Тот, кто полностью погасил ипотечный кредит, ещё не автоматически освобождает недвижимость от обременений: запись о земельном долге остаётся в поземельной книге, пока её не удалят. Это становится особенно важным при продаже, поскольку покупатели и их банки ожидают недвижимость без обременений. Мы объясняем, как с помощью разрешения банка на удаление записи о земельном долге убрать её из поземельной книги, сколько это стоит и почему при продаже удаление часто происходит только одновременно с оплатой покупной цены.
Что такое земельный долг — и почему он остаётся в поземельной книге?
Земельный долг — это вещное обеспечительное право на земельный участок. Оно даёт кредитору — как правило, банку, финансирующему покупку, — право потребовать из стоимости участка определённую денежную сумму и при необходимости подвергнуть недвижимость принудительной реализации (§ 1191 BGB). Запись о нём вносится в раздел III поземельной книги.
В отличие от распространённого мнения собственников, эта запись не исчезает автоматически после погашения кредита. Земельный долг сохраняется — он лишь больше не является обеспеченным требованием, то есть уже не гарантирует никаких непогашенных требований. Тот, кто действительно хочет освободить недвижимость от обременений, должен самостоятельно инициировать удаление записи.
Разрешение на удаление записи — ключ к недвижимости без обременений
Для удаления записи поземельному ведомству необходимы два заявления. Во-первых, согласие затронутого лица, то есть кредитора, право которого удаляется (§ 19 GBO). Это заявление вашего банка называется разрешением на удаление записи. Во-вторых, согласие собственника, поскольку земельный долг может быть удалён только с вашего согласия (§ 27 GBO) — на практике вы оформляете его как заявление об удалении записи.
Оба заявления должны быть представлены в поземельное ведомство в форме с официально заверенными подписями (§ 29 GBO; подписи заверяет нотариус. Само разрешение на удаление записи банк, как правило, выдаёт бесплатно после полного погашения кредита. Рассчитывайте на срок обработки примерно от одной до шести недель.
Удаление записи о земельном долге за пять шагов
Шаг 1: Уточнить остаток долга и запросить разрешение
Запросите у банка разрешение на удаление записи, как только кредит будет полностью погашен. Если осталась непогашенная задолженность, её необходимо сначала погасить — при продаже это происходит из покупной цены (см. ниже).
Шаг 2: подготовить закладную на Grundschuld
Если речь идёт о Grundschuld с выдачей документа, земельному кадастру дополнительно нужен оригинал документа Grundschuld. При Grundschuld без выдачи документа достаточно записи в поземельной книге. Если документ утерян, его сначала необходимо объявить недействительным в рамках судебного производства по вызову заинтересованных лиц — это может задержать продажу на несколько месяцев.
Шаг 3: заверить подписи
Нотариус заверяет разрешение банка на погашение Grundschuld и ваше заявление о погашении. Только в такой форме земельный кадастр принимает документы.
Шаг 4: подать заявление в земельный кадастр
Нотариус подаёт заявление о погашении со всеми подтверждающими документами в компетентный земельный кадастр, который проверяет документы.
Шаг 5: погашение и новая выписка из поземельной книги
Земельный кадастр погашает Grundschuld в разделе III. Только после этого недвижимость фактически становится свободной от обременений. Актуальная выписка из поземельной книги подтверждает это для покупателей и финансирующих организаций.
Погашение Grundschuld при продаже: освобождение от обременений
При продаже вы не обязаны погашать Grundschuld заранее. Если кредит ещё действует, это всё равно было бы невозможно, поскольку банк выдаёт разрешение только после погашения оставшейся задолженности. Поэтому на практике нотариус осуществляет так называемое освобождение от обременений одновременно с оплатой покупной цены:
- Нотариус запрашивает в вашем банке разрешение на погашение. Банк выдаёт его на условиях доверительного хранения — нотариус может использовать его только после погашения непогашенной задолженности.
- Из покупной цены нотариус сначала напрямую перечисляет банку сумму погашения. Только оставшаяся сумма поступает вам.
- Как только банк подтверждает поступление платежа, нотариус подаёт заявление о погашении в земельный кадастр.
