Quando acquista un immobile, l’acquirente non paga soltanto il prezzo di acquisto, ma anche le spese all’ufficio del libro fondiario – per la prenotazione della cessione, la trascrizione della proprietà e l’iscrizione della nuova ipoteca fondiaria. Nel complesso, questi costi del libro fondiario ammontano a circa lo 0,5 per cento del prezzo di acquisto e sono disciplinati in modo uniforme a livello nazionale. Vi spieghiamo quali voci si applicano, a quanto ammontano e in cosa differiscono dalle spese notarili.
Cosa sono i costi del libro fondiario?
I costi del libro fondiario sono le spese riscosse dall’ufficio del libro fondiario – un dipartimento del tribunale locale – per le iscrizioni nel libro fondiario. Si sostengono perché ogni trasferimento di proprietà e ogni gravame su un terreno devono essere documentati ufficialmente nel libro fondiario. Solo con l’iscrizione l’acquirente diventa legalmente proprietario.
L’importo delle spese non è oggetto di trattativa, bensì è stabilito dalla legge: la Legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) prescrive una tariffa fissa per ogni atto ufficiale. La base è sempre il valore dell’operazione – nel trasferimento della proprietà il prezzo di acquisto, nell’ipoteca fondiaria l’importo del finanziamento. Da questo valore risulta, attraverso la tabella delle spese (Allegato 2 a § 34 GNotKG), una spesa intera (fattore 1,0), che viene moltiplicata per un’aliquota fissa a seconda dell’atto ufficiale.
A differenza delle spese notarili, sulle spese del libro fondiario non si applica l’imposta sul valore aggiunto, poiché l’ufficio del libro fondiario è un’autorità statale.
Quali spese del libro fondiario si sostengono al momento dell’acquisto?
Nel classico acquisto immobiliare finanziato si sostengono tre spese del libro fondiario, a carico dell’acquirente. Sono disciplinate nell’elenco delle spese (Allegato 1 al GNotKG):
- Prenotazione della cessione (spesa 0,5, KV 14150): tutela l’acquirente tra la conclusione del contratto e la trascrizione definitiva e impedisce al venditore di vendere o gravare l’immobile una seconda volta. La base di calcolo è il prezzo di acquisto.
- Trascrizione della proprietà (spesa 1,0, KV 14110): per l’iscrizione dell’acquirente come nuovo proprietario si applica la spesa intera calcolata sul prezzo di acquisto. Di norma è la voce più costosa delle tre.
- Iscrizione dell’ipoteca fondiaria (spesa 1,0, KV 14121): chi finanzia l’acquisto fa iscrivere un’ipoteca fondiaria a favore della banca. In questo caso la base di calcolo non è il prezzo di acquisto, bensì l’importo del finanziamento.
La La prenotazione della trascrizione del trasferimento di proprietà si basa sulla prenotazione ai sensi del § 883 BGB. Chi paga in contanti e non necessita di finanziamento risparmia interamente il costo dell’ipoteca fondiaria.
Esempio di calcolo: costi del registro fondiario per 400.000 euro
Supponiamo che acquistiate un immobile per 400.000 euro e lo finanziate con un prestito di 320.000 euro, per il quale viene iscritta un’ipoteca fondiaria. Presso l’ufficio del registro fondiario si applicano quindi le seguenti tariffe:
- Prenotazione della trascrizione del trasferimento di proprietà (0,5 su 400.000 €): 392,50 euro
- Trascrizione del passaggio di proprietà (1,0 su 400.000 €): 785,00 euro
- Iscrizione dell’ipoteca fondiaria (1,0 su 320.000 €): 635,00 euro
- Totale dei costi del registro fondiario: circa 1.813 euro
Ciò corrisponde a circa lo 0,45 percento del prezzo di acquisto. Come regola generale, potete considerare circa lo 0,5 percento. A ciò si aggiungono i costi notarili, notevolmente più elevati: complessivamente, i due importi sono generalmente compresi tra l’1,5 e il 2 percento del prezzo di acquisto.
Costi del registro fondiario e costi notarili: la differenza
I costi del registro fondiario e i costi notarili vengono spesso menzionati insieme, ma sono due voci distinte con destinatari diversi:
- Il notaio autentica il contratto di compravendita e la costituzione dell’ipoteca fondiaria, verifica i requisiti per l’iscrizione e dispone le iscrizioni. Anche le sue tariffe sono disciplinate dal GNotKG, ma sono più elevate – ad esempio una tariffa 2,0 per l’autenticazione del contratto di compravendita – e sono inoltre soggette all’imposta sul valore aggiunto del 19 percento.
- L’ufficio del registro fondiario esegue le iscrizioni vere e proprie. Le sue tariffe sono quelle qui descritte, pari a circa lo 0,5 percento, senza imposta sul valore aggiunto.
Nella pratica, il notaio spesso riunisce entrambe le voci in un’unica fattura, perché riscuote anche i costi del registro fondiario. I due blocchi di costi rimangono comunque distinti.
L’imposta sul trasferimento immobiliare non rientra nei costi del registro fondiario. Con il 3,5-6,5 percento del prezzo di acquisto, è di gran lunga la voce accessoria più elevata e viene versata all’ufficio delle imposte. Importante: l’ufficio del registro fondiario trascrive il passaggio di proprietà soltanto quando l’ufficio delle imposte ha confermato il pagamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare mediante un certificato di nulla osta (§ 22 GrEStG).
