Przy zakupie nieruchomości kupujący płaci nie tylko cenę zakupu, lecz także opłaty na rzecz sądu wieczystoksięgowego – za wpis roszczenia o przeniesienie własności, przepisanie własności oraz wpis nowej hipoteki. Łącznie koszty księgi wieczystej stanowią około 0,5 procent ceny zakupu i są jednolicie regulowane w całym kraju. Wyjaśniamy, jakie pozycje występują, jaka jest ich wysokość i czym różnią się od kosztów notarialnych.
Czym są koszty księgi wieczystej?
Koszty księgi wieczystej to opłaty pobierane przez sąd wieczystoksięgowy – wydział sądu rejonowego – za wpisy do księgi wieczystej. Powstają one, ponieważ każda zmiana właściciela i każde obciążenie nieruchomości muszą być urzędowo udokumentowane w księdze wieczystej. Dopiero po dokonaniu wpisu kupujący staje się prawnie właścicielem.
Wysokość opłat nie podlega negocjacji, lecz jest określona ustawowo: ustawa o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) przewiduje dla każdej czynności urzędowej stałą stawkę. Podstawą jest zawsze wartość czynności – przy zmianie własności cena zakupu, a przy hipotece kwota kredytu. Na podstawie tej wartości tabela opłat (załącznik 2 do § 34 GNotKG) określa pełną opłatę (współczynnik 1,0), która w zależności od czynności urzędowej jest mnożona przez stałą stawkę.
W przeciwieństwie do wynagrodzenia notariusza od opłat za księgę wieczystą nie nalicza się podatku VAT, ponieważ sąd wieczystoksięgowy jest organem państwowym.
Jakie opłaty za księgę wieczystą powstają przy zakupie?
Przy klasycznym zakupie nieruchomości finansowanym kredytem powstają trzy opłaty za księgę wieczystą, które ponosi kupujący. Są one uregulowane w wykazie kosztów (załącznik 1 do GNotKG):
- Wpis roszczenia o przeniesienie własności (opłata 0,5, KV 14150): Zabezpiecza kupującego między zawarciem umowy a ostatecznym przepisaniem własności i uniemożliwia sprzedającemu ponowną sprzedaż lub obciążenie nieruchomości. Podstawą obliczenia jest cena zakupu.
- Przepisanie własności (opłata 1,0, KV 14110): Za wpisanie kupującego jako nowego właściciela pobierana jest pełna opłata od ceny zakupu. Jest to zazwyczaj najdroższa z trzech pozycji.
- Wpis hipoteki (opłata 1,0, KV 14121): Osoba finansująca zakup zaciąga hipotekę na rzecz banku. Podstawą obliczenia nie jest tutaj cena zakupu, lecz kwota kredytu.
Zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności opiera się na wzmiance zgodnie z § 883 BGB. Osoby płacące gotówką i niepotrzebujące finansowania oszczędzają całą opłatę za wpis hipoteki.
Przykład obliczeniowy: koszty księgi wieczystej przy kwocie 400 000 euro
Załóżmy, że kupują Państwo nieruchomość za 400 000 euro i finansują ją kredytem w wysokości 320 000 euro, dla którego zostaje wpisana hipoteka. W takim przypadku urząd ksiąg wieczystych pobiera następujące opłaty:
- Zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności (0,5 od 400 000 €): 392,50 euro
- Przepisanie własności (1,0 od 400 000 €): 785,00 euro
- Wpis hipoteki (1,0 od 320 000 €): 635,00 euro
- Suma kosztów księgi wieczystej: około 1 813 euro
Odpowiada to około 0,45 procent ceny zakupu. Jako zasadę orientacyjną można przyjąć około 0,5 procent. Do tego dochodzą znacznie wyższe koszty notarialne – łącznie oba rodzaje kosztów wynoszą zwykle od 1,5 do 2 procent ceny zakupu.
Koszty księgi wieczystej i koszty notarialne: różnica
Koszty księgi wieczystej i koszty notarialne często wymienia się jednym tchem, ale są to dwie odrębne pozycje, należne różnym odbiorcom:
- Notariusz poświadcza umowę kupna oraz ustanowienie hipoteki, sprawdza warunki dokonania wpisu i zleca dokonanie wpisów. Jego opłaty również wynikają z GNotKG, ale są wyższe – na przykład opłata 2,0 za poświadczenie umowy kupna – i dodatkowo obciążone 19-procentowym podatkiem VAT.
- Urząd ksiąg wieczystych dokonuje właściwych wpisów. Jego opłaty wynoszą opisane tutaj około 0,5 procent – bez podatku VAT.
W praktyce notariusz często ujmuje oba rodzaje kosztów na jednym rachunku, ponieważ pobiera również opłaty za księgę wieczystą. Mimo to oba bloki kosztów pozostają odrębne.
Podatek od nabycia nieruchomości nie należy do kosztów księgi wieczystej. Wynosi on od 3,5 do 6,5 procent ceny zakupu, stanowiąc zdecydowanie największą pozycję kosztów dodatkowych, i trafia do urzędu skarbowego. Ważne: urząd ksiąg wieczystych przepisuje własność dopiero wtedy, gdy urząd skarbowy potwierdzi zapłatę podatku od nabycia nieruchomości zaświadczeniem o braku zastrzeżeń (§ 22 GrEStG).
Kto za co płaci: kupujący i sprzedający
Koszty księgi wieczystej nie obciążają wyłącznie kupującego – ich część dotyczy sprzedającego:
- Kupujący ponosi koszty powstałe w związku z nabyciem: zastrzeżenia roszczenia o przeniesienie własności, przepisania własności oraz wpisu nowej hipoteki. Jest to przeważająca część.
