من سدد قرضه العقاري بالكامل لا يصبح تلقائيًا خاليًا من الأعباء: إذ يظل رهن الدين مسجلًا في السجل العقاري إلى أن يُحذف بشكل فعّال. ويصبح ذلك مهمًا على أبعد تقدير عند البيع، لأن المشترين وبنوكهم يتوقعون عقارًا خاليًا من الأعباء. نشرح لكم كيفية إزالة رهن الدين من السجل العقاري باستخدام موافقة البنك على الحذف، وما تكاليف ذلك، ولماذا لا يتم الحذف عند البيع غالبًا إلا بالتزامن مع دفع ثمن الشراء.
ما هو رهن الدين – ولماذا يبقى في السجل العقاري؟
رهن الدين هو حق ضمان عيني على عقار. ويخول الدائن – وعادةً البنك المموِّل لكم – المطالبة بمبلغ مالي محدد من العقار، والسماح ببيع العقار قسرًا عند الضرورة (§ 1191 BGB). ويُسجَّل في القسم III من السجل العقاري.
وخلافًا لما يفترضه كثير من المالكين، لا يختفي هذا القيد تلقائيًا بمجرد سداد القرض. يظل رهن الدين قائمًا – لكنه عندئذٍ لا يكون مُقيَّمًا، أي أنه لم يعد يضمن أي مطالبة مستحقة. ومن يرغب فعليًا في جعل العقار خاليًا من الأعباء، يجب عليه أن يتولى إجراءات الحذف بنفسه.
موافقة الحذف – مفتاح العقار الخالي من الأعباء
يحتاج مكتب السجل العقاري إلى إقرارين من أجل الحذف. أولهما موافقة صاحب المصلحة، أي الدائن الذي سيُحذف حقه (§ 19 GBO). ويُسمى هذا الإقرار الصادر عن بنككم موافقة الحذف. وثانيهما موافقة المالك، إذ لا يجوز حذف رهن الدين إلا بموافقتكم (§ 27 GBO) – وعمليًا تقدمون هذه الموافقة في صورة طلب حذف.
يجب أن يتوفر كلا الإقرارين لدى مكتب السجل العقاري في شكل موثق رسميًا (§ 29 GBO)؛ ويوثق كاتب العدل التوقيعات. ويصدر البنك موافقة الحذف نفسها عادةً مجانًا بعد السداد الكامل. توقعوا مدة معالجة تتراوح بين نحو أسبوع وستة أسابيع.
حذف رهن الدين في خمس خطوات
الخطوة 1: توضيح الدين المتبقي وطلب الموافقة
اطلبوا من بنككم موافقة الحذف بمجرد سداد القرض بالكامل. إذا كان إذا كانت لا تزال هناك مديونية متبقية، فيجب سدادها أولًا – وعند البيع يتم ذلك من سعر الشراء (انظر أدناه).
الخطوة 2: تجهيز خطاب الرهن العقاري
إذا كان الرهن العقاري مصحوبًا بخطاب، فإن مكتب السجل العقاري يحتاج أيضًا إلى أصل خطاب الرهن العقاري. أما في حالة الرهن العقاري المسجل دون خطاب، فيكفي القيد في السجل العقاري. وإذا فُقد الخطاب، فيجب أولًا إعلان بطلانه في إجراء قضائي للإعلان العام – وقد يؤدي ذلك إلى تأخير البيع عدة أشهر.
الخطوة 3: التصديق على التوقيعات
يقوم كاتب العدل بالتصديق على موافقة البنك على الشطب وطلبكم للشطب. ولا يقبل مكتب السجل العقاري المستندات إلا بهذه الصيغة.
الخطوة 4: تقديم الطلب إلى مكتب السجل العقاري
يقدم كاتب العدل طلب الشطب مرفقًا بجميع الإثباتات إلى مكتب السجل العقاري المختص، الذي يتولى فحص المستندات.
الخطوة 5: الشطب واستخراج قيد عقاري جديد
يشطب مكتب السجل العقاري الرهن العقاري في القسم III. وبعد ذلك فقط يصبح العقار خاليًا فعليًا من الأعباء. ويوثق مستخرج حديث من السجل العقاري ذلك للمشترين والجهات الممولة.
شطب الرهن العقاري عند البيع: تحرير العقار من الأعباء
عند البيع، لا يتعين عليكم بالضرورة شطب الرهن العقاري مسبقًا. وإذا كان القرض لا يزال قائمًا، فلن يكون ذلك ممكنًا على أي حال، لأن البنك لا يصدر الموافقة إلا بعد سداد المديونية المتبقية. لذلك يتولى كاتب العدل عمليًا ما يسمى بتحرير العقار من الأعباء بالتزامن مع سداد سعر الشراء:
- يطلب كاتب العدل من بنككم موافقة الشطب. ويصدر البنك هذه الموافقة بشروط أمانة – ولا يجوز لكاتب العدل استخدامها إلا بعد سداد المديونية المستحقة.
- يوجّه كاتب العدل من سعر الشراء مبلغ السداد أولًا مباشرةً إلى بنككم. ولا يصلكم إلا المبلغ المتبقي.
- بمجرد أن يؤكد البنك استلام الدفعة، يقدم كاتب العدل طلب الشطب إلى مكتب السجل العقاري.
وهكذا يحصل المشتري على العقار المضمون له خاليًا من الأعباء، ويحصل بنككم بأمان على مستحقاته المتبقية. استوضحوا مبكرًا من بنككم ما إذا كان سيتم فرض تعويض عن السداد المبكر – فتفاصيل ذلك تتجاوز نطاق هذا الدليل، لكن ينبغي معرفتها قبل موعد كاتب العدل.
