن العقاري، ويتحقق من شروط التسجيل ويطلب إجراء التسجيلات. وتستند رسومه أيضًا إلى قانون رسوم المحاكم والموثقين (GNotKG)، لكنها أعلى – إذ تبلغ مثلًا رسمًا قدره 2,0 لتوثيق عقد الشراء – وتُفرض عليها أيضًا ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19 في المائة.
- مكتب السجل العقاري يتولى إجراء التسجيلات الفعلية. وتبلغ رسومه نحو 0,5 في المائة الموضحة هنا – من دون ضريبة قيمة مضافة.
عمليًا، غالبًا ما يضمّن كاتب العدل كلا البندين في فاتورة تكاليف واحدة، لأنه يحصّل رسوم السجل العقاري أيضًا. ومع ذلك، يظل بندا التكاليف منفصلين.
لا تُعد ضريبة نقل ملكية العقار من تكاليف السجل العقاري. فهي، بنسبة تتراوح بين 3,5 و6,5 في المائة من سعر الشراء، أكبر بند للتكاليف الإضافية بفارق كبير، وتُدفع إلى مصلحة الضرائب. مهم: لا يغيّر مكتب السجل العقاري الملكية إلا بعد أن تؤكد مصلحة الضرائب دفع ضريبة نقل ملكية العقار بشهادة عدم الممانعة (§ 22 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار).
من يدفع ماذا: المشتري والبائع
لا تقع تكاليف السجل العقاري على عاتق المشتري وحده – فجزء منها يتعلق بالبائع:
- المشتري يتحمل التكاليف الناشئة عن الشراء: تسجيل أولوية نقل الملكية، ونقل الملكية، وتسجيل الرهن العقاري الجديد. وهذا هو الجزء الأكبر.
- يتحمّل البائع عادةً تكاليف شطب الأعباء القديمة. إذا كان العقار لا يزال مثقلاً برهن أرضي ناتج عن التمويل السابق للبائع، فيجب شطبه حتى يحصل المشتري على ملكية خالية من الأعباء. وتُفرض رسوم بنسبة 0,5 على الشطب (KV 14140)، إضافةً إلى تكاليف الكاتب بالعدل لتوثيق موافقة الشطب.
هذا التقسيم شائع، لكنه ليس إلزامياً – فالعبرة بما يتم الاتفاق عليه في عقد البيع. ومع ذلك، تنص الغالبية العظمى من العقود على القاعدة التالية: من تسبب في العبء يتحمل تكاليف إزالته.
الإجراءات: من القيد الاحتياطي حتى نقل الملكية
لا تتم القيود دفعة واحدة، بل وفق ترتيب محدد:
- بعد توثيق عقد البيع، يقوم مكتب السجل العقاري أولاً بقيد القيد الاحتياطي لنقل الملكية – وغالباً ما يتم ذلك خلال أسبوع إلى أسبوعين.
- يتولى البائع شطب الرهون الأرضية القائمة، بينما يطلب المشتري قيد الرهن الأرضي الجديد لصالح مصرفه.
- بعد دفع ثمن الشراء، وسداد ضريبة نقل الملكية العقارية، وتوافر جميع الإثباتات – بما فيها شهادة عدم الممانعة – يُقيد المشتري بصفته المالك الجديد.
غالباً ما تمر عدة أسابيع إلى أشهر حتى يتم نقل الملكية نهائياً. ويضمن القيد الاحتياطي لنقل الملكية خلال هذه الفترة بقاء مركزكم كمشترٍ محفوظاً.
هل يمكن التوفير في تكاليف السجل العقاري؟
إن معدلات الرسوم محددة قانوناً وموحدة في جميع أنحاء ألمانيا – ولا يوجد هنا مجال للتفاوض. ويمكن التوفير بشكل أساسي في الرهن الأرضي:
- قيد مبلغ الرهن الأرضي المطلوب فقط: يُعد مبلغ الرهن الأرضي أساس احتساب الرسوم. ومن يضمن القرض الفعلي فقط بدلاً من مبلغ مُقَرَّب إلى الأعلى، يُبقي الرسوم منخفضة.
- تولي رهن أرضي قائم: إذا كان هناك بالفعل رهن أرضي مقيد لم يعد له رصيد مستحق، فقد يكون التنازل عنه لصالح المصرف الجديد أقل تكلفة من قيده من جديد.
- الرهن الأرضي الدفتري بدلاً من الرهن الأرضي القائم على سند: يترتب على الرهن الأرضي القائم على سند رسم أعلى (1,3 بدلاً من 1,0).
أما بالنسبة إلى بندي القيد الاحتياطي لنقل الملكية ونقل الملكية نفسيهما، فلا توجد إمكانية للتحسين – فهما جزء ثابت من كل عملية شراء.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف السجل العقاري
ما مقدار تكاليف السجل العقاري عند شراء منزل؟
كقاعدة عامة: نحو 0,5 بالمائة من سعر الشراء. فعند سعر شراء قدره 400.000 يورو مع تمويل، تبلغ التكاليف نحو 1.800 يورو للقيد الاحتياطي لنقل الملكية، نقل الملكية وتسجيل الرهن العقاري معًا. يحدد جدول الرسوم الخاص بـ GNotKG المبلغ الدقيق.
هل تكاليف السجل العقاري وتكاليف كاتب العدل هي الشيء نفسه؟
لا. تُدفع تكاليف السجل العقاري إلى مكتب السجل العقاري مقابل القيود، بينما تُدفع تكاليف كاتب العدل إلى كاتب العدل مقابل التوثيق وإتمام المعاملة. ويستند كلاهما إلى قانون GNotKG، إلا أن تكاليف كاتب العدل أعلى وتُضاف إليها ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19 بالمائة، في حين لا تُفرض هذه الضريبة على رسوم السجل العقاري.
من يدفع تكاليف السجل العقاري – المشتري أم البائع؟
يتحمل المشتري تكاليف تسجيل أولوية نقل الملكية، ونقل الملكية، وتسجيل الرهن العقاري الجديد. أما البائع فعادةً ما يدفع فقط تكاليف شطب رهونه العقارية القديمة.
هل تُفرض تكاليف السجل العقاري أيضًا من دون تمويل؟
نعم، ولكنها تكون أقل. ففي حال عدم وجود قرض، تُلغى رسوم تسجيل الرهن العقاري. إلا أن تسجيل أولوية نقل الملكية ونقل الملكية يُفرضان في كل عملية شراء.
متى يتعين عليّ دفع تكاليف السجل العقاري؟
عادةً ما يصدر مكتب السجل العقاري فاتورة بالرسوم بعد إجراء القيد، وغالبًا ما يتم تحصيلها مجمعةً عبر كاتب العدل. أدرجوا تكاليف السجل العقاري منذ البداية ضمن التكاليف الإضافية للشراء.
الخلاصة: بند تكاليف صغير لكنه ثابت
تُعد تكاليف السجل العقاري، التي تبلغ نحو 0,5 بالمائة من سعر الشراء، الأصغر بين بنود التكاليف الإضافية الرئيسية الثلاثة – بعد ضريبة نقل ملكية العقار وتكاليف كاتب العدل. وهي تتكون من تسجيل أولوية نقل الملكية، ونقل الملكية، وتسجيل الرهن العقاري، وينظمها قانون GNotKG بشكل موحد على مستوى ألمانيا. ومن يخطط لتمويله، ينبغي أن يدرج هذا البند بشكل ثابت في حساباته، شأنه شأن بقية التكاليف الإضافية للشراء – وأن يحرص عند تسجيل الرهن العقاري على تسجيل المبلغ المطلوب فعليًا فقط.