- Sprzedający z reguły ponosi koszty wykreślenia starych obciążeń. Jeśli nieruchomość jest nadal obciążona hipoteką ustanowioną w ramach wcześniejszego finansowania sprzedającego, należy ją wykreślić, aby kupujący otrzymał własność wolną od obciążeń. Za wykreślenie pobierana jest opłata w wysokości 0,5 (KV 14140), do tego dochodzą koszty notarialne za poświadczenie zgody na wykreślenie.
Taki podział jest zwyczajowy, ale nieobowiązkowy – decydujące znaczenie ma to, co uzgodniono w umowie sprzedaży. W zdecydowanej większości umów obowiązuje jednak zasada: koszty usunięcia obciążenia ponosi ten, kto je spowodował.
Przebieg: od wpisu zabezpieczającego do przepisania własności
Wpisy nie są dokonywane jednocześnie, lecz w ustalonej kolejności:
- Po poświadczeniu notarialnym umowy sprzedaży księga wieczysta najpierw wpisuje roszczenie o przeniesienie własności – często w ciągu jednego do dwóch tygodni.
- Sprzedający zleca wykreślenie istniejących hipotek, a kupujący zleca wpis nowej hipoteki na rzecz swojego banku.
- Po zapłacie ceny sprzedaży, uregulowaniu podatku od nabycia nieruchomości i zgromadzeniu wszystkich zaświadczeń – w tym zaświadczenia o braku zastrzeżeń podatkowych – kupujący zostaje wpisany jako nowy właściciel.
Do ostatecznego przepisania własności często mija od kilku tygodni do kilku miesięcy. W tym czasie roszczenie o przeniesienie własności zapewnia, że Państwa pozycja jako kupującego pozostaje zabezpieczona.
Czy można zaoszczędzić na kosztach księgi wieczystej?
Stawki opłat są ustawowo określone i jednakowe w całym kraju – nie ma tu pola do negocjacji. Oszczędności można uzyskać przede wszystkim przy hipotece:
- Wpisać tylko wymaganą wysokość hipoteki: Podstawą naliczenia jest kwota hipoteki. Kto zabezpiecza tylko rzeczywistą kwotę kredytu zamiast zaokrąglonej kwoty, utrzymuje opłatę na niskim poziomie.
- Przejąć istniejącą hipotekę: Jeśli wpisana jest już hipoteka, która nie zabezpiecza już żadnego salda, jej cesja na nowy bank może być tańsza niż nowy wpis.
- Hipoteka bez listu zamiast hipoteki listowej: Hipoteka listowa wiąże się z wyższą opłatą (1,3 zamiast 1,0).
W przypadku pozycji dotyczących roszczenia o przeniesienie własności i samego przepisania własności nie ma natomiast możliwości optymalizacji – są one stałym elementem każdego zakupu.
FAQ dotyczące kosztów księgi wieczystej
Ile wynoszą koszty księgi wieczystej przy zakupie domu?
Przyjmuje się orientacyjnie: około 0,5 procent ceny zakupu. Przy cenie zakupu wynoszącej 400.000 euro i finansowaniu jest to około 1.800 euro za roszczenie o przeniesienie własności, Przeniesienie własności i hipoteka gruntowa razem. Dokładna wysokość wynika z tabeli opłat GNotKG.
Czy koszty księgi wieczystej i koszty notarialne są tym samym?
Nie. Koszty księgi wieczystej trafiają do sądu prowadzącego księgę wieczystą za dokonanie wpisów, a koszty notarialne do notariusza za sporządzenie aktu i obsługę transakcji. Oba rodzaje kosztów są ustalane na podstawie GNotKG, jednak koszty notarialne są wyższe i obciążone podatkiem VAT w wysokości 19%, podczas gdy opłaty za księgę wieczystą nie są.
Kto płaci koszty księgi wieczystej – kupujący czy sprzedający?
Koszty wpisu zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności, przeniesienia własności oraz nowej hipoteki gruntowej ponosi kupujący. Sprzedający zazwyczaj płaci jedynie za wykreślenie swoich dotychczasowych hipotek gruntowych.
Czy koszty księgi wieczystej występują również bez finansowania?
Tak, ale są niższe. Bez kredytu odpada opłata za wpis hipoteki gruntowej. Wpis zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności oraz przeniesienie własności występują jednak przy każdym zakupie.
Kiedy muszę zapłacić koszty księgi wieczystej?
Z reguły sąd prowadzący księgę wieczystą wystawia rachunek po dokonaniu wpisu, często zbiorczo za pośrednictwem notariusza. Od początku należy uwzględnić koszty księgi wieczystej w dodatkowych kosztach zakupu.
Podsumowanie: niewielka, ale stała pozycja kosztów
Koszty księgi wieczystej, wynoszące około 0,5 procent ceny zakupu, są najmniejszą z trzech głównych grup dodatkowych kosztów – po podatku od nabycia nieruchomości i kosztach notarialnych. Składają się z wpisu zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności, przeniesienia własności oraz wpisu hipoteki gruntowej i są jednolicie regulowane w całych Niemczech przez GNotKG. Planując finansowanie, należy uwzględnić tę pozycję na stałe, podobnie jak pozostałe dodatkowe koszty zakupu – a w przypadku hipoteki gruntowej zadbać o wpisanie wyłącznie faktycznie potrzebnej kwoty.