При покупке недвижимости покупатель оплачивает не только покупную цену, но и сборы земельной службе — за предварительную запись о передаче права собственности, переоформление права собственности и внесение новой поземельной задолженности. В совокупности эти расходы на земельную книгу составляют около 0,5 процента от покупной цены и регулируются единообразно по всей Германии. Мы объясним, какие статьи расходов возникают, каков их размер и чем они отличаются от нотариальных расходов.
Что такое расходы на земельную книгу?
Расходы на земельную книгу — это сборы, которые земельная служба — подразделение участкового суда — взимает за внесение записей в земельную книгу. Они возникают потому, что каждая смена собственника и каждое обременение земельного участка должны официально фиксироваться в земельной книге. Только после внесения записи покупатель юридически становится собственником.
Размер сборов не является предметом переговоров, а установлен законом: Закон о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) предусматривает для каждого официального действия фиксированную ставку сбора. Основой всегда служит стоимость сделки — при смене собственника покупная цена, при поземельной задолженности сумма кредита. Из этой стоимости по таблице сборов (Приложение 2 к § 34 GNotKG) определяется полный сбор (коэффициент 1,0), который в зависимости от официального действия умножается на фиксированную ставку.
В отличие от нотариуса, на сборы за земельную книгу НДС не начисляется, поскольку земельная служба является государственным органом.
Какие сборы за земельную книгу возникают при покупке?
При классической покупке недвижимости с финансированием возникают три сбора за земельную книгу, которые оплачивает покупатель. Они регулируются перечнем расходов (Приложение 1 к GNotKG):
- Предварительная запись о передаче права собственности (сбор 0,5, KV 14150): Она защищает покупателя в период между заключением договора и окончательным переоформлением права собственности и не позволяет продавцу продать или обременить недвижимость во второй раз. Основой для расчёта служит покупная цена.
- Переоформление права собственности (сбор 1,0, KV 14110): За внесение покупателя в качестве нового собственника взимается полный сбор с покупной цены. Обычно это самая дорогая из трёх статей.
- Внесение поземельной задолженности (сбор 1,0, KV 14121): При финансировании покупки для банка вносится поземельная задолженность. Основой для расчёта здесь служит не покупная цена, а сумма кредита.
ВПредварительная отметка о переходе права собственности основывается на обеспечительной отметке согласно § 883 ГГУ. Тот, кто платит наличными и не нуждается в финансировании, полностью экономит на сборах за поземельный долг.
Пример расчёта: расходы на земельную книгу при 400 000 евро
Предположим, вы покупаете недвижимость за 400 000 евро и финансируете её заёмными средствами в размере 320 000 евро, для обеспечения которых регистрируется поземельный долг. Тогда в органе земельной книги взимаются следующие сборы:
- Предварительная отметка о переходе права собственности (0,5 от 400 000 €): 392,50 евро
- Перерегистрация права собственности (1,0 от 400 000 €): 785,00 евро
- Регистрация поземельного долга (1,0 от 320 000 €): 635,00 евро
- Итого расходы на земельную книгу: около 1 813 евро
Это соответствует примерно 0,45 процента покупной цены. В качестве эмпирического правила можно рассчитывать примерно на 0,5 процента. К этому добавляются значительно более высокие нотариальные расходы — вместе обе статьи обычно составляют от 1,5 до 2 процентов покупной цены.
Расходы на земельную книгу и нотариальные расходы: различие
Расходы на земельную книгу и нотариальные расходы часто упоминаются вместе, однако это две отдельные статьи с разными получателями:
- Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и установление поземельного долга, проверяет условия для регистрации и инициирует внесение записей. Его сборы также определяются Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG), но они выше — например, сбор 2,0 за нотариальное удостоверение договора купли-продажи — и дополнительно облагаются 19 процентами НДС.
- Орган земельной книги осуществляет собственно внесение записей. Его сборы составляют описанные здесь примерно 0,5 процента — без НДС.
На практике нотариус часто объединяет обе суммы в одном счёте, поскольку он также взимает сборы за земельную книгу. Тем не менее эти два блока расходов остаются раздельными.
Налог на приобретение недвижимости не относится к расходам на земельную книгу. В размере от 3,5 до 6,5 процента покупной цены он является крупнейшей сопутствующей статьёй расходов и перечисляется в налоговую инспекцию. Важно: орган земельной книги перерегистрирует право собственности только после того, как налоговая инспекция подтвердит уплату налога на приобретение недвижимости справкой об отсутствии возражений (§ 22 GrEStG).
