Quien ha reembolsado por completo su préstamo inmobiliario todavía no queda automáticamente libre de cargas: la carga hipotecaria permanece inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se solicite activamente su cancelación. Esto es importante, como muy tarde, al vender, ya que los compradores y sus bancos esperan un inmueble sin cargas. Le explicamos cómo eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad con la autorización de cancelación de su banco, cuánto cuesta y por qué, en una venta, la cancelación suele efectuarse simultáneamente con el pago del precio de compra.
¿Qué es una carga hipotecaria y por qué permanece inscrita en el Registro de la Propiedad?
La carga hipotecaria es un derecho real de garantía sobre un inmueble. Faculta al acreedor –por lo general, el banco que financia su operación– a exigir una determinada suma de dinero con cargo al inmueble y, si fuera necesario, a hacer que este se liquide mediante ejecución forzosa (§ 1191 BGB). Se inscribe en la sección III del Registro de la Propiedad.
A diferencia de lo que muchos propietarios creen, esta inscripción no desaparece por sí sola una vez reembolsado el préstamo. La carga hipotecaria permanece: simplemente ya no está valorada, es decir, ya no garantiza ninguna deuda pendiente. Quien realmente quiera dejar el inmueble libre de cargas debe solicitar la cancelación por iniciativa propia.
La autorización de cancelación: la clave para un inmueble libre de cargas
Para la cancelación, la oficina del Registro de la Propiedad necesita dos declaraciones. En primer lugar, la autorización de la persona afectada, es decir, del acreedor cuyo derecho se cancela (§ 19 GBO). Esta declaración de su banco se denomina autorización de cancelación. En segundo lugar, el consentimiento del propietario, ya que una carga hipotecaria solo puede cancelarse con su consentimiento (§ 27 GBO); en la práctica, usted lo declara mediante la solicitud de cancelación.
Ambas declaraciones deben presentarse ante la oficina del Registro de la Propiedad en forma de documento con firmas legalizadas públicamente (§ 29 GBO); un notario legaliza las firmas. Por lo general, el banco expide gratuitamente la propia autorización de cancelación una vez reembolsado el préstamo en su totalidad. Calcule un tiempo de tramitación de aproximadamente una a seis semanas.
Cinco pasos para cancelar la carga hipotecaria
Paso 1: Aclarar la deuda restante y solicitar la autorización
Solicite a su banco la autorización de cancelación en cuanto haya reembolsado íntegramente el préstamo. Si si aún queda una deuda pendiente, primero debe liquidarse; en una venta, esto se hace con el precio de compra (véase abajo).
Paso 2: Tener preparado el certificado de deuda inmobiliaria
Si se trata de una Grundschuld con certificado, el Registro de la Propiedad necesita además el certificado original de la Grundschuld. En el caso de una Grundschuld registral, basta con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si se ha perdido el certificado, primero debe declararse inválido mediante un procedimiento judicial de declaración de nulidad; esto puede retrasar la venta varios meses.
Paso 3: Legalizar las firmas
El notario legaliza la autorización de cancelación del banco y su solicitud de cancelación. El Registro de la Propiedad solo acepta la documentación en esta forma.
Paso 4: Presentar la solicitud ante el Registro de la Propiedad
El notario presenta la solicitud de cancelación con todas las pruebas ante el Registro de la Propiedad competente, que revisa la documentación.
Paso 5: Cancelación y nuevo extracto del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad cancela la Grundschuld en la sección III. Solo después el inmueble queda realmente libre de cargas. Un extracto actualizado del Registro de la Propiedad lo documenta para compradores y financiadores.
Cancelar la Grundschuld al vender: la liberación de cargas
Al vender, no es obligatorio cancelar previamente la Grundschuld. Si aún existe un crédito, esto no sería posible de todos modos, porque el banco no emite la autorización hasta que se haya liquidado la deuda pendiente. En la práctica, por ello, el notario gestiona la llamada liberación de cargas simultáneamente al pago del precio de compra:
- El notario solicita a su banco la autorización de cancelación. El banco la entrega bajo condiciones fiduciarias; el notario solo puede utilizarla cuando se haya liquidado la deuda pendiente.
- Del precio de compra, el notario transfiere primero directamente a su banco el importe de liquidación. Solo el resto se le abona a usted.
- En cuanto el banco confirma la recepción del pago, el notario presenta la cancelación ante el Registro de la Propiedad.
De este modo, el comprador recibe el inmueble libre de cargas garantizado, y su banco cobra con seguridad el importe pendiente. Aclare con antelación con su banco si se aplica una indemnización por amortización anticipada; los detalles exceden el alcance de esta guía, pero deberían conocerse antes de la cita con el notario.
