Gayrimenkul satın alırken alıcı yalnızca satın alma bedelini değil, aynı zamanda tapu sicil müdürlüğüne de – devir ön şerhi, mülkiyet devri ve yeni ipoteğin tescili için – ücret öder. Bu tapu sicil masrafları toplamda satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 0,5’ini oluşturur ve ülke genelinde yeknesak şekilde düzenlenmiştir. Hangi kalemlerin ortaya çıktığını, ne kadar olduklarını ve noter masraflarından nasıl farklılaştıklarını açıklıyoruz.
Tapu sicil masrafları nedir?
Tapu sicil masrafları, bir yerel mahkeme bölümü olan tapu sicil müdürlüğünün tapu siciline yapılan tesciller için tahsil ettiği ücretlerdir. Her mülkiyet değişikliği ve bir taşınmaz üzerindeki her takyidatın tapu siciline resmî olarak belgelenmesi gerektiğinden ortaya çıkarlar. Alıcı, ancak tescille birlikte hukuken malik olur.
Ücretlerin ne kadar olacağı pazarlık konusu değildir; kanunla belirlenmiştir: Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu (GNotKG), her resmî işlem için sabit bir ücret oranı öngörür. Esas alınan her zaman işlem değeridir – mülkiyet değişikliğinde satın alma bedeli, ipotekte kredi tutarı. Bu değerden, ücret tarifesi (§ 34 GNotKG’ye Ek 2) üzerinden, işlemin türüne göre sabit bir oranla çarpılan tam ücret (1,0 katsayısı) hesaplanır.
Noterden farklı olarak tapu sicil ücretlerine KDV uygulanmaz; çünkü tapu sicil müdürlüğü devlet kurumudur.
Satın alımda hangi tapu sicil ücretleri ortaya çıkar?
Bir gayrimenkulün klasik finansmanlı satın alımında, alıcının üstlendiği üç tapu sicil ücreti ortaya çıkar. Bunlar ücret tarifesinde (GNotKG’ye Ek 1) düzenlenmiştir:
- Devir ön şerhi (0,5 ücret, KV 14150): Sözleşmenin imzalanması ile kesin mülkiyet devri arasındaki süreçte alıcıyı güvence altına alır ve satıcının gayrimenkulü ikinci kez satmasını veya takyit etmesini önler. Hesaplama esası satın alma bedelidir.
- Mülkiyet devri (1,0 ücret, KV 14110): Alıcının yeni malik olarak tescili için satın alma bedeli üzerinden tam ücret alınır. Bu genellikle üç kalemin en pahalı olanıdır.
- İpotek tescili (1,0 ücret, KV 14121): Satın alımı finanse eden kişi, banka lehine bir ipotek tescil ettirir. Buradaki hesaplama esası satın alma bedeli değil, kredi tutarıdır.
Die Auflassungsvormerkung, § 883 BGB kapsamındaki şerhe dayanır. Peşin ödeme yapan ve finansmana ihtiyaç duymayan kişi, ipotek bedelinden tamamen tasarruf eder.
Örnek hesaplama: 400.000 Euro için tapu sicili masrafları
400.000 Euro karşılığında bir taşınmaz satın aldığınızı ve bunun 320.000 Euro tutarındaki bir krediyle finanse edildiğini, bu kredi için ipotek tesis edildiğini varsayalım. Bu durumda tapu sicili müdürlüğünde aşağıdaki masraflar ortaya çıkar:
- Auflassungsvormerkung (400.000 € üzerinden 0,5): 392,50 Euro
- Mülkiyet devrinin tescili (400.000 € üzerinden 1,0): 785,00 Euro
- İpotek tescili (320.000 € üzerinden 1,0): 635,00 Euro
- Tapu sicili masrafları toplamı: yaklaşık 1.813 Euro
Bu, satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 0,45’ine karşılık gelir. Pratik bir kural olarak yaklaşık yüzde 0,5 hesaplayabilirsiniz. Buna, önemli ölçüde daha yüksek noter masrafları da eklenir – ikisi birlikte genellikle satın alma bedelinin yüzde 1,5 ila 2’si arasında olur.
Tapu sicili masrafları ve noter masrafları: fark
Tapu sicili masrafları ile noter masrafları çoğu zaman birlikte anılır, ancak farklı alıcılara ödenen iki ayrı kalemdir:
- Noter, satın alma sözleşmesini ve ipotek tesisini resmî olarak düzenler, tescil koşullarını inceler ve tescilleri başlatır. Ücretleri de GNotKG’ye göre belirlenir, ancak daha yüksektir – satın alma sözleşmesinin resmî olarak düzenlenmesi için örneğin 2,0 ücret – ve ayrıca yüzde 19 oranında KDV’ye tabidir.
- Tapu sicili müdürlüğü, asıl tescilleri gerçekleştirir. Ücretleri, burada açıklanan yaklaşık yüzde 0,5’tir – KDV hariç.
Uygulamada noter, tapu sicili ücretlerini de tahsil ettiği için her iki kalemi sıklıkla tek bir masraf faturasında birleştirir. Bununla birlikte, iki masraf kalemi ayrı kalır.
Gayrimenkul edinim vergisi tapu sicili masraflarına dahil değildir. Satın alma bedelinin yüzde 3,5 ila 6,5’i oranındaki bu vergi, açık ara en büyük yan masraf kalemidir ve vergi dairesine ödenir. Önemli: Tapu sicili müdürlüğü, vergi dairesi gayrimenkul edinim vergisinin ödendiğini bir sakınca yoktur belgesiyle onayladıktan sonra mülkiyeti devreder (§ 22 GrEStG).
