Тот, кто наследует недвижимость и хочет её продать, часто опасается высокого налога на спекулятивную прибыль от продажи. Хорошая новость: во многих случаях он вовсе не взимается. Решающее значение имеет не то, когда вы унаследовали недвижимость, а то, когда наследодатель приобрёл её. Мы объясняем, как действует так называемая теория вступления в права наследодателя, когда ваша продажа остаётся освобождённой от налогообложения и как рассчитать возможную налогооблагаемую прибыль.
Налог на спекулятивную прибыль или налог на наследство? Важное различие
При наследовании дома могут иметь значение два совершенно разных налога — и их стоит чётко разграничивать:
- Налог на наследство взимается потому, что вы вообще что-либо наследуете. Он зависит от стоимости наследства и степени родства с наследодателем; супруги и дети при этом имеют высокие необлагаемые суммы. К последующей продаже он отношения не имеет.
- Налог на спекулятивную прибыль не является отдельным видом налога, а представляет собой подоходный налог с прибыли от частной сделки по отчуждению имущества согласно § 23 EStG. Он может возникнуть только в том случае, если вы продаёте унаследованную недвижимость, — и то лишь при определённых условиях.
Важно: само наследование не является ни покупкой, ни продажей. Поэтому одно лишь получение наследства никогда не приводит к возникновению налога на спекулятивную прибыль. Вопрос возникает только тогда, когда вы перепродаёте унаследованный объект. Именно этому посвящено данное руководство.
Теория вступления в права наследодателя: вы наследуете срок наследодателя
Для земельных участков, домов и квартир в собственности действует десятилетний срок спекуляции. Если вы продаёте недвижимость с прибылью в течение десяти лет после её приобретения, эта прибыль в принципе облагается налогом. По истечении десяти лет прибыль, напротив, освобождается от налогообложения.
Однако в случае унаследованной недвижимости этот срок не начинается заново с момента наследования. В качестве наследника вы в порядке универсального правопреемства вступаете в правовое положение наследодателя (§ 1922 BGB). В налоговом отношении § 23 абз. 1 EStG прямо устанавливает, что при безвозмездном приобретении правопреемнику в порядке частного правопреемства «вменяется приобретение … правопредшественником». Специалисты говорят о теории вступления в права наследодателя: вы вступаете в его права и принимаете дату покупки, а также его стоимости приобретения.
Пример: Ваша мать купила квартиру в июне 2012 года и затем сдавала ее в аренду. После ее смерти вы наследуете квартиру в 2025 году и продаете ее в 2026 году. Для расчета срока учитывается покупка в 2012 году — между приобретением наследодателем и вашей продажей проходит около 14 лет. Десятилетний срок давно истек, поэтому прибыль полностью освобождается от налога.
Иная ситуация возникает, если наследодатель купил недвижимость незадолго до смерти: если ваш отец приобрел сдаваемую в аренду квартиру в кондоминиуме в сентябре 2020 года, а вы продаете ее как наследник в 2026 году, с момента приобретения прошло лишь около шести лет. Срок еще не истек — прибыль от продажи подлежала бы налогообложению, если не применяется исключение для собственного проживания.
Когда продажа остается необлагаемой
Есть два способа избежать налога на спекулятивную прибыль при продаже унаследованной недвижимости:
- Десятилетний срок истек. Если наследодатель купил недвижимость более чем за десять лет до вашей продажи, прибыль полностью освобождается от налога — независимо от ее размера.
- Недвижимость использовалась для собственного проживания. Согласно § 23 абз. 1 № 1 предложению 3 EStG, продажа также освобождается от налога в течение десяти лет, если недвижимость либо непрерывно с момента приобретения, либо по крайней мере в год отчуждения и два предшествующих года использовалась исключительно для собственного проживания.
Именно собственное проживание является важным фактором в случаях наследования. Здесь также помогает универсальное правопреемство: если наследодатель проживал в недвижимости до своей смерти, это собственное использование, как правило, засчитывается вам. Поэтому при продаже вскоре после наследования исключение обычно применяется даже в том случае, если вы сами никогда не жили в доме. Если же после наследования вы сами вселились, учитывается ваше собственное использование.
Примечание: исключение для собственного проживания всегда проверяется в каждом конкретном случае. При длительном простое между смертью наследодателя и продажей стоит проконсультироваться с налоговым консультантом.
Как рассчитать налогооблагаемую прибыль
Если срок еще не истек и исключение для собственного проживания не применяется, налогом облагается только фактическая прибыль, а не вся продажная цена. Расчет выглядит так:
- Цена продажи (указанная в нотариально заверенном договоре купли-продажи цена)
- минус расходы наследодателя на приобретение, включая понесенные в то время дополнительные расходы, такие как налог на приобретение недвижимости, нотариальные расходы и расходы на внесение записи в земельную книгу
- минус Расходы на продажу, возникающие у вас при продаже, например расходы на объявления, энергетический паспорт или пропорциональная доля нотариальных сборов
- = налогооблагаемая прибыль
В случае ранее сдававшейся в аренду недвижимости добавляется одна деталь: амортизация (AfA), заявленная в период аренды, уменьшает стоимость приобретения и тем самым увеличивает налогооблагаемую прибыль (§ 23 абз. 3 EStG).