كم تبلغ تكلفة شطب الرهن العقاري؟
تكون موافقة البنك على الشطب مجانية في الغالب. وتنشأ الرسوم عن التصديق لدى كاتب العدل وعن القيد لدى مكتب السجل العقاري. ويُحتسب كلاهما وفقًا لقانون تكاليف المحاكم وكتاب العدل (GNotKG) استنادًا إلى مبلغ الرهن العقاري المسجّل – وليس سعر الشراء. عند الشطب، تُحتسب في كل مرة نصف الرسوم فقط.
- كقاعدة عامة: نحو 0,2 بالمئة من إجمالي مبلغ الرهن العقاري، أي ما يقارب النصف لكل من كاتب العدل ومكتب السجل العقاري.
- في حالة رهن عقاري بقيمة 200.000 يورو، تبلغ التكلفة نحو 400 إلى 500 يورو.
- تُضاف إلى ذلك مصروفات بسيطة وضريبة القيمة المضافة على فاتورة كاتب العدل.
يتحمّل المالك عادةً تكاليف الشطب، أي البائع عند البيع.
المزايا والعيوب: هل يُشطب الرهن أم يُترك قائمًا؟
ليس الشطب الخيار الأفضل في كل موقف. ينبغي الموازنة بين النقاط التالية:
- ميزة – البيع خاليًا من الأعباء: يتوقع المشترون وبنوكهم عقارًا غير مثقل بالأعباء. ويُسرّع شطب الرهن العقاري عملية البيع.
- ميزة – وضوح الوضع: يعكس السجل العقاري الوضع الفعلي؛ وتنتفي الالتباسات بشأن الحقوق القديمة.
- عيب – التكاليف: تدفعون الرسوم المذكورة لكاتب العدل ومكتب السجل العقاري دون مقابل مباشر.
- عيب – فقدان المرونة: يمكن إعادة استخدام رهن عقاري قائم وغير مستخدم لقرض لاحق. أما إنشاء رهن جديد لاحقًا فأكثر تكلفة بكثير من تركه قائمًا أو التنازل عنه.
من يحتفظ بالعقار وقد يحتاج إلى تمويل جديد على المدى المتوسط، يترك الرهن العقاري قائمًا عمدًا في كثير من الأحيان. أما من يبيع، فلا يكاد يستطيع تجنب الشطب – أو رفع الأعباء عبر كاتب العدل.
الأسئلة الشائعة حول شطب الرهن العقاري
هل يُشطب الرهن العقاري تلقائيًا بعد سداد القرض؟
لا. لا يتم الشطب تلقائيًا أبدًا. حتى بعد السداد الكامل، يظل الرهن العقاري مسجلًا في القسم III إلى أن تبادروا إلى طلب شطبه.
هل يجب أن أشطب الرهن العقاري قبل البيع؟
ليس بالضرورة مسبقًا. المعتاد هو رفع الأعباء بالتزامن: يسدد كاتب العدل الدين المتبقي من سعر الشراء، ثم يطلب الشطب. وفي النهاية يحصل المشتري على العقار خاليًا من الأعباء.
من يصدر موافقة الشطب؟
البنك المموّل لكم، بوصفه الدائن بالرهن العقاري. ويصدر الموافقة بعد السداد الكامل للقرض، وعادةً دون تكلفة.
كم يستغرق الشطب؟
من طلب الموافقة حتى التسجيل، ينبغي أن تتوقعوا مدة تتراوح بين أسبوعين وستة أسابيع تقريبًا. وفي حالة الرهن العقاري الورقي المفقود، قد يستغرق الأمرإطالة الإجراء لعدة أشهر من خلال إجراءات الإعلان العام.
ما تكلفة الحذف؟
تبلغ التكلفة الإجمالية نحو 0,2 بالمئة من مبلغ الرهن العقاري لصالح كاتب العدل ومكتب السجل العقاري. وبالنسبة لرهن عقاري بقيمة 200.000 يورو، فإن ذلك يعادل نحو 400 إلى 500 يورو. وتكون موافقة البنك مجانية في الغالب.
ما الفرق بين الرهن العقاري المستندي والرهن العقاري المسجل؟
في حالة الرهن العقاري المسجل، يكفي القيد في السجل العقاري. أما الرهن العقاري المستندي، فيتطلب بالإضافة إلى ذلك سند رهن عقاري، يجب تقديمه في أصله لحذفه.
الخلاصة: هكذا يصبح العقار خاليًا من الأعباء
العقار الذي تم سداد ثمنه ليس خاليًا من الأعباء تلقائيًا – إذ يبقى الرهن العقاري في السجل العقاري إلى أن تطلب حذفه. ويكون الطريق إلى ذلك عبر موافقة البنك على الحذف، والتوثيق لدى كاتب العدل، والقيد لدى مكتب السجل العقاري. عند البيع، يتولى كاتب العدل عادةً رفع الأعباء بالتزامن مع دفع ثمن الشراء، بحيث يتداخل سداد الدين المتبقي والحذف بشكل منظم. ويعتمد ما إذا كان حذف الرهن خارج إطار البيع مجديًا على الموازنة بين التكاليف والمرونة. أما إذا كان البيع مؤكدًا، فإن التوضيح المبكر مع البنك وكاتب العدل يضمن تسليمًا سلسًا للعقار خاليًا من الأعباء.