Wie zijn hypotheeklening volledig heeft afgelost, is nog niet automatisch vrij van lasten: de Grundschuld blijft in het Grundbuch staan totdat deze actief wordt doorgehaald. Uiterlijk bij de verkoop wordt dit belangrijk, want kopers en hun banken verwachten een onbezwaard onroerend goed. Wij leggen uit hoe u met de Löschungsbewilligung van uw bank de Grundschuld uit het Grundbuch verwijdert, wat dat kost en waarom de doorhaling bij verkoop vaak pas gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvindt.
Wat is een Grundschuld – en waarom blijft deze in het Grundbuch staan?
De Grundschuld is een zakelijk zekerheidsrecht op een perceel. Zij geeft de schuldeiser – doorgaans uw financierende bank – het recht om een bepaald geldbedrag uit het perceel te vorderen en het onroerend goed zo nodig gedwongen te laten verkopen (§ 1191 BGB). Zij wordt ingeschreven in afdeling III van het Grundbuch.
Anders dan veel eigenaren aannemen, verdwijnt deze inschrijving niet vanzelf zodra de lening is afbetaald. De Grundschuld blijft bestaan – zij is dan alleen niet meer gevaluteerd, en staat dus niet meer tegenover een openstaande vordering. Wie het onroerend goed daadwerkelijk vrij van lasten wil maken, moet de doorhaling zelf in gang zetten.
De Löschungsbewilligung – de sleutel tot een lasten vrij onroerend goed
Voor de doorhaling heeft het Grundbuchamt twee verklaringen nodig. Ten eerste de toestemming van de belanghebbende, dus van de schuldeiser wiens recht wordt doorgehaald (§ 19 GBO). Deze verklaring van uw bank heet Löschungsbewilligung. Ten tweede de toestemming van de eigenaar, want een Grundschuld mag alleen met uw toestemming worden doorgehaald (§ 27 GBO) – in de praktijk legt u deze af als verzoek tot doorhaling.
Beide verklaringen moeten bij het Grundbuchamt in openbaar gewaarmerkte vorm aanwezig zijn (§ 29 GBO); de handtekeningen worden door een notaris gewaarmerkt. De bank verstrekt de Löschungsbewilligung doorgaans kosteloos na volledige aflossing. Houd rekening met een verwerkingstijd van ongeveer één tot zes weken.
In vijf stappen naar de doorhaling van de Grundschuld
Stap 1: Restschuld vaststellen en toestemming aanvragen
Vraag bij uw bank de Löschungsbewilligung aan zodra de lening volledig is afgelost. Is er staat nog een restschuld open, die eerst moet worden afgelost – bij de verkoop gebeurt dat uit de koopprijs (zie hieronder).
Stap 2: De hypotheekakte gereedleggen
Gaat het om een hypotheekbrief, dan heeft het kadaster daarnaast het originele hypotheekdocument nodig. Bij een boekhypotheek volstaat de inschrijving in het kadaster. Is het document verloren gegaan, dan moet het eerst in een gerechtelijke oproepingsprocedure ongeldig worden verklaard – dit kan de verkoop met meerdere maanden vertragen.
Stap 3: Handtekeningen laten legaliseren
De notaris legaliseert de royementsverklaring van de bank en uw verzoek tot doorhaling. Alleen in deze vorm accepteert het kadaster de documenten.
Stap 4: Verzoek indienen bij het kadaster
De notaris dient het verzoek tot doorhaling met alle bewijsstukken in bij het bevoegde kadaster, dat de documenten controleert.
Stap 5: Doorhaling en nieuw kadastraal uittreksel
Het kadaster haalt de hypotheek door in afdeling III. Pas daarna is het onroerend goed daadwerkelijk vrij van lasten. Een actueel kadastraal uittreksel documenteert dit voor kopers en financiers.
Hypotheek doorhalen bij verkoop: vrijwaring van lasten
Bij de verkoop hoeft u de hypotheek niet per se vooraf door te halen. Loopt er nog een lening, dan zou dat sowieso niet mogelijk zijn, omdat de bank de toestemming pas na aflossing van de restschuld afgeeft. In de praktijk regelt de notaris daarom de zogenaamde vrijwaring van lasten gelijktijdig met de betaling van de koopprijs:
- De notaris vraagt bij uw bank de royementsverklaring op. De bank verstrekt deze onder trustvoorwaarden – de notaris mag deze pas gebruiken wanneer de openstaande restschuld is betaald.
- Uit de koopprijs maakt de notaris eerst het aflossingsbedrag rechtstreeks over aan uw bank. Pas het resterende bedrag vloeit naar u.
- Zodra de bank de ontvangst van de betaling bevestigt, dient de notaris de doorhaling in bij het kadaster.
