Wer sein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt hat, ist noch nicht automatisch lastenfrei: Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Spätestens beim Verkauf wird das wichtig, denn Käufer und ihre Banken erwarten eine unbelastete Immobilie. Wir erklären Ihnen, wie Sie mit der Löschungsbewilligung Ihrer Bank die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen, was das kostet und warum die Löschung beim Verkauf oft erst Zug um Zug mit dem Kaufpreis erfolgt.
Was ist eine Grundschuld – und warum bleibt sie im Grundbuch?
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Sie berechtigt den Gläubiger – in der Regel Ihre finanzierende Bank – dazu, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen und die Immobilie notfalls zwangsverwerten zu lassen (§ 1191 BGB). Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs.
Anders als viele Eigentümer annehmen, verschwindet dieser Eintrag nicht von selbst, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Die Grundschuld bleibt bestehen – sie ist dann nur nicht mehr valutiert, steht also für keine offene Forderung mehr. Wer die Immobilie tatsächlich lastenfrei stellen möchte, muss die Löschung eigenständig veranlassen.
Die Löschungsbewilligung – der Schlüssel zur lastenfreien Immobilie
Für die Löschung braucht das Grundbuchamt zwei Erklärungen. Zum einen die Bewilligung des Betroffenen, also des Gläubigers, dessen Recht gelöscht wird (§ 19 GBO). Diese Erklärung Ihrer Bank heißt Löschungsbewilligung. Zum anderen die Zustimmung des Eigentümers, denn eine Grundschuld darf nur mit Ihrer Zustimmung gelöscht werden (§ 27 GBO) – in der Praxis erklären Sie diese als Löschungsantrag.
Beide Erklärungen müssen dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO); die Unterschriften beglaubigt ein Notar. Die Löschungsbewilligung selbst stellt die Bank nach vollständiger Tilgung in der Regel kostenfrei aus. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von etwa ein bis sechs Wochen.
In fünf Schritten zur Löschung der Grundschuld
Schritt 1: Restschuld klären und Bewilligung anfordern
Fordern Sie bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, sobald das Darlehen vollständig getilgt ist. Ist noch eine Restschuld offen, muss diese zuerst abgelöst werden – beim Verkauf geschieht das aus dem Kaufpreis (siehe unten).
Schritt 2: Grundschuldbrief bereitlegen
Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, benötigt das Grundbuchamt zusätzlich den Original-Grundschuldbrief. Bei einer Buchgrundschuld genügt der Eintrag im Grundbuch. Ist der Brief verloren, muss er zunächst in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden – das kann den Verkauf um mehrere Monate verzögern.
Schritt 3: Unterschriften beglaubigen lassen
Der Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung der Bank und Ihren Löschungsantrag. Erst in dieser Form akzeptiert das Grundbuchamt die Unterlagen.
Schritt 4: Antrag beim Grundbuchamt stellen
Der Notar reicht den Löschungsantrag mit allen Nachweisen beim zuständigen Grundbuchamt ein, das die Unterlagen prüft.
Schritt 5: Löschung und neuer Grundbuchauszug
Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld in Abteilung III. Erst danach ist die Immobilie tatsächlich lastenfrei. Ein aktueller Grundbuchauszug dokumentiert das für Käufer und Finanzierer.
Grundschuld löschen beim Verkauf: die Lastenfreistellung
Beim Verkauf müssen Sie die Grundschuld nicht zwingend vorab löschen. Läuft noch ein Kredit, wäre das ohnehin nicht möglich, weil die Bank die Bewilligung erst nach Ablösung der Restschuld herausgibt. In der Praxis übernimmt der Notar deshalb die sogenannte Lastenfreistellung Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung:
- Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Diese gibt die Bank unter Treuhandauflagen heraus – der Notar darf sie erst verwenden, wenn die offene Restschuld beglichen ist.
- Aus dem Kaufpreis leitet der Notar zunächst den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank weiter. Erst der verbleibende Rest fließt an Sie.
- Sobald die Bank den Zahlungseingang bestätigt, reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein.
So erhält der Käufer die zugesicherte lastenfreie Immobilie, und Ihre Bank bekommt ihre Restforderung sicher ausgeglichen. Klären Sie früh mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt – die Details dazu sprengen diesen Ratgeber, sollten aber vor dem Notartermin bekannt sein.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Löschungsbewilligung der Bank ist meist kostenlos. Gebühren entstehen für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung beim Grundbuchamt. Beide berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) auf Basis der eingetragenen Grundschuldsumme – nicht des Kaufpreises. Für die Löschung fällt jeweils nur eine halbe Gebühr an.
