Geerbte Immobilie verkaufen: Fällt Spekulationssteuer an?

Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, fürchtet oft eine hohe Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn. Die gute Nachricht: In vielen Fällen fällt gar keine an. Entscheidend ist nämlich nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann der Erblasser die Immobilie einst gekauft hat. Wir erklären, wie die sogenannte Fußstapfentheorie funktioniert, wann Ihr Verkauf steuerfrei bleibt und wie Sie einen möglichen steuerpflichtigen Gewinn berechnen.

Spekulationssteuer oder Erbschaftsteuer? Der wichtige Unterschied

Beim geerbten Haus können zwei ganz verschiedene Steuern eine Rolle spielen – und es lohnt sich, sie sauber zu trennen:

• Die Erbschaftsteuer fällt an, weil Sie überhaupt etwas erben. Sie richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und nach Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser; Ehegatten und Kinder haben dabei hohe Freibeträge. Mit einem späteren Verkauf hat sie nichts zu tun.
• Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Sie kann nur entstehen, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen – und auch dann nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Wichtig: Der Erbfall selbst ist weder ein Kauf noch ein Verkauf. Das bloße Erben löst also nie Spekulationssteuer aus. Die Frage stellt sich erst, wenn Sie das geerbte Objekt weiterveräußern. Genau darum geht es in diesem Ratgeber.

Die Fußstapfentheorie: Sie erben die Frist des Erblassers

Für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, ist dieser grundsätzlich steuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn dagegen steuerfrei.

Bei einer geerbten Immobilie beginnt diese Frist aber nicht mit dem Erbfall neu. Als Erbe treten Sie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in die Rechtsposition des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Steuerlich ordnet § 23 Abs. 1 EStG ausdrücklich an, dass bei unentgeltlichem Erwerb dem Einzelrechtsnachfolger „die Anschaffung … durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen" ist. Fachleute sprechen von der Fußstapfentheorie: Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers und übernehmen dessen Kaufdatum sowie dessen Anschaffungskosten.

Ein Beispiel: Ihre Mutter kaufte eine Wohnung im Juni 2012 und vermietete sie anschließend. Nach ihrem Tod erben Sie die Wohnung im Jahr 2025 und verkaufen sie 2026. Für die Fristberechnung zählt der Kauf im Jahr 2012 – zwischen der Anschaffung durch die Erblasserin und Ihrem Verkauf liegen rund 14 Jahre. Die Zehn-Jahres-Frist ist längst abgelaufen, der Gewinn bleibt vollständig steuerfrei.

Anders liegt der Fall, wenn der Erblasser erst kurz vor seinem Tod gekauft hat: Erwarb Ihr Vater eine vermietete Eigentumswohnung im September 2020 und verkaufen Sie sie als Erbe im Jahr 2026, sind seit der Anschaffung erst rund sechs Jahre vergangen. Die Frist läuft noch – ein Verkaufsgewinn wäre steuerpflichtig, sofern keine Eigennutzung greift.

Wann der Verkauf steuerfrei bleibt

Zwei Wege führen dazu, dass beim Verkauf einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer anfällt:

• Die Zehn-Jahres-Frist ist abgelaufen. Lag der Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vor Ihrem Verkauf, ist der Gewinn in voller Höhe steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch er ausfällt.
• Die Immobilie diente zu eigenen Wohnzwecken. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn die Immobilie entweder durchgehend seit der Anschaffung oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Gerade die Eigennutzung ist bei Erbfällen ein wichtiger Hebel. Auch hier hilft die Gesamtrechtsnachfolge: Hat der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt, wird diese Eigennutzung im Regelfall Ihnen zugerechnet. Verkaufen Sie zeitnah nach dem Erbfall, greift die Ausnahme daher meist auch dann, wenn Sie selbst nie in dem Haus gewohnt haben. Ziehen Sie nach dem Erbfall dagegen selbst ein, zählt Ihre eigene Nutzung.

Ein Hinweis: Die Eigennutzungs-Ausnahme wird stets im Einzelfall geprüft. Bei längerem Leerstand zwischen Todesfall und Verkauf lohnt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.

So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn

Ist die Frist noch nicht abgelaufen und greift keine Eigennutzung, wird nur der tatsächliche Gewinn besteuert – nicht der gesamte Verkaufspreis. So rechnen Sie:

• Veräußerungspreis (der im Kaufvertrag beurkundete Verkaufspreis)
• minus Anschaffungskosten des Erblassers inklusive der damaligen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten
• minus Veräußerungskosten, die Ihnen beim Verkauf entstehen, etwa für Inserate, Energieausweis oder anteilige Notargebühren
• = steuerpflichtiger Gewinn

Bei einer zuvor vermieteten Immobilie kommt ein Detail hinzu: Die in der Vermietungszeit geltend gemachte Abschreibung (AfA) mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG).

