Quien hereda un inmueble y desea venderlo suele temer un elevado impuesto sobre la especulación por la ganancia de la venta. La buena noticia: en muchos casos no se aplica ninguno. Lo decisivo no es cuándo heredó usted, sino cuándo adquirió originalmente el inmueble el causante. Le explicamos cómo funciona la denominada teoría de las huellas, cuándo su venta queda exenta de impuestos y cómo calcular una posible ganancia imponible.
¿Impuesto sobre la especulación o impuesto de sucesiones? La diferencia importante
En el caso de una casa heredada pueden desempeñar un papel dos impuestos completamente distintos, y conviene diferenciarlos claramente:
- El impuesto de sucesiones se aplica porque usted hereda algo. Depende del valor de la herencia y de su relación de parentesco con el causante; los cónyuges y los hijos tienen elevados mínimos exentos. No tiene nada que ver con una venta posterior.
- El impuesto sobre la especulación no es un tipo de impuesto independiente, sino el impuesto sobre la renta aplicado a la ganancia procedente de una operación privada de enajenación conforme al § 23 de la EStG. Solo puede surgir si usted vende el inmueble heredado, e incluso entonces únicamente bajo determinadas condiciones.
Importante: la herencia en sí no es ni una compra ni una venta. Por tanto, el mero hecho de heredar nunca genera un impuesto sobre la especulación. La cuestión solo se plantea cuando usted vuelve a enajenar el inmueble heredado. Precisamente de eso trata esta guía.
La teoría de las huellas: usted hereda el plazo del causante
Para terrenos, casas y viviendas en propiedad se aplica un plazo de especulación de diez años. Si vende un inmueble con beneficio dentro de los diez años siguientes a su adquisición, este estará sujeto a impuestos en principio. Una vez transcurridos los diez años, en cambio, la ganancia queda exenta de impuestos.
En el caso de un inmueble heredado, este plazo no vuelve a comenzar con la herencia. Como heredero, usted ocupa, mediante la sucesión universal, la posición jurídica del causante (§ 1922 del BGB). Fiscalmente, el § 23, apdo. 1 de la EStG establece expresamente que, en caso de adquisición gratuita, al sucesor particular «se le atribuye la adquisición … por el causante». Los expertos hablan de la teoría de las huellas: usted ocupa el lugar del causante y asume su fecha de compra, así como sus costes de adquisición.
Un ejemplo: su madre compró una vivienda en junio de 2012 y posteriormente la alquiló. Tras su fallecimiento, usted hereda la vivienda en 2025 y la vende en 2026. Para calcular el plazo cuenta la compra de 2012: entre la adquisición por la causante y su venta transcurren aproximadamente 14 años. El plazo de diez años ha vencido hace mucho, por lo que la ganancia queda completamente exenta de impuestos.
La situación es diferente si el causante compró poco antes de fallecer: si su padre adquirió una vivienda en propiedad alquilada en septiembre de 2020 y usted la vende como heredero en 2026, desde la adquisición solo han transcurrido aproximadamente seis años. El plazo aún está corriendo; la ganancia de la venta estaría sujeta a impuestos, siempre que no resulte aplicable el uso propio.
Cuándo la venta queda exenta de impuestos
Hay dos vías para que la venta de un inmueble heredado no genere impuesto sobre la especulación:
- Ha vencido el plazo de diez años. Si la compra por el causante tuvo lugar más de diez años antes de su venta, la ganancia queda totalmente exenta, independientemente de su importe.
- El inmueble se destinó a vivienda propia. Conforme al § 23, apdo. 1, n.º 1, frase 3 de la EStG, la venta también queda exenta dentro del plazo de diez años si el inmueble se utilizó exclusivamente para fines residenciales propios, bien de forma ininterrumpida desde la adquisición, bien al menos durante el año de la venta y los dos años anteriores.
Precisamente el uso propio es un factor importante en los casos de herencia. También aquí resulta útil la sucesión universal: si el causante habitó personalmente el inmueble hasta su fallecimiento, por regla general dicho uso propio se le imputa a usted. Por tanto, si vende poco después de la herencia, la excepción suele aplicarse incluso si usted nunca vivió en la casa. Si, por el contrario, se muda usted mismo tras la herencia, cuenta su propio uso.
Una observación: la excepción por uso propio siempre se examina caso por caso. Si el inmueble permanece vacío durante un periodo prolongado entre el fallecimiento y la venta, conviene consultar a un asesor fiscal.
Así calcula la ganancia imponible
Si el plazo aún no ha vencido y no resulta aplicable el uso propio, solo se grava la ganancia efectiva, no el precio total de venta. El cálculo es el siguiente:
- Precio de transmisión (el precio de venta formalizado en el contrato de compraventa)
- menos los costes de adquisición del causante, incluidos los gastos accesorios de entonces, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y los gastos del registro de la propiedad
- menos Costes de enajenación, en los que incurra al vender, por ejemplo, por anuncios, certificado energético o gastos notariales proporcionales
- = ganancia imponible
En el caso de un inmueble alquilado anteriormente, se añade un detalle: la amortización (AfA) aplicada durante el período de alquiler reduce los costes de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia imponible (§ 23, apdo. 3, EStG).
