Toute personne qui hérite d’un bien immobilier et souhaite le vendre craint souvent un impôt élevé sur la spéculation portant sur le bénéfice de la vente. La bonne nouvelle : dans de nombreux cas, il n’y en a pas. Ce qui compte en effet, ce n’est pas la date à laquelle vous avez hérité, mais la date à laquelle le défunt avait acheté le bien immobilier. Nous expliquons comment fonctionne la théorie dite des pas dans les pas, dans quels cas votre vente reste exonérée d’impôt et comment calculer un éventuel bénéfice imposable.
Impôt sur la spéculation ou droits de succession ? La différence importante
Dans le cas d’une maison héritée, deux impôts très différents peuvent jouer un rôle – et il est utile de bien les distinguer :
- Les droits de succession s’appliquent parce que vous héritez de quelque chose. Ils dépendent de la valeur de la succession et de votre lien de parenté avec le défunt ; les conjoints et les enfants bénéficient à cet égard d’abattements élevés. Ils n’ont rien à voir avec une vente ultérieure.
- L’impôt sur la spéculation n’est pas une catégorie d’impôt distincte, mais un impôt sur le revenu portant sur le bénéfice issu d’une opération de cession privée au sens de l’article 23 de l’EStG. Il ne peut naître que si vous vendez le bien immobilier hérité – et uniquement sous certaines conditions.
Important : la succession elle-même n’est ni un achat ni une vente. Le simple fait d’hériter ne déclenche donc jamais d’impôt sur la spéculation. La question ne se pose que lorsque vous revendez le bien hérité. C’est précisément le sujet de ce guide.
La théorie des pas dans les pas : vous héritez du délai du défunt
Pour les terrains, les maisons et les appartements en copropriété, le délai de spéculation est de dix ans. Si vous vendez un bien immobilier dans les dix ans suivant son acquisition avec un bénéfice, celui-ci est en principe imposable. Après l’expiration des dix ans, le bénéfice est en revanche exonéré d’impôt.
Dans le cas d’un bien immobilier hérité, ce délai ne recommence toutefois pas à courir à compter de la succession. En tant qu’héritier, vous succédez au défunt dans sa position juridique par voie de succession universelle (article 1922 du BGB). Fiscalement, l’article 23, paragraphe 1, de l’EStG prévoit expressément qu’en cas d’acquisition à titre gratuit, « l’acquisition … par l’ayant cause » doit être imputée au successeur à titre particulier. Les spécialistes parlent de la théorie des pas dans les pas : vous prenez la place du défunt et reprenez sa date d’achat ainsi que ses coûts d’acquisition.
Un exemple : votre mère a acheté un appartement en juin 2012, puis l’a loué. Après son décès, vous héritez de l’appartement en 2025 et le vendez en 2026. Pour le calcul du délai, c’est l’achat de 2012 qui compte – environ 14 ans s’écoulent entre l’acquisition par la défunte et votre vente. Le délai de dix ans est depuis longtemps écoulé ; le bénéfice reste entièrement exonéré d’impôt.
La situation est différente si le défunt a acheté le bien peu avant son décès : si votre père a acquis un appartement en copropriété loué en septembre 2020 et que vous le vendez en tant qu’héritier en 2026, environ six ans seulement se sont écoulés depuis l’acquisition. Le délai court encore – le bénéfice de la vente serait imposable, sauf si l’exception liée à l’usage personnel s’applique.
Quand la vente reste exonérée d’impôt
Deux possibilités permettent qu’aucun impôt sur la spéculation ne soit dû lors de la vente d’un bien immobilier hérité :
- Le délai de dix ans est écoulé. Si l’achat par le défunt remonte à plus de dix ans avant votre vente, le bénéfice est entièrement exonéré d’impôt – quel que soit son montant.
- Le bien immobilier a été utilisé à des fins d’habitation personnelles. En vertu de l’article 23, alinéa 1, n° 1, troisième phrase, de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu (EStG), la vente reste également exonérée dans les dix ans si le bien a été utilisé soit sans interruption depuis l’acquisition, soit au moins pendant l’année de la cession et les deux années précédentes exclusivement à des fins d’habitation personnelles.
L’usage personnel constitue précisément un levier important dans les successions. Là encore, la succession universelle est utile : si le défunt a lui-même occupé le bien jusqu’à son décès, cet usage personnel vous est en principe imputé. Si vous vendez peu après le décès, l’exception s’applique donc généralement même si vous n’avez jamais vous-même habité la maison. En revanche, si vous emménagez vous-même après la succession, c’est votre propre usage qui compte.
Remarque : l’exception liée à l’usage personnel est toujours examinée au cas par cas. En cas de vacance prolongée entre le décès et la vente, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal.
Comment calculer le bénéfice imposable
Si le délai n’est pas encore écoulé et qu’aucun usage personnel ne s’applique, seul le bénéfice réel est imposé – et non le prix de vente total. Voici le calcul :
- Prix de cession (le prix de vente authentifié dans le contrat)
- moins les coûts d’acquisition du défunt, y compris les frais annexes de l’époque, tels que la taxe sur les mutations immobilières, les frais de notaire et d’inscription au registre foncier
- moins Frais de cession, qui vous incombent lors de la vente, par exemple pour les annonces, le certificat énergétique ou la quote-part des frais de notaire
- = bénéfice imposable
Pour un bien immobilier auparavant loué, un détail s’ajoute : l’amortissement (AfA) déduit pendant la période de location réduit le coût d’acquisition et augmente ainsi le bénéfice imposable (§ 23, al. 3, EStG).