Der so ermittelte Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – je nach Einkommen bis zu 42 beziehungsweise 45 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Einen festen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht.

Eine kleine Ausnahme bleibt: Liegt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Freigrenze nach § 23 Abs. 3 EStG, seit 2024 von 600 auf 1.000 Euro angehoben). Wird die Grenze überschritten, ist allerdings der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Rechenbeispiel: Ihr Vater kaufte eine vermietete Wohnung 2020 für 220.000 Euro (inklusive Nebenkosten). Sie erben und verkaufen sie 2026 für 300.000 Euro; beim Verkauf entstehen Ihnen 5.000 Euro Kosten. Der Gewinn beträgt 300.000 − 220.000 − 5.000 = 75.000 Euro (die AfA lassen wir zur Vereinfachung außen vor). Bei einem Steuersatz von 42 Prozent wären das rund 31.500 Euro Steuer. Hätte Ihr Vater dieselbe Wohnung schon 2012 gekauft, wäre der Verkauf dagegen komplett steuerfrei.

Vorteile und Nachteile: sofort verkaufen oder Frist abwarten?

Läuft die Zehn-Jahres-Frist noch, haben Sie oft die Wahl: sofort verkaufen oder bis zum Fristablauf abwarten. Beide Wege haben ihre Berechtigung:

• Vorteil sofortiger Verkauf: Sie erhalten schnell Liquidität, vermeiden laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) und ersparen sich die Verwaltung – gerade in einer Erbengemeinschaft ein häufiges Motiv.
• Vorteil Abwarten: Läuft die Frist bald ab, kann etwas Geduld die komplette Spekulationssteuer sparen. Auch der Aufbau einer Eigennutzung kann den Verkauf steuerfrei machen.
• Nachteil sofortiger Verkauf: Innerhalb der Frist und ohne Eigennutzung wird der Gewinn voll besteuert – das kann schnell fünfstellige Beträge kosten.
• Nachteil Abwarten: Sie tragen weiter die laufenden Kosten und das Marktrisiko. Fallen die Preise, kann ein niedrigerer Verkaufspreis den Steuervorteil wieder aufzehren.

Ob sich das Warten lohnt, hängt vom Restzeitraum bis zum Fristablauf, vom erwarteten Gewinn und von Ihrem Steuersatz ab. Sobald die steuerliche Lage geklärt ist, hilft Ihnen TraumImmo, den realistischen Marktwert einzuschätzen und Ihre Immobilie reichweitenstark zu inserieren.

FAQ zur Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Löst schon das Erben Spekulationssteuer aus?

Nein. Der Erbfall ist kein Veräußerungsgeschäft. Spekulationssteuer kann erst entstehen, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen – und auch dann nur innerhalb der Zehn-Jahres-Frist und ohne Eigennutzung. Von der Erbschaftsteuer ist diese Frage völlig unabhängig.

Wann beginnt die Zehn-Jahres-Frist bei einer geerbten Immobilie?

Mit dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie seinerzeit gekauft hat – maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag. Der Erbfall setzt keine neue Frist in Gang. Das ist der Kern der Fußstapfentheorie nach § 23 Abs. 1 EStG.

Der Erblasser hat selbst darin gewohnt – muss ich trotzdem zahlen?

In der Regel nicht. Hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf über die Eigennutzungs-Ausnahme steuerfrei. Diese Nutzung wird Ihnen als Erbe grundsätzlich zugerechnet. Bei längerem Leerstand vor dem Verkauf sollten Sie den Einzelfall prüfen lassen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es gibt keinen festen Satz. Besteuert wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 42 beziehungsweise 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Jeder Miterbe wird für seinen Anteil einzeln betrachtet; die Fußstapfentheorie und die Fristen gelten für alle gleichermaßen. Verkauft die Gemeinschaft gemeinsam nach Ablauf der Frist, bleibt der Gewinn für alle steuerfrei. Der Verkauf einzelner Erbanteile kann steuerlich abweichen – hier ist fachlicher Rat sinnvoll.

Fazit: Meist bleibt der Verkauf steuerfrei

Ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer anfällt, entscheidet sich am Kaufdatum des Erblassers, nicht am Erbfall. Liegt dessen Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt, verkaufen Sie in aller Regel steuerfrei. Nur wenn der Erblasser erst kurz vor seinem Tod gekauft hatte und die Immobilie vermietet war, wird der Gewinn steuerlich relevant. Prüfen Sie deshalb zuerst das ursprüngliche Kaufdatum – und ziehen Sie bei größeren Beträgen einen Steuerberater hinzu. So wissen Sie schon vor dem Verkauf, woran Sie sind.