Celui qui a entièrement remboursé son prêt immobilier n’est pas automatiquement libéré de toute charge : l’hypothèque reste inscrite au registre foncier jusqu’à sa suppression effective. Cela devient particulièrement important au plus tard lors de la vente, car les acheteurs et leurs banques attendent un bien libre de toute charge. Nous vous expliquons comment supprimer l’hypothèque du registre foncier à l’aide de l’autorisation de radiation de votre banque, combien cela coûte et pourquoi, lors d’une vente, la radiation n’a souvent lieu qu’au fur et à mesure du paiement du prix d’achat.
Qu’est-ce qu’une hypothèque – et pourquoi reste-t-elle inscrite au registre foncier ?
L’hypothèque est un droit réel de garantie portant sur un terrain. Elle autorise le créancier – généralement votre banque prêteuse – à réclamer une certaine somme d’argent sur le terrain et, si nécessaire, à faire réaliser le bien par voie d’exécution forcée (§ 1191 BGB). Elle est inscrite à la section III du registre foncier.
Contrairement à ce que pensent de nombreux propriétaires, cette inscription ne disparaît pas d’elle-même une fois le prêt remboursé. L’hypothèque subsiste – elle n’est alors simplement plus mobilisée, c’est-à-dire qu’elle ne garantit plus aucune créance exigible. Celui qui souhaite effectivement libérer le bien de toute charge doit lui-même demander sa radiation.
L’autorisation de radiation – la clé d’un bien libre de toute charge
Pour procéder à la radiation, le bureau du registre foncier a besoin de deux déclarations. D’une part, l’autorisation de la personne concernée, c’est-à-dire du créancier dont le droit est supprimé (§ 19 GBO). Cette déclaration de votre banque s’appelle l’autorisation de radiation. D’autre part, l’accord du propriétaire, car une hypothèque ne peut être radiée qu’avec votre consentement (§ 27 GBO) – en pratique, vous le donnez sous la forme d’une demande de radiation.
Les deux déclarations doivent être présentées au bureau du registre foncier sous forme d’actes dont les signatures sont certifiées publiquement (§ 29 GBO) ; un notaire certifie les signatures. La banque délivre généralement elle-même l’autorisation de radiation gratuitement après le remboursement intégral. Prévoyez un délai de traitement d’environ une à six semaines.
Supprimer l’hypothèque en cinq étapes
Étape 1 : clarifier le solde restant dû et demander l’autorisation
Demandez à votre banque l’autorisation de radiation dès que le prêt est entièrement remboursé. Est s’il reste encore une dette résiduelle, celle-ci doit d’abord être remboursée – lors de la vente, cela se fait à partir du prix d’achat (voir ci-dessous).
Étape 2 : Préparer la lettre de créance hypothécaire
S’il s’agit d’une Grundschuld avec lettre, le bureau du registre foncier a également besoin de l’original de la lettre de créance hypothécaire. Pour une Grundschuld inscrite au registre, l’inscription au registre foncier suffit. Si la lettre est perdue, elle doit d’abord être déclarée sans valeur dans le cadre d’une procédure judiciaire de sommation – cela peut retarder la vente de plusieurs mois.
Étape 3 : Faire certifier les signatures
Le notaire certifie l’autorisation de radiation de la banque ainsi que votre demande de radiation. Ce n’est que sous cette forme que le bureau du registre foncier accepte les documents.
Étape 4 : Déposer la demande auprès du bureau du registre foncier
Le notaire dépose la demande de radiation, accompagnée de toutes les pièces justificatives, auprès du bureau du registre foncier compétent, qui examine les documents.
Étape 5 : Radiation et nouvel extrait du registre foncier
Le bureau du registre foncier radie la Grundschuld à la section III. Ce n’est qu’ensuite que le bien immobilier est effectivement libre de toute charge. Un extrait actuel du registre foncier le documente pour les acheteurs et les financeurs.
Radier une Grundschuld lors de la vente : la libération des charges
Lors de la vente, vous n’êtes pas nécessairement obligé de radier la Grundschuld au préalable. Si un crédit est encore en cours, cela ne serait de toute façon pas possible, car la banque ne délivre son consentement qu’après le remboursement de la dette résiduelle. En pratique, le notaire se charge donc de la libération des charges dite « Zug um Zug » avec le paiement du prix d’achat :
- Le notaire demande à votre banque l’autorisation de radiation. La banque la délivre sous conditions fiduciaires – le notaire ne peut l’utiliser qu’une fois la dette résiduelle ouverte réglée.
- Sur le prix d’achat, le notaire verse d’abord directement à votre banque le montant du remboursement. Seul le solde restant vous est ensuite versé.
- Dès que la banque confirme la réception du paiement, le notaire dépose la demande de radiation auprès du bureau du registre foncier.
