Chi eredita un immobile e desidera venderlo teme spesso una elevata imposta sulla speculazione applicata al profitto della vendita. La buona notizia: in molti casi non si applica affatto. Ciò che conta, infatti, non è quando avete ereditato, bensì quando il de cuius aveva acquistato a suo tempo l’immobile. Spieghiamo come funziona la cosiddetta teoria delle orme, quando la vostra vendita resta esente da imposta e come calcolare un eventuale profitto imponibile.
Imposta sulla speculazione o imposta di successione? La differenza importante
Nel caso di una casa ereditata possono avere rilevanza due imposte completamente diverse: ed è opportuno distinguerle chiaramente:
- L’imposta di successione si applica perché avete ereditato qualcosa. Dipende dal valore dell’eredità e dal vostro grado di parentela con il de cuius; coniugi e figli dispongono di franchigie elevate. Non ha nulla a che vedere con una vendita successiva.
- L’imposta sulla speculazione non è un’imposta autonoma, bensì un’imposta sul reddito applicata al profitto derivante da un’operazione di vendita privata ai sensi del § 23 EStG. Può sorgere solo se vendete l’immobile ereditato, e anche in tal caso soltanto a determinate condizioni.
Importante: la successione di per sé non è né un acquisto né una vendita. La semplice eredità non comporta quindi mai l’applicazione dell’imposta sulla speculazione. La questione si pone solo quando rivendete l’immobile ereditato. È proprio questo l’argomento di questa guida.
La teoria delle orme: ereditate il termine del de cuius
Per terreni, case e appartamenti di proprietà vale un periodo di speculazione di dieci anni. Se vendete con profitto un immobile entro dieci anni dall’acquisto, tale profitto è in linea di principio imponibile. Dopo la scadenza dei dieci anni, invece, il profitto è esente da imposta.
Nel caso di un immobile ereditato, tuttavia, questo termine non ricomincia con la successione. In qualità di eredi subentrate nella posizione giuridica del de cuius mediante successione a titolo universale (§ 1922 BGB). Dal punto di vista fiscale, il § 23 comma 1 EStG stabilisce espressamente che, in caso di acquisto a titolo gratuito, al successore a titolo particolare «l’acquisto … da parte dell’avente causa» è imputato. Gli esperti parlano della teoria delle orme: subentrate nelle orme del de cuius e assumete la sua data di acquisto nonché i costi di acquisto.
Un esempio: vostra madre acquistò un appartamento nel giugno 2012 e successivamente lo diede in locazione. Dopo la sua morte, ereditate l’appartamento nel 2025 e lo vendete nel 2026. Per il calcolo del termine fa fede l’acquisto del 2012: tra l’acquisto da parte della defunta e la vostra vendita intercorrono circa 14 anni. Il termine decennale è scaduto da tempo e il guadagno rimane completamente esente da imposte.
Diverso è il caso in cui il defunto abbia acquistato poco prima della morte: se vostro padre ha acquistato un appartamento di proprietà dato in locazione nel settembre 2020 e voi lo vendete in qualità di eredi nel 2026, dall’acquisto sono trascorsi solo circa sei anni. Il termine è ancora in corso: il guadagno derivante dalla vendita sarebbe soggetto a imposta, salvo che si applichi l’uso personale.
Quando la vendita rimane esente da imposte
Due strade fanno sì che la vendita di un immobile ereditato non sia soggetta all’imposta sulle plusvalenze speculative:
- Il termine decennale è scaduto. Se l’acquisto da parte del defunto risale a più di dieci anni prima della vostra vendita, il guadagno è completamente esente da imposte, indipendentemente dal suo ammontare.
- L’immobile è stato utilizzato per uso abitativo personale. Ai sensi dell’art. 23, comma 1, n. 1, frase 3, EStG, la vendita è esente da imposte anche entro i dieci anni se l’immobile è stato utilizzato esclusivamente per uso abitativo personale, ininterrottamente dall’acquisto oppure almeno nell’anno della vendita e nei due anni precedenti.
Proprio l’uso personale rappresenta un elemento importante nei casi di successione. Anche in questo caso è utile la successione universale: se il defunto ha abitato personalmente l’immobile fino alla morte, di norma tale uso personale viene imputato a voi. Se vendete poco dopo la successione, l’eccezione si applica quindi solitamente anche se non avete mai abitato personalmente nella casa. Se invece vi trasferite nell’immobile dopo la successione, conta il vostro uso personale.
Un’avvertenza: l’eccezione relativa all’uso personale viene sempre valutata caso per caso. In caso di un periodo di sfitto prolungato tra il decesso e la vendita, è consigliabile consultare un consulente fiscale.
Come calcolare il guadagno imponibile
Se il termine non è ancora scaduto e non si applica l’uso personale, viene tassato solo il guadagno effettivo, non l’intero prezzo di vendita. Il calcolo è il seguente:
- Prezzo di vendita (il prezzo di vendita autenticato nel contratto di compravendita)
- meno i costi di acquisto del defunto, comprese le spese accessorie dell’epoca, come l’imposta sul trasferimento immobiliare, le spese notarili e quelle del registro fondiario
- meno Costi di vendita, che si sostengono al momento della vendita, ad esempio per annunci, attestato energetico o spese notarili proporzionali
- = utile imponibile
Nel caso di un immobile precedentemente affittato si aggiunge un dettaglio: l’ammortamento (AfA) richiesto durante il periodo di locazione riduce i costi di acquisto e aumenta quindi l’utile imponibile (§ 23 comma 3 EStG).
