Під час купівлі нерухомості покупець сплачує не лише купівельну ціну, а й збори до відомства земельної книги – за попередню реєстрацію передачі права власності, перереєстрацію права власності та внесення нового земельного боргу. Разом ці витрати на земельну книгу становлять близько 0,5 відсотка купівельної ціни та регулюються однаково по всій Німеччині. Ми пояснимо, які статті витрат виникають, наскільки вони високі та чим вони відрізняються від нотаріальних витрат.
Що таке витрати на земельну книгу?
Витрати на земельну книгу — це збори, які відомство земельної книги – підрозділ дільничного суду – стягує за внесення записів до земельної книги. Вони виникають тому, що кожна зміна власника та кожне обтяження земельної ділянки мають офіційно документуватися в земельній книзі. Лише після внесення запису покупець юридично стає власником.
Розмір зборів не є предметом переговорів, а встановлений законом: Закон про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) передбачає фіксований тариф збору для кожної службової дії. Основою завжди є вартість правочину – під час зміни власника купівельна ціна, а у випадку земельного боргу сума позики. На основі цієї вартості за таблицею зборів (Додаток 2 до § 34 GNotKG) визначається повний збір (коефіцієнт 1,0), який залежно від службової дії множиться на фіксований тариф.
На відміну від нотаріуса, на збори за земельну книгу не нараховується податок з обороту, оскільки відомство земельної книги є державною установою.
Які збори за земельну книгу виникають під час купівлі?
Під час класичної купівлі нерухомості з фінансуванням виникають три збори за земельну книгу, які сплачує покупець. Вони регулюються переліком витрат (Додаток 1 до GNotKG):
- Попередня реєстрація передачі права власності (збір 0,5, KV 14150): Вона захищає покупця в період між укладенням договору та остаточною перереєстрацією і запобігає тому, щоб продавець продав або обтяжив нерухомість вдруге. Основою для розрахунку є купівельна ціна.
- Перереєстрація права власності (збір 1,0, KV 14110): За внесення покупця як нового власника стягується повний збір із купівельної ціни. Зазвичай це найдорожча з трьох статей.
- Внесення земельного боргу (збір 1,0, KV 14121): Той, хто фінансує купівлю, оформлює внесення земельного боргу на користь банку. Основою для розрахунку тут є не купівельна ціна, а сума позики.
ЦіЗапис про забезпечення передачі права власності ґрунтується на попередньому записі відповідно до § 883 BGB. Той, хто платить готівкою і не потребує фінансування, повністю заощаджує на зборі за іпотечне обтяження.
Приклад розрахунку: витрати на земельну книгу при 400 000 євро
Припустімо, ви купуєте нерухомість за 400 000 євро та фінансуєте її позикою в розмірі 320 000 євро, для якої реєструється іпотечне обтяження. Тоді в органі земельної книги виникають такі збори:
- Запис про забезпечення передачі права власності (0,5 від 400 000 €): 392,50 євро
- Перереєстрація права власності (1,0 від 400 000 €): 785,00 євро
- Реєстрація іпотечного обтяження (1,0 від 320 000 €): 635,00 євро
- Разом витрати на земельну книгу: приблизно 1 813 євро
Це відповідає приблизно 0,45 відсотка ціни купівлі. Як орієнтир можна розраховувати приблизно на 0,5 відсотка. Додатково виникають значно вищі нотаріальні витрати — разом вони зазвичай становлять від 1,5 до 2 відсотків ціни купівлі.
Витрати на земельну книгу та нотаріальні витрати: різниця
Витрати на земельну книгу та нотаріальні витрати часто згадують разом, але це дві окремі статті з різними отримувачами:
- Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та встановлення іпотечного обтяження, перевіряє умови для реєстрації та ініціює внесення записів. Його збори також визначаються GNotKG, але є вищими — наприклад, збір 2,0 за посвідчення договору купівлі-продажу — і додатково обкладаються 19 відсотками податку на додану вартість.
- Орган земельної книги здійснює власне внесення записів. Його збори становлять описані тут приблизно 0,5 відсотка — без податку на додану вартість.
На практиці нотаріус часто включає обидві суми до одного рахунка, оскільки стягує також збори за земельну книгу. Проте ці дві групи витрат залишаються окремими.
Податок на придбання нерухомості не належить до витрат на земельну книгу. У розмірі від 3,5 до 6,5 відсотка ціни купівлі це, безумовно, найбільша стаття супутніх витрат, і він сплачується до податкового органу. Важливо: орган земельної книги перереєстровує право власності лише після того, як податковий орган підтвердить сплату податку на придбання нерухомості довідкою про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG).
