Той, хто повністю погасив кредит на нерухомість, ще не автоматично звільняється від обтяжень: іпотека залишається записаною в поземельній книзі, доки її активно не буде видалено. Найпізніше під час продажу це стає важливим, адже покупці та їхні банки очікують на нерухомість без обтяжень. Ми пояснимо, як за допомогою дозволу вашого банку на видалення вилучити іпотеку з поземельної книги, скільки це коштує і чому під час продажу видалення часто відбувається лише одночасно з оплатою купівельної ціни.
Що таке іпотека — і чому вона залишається в поземельній книзі?
Іпотека є речовим забезпечувальним правом на земельну ділянку. Вона дає кредитору — як правило, банку, що фінансував вас, — право вимагати з нерухомості певну грошову суму та в разі потреби домогтися її примусової реалізації (§ 1191 BGB). Її вносять до розділу III поземельної книги.
На відміну від припущень багатьох власників, цей запис не зникає сам собою після погашення кредиту. Іпотека залишається чинною — лише тоді вона вже не є валютованою, тобто більше не забезпечує жодної непогашеної вимоги. Той, хто справді хоче звільнити нерухомість від обтяжень, має самостійно ініціювати її видалення.
Дозвіл на видалення — ключ до нерухомості без обтяжень
Для видалення поземельному відділу потрібні дві заяви. По-перше, дозвіл заінтересованої особи, тобто кредитора, право якого видаляється (§ 19 GBO). Ця заява вашого банку називається дозволом на видалення. По-друге, згода власника, адже іпотеку можна видалити лише за вашою згодою (§ 27 GBO) — на практиці ви оформлюєте її як заяву про видалення.
Обидві заяви мають бути подані до поземельного відділу в публічно засвідченій формі (§ 29 GBO); підписи засвідчує нотаріус. Сам дозвіл на видалення банк, як правило, безкоштовно видає після повного погашення кредиту. Розраховуйте на строк обробки приблизно від одного до шести тижнів.
П’ять кроків до видалення іпотеки
Крок 1: з’ясувати залишок боргу та запросити дозвіл
Запросіть у свого банку дозвіл на видалення, щойно кредит буде повністю погашено. Якщо якщо ще залишилася непогашена заборгованість, її спочатку потрібно погасити – під час продажу це відбувається з купівельної ціни (див. нижче).
Крок 2: Підготувати лист заставної
Якщо йдеться про заставну з документом, земельному кадастру додатково потрібен оригінал документа про заставу. Для бездокументарної застави достатньо запису в земельному кадастрі. Якщо документ втрачено, його спочатку потрібно визнати недійсним у судовому провадженні про виклик зацікавлених осіб – це може затримати продаж на кілька місяців.
Крок 3: Засвідчити підписи
Нотаріус засвідчує дозвіл банку на анулювання застави та вашу заяву про її анулювання. Лише в такій формі земельний кадастр приймає документи.
Крок 4: Подати заяву до земельного кадастру
Нотаріус подає заяву про анулювання застави разом з усіма підтвердженнями до відповідного земельного кадастру, який перевіряє документи.
Крок 5: Анулювання та новий витяг із земельного кадастру
Земельний кадастр анулює заставу у розділі III. Лише після цього нерухомість фактично є вільною від обтяжень. Актуальний витяг із земельного кадастру документує це для покупців і фінансових установ.
Анулювання застави під час продажу: звільнення від обтяжень
Під час продажу вам не обов’язково заздалегідь анулювати заставу. Якщо кредит ще не погашено, це все одно було б неможливо, оскільки банк видає дозвіл лише після погашення залишку заборгованості. Тому на практиці нотаріус забезпечує так зване звільнення від обтяжень одночасно з оплатою купівельної ціни:
- Нотаріус запитує у вашого банку дозвіл на анулювання застави. Банк видає його на довірчих умовах – нотаріус може використати його лише після погашення непогашеного залишку заборгованості.
- Із купівельної ціни нотаріус спочатку безпосередньо перераховує суму погашення вашому банку. Лише залишок надходить вам.
- Щойно банк підтверджує надходження платежу, нотаріус подає заяву про анулювання до земельного кадастру.