Zo krijgt de koper het toegezegde lastenvrije onroerende goed en wordt de resterende vordering van uw bank veilig voldaan. Bespreek vroegtijdig met uw bank of er een vergoeding voor vervroegde aflossing verschuldigd is – de details daarvan vallen buiten deze gids, maar moeten vóór de afspraak bij de notaris bekend zijn.
Wat kost het doorhalen van een hypotheek?
De royementsverklaring van de bank is meestal gratis. Kosten ontstaan voor de notariële legalisatie en de inschrijving bij het kadaster. Beide worden berekend op basis van de wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) op basis van het ingeschreven bedrag van de Grundschuld – niet van de koopprijs. Voor het doorhalen wordt telkens slechts een halve vergoeding in rekening gebracht.
- Als vuistregel geldt: in totaal ongeveer 0,2 procent van het bedrag van de Grundschuld, ongeveer voor de helft voor de notaris en voor de helft voor het kadaster.
- Bij een Grundschuld van 200.000 euro komt dat neer op ongeveer 400 tot 500 euro.
- Daar komen nog kleinere kosten en de btw over de notarisrekening bij.
De kosten voor het doorhalen draagt doorgaans de eigenaar, bij verkoop dus de verkoper.
Voordelen en nadelen: doorhalen of laten bestaan?
Doorhalen is niet in elke situatie de beste keuze. U moet de volgende punten tegen elkaar afwegen:
- Voordeel – verkoop zonder lasten: Kopers en hun banken verwachten een onbezwaard vastgoedobject. Een doorgehaalde Grundschuld versnelt de verkoop.
- Voordeel – duidelijke verhoudingen: Het kadaster weerspiegelt de feitelijke situatie; misverstanden over oude rechten zijn uitgesloten.
- Nadeel – kosten: Voor de notaris en het kadaster betaalt u de genoemde vergoedingen, zonder directe tegenprestatie.
- Nadeel – verloren flexibiliteit: Een bestaande, niet-benutte Grundschuld kan voor een latere lening opnieuw worden gebruikt. Een latere nieuwe inschrijving is aanzienlijk duurder dan het laten bestaan of een overdracht.
Wie het vastgoed behoudt en op middellange termijn opnieuw zou kunnen financieren, laat de Grundschuld vaak bewust bestaan. Wie verkoopt, komt daarentegen nauwelijks om het doorhalen – of het vrijmaken van de lasten via de notaris – heen.
FAQ over het doorhalen van de Grundschuld
Wordt de Grundschuld na aflossing automatisch doorgehaald?
Nee. Het doorhalen gebeurt nooit automatisch. Ook na volledige terugbetaling blijft de Grundschuld ingeschreven in afdeling III, totdat u het doorhalen actief laat uitvoeren.
Moet ik de Grundschuld vóór de verkoop doorhalen?
Niet noodzakelijk vooraf. Gebruikelijk is het vrijmaken van de lasten stap voor stap: de notaris lost de restschuld af uit de koopprijs en laat vervolgens het doorhalen uitvoeren. De koper ontvangt het vastgoed uiteindelijk vrij van lasten.
Wie geeft de toestemming tot doorhaling af?
Uw financierende bank als schuldeiser van de Grundschuld. Zij geeft de toestemming af na volledige aflossing van de lening, doorgaans kosteloos.
Hoe lang duurt het doorhalen?
Vanaf het aanvragen van de toestemming tot aan de inschrijving moet u rekenen op ongeveer twee tot zes weken. Bij een verloren Grundschuldbrief kan deDe procedure via de oproepingsprocedure met maanden verlengen.
Wat kost de doorhaling?
In totaal ongeveer 0,2 procent van het bedrag van de Grundschuld voor de notaris en het kadaster. Bij een Grundschuld van 200.000 euro komt dat neer op ongeveer 400 tot 500 euro. De toestemming van de bank is meestal kosteloos.
Wat is het verschil tussen een Grundschuld met en zonder brief?
Bij een Buchgrundschuld volstaat de inschrijving in het kadaster. Bij een Briefgrundschuld hoort daarnaast een Grundschuldbrief, die u voor de doorhaling in het origineel moet overleggen.
Conclusie: zo wordt het vastgoed lasten vrij
Een afbetaald vastgoedobject is niet automatisch lasten vrij – de Grundschuld blijft in het kadaster staan totdat u deze laat doorhalen. De weg daarheen loopt via de doorhalingsgoedkeuring van uw bank, de notariële bekrachtiging en de inschrijving bij het kadaster. Bij de verkoop neemt de notaris de lastenbevrijding meestal gelijktijdig met de betaling van de koopsom voor zijn rekening, zodat de restschuld en de doorhaling netjes op elkaar aansluiten. Of een doorhaling buiten een verkoop de moeite waard is, is een afweging tussen kosten en flexibiliteit. Als de verkoop echter vaststaat, zorgt tijdige afstemming met de bank en de notaris voor een soepele, lasten vrije overdracht.