Chi paga cosa: acquirente e venditore
I costi del registro fondiario non sono a carico esclusivo dell’acquirente: una parte riguarda il venditore:
- L’acquirente sostiene i costi derivanti dall’acquisto: prenotazione della trascrizione del trasferimento di proprietà, trascrizione del passaggio di proprietà e iscrizione della nuova ipoteca fondiaria. Si tratta della parte predominante.
- Il venditore sostiene generalmente i costi per la cancellazione dei vecchi gravami. Se l’immobile è ancora gravato da un’ipoteca fondiaria derivante dal precedente finanziamento del venditore, questa deve essere cancellata affinché l’acquirente ottenga la proprietà libera da gravami. Per la cancellazione si applica una tariffa dello 0,5 (KV 14140), a cui si aggiungono i costi notarili per l’autenticazione dell’autorizzazione alla cancellazione.
Questa ripartizione è consueta, ma non obbligatoria: è determinante quanto concordato nel contratto di compravendita. Tuttavia, nella stragrande maggioranza dei contratti vale quanto segue: chi ha causato il gravame ne sostiene i costi di eliminazione.
Procedura: dalla prenotazione alla trascrizione
Le iscrizioni non avvengono tutte insieme, bensì secondo un ordine prestabilito:
- Dopo l’autenticazione notarile del contratto di compravendita, l’ufficio del libro fondiario iscrive innanzitutto la prenotazione della cessione – spesso entro una o due settimane.
- Il venditore fa cancellare le ipoteche fondiarie esistenti, mentre l’acquirente fa iscrivere la nuova ipoteca fondiaria a favore della propria banca.
- Una volta pagato il prezzo d’acquisto, versata l’imposta sul trasferimento immobiliare e disponibili tutte le prove – tra cui il certificato di nulla osta fiscale – l’acquirente viene iscritto come nuovo proprietario.
Fino alla trascrizione definitiva della proprietà trascorrono spesso da diverse settimane a diversi mesi. Durante questo periodo, la prenotazione della cessione garantisce che la vostra posizione di acquirenti rimanga tutelata.
È possibile risparmiare sui costi del libro fondiario?
Le aliquote sono stabilite per legge e uguali in tutta la Germania: non c’è margine di negoziazione. Si può risparmiare soprattutto sull’ipoteca fondiaria:
- Iscrivere solo l’importo necessario dell’ipoteca fondiaria: la base di calcolo è l’importo dell’ipoteca fondiaria. Chi garantisce solo il prestito effettivo anziché un importo arrotondato mantiene bassa la tariffa.
- Rilevare un’ipoteca fondiaria esistente: se è già iscritta un’ipoteca fondiaria non più utilizzata, la sua cessione alla nuova banca può essere più conveniente di una nuova iscrizione.
- Ipoteca fondiaria senza certificato anziché con certificato: l’ipoteca fondiaria con certificato è soggetta a una tariffa più elevata (1,3 anziché 1,0).
Per le voci prenotazione della cessione e trascrizione della proprietà, invece, non c’è nulla da ottimizzare: sono parte integrante di ogni acquisto.
FAQ sui costi del libro fondiario
A quanto ammontano i costi del libro fondiario nell’acquisto di una casa?
Come regola generale vale: circa lo 0,5 per cento del prezzo d’acquisto. Con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro e un finanziamento, si tratta di circa 1.800 euro per la prenotazione della cessione, Trascrizione della proprietà e ipoteca insieme. L’importo esatto risulta dalla tabella delle tariffe del GNotKG.
I costi del registro fondiario e le spese notarili sono la stessa cosa?
No. I costi del registro fondiario sono destinati all’ufficio del registro fondiario per le iscrizioni, mentre le spese notarili spettano al notaio per l’autenticazione e la gestione della pratica. Entrambi sono disciplinati dal GNotKG, ma le spese notarili sono più elevate e soggette all’IVA del 19%, mentre le tariffe del registro fondiario non lo sono.
Chi paga i costi del registro fondiario: acquirente o venditore?
I costi per la prenotazione della trascrizione, la trascrizione della proprietà e la nuova ipoteca sono a carico dell’acquirente. Il venditore paga solitamente solo la cancellazione delle proprie vecchie ipoteche.
I costi del registro fondiario si applicano anche senza finanziamento?
Sì, ma sono inferiori. Senza un prestito viene meno la tariffa per l’iscrizione dell’ipoteca. Tuttavia, la prenotazione della trascrizione e la trascrizione della proprietà si applicano a ogni acquisto.
Quando devo pagare i costi del registro fondiario?
Di norma, l’ufficio del registro fondiario fattura le tariffe dopo l’iscrizione, spesso tramite il notaio. Includete fin dall’inizio i costi del registro fondiario nelle spese accessorie d’acquisto.
Conclusione: una voce di costo piccola, ma fissa
Con circa lo 0,5% del prezzo d’acquisto, i costi del registro fondiario sono la più piccola delle tre principali voci di spese accessorie, dopo l’imposta sul trasferimento immobiliare e le spese notarili. Comprendono la prenotazione della trascrizione, la trascrizione della proprietà e l’iscrizione dell’ipoteca e sono disciplinati in modo uniforme a livello nazionale dal GNotKG. Chi pianifica il proprio finanziamento dovrebbe mettere in conto questa voce con la stessa precisione delle altre spese accessorie d’acquisto e, per quanto riguarda l’ipoteca, fare attenzione a far iscrivere solo l’importo effettivamente necessario.