Той, хто успадкував нерухомість і хоче її продати, часто побоюється високого спекулятивного податку з прибутку від продажу. Добра новина: у багатьох випадках він взагалі не стягується. Вирішальним є не те, коли ви успадкували нерухомість, а те, коли спадкодавець свого часу її придбав. Ми пояснюємо, як працює так звана теорія наступництва, коли ваш продаж залишається звільненим від оподаткування та як розрахувати можливий оподатковуваний прибуток.
Спекулятивний податок чи податок на спадщину? Важлива відмінність
У випадку успадкованого будинку можуть відігравати роль два абсолютно різні податки — і їх варто чітко розмежовувати:
- Податок на спадщину стягується тому, що ви взагалі щось успадковуєте. Він залежить від вартості спадщини та вашого родинного зв’язку зі спадкодавцем; подружжя та діти при цьому мають високі неоподатковувані суми. До подальшого продажу цей податок не має жодного стосунку.
- Спекулятивний податок не є окремим видом податку, а являє собою прибутковий податок із прибутку від приватної операції з відчуження майна відповідно до § 23 EStG. Він може виникнути лише тоді, коли ви продаєте успадковану нерухомість, — і то лише за певних умов.
Важливо: сам факт успадкування не є ані купівлею, ані продажем. Отже, саме успадкування ніколи не спричиняє спекулятивного податку. Питання виникає лише тоді, коли ви перепродаєте успадкований об’єкт. Саме про це йдеться в цьому посібнику.
Теорія наступництва: ви успадковуєте строк спадкодавця
Для земельних ділянок, будинків і квартир у власності строк спекуляції становить десять років. Якщо ви продаєте нерухомість із прибутком протягом десяти років після її придбання, цей прибуток у принципі підлягає оподаткуванню. Після закінчення десяти років прибуток, навпаки, звільняється від оподаткування.
Однак у випадку успадкованої нерухомості цей строк не починається заново з моменту відкриття спадщини. Як спадкоємець, ви в порядку універсального правонаступництва вступаєте в правове становище спадкодавця (§ 1922 BGB). У податковому законодавстві § 23 абз. 1 EStG прямо встановлює, що при безоплатному набутті правонаступнику в окремому праві «зараховується … придбання правопопередником». Фахівці говорять про теорію наступництва: ви вступаєте в правове становище спадкодавця та переймаєте дату його придбання, а також витрати на її придбання.
Приклад: Ваша мати придбала квартиру в червні 2012 року, а потім здавала її в оренду. Після її смерті ви успадковуєте квартиру у 2025 році та продаєте її у 2026 році. Для обчислення строку враховується купівля у 2012 році — між придбанням спадкодавицею та вашим продажем минає близько 14 років. Десятирічний строк давно сплив, тому прибуток повністю звільняється від оподаткування.
Інакше справа виглядає, якщо спадкодавець придбав нерухомість незадовго до смерті: якщо ваш батько придбав орендовану квартиру у вересні 2020 року, а ви продаєте її як спадкоємець у 2026 році, від моменту придбання минуло лише близько шести років. Строк ще не сплив — прибуток від продажу підлягав би оподаткуванню, якщо не застосовується виняток для власного користування.
Коли продаж залишається неоподатковуваним
Є два способи уникнути спекуляційного податку під час продажу успадкованої нерухомості:
- Десятирічний строк сплив. Якщо спадкодавець придбав нерухомість більш ніж за десять років до вашого продажу, прибуток повністю звільняється від оподаткування — незалежно від його розміру.
- Нерухомість використовувалася для власного проживання. Відповідно до § 23 абз. 1 № 1 речення 3 EStG, продаж також звільняється від оподаткування протягом десяти років, якщо нерухомість або безперервно використовувалася для власного проживання з моменту придбання, або виключно для власного проживання в році відчуження та двох попередніх роках.
Власне користування є особливо важливим чинником у спадкових справах. Тут також допомагає універсальне правонаступництво: якщо спадкодавець сам проживав у нерухомості до своєї смерті, це власне користування за загальним правилом зараховується вам. Тому якщо ви продаєте нерухомість невдовзі після прийняття спадщини, виняток зазвичай застосовується навіть тоді, коли ви самі ніколи не проживали в цьому будинку. Якщо ж після прийняття спадщини ви самі вселяєтеся, враховується ваше власне користування.
Примітка: виняток щодо власного користування завжди перевіряється в кожному конкретному випадку. Якщо між смертю та продажем нерухомість тривалий час простоює, варто проконсультуватися з податковим консультантом.
Як розрахувати оподатковуваний прибуток
Якщо строк ще не сплив і виняток щодо власного користування не застосовується, оподатковується лише фактичний прибуток — а не вся ціна продажу. Розрахунок виглядає так:
- Ціна відчуження (ціна продажу, засвідчена в договорі купівлі-продажу)
- мінус витрати спадкодавця на придбання, включно з тодішніми супутніми витратами, такими як податок на придбання земельної ділянки, витрати на нотаріуса та внесення до поземельної книги
- мінус Витрати на відчуження, які виникають у вас під час продажу, наприклад витрати на оголошення, енергетичний сертифікат або пропорційні нотаріальні збори
- = оподатковуваний прибуток
Для нерухомості, яку раніше здавали в оренду, додається одна деталь: амортизація (AfA), заявлена протягом періоду оренди, зменшує витрати на придбання і тим самим збільшує оподатковуваний прибуток (§ 23 абз. 3 EStG).