¿Cuánto cuesta cancelar una Grundschuld?
La autorización de cancelación del banco suele ser gratuita. Se generan tasas por la legalización notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Ambas se calculan conforme a la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG) sobre la base del importe de la deuda inmobiliaria inscrita, no del precio de compra. Para la cancelación solo se cobra en cada caso la mitad de una tasa.
- Como regla general: aproximadamente el 0,2 por ciento del importe total de la deuda inmobiliaria, más o menos la mitad para el notario y la otra mitad para la oficina del registro de la propiedad.
- En el caso de una deuda inmobiliaria de 200.000 euros, esto supone aproximadamente entre 400 y 500 euros.
- A esto se añaden pequeños gastos y el impuesto sobre el valor añadido de la factura del notario.
Habitualmente, el propietario asume los costes de cancelación; en una venta, por tanto, el vendedor.
Ventajas y desventajas: ¿cancelarla o mantenerla vigente?
La cancelación no siempre es la mejor opción. Debe valorar los siguientes puntos:
- Ventaja – venta libre de cargas: Los compradores y sus bancos esperan un inmueble sin cargas. Una deuda inmobiliaria cancelada acelera la venta.
- Ventaja – situación clara: El registro de la propiedad refleja la situación real; se eliminan los malentendidos sobre derechos antiguos.
- Desventaja – costes: Usted paga las tasas indicadas al notario y a la oficina del registro de la propiedad, sin recibir una contraprestación inmediata.
- Desventaja – flexibilidad perdida: Una deuda inmobiliaria existente y no utilizada puede reutilizarse para un préstamo posterior. Una nueva constitución más adelante es considerablemente más cara que mantenerla vigente o cederla.
Quien conserva el inmueble y podría volver a financiarlo a medio plazo suele mantener deliberadamente la deuda inmobiliaria. En cambio, quien vende difícilmente puede evitar la cancelación, o la liberación de cargas a través del notario.
Preguntas frecuentes sobre la cancelación de la deuda inmobiliaria
¿Se cancela automáticamente la deuda inmobiliaria después de amortizarla?
No. La cancelación nunca se realiza automáticamente. Incluso después del reembolso completo, la deuda inmobiliaria permanece inscrita en la sección III hasta que usted solicite activamente su cancelación.
¿Debo cancelar la deuda inmobiliaria antes de la venta?
No necesariamente por adelantado. Lo habitual es la liberación de cargas simultánea: el notario liquida la deuda restante con el precio de compra y, a continuación, gestiona la cancelación. Al final, el comprador recibe el inmueble libre de cargas.
¿Quién expide la autorización de cancelación?
Su banco financiador, como acreedor de la deuda inmobiliaria. Emite la autorización después de la liquidación completa del préstamo, por lo general sin coste.
¿Cuánto tarda la cancelación?
Desde la solicitud de la autorización hasta la inscripción debe contar con aproximadamente entre dos y seis semanas. En el caso de una deuda inmobiliaria documentada mediante título perdido, puede prolongarse el Prolongar el procedimiento durante meses mediante el procedimiento de edictos.
¿Cuánto cuesta la cancelación?
En total, aproximadamente el 0,2 por ciento del importe de la carga inmobiliaria para el notario y la oficina del registro de la propiedad. Con una carga inmobiliaria de 200.000 euros, son unos 400 a 500 euros. La autorización del banco suele ser gratuita.
¿Cuál es la diferencia entre una carga inmobiliaria con título y una carga inmobiliaria registral?
En el caso de la carga inmobiliaria registral basta con la inscripción en el registro de la propiedad. La carga inmobiliaria con título incluye además un certificado de carga inmobiliaria, que deberá presentar en original para la cancelación.
Conclusión: así queda el inmueble libre de cargas
Un inmueble pagado no queda automáticamente libre de cargas: la carga inmobiliaria permanece en el registro de la propiedad hasta que solicite su cancelación. El camino pasa por la autorización de cancelación de su banco, la certificación notarial y la inscripción en la oficina del registro de la propiedad. En una compraventa, el notario suele gestionar la liberación de cargas simultáneamente con el pago del precio de compra, de modo que la deuda restante y la cancelación se coordinen correctamente. Si merece la pena cancelar la carga fuera de una compraventa depende de sopesar los costes y la flexibilidad. Sin embargo, si la venta ya está decidida, aclarar a tiempo la situación con el banco y el notario garantiza una entrega sin contratiempos y libre de cargas.