Le bénéfice ainsi déterminé est ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre taux personnel d’imposition sur le revenu – selon les revenus, jusqu’à 42 ou 45 %, auxquels s’ajoutent la contribution de solidarité et, le cas échéant, l’impôt ecclésiastique. Il n’existe pas de « taux fixe d’imposition sur la spéculation ».
Une petite exception subsiste : si le bénéfice total provenant de ventes privées au cours de l’année civile est inférieur à 1 000 euros, il reste exonéré d’impôt (franchise prévue par l’article 23, al. 3, EStG, relevée de 600 à 1 000 euros depuis 2024). Si le seuil est dépassé, l’intégralité du bénéfice est toutefois imposable.
Exemple de calcul : Votre père a acheté en 2020 un appartement loué pour 220 000 euros (frais annexes compris). Vous en héritez et le vendez en 2026 pour 300 000 euros ; la vente vous occasionne 5 000 euros de frais. Le bénéfice s’élève à 300 000 − 220 000 − 5 000 = 75 000 euros (pour simplifier, nous ne tenons pas compte de l’AfA). Avec un taux d’imposition de 42 %, cela représenterait environ 31 500 euros d’impôt. Si votre père avait acheté le même appartement dès 2012, la vente aurait en revanche été entièrement exonérée d’impôt.
Avantages et inconvénients : vendre immédiatement ou attendre l’expiration du délai ?
Si le délai de dix ans court encore, vous avez souvent le choix : vendre immédiatement ou attendre son expiration. Les deux options se justifient :
- Avantage d’une vente immédiate : Vous obtenez rapidement des liquidités, évitez les coûts courants (impôt foncier, assurance, entretien) et vous épargnez la gestion du bien – un motif fréquent, notamment dans une indivision successorale.
- Avantage d’attendre : Si le délai arrive bientôt à échéance, un peu de patience peut permettre d’économiser l’intégralité de l’impôt sur la spéculation. La mise en place d’un usage personnel peut également rendre la vente exonérée d’impôt.
- Inconvénient d’une vente immédiate : Pendant le délai et sans usage personnel, le bénéfice est intégralement imposé – cela peut rapidement coûter des montants à cinq chiffres.
- Inconvénient d’attendre : Vous continuez à supporter les coûts courants ainsi que le risque de marché. Si les prix baissent, un prix de vente inférieur peut à nouveau réduire à néant l’avantage fiscal.
La question de savoir si l’attente est rentable dépend du temps restant jusqu’au Le délai, du bénéfice escompté et de votre taux d’imposition. Dès que la situation fiscale est clarifiée, TraumImmo vous aide à évaluer la valeur réaliste du marché et à publier une annonce pour votre bien avec une large portée.
FAQ sur l’impôt sur la spéculation immobilière concernant les biens hérités
Le simple fait d’hériter déclenche-t-il déjà l’impôt sur la spéculation immobilière ?
Non. La succession ne constitue pas une opération de cession. L’impôt sur la spéculation immobilière ne peut naître que lorsque vous vendez le bien hérité – et uniquement pendant le délai de dix ans et en l’absence d’usage personnel. Cette question est totalement indépendante des droits de succession.
Quand commence le délai de dix ans pour un bien immobilier hérité ?
Le jour où le défunt a acheté le bien à l’époque – le contrat de vente notarié est déterminant. La succession ne fait pas courir un nouveau délai. C’est le principe central de la théorie des pas dans les pas prévue par l’article 23, alinéa 1, de l’EStG.
Le défunt y habitait lui-même – dois-je quand même payer ?
En règle générale, non. Si le défunt a occupé lui-même le bien au cours de l’année de la vente et des deux années précédentes, la vente est exonérée d’impôt au titre de l’exception relative à l’usage personnel. En principe, cet usage vous est imputé en tant qu’héritier. En cas de vacance prolongée avant la vente, faites examiner le cas particulier.
Quel est le montant de l’impôt sur la spéculation immobilière ?
Il n’existe pas de taux fixe. Le bénéfice est imposé selon votre taux personnel d’impôt sur le revenu, soit jusqu’à 42 ou 45 %, auxquels s’ajoute la contribution de solidarité. Si votre bénéfice total provenant de ventes privées au cours de l’année reste inférieur à 1.000 euros, aucun impôt n’est dû.
Quelles règles s’appliquent à une communauté d’héritiers ?
Chaque cohéritier est examiné séparément pour sa part ; la théorie des pas dans les pas et les délais s’appliquent de la même manière à tous. Si la communauté vend conjointement après l’expiration du délai, le bénéfice reste exonéré d’impôt pour tous. La vente de parts successorales individuelles peut différer sur le plan fiscal – un conseil spécialisé est ici utile.
Conclusion : la vente reste généralement exonérée d’impôt
La question de savoir si l’impôt sur la spéculation immobilière est dû lors de la vente d’un bien hérité dépend de la date d’achat du défunt, et non de la succession. Si son acquisition remonte à plus de dix ans ou si le bien a été occupé personnellement jusqu’à la vente, vous le vendrez en règle générale sans impôt. Ce n’est que si le défunt l’avait acheté peu avant son décès et que le bien était loué que le bénéfice deviendra fiscalement pertinent. Vérifiez donc d’abord la date d’achat initiale – et faites appel à Pour les montants importants, faites appel à un conseiller fiscal. Vous saurez ainsi déjà avant la vente à quoi vous en tenir.