Ainsi, l’acheteur reçoit le bien immobilier garanti libre de toute charge, et votre banque est certaine de recevoir le règlement de sa créance résiduelle. Demandez rapidement à votre banque si une indemnité de remboursement anticipé s’applique – les détails dépassent le cadre de ce guide, mais ils doivent être connus avant le rendez-vous chez le notaire.
Combien coûte la radiation d’une Grundschuld ?
L’autorisation de radiation de la banque est généralement gratuite. Des frais sont facturés pour la certification notariale et l’inscription auprès du bureau du registre foncier. Tous deux sont calculés conformément à la loi allemande sur les frais judiciaires et notariaux (GNotKG) sur la base du montant de la Grundschuld inscrit – et non du prix d’achat. Pour la radiation, seule la moitié des frais est facturée dans chaque cas.
- En règle générale : environ 0,2 % du montant total de la Grundschuld, à peu près moitié pour le notaire et moitié pour le bureau du registre foncier.
- Pour une Grundschuld de 200.000 euros, cela représente environ 400 à 500 euros.
- S’y ajoutent de petits débours et la TVA sur la facture du notaire.
Les frais de radiation sont généralement à la charge du propriétaire, donc du vendeur en cas de vente.
Avantages et inconvénients : radier ou la laisser subsister ?
Une radiation n’est pas toujours la meilleure solution. Vous devez évaluer les points suivants :
- Avantage – vente libre de charges : les acheteurs et leurs banques attendent un bien immobilier libre de toute charge. Une Grundschuld radiée accélère la vente.
- Avantage – situation claire : le registre foncier reflète la situation réelle ; les malentendus concernant d’anciens droits sont écartés.
- Inconvénient – coûts : vous payez les frais indiqués au notaire et au bureau du registre foncier, sans contrepartie immédiate.
- Inconvénient – flexibilité perdue : une Grundschuld existante et non utilisée peut être réutilisée pour un prêt ultérieur. Une nouvelle constitution ultérieure est nettement plus coûteuse que le maintien de la Grundschuld ou sa cession.
Les personnes qui conservent le bien immobilier et pourraient le refinancer à moyen terme choisissent souvent délibérément de maintenir la Grundschuld. En revanche, les vendeurs ne peuvent guère éviter la radiation – ou la libération des charges par l’intermédiaire du notaire.
FAQ sur la radiation de la Grundschuld
La Grundschuld est-elle radiée automatiquement après le remboursement ?
Non. La radiation n’a jamais lieu automatiquement. Même après le remboursement intégral, la Grundschuld reste inscrite à la section III jusqu’à ce que vous demandiez activement sa radiation.
Dois-je radier la Grundschuld avant la vente ?
Pas nécessairement à l’avance. La pratique courante est la libération des charges simultanément : le notaire rembourse la dette restante sur le prix d’achat, puis fait procéder à la radiation. À la fin, l’acheteur reçoit le bien immobilier libre de toute charge.
Qui délivre l’autorisation de radiation ?
Votre banque prêteuse, en tant que créancière de la Grundschuld. Elle délivre l’autorisation après le remboursement intégral du prêt, généralement gratuitement.
Combien de temps prend la radiation ?
Entre la demande d’autorisation et l’inscription, il faut compter environ deux à six semaines. En cas de Grundschuld sur titre perdu, leProlonger la procédure de plusieurs mois au moyen de la procédure d’appel public.
Combien coûte la radiation ?
Au total, environ 0,2 % du montant de la dette foncière pour le notaire et le registre foncier. Pour une dette foncière de 200.000 euros, cela représente environ 400 à 500 euros. L’autorisation de la banque est généralement gratuite.
Quelle est la différence entre une dette foncière sur titre et une dette foncière inscrite au registre ?
Pour la dette foncière inscrite au registre, l’inscription au registre foncier suffit. La dette foncière sur titre comprend en plus un titre de dette foncière, que vous devez présenter en original pour la radiation.
Conclusion : voici comment libérer le bien de toute charge
Un bien immobilier remboursé n’est pas automatiquement libre de toute charge : la dette foncière reste inscrite au registre foncier jusqu’à ce que vous la fassiez radier. La procédure passe par l’autorisation de radiation de votre banque, l’authentification notariale et l’inscription auprès du registre foncier. Lors de la vente, le notaire se charge généralement de la libération des charges simultanément au paiement du prix d’achat, afin que le solde restant dû et la radiation s’enchaînent correctement. La question de savoir si une radiation en dehors d’une vente est intéressante dépend d’un arbitrage entre coûts et flexibilité. En revanche, si la vente est arrêtée, une clarification en temps utile avec la banque et le notaire garantit une remise fluide du bien libre de toute charge.