Визначений таким чином прибуток додається до інших ваших доходів і оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку — залежно від доходу до 42 або 45 відсотків, плюс солідарний збір і, за потреби, церковний податок. Фіксованої «ставки спекуляційного податку» не існує.
Залишається невеликий виняток: якщо загальний прибуток від приватних операцій із відчуження за календарний рік становить менше 1.000 євро, він не оподатковується (неоподатковуваний мінімум згідно з § 23 абз. 3 EStG, з 2024 року підвищений із 600 до 1.000 євро). Якщо межу перевищено, оподатковується, однак, увесь прибуток.
Приклад розрахунку: Ваш батько придбав квартиру, що здавалася в оренду, у 2020 році за 220.000 євро (включно з додатковими витратами). Ви успадковуєте її та продаєте у 2026 році за 300.000 євро; під час продажу у вас виникають витрати в розмірі 5.000 євро. Прибуток становить 300.000 − 220.000 − 5.000 = 75.000 євро (для спрощення амортизацію не враховуємо). За податкової ставки 42 відсотки це становило б приблизно 31.500 євро податку. Якби ваш батько придбав ту саму квартиру ще у 2012 році, продаж натомість був би повністю звільнений від податку.
Переваги та недоліки: продати одразу чи дочекатися завершення строку?
Якщо десятирічний строк ще не минув, ви часто маєте вибір: продати одразу або дочекатися завершення строку. Обидва варіанти мають свої підстави:
- Перевага негайного продажу: Ви швидко отримуєте ліквідні кошти, уникаєте поточних витрат (податок на нерухомість, страхування, утримання) і позбавляєтеся необхідності управління — особливо у спільноті спадкоємців це часто є важливим мотивом.
- Перевага очікування: Якщо строк скоро спливає, трохи терпіння може заощадити весь спекуляційний податок. Також початок використання нерухомості для власного проживання може зробити продаж неоподатковуваним.
- Недолік негайного продажу: У межах строку і без власного використання прибуток повністю оподатковується — це швидко може коштувати п’ятизначних сум.
- Недолік очікування: Ви й надалі несете поточні витрати та ринковий ризик. Якщо ціни впадуть, нижча ціна продажу може знову нівелювати податкову перевагу.
Чи варто чекати, залежить від залишкового періоду до Строку дії, очікуваного прибутку та вашої податкової ставки. Щойно податкову ситуацію буде з’ясовано, TraumImmo допоможе вам оцінити реалістичну ринкову вартість і розмістити оголошення про вашу нерухомість із широким охопленням.
FAQ щодо податку на спекулятивний прибуток від успадкованої нерухомості
Чи саме успадкування вже спричиняє сплату податку на спекулятивний прибуток?
Ні. Спадкування не є операцією відчуження. Податок на спекулятивний прибуток може виникнути лише тоді, коли ви продаєте успадковану нерухомість — і лише протягом десятирічного строку та без власного користування. Питання податку на спадщину не залежить від цього.
Коли починається десятирічний строк для успадкованої нерухомості?
Із дня, коли спадкодавець свого часу придбав нерухомість — вирішальним є нотаріальний договір купівлі-продажу. Спадкування не запускає новий строк. Це суть теорії правонаступництва за § 23 абз. 1 EStG.
Спадкодавець сам проживав у цій нерухомості — чи все одно я маю сплачувати податок?
Як правило, ні. Якщо спадкодавець проживав у нерухомості сам у рік продажу та протягом двох попередніх років, продаж звільняється від оподаткування на підставі винятку щодо власного користування. Таке користування, як правило, зараховується вам як спадкоємцю. У разі тривалого простою перед продажем варто перевірити конкретну ситуацію.
Який розмір податку на спекулятивний прибуток?
Фіксованої ставки немає. Прибуток оподатковується за вашою особистою ставкою прибуткового податку, тобто до 42 або 45 відсотків плюс солідарний збір. Якщо ваш загальний прибуток від приватних операцій відчуження за рік становить менше 1.000 євро, податок не стягується.
Що діє у разі спільноти спадкоємців?
Кожен співспадкоємець розглядається окремо щодо своєї частки; теорія правонаступництва та строки однаково застосовуються до всіх. Якщо спільнота продає нерухомість разом після завершення строку, прибуток для всіх залишається звільненим від оподаткування. Продаж окремих спадкових часток може мати інші податкові наслідки — тут доцільно звернутися за фаховою консультацією.
Висновок: здебільшого продаж залишається неоподаткованим
Чи виникає під час продажу успадкованої нерухомості податок на спекулятивний прибуток, визначається датою придбання нерухомості спадкодавцем, а не фактом спадкування. Якщо з моменту його придбання минуло понад десять років або нерухомістю до останнього часу користувалися самостійно, ви, як правило, продаєте її без оподаткування. Лише якщо спадкодавець придбав нерухомість незадовго до смерті, а нерухомість здавалась в оренду, прибуток матиме податкове значення. Тому спочатку перевірте початкову дату придбання — і залучіть у разі більших сум залучіть податкового консультанта. Так ви ще до продажу знатимете, що на вас чекає.