- Als Faustregel gilt: rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme insgesamt, etwa je zur Hälfte für Notar und Grundbuchamt.
- Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das ungefähr 400 bis 500 Euro.
- Hinzu kommen kleinere Auslagen und die Umsatzsteuer auf die Notarrechnung.
Die Löschungskosten trägt üblicherweise der Eigentümer, beim Verkauf also der Verkäufer.
Vorteile und Nachteile: löschen oder bestehen lassen?
Eine Löschung ist nicht in jeder Situation die beste Wahl. Diese Punkte sollten Sie abwägen:
- Vorteil – lastenfreier Verkauf: Käufer und ihre Banken erwarten eine unbelastete Immobilie. Eine gelöschte Grundschuld beschleunigt den Verkauf.
- Vorteil – klare Verhältnisse: Das Grundbuch spiegelt den tatsächlichen Stand wider; Missverständnisse über alte Rechte entfallen.
- Nachteil – Kosten: Für Notar und Grundbuchamt zahlen Sie die genannten Gebühren, ohne einen unmittelbaren Gegenwert.
- Nachteil – verschenkte Flexibilität: Eine bestehende, nicht valutierte Grundschuld lässt sich für ein späteres Darlehen wiederverwenden. Eine spätere Neubestellung ist deutlich teurer als das Stehenlassen oder eine Abtretung.
Wer die Immobilie behält und mittelfristig erneut finanzieren könnte, lässt die Grundschuld oft bewusst stehen. Wer verkauft, kommt an der Löschung – oder der Lastenfreistellung über den Notar – dagegen kaum vorbei.
FAQ zur Löschung der Grundschuld
Wird die Grundschuld nach der Tilgung automatisch gelöscht?
Nein. Die Löschung erfolgt nie automatisch. Auch nach vollständiger Rückzahlung bleibt die Grundschuld in Abteilung III eingetragen, bis Sie die Löschung aktiv veranlassen.
Muss ich die Grundschuld vor dem Verkauf löschen?
Nicht unbedingt vorab. Üblich ist die Lastenfreistellung Zug um Zug: Der Notar löst die Restschuld aus dem Kaufpreis ab und veranlasst dann die Löschung. Der Käufer erhält die Immobilie am Ende lastenfrei.
Wer stellt die Löschungsbewilligung aus?
Ihre finanzierende Bank als Gläubigerin der Grundschuld. Sie erteilt die Bewilligung nach vollständiger Ablösung des Darlehens, in der Regel kostenfrei.
Wie lange dauert die Löschung?
Von der Anforderung der Bewilligung bis zur Eintragung sollten Sie mit etwa zwei bis sechs Wochen rechnen. Bei einer verlorenen Briefgrundschuld kann sich der Vorgang durch das Aufgebotsverfahren um Monate verlängern.
Was kostet die Löschung?
Insgesamt etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuchamt. Bei 200.000 Euro Grundschuld sind das rund 400 bis 500 Euro. Die Bewilligung der Bank ist meist kostenlos.
Was ist der Unterschied zwischen Brief- und Buchgrundschuld?
Bei der Buchgrundschuld genügt der Grundbucheintrag. Zur Briefgrundschuld gehört zusätzlich ein Grundschuldbrief, den Sie zur Löschung im Original vorlegen müssen.
Fazit: So wird die Immobilie lastenfrei
Eine abbezahlte Immobilie ist nicht automatisch lastenfrei – die Grundschuld bleibt im Grundbuch, bis Sie sie löschen lassen. Der Weg dorthin führt über die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, die notarielle Beglaubigung und die Eintragung beim Grundbuchamt. Beim Verkauf übernimmt der Notar die Lastenfreistellung meist Zug um Zug mit dem Kaufpreis, sodass Restschuld und Löschung sauber ineinandergreifen. Ob sich eine Löschung außerhalb eines Verkaufs lohnt, ist eine Abwägung zwischen Kosten und Flexibilität. Steht der Verkauf aber fest, sorgt die rechtzeitige Klärung mit Bank und Notar für eine reibungslose, lastenfreie Übergabe.