Хто за що платить: покупець і продавець
Витрати на земельну книгу стосуються не лише покупця — частина з них припадає на продавця:
- Покупець несе витрати, що виникають унаслідок придбання: запис про забезпечення передачі права власності, перереєстрація права власності та реєстрація нового іпотечного обтяження. Це більша частина витрат.
- Продавець зазвичай несе витрати на зняття старих обтяжень. Якщо нерухомість ще обтяжена поземельним боргом від попереднього фінансування продавця, його необхідно видалити, щоб покупець отримав право власності без обтяжень. За видалення стягується збір у розмірі 0,5 (KV 14140), до якого додаються нотаріальні витрати за засвідчення дозволу на видалення.
Такий розподіл є звичайним, але не обов’язковим — вирішальним є те, що погоджено в договорі купівлі-продажу. Однак у переважній більшості договорів діє правило: витрати на усунення обтяження несе той, хто його створив.
Процедура: від попередньої реєстрації до перереєстрації
Записи вносяться не одночасно, а в чіткій послідовності:
- Після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельний кадастр спочатку вносить попередню реєстрацію переходу права власності — часто протягом одного-двох тижнів.
- Продавець забезпечує видалення наявних поземельних боргів, а покупець — внесення нового поземельного боргу на користь свого банку.
- Після сплати купівельної ціни, податку на придбання нерухомості та наявності всіх підтверджень — зокрема довідки про відсутність заперечень — покупця реєструють як нового власника.
До остаточної перереєстрації права власності часто минає від кількох тижнів до кількох місяців. У цей час попередня реєстрація переходу права власності забезпечує збереження вашої позиції як покупця.
Чи можна заощадити на витратах на земельний кадастр?
Самі ставки зборів встановлені законом і є однаковими по всій країні — тут немає простору для переговорів. Заощадити можна передусім на поземельному боргу:
- Вносити лише необхідний розмір поземельного боргу: базою для розрахунку є сума поземельного боргу. Якщо забезпечити лише фактичну позику, а не округлену суму, збір буде нижчим.
- Прийняти наявний поземельний борг: якщо вже зареєстровано поземельний борг, за яким більше не здійснюються виплати, його відступлення новому банку може бути дешевшим, ніж нова реєстрація.
- Поземельний борг без заставного листа замість поземельного боргу із заставним листом: за поземельний борг із заставним листом стягується вищий збір (1,3 замість 1,0).
Щодо самих позицій попередньої реєстрації переходу права власності та перереєстрації права власності оптимізувати нічого не можна — вони є невід’ємною частиною кожної купівлі.
FAQ про витрати на земельний кадастр
Які витрати на земельний кадастр під час купівлі будинку?
Орієнтовне правило: близько 0,5 відсотка купівельної ціни. За купівельної ціни 400.000 євро та фінансування це становить приблизно 1.800 євро за попередню реєстрацію переходу права власності, Перереєстрація права власності та іпотечне обтяження разом. Точний розмір визначається таблицею зборів GNotKG.
Чи є витрати на земельну книгу та нотаріальні витрати одним і тим самим?
Ні. Витрати на земельну книгу сплачуються органу земельної книги за внесення записів, а нотаріальні витрати — нотаріусу за нотаріальне посвідчення та оформлення. Обидва види витрат визначаються відповідно до GNotKG, однак нотаріальні витрати вищі та обкладаються ПДВ у розмірі 19 відсотків, тоді як збори за земельну книгу — ні.
Хто сплачує витрати на земельну книгу — покупець чи продавець?
Витрати на попередній запис про передачу права власності, перереєстрацію права власності та нове іпотечне обтяження сплачує покупець. Продавець зазвичай сплачує лише видалення своїх старих іпотечних обтяжень.
Чи виникають витрати на земельну книгу без фінансування?
Так, але менші. Без позики збір за внесення іпотечного обтяження не стягується. Проте попередній запис про передачу права власності та перереєстрація права власності необхідні під час кожної купівлі.
Коли потрібно сплачувати витрати на земельну книгу?
Зазвичай орган земельної книги виставляє рахунок після внесення запису, часто узагальнено через нотаріуса. Від самого початку враховуйте витрати на земельну книгу у своїх супутніх витратах на купівлю.
Висновок: невелика, але фіксована стаття витрат
Витрати на земельну книгу, що становлять близько 0,5 відсотка ціни купівлі, є найменшою з трьох основних груп супутніх витрат — після податку на придбання нерухомості та нотаріальних витрат. Вони складаються з попереднього запису про передачу права власності, перереєстрації права власності та внесення іпотечного обтяження й уніфіковано регулюються на всій території Німеччини відповідно до GNotKG. Плануючи фінансування, слід так само обов’язково врахувати цю статтю, як і решту супутніх витрат на купівлю, а щодо іпотечного обтяження — подбати про внесення лише фактично необхідної суми.