Bij de aankoop van onroerend goed betaalt de koper niet alleen de koopprijs, maar ook kosten aan het kadaster – voor de eigendomsvoorbehoudsregistratie, de overschrijving van de eigendom en de inschrijving van de nieuwe grondschuld. Samen bedragen deze kadasterkosten ongeveer 0,5 procent van de koopprijs en zijn ze landelijk uniform geregeld. Wij leggen u uit welke posten ontstaan, hoe hoog ze zijn en waarin ze verschillen van de notariskosten.
Wat zijn kadasterkosten?
Kadasterkosten zijn de kosten die het kadaster – een afdeling van de rechtbank – heft voor inschrijvingen in het kadaster. Ze ontstaan omdat elke eigendomsoverdracht en elke bezwaring van een perceel officieel in het kadaster moeten worden gedocumenteerd. Pas met de inschrijving wordt de koper juridisch eigenaar.
Hoe hoog de kosten uitvallen, is geen kwestie van onderhandelen, maar wettelijk vastgelegd: de Wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) schrijft voor elke ambtshandeling een vast tarief voor. De basis is altijd de transactiewaarde – bij de eigendomsoverdracht de koopprijs, bij de grondschuld het leenbedrag. Uit deze waarde volgt via de kostentabel (Bijlage 2 bij § 34 GNotKG) een volledige vergoeding (factor 1,0), die afhankelijk van de ambtshandeling met een vast tarief wordt vermenigvuldigd.
Anders dan bij de notaris wordt over kadasterkosten geen btw geheven, omdat het kadaster een overheidsinstantie is.
Welke kadasterkosten ontstaan bij de aankoop?
Bij de klassieke gefinancierde aankoop van een onroerende zaak ontstaan drie kadasterkosten die de koper draagt. Ze zijn geregeld in de kostentabel (Bijlage 1 bij het GNotKG):
- Eigendomsvoorbehoudsregistratie (vergoeding van 0,5, KV 14150): Deze beschermt de koper tussen het sluiten van het contract en de definitieve overschrijving en voorkomt dat de verkoper de onroerende zaak een tweede keer verkoopt of bezwaart. De grondslag is de koopprijs.
- Overschrijving van de eigendom (vergoeding van 1,0, KV 14110): Voor de inschrijving van de koper als nieuwe eigenaar wordt de volledige vergoeding over de koopprijs geheven. Dit is meestal de duurste van de drie posten.
- Inschrijving van de grondschuld (vergoeding van 1,0, KV 14121): Wie de aankoop financiert, laat ten gunste van de bank een grondschuld inschrijven. De grondslag is hier niet de koopprijs, maar het leenbedrag.
De De inschrijvingsaantekening van de eigendomsoverdracht berust op de aantekening volgens § 883 BGB. Wie contant betaalt en geen financiering nodig heeft, bespaart de kosten voor de Grundschuld volledig.
Rekenvoorbeeld: kadasterkosten bij 400.000 euro
Stel dat u een woning koopt voor 400.000 euro en deze financiert met een lening van 320.000 euro, waarvoor een Grundschuld wordt ingeschreven. Dan brengt het kadaster de volgende kosten in rekening:
- Aantekening van de eigendomsoverdracht (0,5 van 400.000 €): 392,50 euro
- Overschrijving van de eigendom (1,0 van 400.000 €): 785,00 euro
- Inschrijving van de Grundschuld (1,0 van 320.000 €): 635,00 euro
- Totaal van de kadasterkosten: circa 1.813 euro
Dit komt overeen met ongeveer 0,45 procent van de koopprijs. Als vuistregel kunt u rekenen met circa 0,5 procent. Daar komen de aanzienlijk hogere notariskosten nog bij – samen liggen beide kostenposten meestal tussen 1,5 en 2 procent van de koopprijs.
Kadasterkosten en notariskosten: het verschil
Kadasterkosten en notariskosten worden vaak in één adem genoemd, maar het zijn twee afzonderlijke posten met verschillende ontvangers:
- De notaris verlijdt de koopovereenkomst en de vestiging van de Grundschuld, controleert of aan de voorwaarden voor inschrijving is voldaan en initieert de inschrijvingen. Zijn kosten worden eveneens berekend volgens het GNotKG, maar zijn hoger – bijvoorbeeld een vergoeding van 2,0 voor het verlijden van de koopovereenkomst – en worden bovendien belast met 19 procent btw.
- Het kadaster voert de eigenlijke inschrijvingen uit. De kosten daarvan bedragen de hier beschreven circa 0,5 procent – zonder btw.
In de praktijk neemt de notaris beide kosten vaak op in één factuur, omdat hij de kadasterkosten int. De twee kostenposten blijven desondanks gescheiden.
De overdrachtsbelasting valt niet onder de kadasterkosten. Met 3,5 tot 6,5 procent van de koopprijs is dit veruit de grootste bijkomende kostenpost en deze gaat naar de belastingdienst. Belangrijk: het kadaster schrijft de eigendom pas over wanneer de belastingdienst de betaling van de overdrachtsbelasting heeft bevestigd met een verklaring van geen bezwaar (§ 22 GrEStG).