Так покупець отримує гарантовану нерухомість без обтяжень, а ваш банк надійно отримує погашення залишку своєї вимоги. Завчасно уточніть у банку, чи нараховується компенсація за дострокове погашення – деталі цього питання виходять за межі цього посібника, але їх слід з’ясувати до зустрічі в нотаріуса.
Скільки коштує анулювання застави?
Дозвіл банку на анулювання застави зазвичай безкоштовний. Витрати виникають за нотаріальне засвідчення та внесення запису до земельного кадастру. Обидва розраховуються відповідно до Закону про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) на основі зареєстрованої суми земельної іпотеки — не ціни купівлі. За кожне видалення стягується лише половина збору.
- Як орієнтир: загалом близько 0,2 відсотка суми земельної іпотеки, приблизно порівну для нотаріуса та поземельної книги.
- За земельної іпотеки у розмірі 200.000 євро це становить приблизно 400–500 євро.
- Додатково стягуються незначні витрати та податок з обороту на рахунок нотаріуса.
Витрати на видалення зазвичай несе власник, а під час продажу — продавець.
Переваги та недоліки: видалити чи залишити?
Видалення не в кожній ситуації є найкращим рішенням. Слід зважити такі моменти:
- Перевага — продаж без обтяжень: Покупці та їхні банки очікують нерухомість без обтяжень. Видалена земельна іпотека прискорює продаж.
- Перевага — ясність правового стану: Поземельна книга відображає фактичний стан; непорозуміння щодо старих прав усуваються.
- Недолік — витрати: Ви сплачуєте зазначені збори нотаріусу та поземельному відомству, не отримуючи безпосередньої компенсації.
- Недолік — втрата гнучкості: Наявну земельну іпотеку, за якою більше не існує заборгованості, можна повторно використати для майбутньої позики. Її подальша нова реєстрація значно дорожча, ніж її збереження або переуступка.
Той, хто зберігає нерухомість і в середньостроковій перспективі може знову залучити фінансування, часто свідомо залишає земельну іпотеку. Той, хто продає, навряд чи може уникнути видалення — або звільнення від обтяжень через нотаріуса.
FAQ щодо видалення земельної іпотеки
Чи видаляється земельна іпотека автоматично після погашення?
Ні. Видалення ніколи не відбувається автоматично. Навіть після повного погашення земельна іпотека залишається зареєстрованою у відділі III, доки ви активно не ініціюєте її видалення.
Чи потрібно видаляти земельну іпотеку до продажу?
Не обов’язково заздалегідь. Зазвичай застосовується звільнення від обтяжень одночасно з оплатою: нотаріус погашає залишковий борг із ціни купівлі, а потім ініціює видалення. Зрештою покупець отримує нерухомість без обтяжень.
Хто видає дозвіл на видалення?
Ваш банк-кредитор як кредитор за земельною іпотекою. Після повного погашення позики він надає дозвіл, як правило, безкоштовно.
Скільки триває видалення?
Від запиту дозволу до внесення запису слід розраховувати приблизно на два–шість тижнів. У разі втрати іпотечного листа це можеПродовжити процедуру на місяці шляхом судового провадження про оголошення виклику.
Скільки коштує видалення запису?
Загалом приблизно 0,2 відсотка від суми поземельного боргу за послуги нотаріуса та поземельного кадастру. За поземельного боргу в розмірі 200 000 євро це становить близько 400–500 євро. Згода банку зазвичай безкоштовна.
У чому різниця між поземельним боргом із документом і без документа?
Для поземельного боргу без документа достатньо запису в поземельному кадастрі. До поземельного боргу з документом додатково належить документ про поземельний борг, який для видалення запису потрібно подати в оригіналі.
Висновок: як зробити нерухомість вільною від обтяжень
Виплачена нерухомість не стає автоматично вільною від обтяжень — поземельний борг залишається в поземельному кадастрі, доки ви не доручите його видалити. Для цього потрібні дозвіл вашого банку на видалення запису, нотаріальне засвідчення та внесення запису до поземельного кадастру. Під час продажу нотаріус зазвичай здійснює звільнення від обтяжень одночасно з оплатою купівельної ціни, завдяки чому залишок боргу та видалення запису узгоджуються належним чином. Чи варто видаляти запис поза межами продажу — це питання зважування витрат і гнучкості. Якщо продаж уже вирішено, своєчасне узгодження з банком і нотаріусом забезпечить безперебійну передачу нерухомості, вільної від обтяжень.