Так покупатель получает гарантированно свободную от обременений недвижимость, а ваш банк надёжно получает погашение оставшегося требования. Заранее уточните в банке, взимается ли компенсация за досрочное погашение — подробности выходят за рамки этого руководства, однако их следует выяснить до визита к нотариусу.
Сколько стоит погашение Grundschuld?
Разрешение банка на погашение обычно предоставляется бесплатно. Расходы возникают за нотариальное заверение и внесение записи в земельный кадастр. Оба вида расходов рассчитываются в соответствии с Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) на основе зарегистрированной суммы земельного залога — а не покупной цены. За удаление взимается только половина обычной пошлины.
- Эмпирическое правило: в общей сложности около 0,2 процента от суммы земельного залога, примерно по половине для нотариуса и ведомства поземельной книги.
- При земельном залоге в размере 200 000 евро это составляет примерно 400–500 евро.
- К этому добавляются небольшие расходы и налог с оборота на нотариальный счёт.
Расходы на удаление обычно несёт собственник, а при продаже — продавец.
Преимущества и недостатки: удалить или оставить?
Удаление не всегда является лучшим решением. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — продажа без обременений: Покупатели и их банки ожидают объект недвижимости без обременений. Удалённый земельный залог ускоряет продажу.
- Преимущество — ясность: Поземельная книга отражает фактическое положение дел; недоразумения относительно старых прав исключаются.
- Недостаток — расходы: За нотариуса и ведомство поземельной книги вы платите указанные пошлины, не получая непосредственной компенсации.
- Недостаток — утрата гибкости: Существующий земельный залог, по которому задолженность отсутствует, можно повторно использовать для последующего кредита. Последующая новая регистрация обходится значительно дороже, чем сохранение залога или его уступка.
Тот, кто сохраняет недвижимость и в среднесрочной перспективе может снова оформить финансирование, часто намеренно оставляет земельный залог зарегистрированным. Тот, кто продаёт недвижимость, напротив, едва ли может обойтись без удаления залога — или освобождения от обременений через нотариуса.
Часто задаваемые вопросы об удалении земельного залога
Удаляется ли земельный залог автоматически после погашения?
Нет. Удаление никогда не происходит автоматически. Даже после полного погашения земельный залог остаётся зарегистрированным в разделе III, пока вы сами не инициируете его удаление.
Нужно ли удалять земельный залог до продажи?
Не обязательно заранее. Обычно освобождение от обременений происходит одновременно: нотариус погашает остаточную задолженность из покупной цены, а затем инициирует удаление. В итоге покупатель получает недвижимость без обременений.
Кто выдаёт разрешение на удаление?
Ваш финансирующий банк как кредитор по земельному залогу. После полного погашения кредита он выдаёт разрешение, как правило, бесплатно.
Сколько времени занимает удаление?
С момента запроса разрешения до внесения записи следует рассчитывать примерно на две–шесть недель. При утерянной закладной на земельный залог срок может увеличиться Продлить процедуру на несколько месяцев посредством производства по вызову.
Сколько стоит удаление записи?
В общей сложности около 0,2 процента от суммы земельного долга для нотариуса и земельной книги. При земельном долге в размере 200 000 евро это составляет примерно 400–500 евро. Согласие банка обычно предоставляется бесплатно.
В чём разница между земельным долгом с документом и без документа?
Для земельного долга без документа достаточно записи в земельной книге. К земельному долгу с документом дополнительно относится свидетельство о земельном долге, которое для удаления записи необходимо предъявить в оригинале.
Итог: как сделать недвижимость свободной от обременений
Погашенная недвижимость не становится автоматически свободной от обременений — земельный долг остаётся в земельной книге, пока вы не удалите его. Для этого необходимы согласие вашего банка на удаление записи, нотариальное заверение и внесение записи в земельную книгу. При продаже нотариус обычно освобождает недвижимость от обременений одновременно с оплатой покупной цены, благодаря чему остаток долга и удаление записи согласованно взаимосвязаны. Решение об удалении записи вне продажи представляет собой выбор между расходами и гибкостью. Однако если продажа уже определена, своевременное согласование с банком и нотариусом обеспечивает беспроблемную передачу недвижимости без обременений.