Wie betaalt wat: koper en verkoper
De kadasterkosten zijn niet uitsluitend voor rekening van de koper – een deel betreft de verkoper:
- De koper draagt de kosten die door de aankoop ontstaan: de aantekening van de eigendomsoverdracht, de overschrijving van de eigendom en de inschrijving van de nieuwe Grundschuld. Dit is het grootste deel.
- De verkoper draagt doorgaans de kosten voor het doorhalen van oude lasten. Is het onroerend goed nog belast met een Grundschuld uit de eerdere financiering van de verkoper, dan moet deze worden doorgehaald, zodat de koper eigendom vrij van lasten verkrijgt. Voor het doorhalen geldt een tarief van 0,5 (KV 14140), daarnaast komen notariskosten voor de waarmerking van de doorhalingsvergunning.
Deze verdeling is gebruikelijk, maar niet verplicht – doorslaggevend is wat in de koopovereenkomst wordt afgesproken. In de overgrote meerderheid van de overeenkomsten geldt echter: wie de last heeft veroorzaakt, draagt de kosten van het opheffen ervan.
Procedure: van de eigendomsvoorinschrijving tot de overschrijving
De inschrijvingen vinden niet allemaal tegelijk plaats, maar in een vaste volgorde:
- Na het verlijden van de koopovereenkomst schrijft het kadaster eerst de eigendomsvoorinschrijving in – vaak binnen één tot twee weken.
- De verkoper laat bestaande Grundschulden doorhalen, de koper laat de nieuwe Grundschuld voor zijn bank inschrijven.
- Zodra de koopprijs is betaald, de overdrachtsbelasting is voldaan en alle bewijsstukken – waaronder de verklaring van geen bezwaar – aanwezig zijn, wordt de koper als nieuwe eigenaar ingeschreven.
Tot de definitieve overschrijving van de eigendom verstrijken vaak meerdere weken tot maanden. De eigendomsvoorinschrijving zorgt er in deze periode voor dat uw positie als koper gewaarborgd blijft.
Kan men besparen op de kadasterkosten?
De tarieven zelf zijn wettelijk vastgesteld en in heel Duitsland gelijk – hier is geen onderhandelingsruimte. Vooral op de Grundschuld kan worden bespaard:
- Alleen het benodigde bedrag van de Grundschuld inschrijven: De grondslag voor de berekening is het bedrag van de Grundschuld. Wie alleen de daadwerkelijke lening zeker stelt in plaats van een afgerond bedrag, houdt het tarief laag.
- Bestaande Grundschuld overnemen: Als er al een niet meer uitstaande Grundschuld is ingeschreven, kan de overdracht daarvan aan de nieuwe bank goedkoper zijn dan een nieuwe inschrijving.
- Boek- in plaats van brief-Grundschuld: Voor de brief-Grundschuld geldt een hoger tarief (1,3 in plaats van 1,0).
Bij de posten eigendomsvoorinschrijving en overschrijving van de eigendom zelf valt daarentegen niets te optimaliseren – ze vormen een vast onderdeel van iedere aankoop.
FAQ over kadasterkosten
Hoe hoog zijn de kadasterkosten bij de aankoop van een huis?
Als vuistregel geldt: ongeveer 0,5 procent van de koopprijs. Bij een koopprijs van 400.000 euro en een financiering komt dat neer op ongeveer 1.800 euro voor de eigendomsvoorinschrijving, Eigendomsoverdracht en hypotheekrecht samen. Het exacte bedrag blijkt uit de tarieventabel van het GNotKG.
Zijn kadasterkosten en notariskosten hetzelfde?
Nee. Kadasterkosten gaan naar het kadaster voor de inschrijvingen, notariskosten naar de notaris voor het verlijden van de akte en de afwikkeling. Beide zijn gebaseerd op het GNotKG, maar de notariskosten zijn hoger en worden belast met 19 procent btw; de kadasterkosten niet.
Wie betaalt de kadasterkosten – koper of verkoper?
De kosten voor de eigendomsvoorinschrijving, eigendomsoverdracht en het nieuwe hypotheekrecht komen voor rekening van de koper. De verkoper betaalt doorgaans alleen de doorhaling van zijn oude hypotheekrechten.
Zijn er ook kadasterkosten zonder financiering?
Ja, maar minder. Zonder lening vervalt de vergoeding voor de inschrijving van het hypotheekrecht. De eigendomsvoorinschrijving en eigendomsoverdracht zijn echter bij elke aankoop verschuldigd.
Wanneer moet ik de kadasterkosten betalen?
Over het algemeen brengt het kadaster de kosten na de inschrijving in rekening, vaak gebundeld via de notaris. Neem de kadasterkosten vanaf het begin op in uw bijkomende aankoopkosten.
Conclusie: een kleine, maar vaste kostenpost
De kadasterkosten bedragen ongeveer 0,5 procent van de koopprijs en vormen daarmee de kleinste van de drie grote bijkomende kostenposten – na de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Ze bestaan uit de eigendomsvoorinschrijving, de eigendomsoverdracht en de inschrijving van het hypotheekrecht en zijn in heel Duitsland uniform geregeld via het GNotKG. Wie zijn financiering plant, moet deze post net zo vast inplannen als de overige bijkomende aankoopkosten – en er bij het hypotheekrecht op letten dat alleen het daadwerkelijk benodigde bedrag wordt ingeschreven.