La ganancia calculada de este modo se suma a sus demás ingresos y tributa según su tipo impositivo personal del impuesto sobre la renta: dependiendo de los ingresos, hasta un 42 o 45 por ciento, más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico. No existe un «tipo impositivo fijo sobre la especulación».
Existe una pequeña excepción: si la ganancia total derivada de operaciones privadas de enajenación en el año natural es inferior a 1.000 euros, queda exenta de impuestos (límite de exención conforme al § 23, apdo. 3, EStG, elevado desde 2024 de 600 a 1.000 euros). Sin embargo, si se supera el límite, la totalidad de la ganancia queda sujeta a impuestos.
Ejemplo de cálculo: Su padre compró en 2020 un piso alquilado por 220.000 euros (incluidos los gastos accesorios). Usted lo hereda y lo vende en 2026 por 300.000 euros; la venta le genera costes de 5.000 euros. La ganancia asciende a 300.000 − 220.000 − 5.000 = 75.000 euros (para simplificar, omitimos la AfA). Con un tipo impositivo del 42 por ciento, serían aproximadamente 31.500 euros de impuestos. Si su padre hubiera comprado el mismo piso ya en 2012, la venta, en cambio, habría quedado completamente exenta de impuestos.
Ventajas y desventajas: ¿vender de inmediato o esperar a que transcurra el plazo?
Si el plazo de diez años aún no ha transcurrido, a menudo puede elegir: vender de inmediato o esperar hasta que finalice el plazo. Ambas opciones tienen su justificación:
- Ventaja de vender de inmediato: Obtiene liquidez rápidamente, evita los costes corrientes (impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, mantenimiento) y se ahorra la gestión, un motivo frecuente especialmente en una comunidad hereditaria.
- Ventaja de esperar: Si el plazo está a punto de finalizar, un poco de paciencia puede ahorrarle por completo el impuesto sobre la especulación. También el establecimiento de un uso propio puede hacer que la venta quede exenta de impuestos.
- Desventaja de vender de inmediato: Dentro del plazo y sin uso propio, la ganancia tributa íntegramente, lo que puede costar rápidamente importes de cinco cifras.
- Desventaja de esperar: Sigue asumiendo los costes corrientes y el riesgo de mercado. Si bajan los precios, un precio de venta inferior puede volver a consumir la ventaja fiscal.
Si merece la pena esperar depende del tiempo restante hasta el El plazo transcurrido, la ganancia prevista y su tipo impositivo. En cuanto se aclare la situación fiscal, TraumImmo le ayudará a estimar el valor de mercado realista y a anunciar su inmueble con gran alcance.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de especulación aplicado a inmuebles heredados
¿Heredar ya genera el impuesto de especulación?
No. La herencia no es una operación de enajenación. El impuesto de especulación solo puede surgir cuando vende el inmueble heredado, y únicamente dentro del plazo de diez años y sin uso propio. Esta cuestión es completamente independiente del impuesto de sucesiones.
¿Cuándo comienza el plazo de diez años para un inmueble heredado?
El día en que el causante compró el inmueble en su momento; lo determinante es el contrato de compraventa notarial. La herencia no inicia un nuevo plazo. Este es el fundamento de la teoría de la subrogación en la posición del causante conforme al § 23, apdo. 1, EStG.
El causante vivía allí: ¿tengo que pagar igualmente?
Por regla general, no. Si el causante ocupó personalmente el inmueble en el año de la venta y en los dos años anteriores, la venta está exenta de impuestos por la excepción de uso propio. Por principio, este uso se le imputa a usted como heredero. En caso de que el inmueble haya permanecido vacío durante un periodo prolongado antes de la venta, debería examinarse el caso concreto.
¿A cuánto asciende el impuesto de especulación?
No existe un tipo fijo. La ganancia se grava con su tipo personal del impuesto sobre la renta, es decir, hasta el 42 o 45 por ciento, más el recargo de solidaridad. Si la ganancia total obtenida de operaciones privadas de enajenación durante el año es inferior a 1.000 euros, no se aplica ningún impuesto.
¿Qué ocurre en una comunidad hereditaria?
Cada coheredero se considera individualmente en función de su participación; la teoría de la subrogación en la posición del causante y los plazos se aplican por igual a todos. Si la comunidad vende conjuntamente una vez transcurrido el plazo, la ganancia queda exenta para todos. La venta de participaciones hereditarias individuales puede tener un tratamiento fiscal diferente; en este caso, es recomendable asesorarse con un profesional.
Conclusión: por lo general, la venta queda exenta de impuestos
Si la venta de un inmueble heredado está sujeta al impuesto de especulación depende de la fecha de compra del causante, no de la herencia. Si la adquisición se remonta a más de diez años o el inmueble estuvo ocupado personalmente hasta el final, por regla general podrá venderlo sin impuestos. Solo cuando el causante lo compró poco antes de fallecer y el inmueble estaba alquilado, la ganancia tendrá relevancia fiscal. Por ello, compruebe primero la fecha de compra original y consulte En el caso de importes elevados, consulte a un asesor fiscal. Así sabrá desde antes de la venta a qué atenerse.