Кто за что платит: покупатель и продавец
Расходы на земельную книгу касаются не только покупателя — часть из них относится к продавцу:
- Покупатель несёт расходы, возникающие в связи с приобретением: предварительная отметка о переходе права собственности, перерегистрация права собственности и регистрация нового поземельного долга. Это основная часть.
- Продавец обычно несёт расходы по удалению старых обременений. Если недвижимость всё ещё обременена поземельным долгом от прежнего финансирования продавца, его необходимо удалить, чтобы покупатель получил право собственности без обременений. За удаление взимается пошлина в размере 0,5 (KV 14140), к ней добавляются нотариальные расходы за заверение разрешения на удаление.
Такое распределение является обычным, но не обязательным — решающим является то, что согласовано в договоре купли-продажи. Однако в подавляющем большинстве договоров действует правило: тот, кто создал обременение, несёт расходы по его устранению.
Порядок: от предварительной записи до переоформления
Записи в поземельной книге вносятся не одновременно, а в определённой последовательности:
- После нотариального удостоверения договора купли-продажи ведомство поземельной книги сначала вносит предварительную запись о передаче права собственности — часто в течение одной-двух недель.
- Продавец обеспечивает удаление существующих поземельных долгов, а покупатель — внесение нового поземельного долга в пользу своего банка.
- После уплаты покупной цены, налога на приобретение недвижимости и предоставления всех подтверждений — включая справку об отсутствии возражений — покупатель регистрируется как новый собственник.
До окончательного переоформления права собственности часто проходит от нескольких недель до нескольких месяцев. В это время предварительная запись о передаче права собственности обеспечивает защиту вашей позиции как покупателя.
Можно ли сэкономить на расходах по поземельной книге?
Размеры пошлин установлены законом и одинаковы по всей стране — здесь нет возможности для переговоров. В основном сэкономить можно на поземельном долге:
- Внести только необходимую сумму поземельного долга: базой для расчёта является сумма поземельного долга. Если обеспечивается только фактическая сумма кредита, а не округлённая сумма, пошлина будет ниже.
- Принять существующий поземельный долг: если уже внесён поземельный долг, по которому больше не существует задолженности, его уступка новому банку может быть дешевле, чем новая регистрация.
- Поземельный долг без закладной вместо поземельного долга с закладной: за поземельный долг с закладной взимается более высокая пошлина (1,3 вместо 1,0).
В отношении предварительной записи о передаче права собственности и самой регистрации права собственности оптимизировать расходы нельзя — они являются обязательной частью каждой покупки.
Часто задаваемые вопросы о расходах по поземельной книге
Каковы расходы по поземельной книге при покупке дома?
Ориентировочное правило: около 0,5 процента от покупной цены. При покупной цене 400 000 евро и финансировании это составляет примерно 1 800 евро за предварительную запись о передаче права собственности, Переоформление права собственности и ипотечная задолженность вместе. Точная сумма определяется таблицей сборов GNotKG.
Являются ли расходы на земельную книгу и нотариальные расходы одним и тем же?
Нет. Расходы на земельную книгу уплачиваются ведомству земельной книги за внесение записей, нотариальные расходы — нотариусу за нотариальное удостоверение и сопровождение сделки. И те и другие рассчитываются в соответствии с GNotKG, однако нотариальные расходы выше и облагаются НДС по ставке 19 процентов, тогда как сборы за земельную книгу — нет.
Кто оплачивает расходы на земельную книгу — покупатель или продавец?
Расходы на предварительную запись о переходе права собственности, переоформление права собственности и новую ипотечную задолженность несёт покупатель. Продавец обычно оплачивает только снятие своих старых ипотечных обременений.
Возникают ли расходы на земельную книгу без финансирования?
Да, но в меньшем размере. Без кредита отсутствует сбор за регистрацию ипотечной задолженности. Однако предварительная запись о переходе права собственности и переоформление права собственности необходимы при каждой покупке.
Когда нужно оплачивать расходы на земельную книгу?
Как правило, ведомство земельной книги выставляет счёт после внесения записи, часто через нотариуса в рамках общего счёта. С самого начала закладывайте расходы на земельную книгу в сопутствующие расходы при покупке.
Итог: небольшая, но фиксированная статья расходов
Расходы на земельную книгу, составляющие около 0,5 процента от покупной цены, являются наименьшей из трёх крупных категорий сопутствующих расходов — после налога на приобретение недвижимости и нотариальных расходов. Они включают предварительную запись о переходе права собственности, переоформление права собственности и регистрацию ипотечной задолженности и единообразно регулируются по всей Германии законом GNotKG. Планируя финансирование, следует так же обязательно учитывать эту статью, как и остальные сопутствующие расходы при покупке, а при регистрации ипотечной задолженности — проследить, чтобы была зарегистрирована только действительно необходимая сумма.