Kim neyi öder: alıcı ve satıcı
Tapu sicili masrafları yalnızca alıcının sorumluluğunda değildir – bir kısmı satıcıyı ilgilendirir:
- Alıcı, satın alma nedeniyle ortaya çıkan masrafları üstlenir: Auflassungsvormerkung, mülkiyet devrinin tescili ve yeni ipoteğin tescili. Bu, masrafların ağırlıklı kısmıdır.
- Satıcı, genellikle eski takyidatların silinmesiyle ilgili masrafları karşılar. Taşınmaz hâlâ satıcının önceki finansmanından kalan bir taşınmaz rehniyle yüklüyse, alıcının takyidatlardan ari mülkiyet elde edebilmesi için bu rehin silinmelidir. Silme işlemi için 0,5 oranında bir ücret alınır (KV 14140); buna, silme izninin onaylanmasına ilişkin noter masrafları da eklenir.
Bu paylaşım yaygındır, ancak zorunlu değildir – belirleyici olan, satış sözleşmesinde ne kararlaştırıldığıdır. Bununla birlikte, sözleşmelerin büyük çoğunluğunda şu kural geçerlidir: Takyidatı oluşturan kişi, bunun kaldırılması masraflarını karşılar.
Ön şerhten tapu tesciline kadar süreç
Tesciller tek seferde yapılmaz; belirli bir sıra izlenir:
- Satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesinden sonra tapu sicil müdürlüğü öncelikle mülkiyet devri ön şerhini tescil eder – çoğu zaman bir ila iki hafta içinde.
- Satıcı mevcut taşınmaz rehinlerini sildirir, alıcı ise bankası için yeni taşınmaz rehnini tescil ettirir.
- Satış bedeli ödendiğinde, gayrimenkul edinim vergisi ödendiğinde ve tüm belgeler – vergi borcu bulunmadığına dair belge dâhil – mevcut olduğunda, alıcı yeni malik olarak tescil edilir.
Nihai mülkiyet tesciline kadar çoğu zaman birkaç hafta ila birkaç ay geçer. Mülkiyet devri ön şerhi, bu süre içinde alıcı olarak konumunuzun güvence altında kalmasını sağlar.
Tapu sicili masraflarından tasarruf edilebilir mi?
Ücret oranları kanunla belirlenmiş olup ülke genelinde aynıdır – burada pazarlık payı yoktur. Tasarruf özellikle taşınmaz rehni konusunda mümkündür:
- Yalnızca gereken taşınmaz rehni tutarını tescil ettirmek: Hesaplama temeli, taşınmaz rehni tutarıdır. Yuvarlanmış bir tutar yerine yalnızca gerçek krediyi güvence altına alan kişi, ücreti düşük tutar.
- Mevcut taşınmaz rehnini devralmak: Hâlihazırda artık kullanılmayan bir taşınmaz rehni tescilli ise, bunun yeni bankaya devri, yeni bir tescilden daha ucuz olabilir.
- Senetli yerine senetsiz taşınmaz rehni: Senetli taşınmaz rehni daha yüksek bir ücretle yükümlüdür (1,3 yerine 1,0).
Buna karşılık, mülkiyet devri ön şerhi ve mülkiyet tescili kalemlerinde optimizasyon yapılabilecek bir husus yoktur – bunlar her satın almanın sabit unsurlarıdır.
Tapu sicili masrafları hakkında SSS
Ev satın alımında tapu sicili masrafları ne kadardır?
Genel kural olarak: Satış bedelinin yaklaşık yüzde 0,5'i. 400.000 Euro satış bedeli ve finansman durumunda, mülkiyet devri ön şerhi için yaklaşık 1.800 Euro, Mülkiyet devri ve ipotek tesisi birlikte. Kesin tutar, GNotKG ücret tarifesinden anlaşılır.
Tapu sicili masrafları ile noter masrafları aynı şey midir?
Hayır. Tapu sicili masrafları tesciller için tapu sicil müdürlüğüne, noter masrafları ise belgelendirme ve işlemlerin yürütülmesi için notere ödenir. Her ikisi de GNotKG'ye göre belirlenir; ancak noter masrafları daha yüksektir ve yüzde 19 oranında KDV'ye tabidir, tapu sicili harçları ise değildir.
Tapu sicili masraflarını kim öder – alıcı mı satıcı mı?
Şerh önceliği kaydı, mülkiyet devri ve yeni ipotek tesisine ilişkin masrafları alıcı karşılar. Satıcı genellikle yalnızca eski ipoteklerinin silinmesi için gereken masrafları öder.
Finansman olmadan da tapu sicili masrafları doğar mı?
Evet, ancak daha az olur. Kredi olmadan ipotek tescili ücreti ortadan kalkar. Ancak şerh önceliği kaydı ve mülkiyet devri her satın alma işleminde yapılır.
Tapu sicili masraflarını ne zaman ödemem gerekir?
Genellikle tapu sicil müdürlüğü, tescilden sonra masrafları faturalandırır; çoğu zaman bu işlem noter üzerinden toplu olarak yapılır. Tapu sicili masraflarını en baştan satın alma yan giderlerinize dahil edin.
Sonuç: Küçük ama sabit bir masraf kalemi
Tapu sicili masrafları, satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 0,5'i oranında olup, gayrimenkul devir vergisi ve noter masraflarından sonra üç büyük yan gider kaleminin en küçüğüdür. Şerh önceliği kaydı, mülkiyet devri ve ipotek tescilinden oluşur ve ülke genelinde GNotKG ile yeknesak biçimde düzenlenmiştir. Finansmanını planlayanlar, bu kalemi de diğer satın alma yan giderleri gibi kesin olarak bütçelemeli ve ipotekte yalnızca gerçekten ihtiyaç duyulan tutarın tescil edilmesine dikkat etmelidir.