L’utile così determinato viene sommato agli altri redditi e tassato con la vostra aliquota personale dell’imposta sul reddito – a seconda del reddito fino al 42 o al 45 percento, oltre al contributo di solidarietà ed eventualmente all’imposta ecclesiastica. Non esiste un’aliquota fissa per la «tassa sulla speculazione».
Resta una piccola eccezione: se l’utile complessivo derivante da operazioni di vendita private nell’anno solare è inferiore a 1.000 euro, rimane esente da imposta (franchigia ai sensi del § 23 comma 3 EStG, dal 2024 aumentata da 600 a 1.000 euro). Se il limite viene superato, tuttavia, l’intero utile è imponibile.
Esempio di calcolo: vostro padre ha acquistato un appartamento affittato nel 2020 per 220.000 euro (costi accessori inclusi). Lo ereditate e lo vendete nel 2026 per 300.000 euro; la vendita vi comporta costi pari a 5.000 euro. L’utile ammonta a 300.000 − 220.000 − 5.000 = 75.000 euro (per semplicità, tralasciamo l’AfA). Con un’aliquota fiscale del 42 percento, si tratterebbe di circa 31.500 euro di imposta. Se vostro padre avesse acquistato lo stesso appartamento già nel 2012, la vendita sarebbe invece stata completamente esente da imposta.
Vantaggi e svantaggi: vendere subito o aspettare la scadenza del termine?
Se il termine di dieci anni è ancora in corso, spesso avete una scelta: vendere subito o aspettare fino alla scadenza. Entrambe le opzioni sono valide:
- Vantaggio della vendita immediata: ottenete rapidamente liquidità, evitate i costi correnti (imposta fondiaria, assicurazione, manutenzione) e vi risparmiate la gestione – un motivo frequente soprattutto in una comunione ereditaria.
- Vantaggio dell’attesa: se il termine scade a breve, un po’ di pazienza può far risparmiare completamente la tassa sulla speculazione. Anche l’avvio di un utilizzo personale può rendere la vendita esente da imposta.
- Svantaggio della vendita immediata: durante il termine e senza uso personale, l’utile viene tassato integralmente – ciò può costare rapidamente somme a cinque cifre.
- Svantaggio dell’attesa: continuate a sostenere i costi correnti e il rischio di mercato. Se i prezzi scendono, un prezzo di vendita più basso può nuovamente annullare il vantaggio fiscale.
La convenienza dell’attesa dipende dal periodo residuo fino al Dipende dalla scadenza del termine, dal profitto previsto e dalla vostra aliquota fiscale. Non appena la situazione fiscale sarà chiarita, TraumImmo vi aiuterà a stimare il realistico valore di mercato e a pubblicizzare il vostro immobile con grande visibilità.
FAQ sull’imposta sulla speculazione per gli immobili ereditati
Ereditare fa già scattare l’imposta sulla speculazione?
No. La successione non costituisce un’operazione di cessione. L’imposta sulla speculazione può sorgere solo quando vendete l’immobile ereditato – e anche in quel caso soltanto entro il termine di dieci anni e senza uso personale. Questa questione è del tutto indipendente dall’imposta di successione.
Quando inizia il termine di dieci anni per un immobile ereditato?
Dal giorno in cui il defunto aveva acquistato a suo tempo l’immobile – fa fede il contratto di compravendita notarile. La successione non fa decorrere un nuovo termine. Questo è il punto centrale della teoria del subentro prevista dall’art. 23, comma 1, EStG.
Il defunto ci abitava personalmente: devo pagare comunque?
Di norma no. Se il defunto aveva abitato personalmente l’immobile nell’anno della vendita e nei due anni precedenti, la vendita è esente da imposta in virtù dell’eccezione per uso personale. Tale utilizzo viene sostanzialmente imputato a voi in qualità di eredi. In caso di prolungato inutilizzo prima della vendita, è opportuno far esaminare il singolo caso.
A quanto ammonta l’imposta sulla speculazione?
Non esiste un’aliquota fissa. Il profitto viene tassato con la vostra aliquota personale dell’imposta sul reddito, quindi fino al 42 o al 45 per cento, oltre al contributo di solidarietà. Se il profitto complessivo derivante da operazioni di cessione private rimane inferiore a 1.000 euro nell’anno, non è dovuta alcuna imposta.
Cosa si applica nel caso di una comunione ereditaria?
Ogni coerede viene considerato singolarmente per la propria quota; la teoria del subentro e i termini si applicano allo stesso modo a tutti. Se la comunione vende congiuntamente dopo la scadenza del termine, il profitto rimane esente da imposta per tutti. La vendita di singole quote ereditarie può comportare un trattamento fiscale diverso: in questo caso è consigliabile una consulenza professionale.
In sintesi: nella maggior parte dei casi la vendita rimane esente da imposta
Se alla vendita di un immobile ereditato si applichi l’imposta sulla speculazione dipende dalla data di acquisto del defunto, non dalla successione. Se il suo acquisto risale a più di dieci anni prima oppure l’immobile è stato abitato personalmente fino a poco prima, nella maggior parte dei casi potrete vendere senza imposte. Solo se il defunto aveva acquistato l’immobile poco prima della morte e questo era locato, il profitto diventa fiscalmente rilevante. Verificate quindi innanzitutto la data dell’acquisto originario – e rivolgetevi per importi più elevati, rivolgetevi a un consulente fiscale. In questo modo saprete già prima della vendita a cosa andate incontro.