Рассчитанная таким образом прибыль прибавляется к вашему прочему доходу и облагается налогом по вашей личной ставке подоходного налога — в зависимости от дохода до 42 или 45 процентов, плюс солидарная надбавка и, при необходимости, церковный налог. Фиксированной «ставки налога на спекулятивную прибыль» не существует.
Остаётся небольшое исключение: если общая прибыль от частных сделок по отчуждению имущества за календарный год составляет менее 1 000 евро, она не облагается налогом (необлагаемый минимум согласно § 23 абз. 3 EStG, с 2024 года повышен с 600 до 1 000 евро). Однако при превышении этого порога налогооблагаемой становится вся прибыль.
Пример расчёта: Ваш отец купил сдаваемую в аренду квартиру в 2020 году за 220 000 евро (включая сопутствующие расходы). Вы наследуете её и продаёте в 2026 году за 300 000 евро; расходы на продажу составляют 5 000 евро. Прибыль составляет 300 000 − 220 000 − 5 000 = 75 000 евро (для упрощения амортизацию не учитываем). При налоговой ставке 42 процента это составило бы около 31 500 евро налога. Если бы ваш отец купил ту же квартиру ещё в 2012 году, продажа, напротив, полностью не облагалась бы налогом.
Преимущества и недостатки: продать сразу или подождать окончания срока?
Если десятилетний срок ещё не истёк, у вас часто есть выбор: продать сразу или подождать его окончания. У обоих вариантов есть свои основания:
- Преимущество немедленной продажи: вы быстро получаете ликвидность, избегаете текущих расходов (налог на недвижимость, страхование, содержание) и избавляетесь от управления — особенно в наследственном сообществе это частый мотив.
- Преимущество ожидания: если срок скоро истекает, немного терпения может позволить полностью сэкономить налог на спекулятивную прибыль. Обустройство собственного проживания также может сделать продажу необлагаемой налогом.
- Недостаток немедленной продажи: в течение срока и без собственного проживания прибыль облагается налогом в полном объёме — это может быстро стоить пятизначных сумм.
- Недостаток ожидания: вы продолжаете нести текущие расходы и рыночный риск. Если цены упадут, более низкая цена продажи может вновь свести на нет налоговую выгоду.
Стоит ли ждать, зависит от оставшегося периода до Срока давности, ожидаемой прибыли и вашей налоговой ставки. Как только налоговая ситуация прояснится, TraumImmo поможет вам оценить реалистичную рыночную стоимость и разместить объявление о вашей недвижимости с широким охватом.
FAQ о налоге на спекулятивную прибыль при продаже унаследованной недвижимости
Уже само наследование вызывает налог на спекулятивную прибыль?
Нет. Наследование не является сделкой по отчуждению. Налог на спекулятивную прибыль может возникнуть только при продаже унаследованной недвижимости — и то лишь в течение десятилетнего срока и при отсутствии собственного использования. От налога на наследство этот вопрос полностью независим.
Когда начинается десятилетний срок для унаследованной недвижимости?
С даты, когда наследодатель когда-то приобрёл недвижимость — решающим является нотариальный договор купли-продажи. Наследование не запускает новый срок. Это суть теории правопреемства по § 23 абз. 1 EStG.
Наследодатель сам там проживал — мне всё равно нужно платить?
Как правило, нет. Если наследодатель проживал в недвижимости в год продажи и два предшествующих года, продажа освобождается от налога благодаря исключению для собственного использования. Такое использование, как правило, засчитывается вам как наследнику. При длительном простое перед продажей следует рассмотреть конкретный случай.
Каков размер налога на спекулятивную прибыль?
Фиксированной ставки нет. Прибыль облагается по вашей личной ставке подоходного налога — до 42 или 45 процентов плюс солидарный сбор. Если общая прибыль от частных сделок по отчуждению за год составляет менее 1 000 евро, налог не взимается.
Что действует для сообщества наследников?
Каждый сонаследник рассматривается отдельно в отношении своей доли; теория правопреемства и сроки действуют для всех одинаково. Если сообщество совместно продаёт недвижимость после истечения срока, прибыль для всех остаётся необлагаемой. Продажа отдельных наследственных долей может иметь иные налоговые последствия — здесь целесообразна консультация специалиста.
Итог: в большинстве случаев продажа остаётся необлагаемой
Возникает ли при продаже унаследованной недвижимости налог на спекулятивную прибыль, определяется датой приобретения наследодателем, а не фактом наследования. Если с момента его приобретения прошло более десяти лет или недвижимость до последнего времени использовалась им самим, вы, как правило, продаёте её без уплаты налога. Только если наследодатель приобрёл недвижимость незадолго до смерти и она сдавалась в аренду, прибыль приобретает налоговое значение. Поэтому сначала проверьте первоначальную дату покупки — и привлеките при крупных суммах привлеките налогового консультанта. Так вы ещё до продажи будете знать, на что рассчитывать.