ब्रांडेनबर्ग में संपत्ति खरीद कर: बर्लिन के आसपास के क्षेत्र में खरीदारों को किस बात के लिए तैयार रहना चाहिए

जो व्यक्ति ब्रांडेनबर्ग में कोई अचल संपत्ति खरीदता है, वह 6,5 प्रतिशत के साथ जर्मनी की सबसे ऊँची संपत्ति हस्तांतरण कर दर चुकाता है – नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड और श्लेसविग-होल्स्टाइन के साथ समान रूप से। खासकर महंगे बर्लिन उपनगरीय क्षेत्र में यह राशि तेजी से पाँच अंकों के अतिरिक्त बोझ में बदल जाती है, जिसे शायद ही कोई बैंक वित्तपोषित करता है। हम आपको समझाते हैं कि कर वास्तव में कितना होगा, आप इसकी गणना कैसे कर सकते हैं और किन स्थानों पर कानूनी रूप से बचत कर सकते हैं।

संपत्ति हस्तांतरण कर क्या है?

संपत्ति हस्तांतरण कर एक बार लगाया जाने वाला कर है, जो किसी भूखंड, मकान या स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की खरीद पर लगता है। इसका कानूनी आधार संपत्ति हस्तांतरण कर अधिनियम (GrEStG) है। देश में स्थित किसी भूखंड के स्वामित्व हस्तांतरण के उद्देश्य से किए गए प्रत्येक अधिग्रहण लेन-देन पर कर लगाया जाता है – आम तौर पर नोटरी द्वारा प्रमाणित खरीद अनुबंध पर (GrEStG की धारा 1)।

भुगतान किए गए संपत्ति हस्तांतरण कर के बिना खरीद की प्रक्रिया आगे नहीं बढ़ती: कर कार्यालय भुगतान के बाद ही तथाकथित आपत्ति-रहितता प्रमाणपत्र जारी करता है। इस दस्तावेज़ के बिना भूमि रजिस्टर कार्यालय नए मालिक का पंजीकरण नहीं करता (GrEStG की धारा 22)। इस प्रकार कर संपत्ति के स्वामित्व की राह में एक अपरिहार्य कदम है।

कानून के अनुसार कर देनदार खरीदार और विक्रेता दोनों संयुक्त रूप से होते हैं, जिन्हें तथाकथित समग्र देनदार कहा जाता है (GrEStG की धारा 13)। व्यवहार में, हालांकि, खरीद अनुबंध लगभग हमेशा यह निर्धारित करता है कि संपत्ति हस्तांतरण कर केवल खरीदार वहन करेगा। यदि वह भुगतान नहीं करता, तो कर कार्यालय विक्रेता से भी संपर्क कर सकता है।

ब्रांडेनबर्ग में संपत्ति हस्तांतरण कर कितना है?

ब्रांडेनबर्ग में संपत्ति हस्तांतरण कर खरीद मूल्य का 6,5 प्रतिशत है। राज्य यह दर 1 जुलाई 2015 से वसूल रहा है। इससे पहले, 2011 से यह 5,0 प्रतिशत थी; उससे पहले देशभर में लागू 3,5 प्रतिशत की मानक दर लागू थी।

ब्रांडेनबर्ग संघीय कानून से अलग क्यों है? GrEStG की धारा 11 आज भी 3,5 प्रतिशत को मानक दर बताती है। लेकिन 2006 के संघवाद सुधार के बाद से राज्य स्वयं कर दर निर्धारित कर सकते हैं (मूल कानून का अनुच्छेद 105, अनुच्छेद 2a)। ब्रांडेनबर्ग ने इसका उपयोग किया और तब से शीर्ष स्थान पर है।

संघीय राज्यों की तुलना में यह अंतर स्पष्ट हो जाता है। इतनी 500.000 यूरो के खरीद मूल्य पर संपत्ति हस्तांतरण कर इस प्रकार लगेगा:

• ब्रांडेनबुर्ग (6,5 %): 32.500 यूरो
• ब्रेमेन (5,5 %): 27.500 यूरो
• थ्यूरिंगेन (5,0 %): 25.000 यूरो
• बवेरिया और सैक्सोनी (3,5 %): 17.500 यूरो

इस खरीद मूल्य पर केवल ब्रांडेनबुर्ग और बवेरिया के बीच 15.000 यूरो का अंतर है। बर्लिन और आसपास के क्षेत्र के बीच निर्णय लेने वाले खरीदारों के लिए कर की दर इस प्रकार एक स्पष्ट स्थान-कारक है – खासकर इसलिए कि बर्लिन में भी यह दर 6,0 प्रतिशत के साथ ऊँची है।

संपत्ति हस्तांतरण कर की गणना कैसे करें

गणना सरल है। आप कर-आधार को 6,5 प्रतिशत की कर दर से गुणा करते हैं। कर-आधार प्रतिफल का मूल्य होता है, अर्थात सामान्यतः खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य (§ 8 और § 9 GrEStG)। इसमें übernommen भार, जैसे आरक्षित निवास अधिकार, भी शामिल होते हैं।

कुछ उदाहरण दिखाते हैं कि राशियाँ कितनी तेजी से बढ़ती हैं:

• 300.000 यूरो खरीद मूल्य: 19.500 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
• 450.000 यूरो खरीद मूल्य: 29.250 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
• 600.000 यूरो खरीद मूल्य: 39.000 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर
• 750.000 यूरो खरीद मूल्य: 48.750 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर

एक कानूनी बचत उपाय साथ बेची जाने वाली वस्तुओं में छिपा है: चल वस्तुएँ, जैसे अंतर्निर्मित रसोई, सौना या शामियाना, भूमि का हिस्सा नहीं होतीं। यदि उन्हें खरीद अनुबंध में अलग से और यथार्थवादी मूल्यों के साथ दर्शाया जाए, तो वे कर-आधार को कम करती हैं। 15.000 यूरो मूल्य की अलग से दर्शाई गई रसोई पर आप इस तरह लगभग 975 यूरो कर बचा सकते हैं। महत्वपूर्ण है कि राशियाँ समझने योग्य रहें – कर कार्यालय अत्यधिक दर्शाए गए मूल्यों को स्वीकार नहीं करता।

स्पेकगुर्टेल प्रभाव: बर्लिन के आसपास खरीदारी विशेष रूप से महँगी क्यों हो जाती है

ऊँची दर बर्लिन के आसपास के क्षेत्र में खरीदारों को दोगुना प्रभावित करती है। क्योंकि 6,5 प्रतिशत का प्रभाव खरीद मूल्य जितना अधिक हो, उतना ही मजबूत होता है – और आंतरिक स्पेकगुर्टेल क्षेत्र की कीमतें पूरे ब्रांडेनबुर्ग में सबसे ऊँची कीमतों में शामिल हैं। पॉट्सडाम, क्लाइनमाख्नो, टेल्टो, स्टाह्न्सडोर्फ या फाल्केनजे जैसे मांग वाले आसपास के नगरों में खरीद मूल्य राज्य के औसत से काफी अधिक हैं।

एक उदाहरण: क्लाइनमाख्नो में 650.000 यूरो के एकल-परिवार वाले घर के लिए आप केवल 42.250 यूरो संपत्ति हस्तांतरण कर चुकाते हैं – इससे पहले कि नोटरी, भूमि रजिस्टर या स्थानांतरण पर विचार किया जाए। यदि उसी घर को गणना के आधार पर बवेरिया में स्थानांतरित किया जा सके, तो खर्च 22.750 यूरो होता।

इसके अतिरिक्त खरीद की अन्य सहायक लागतें भी आती हैं। इसके अलावा"भूमि अधिग्रहण कर के अलावा नोटरी और भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि के लिए आमतौर पर खरीद मूल्य का लगभग 1.5 से 2.0 प्रतिशत खर्च आता है। यदि कोई ब्रोकर शामिल हो, तो 2020 के अंत से खरीदार और विक्रेता आमतौर पर कमीशन साझा करते हैं। कुल मिलाकर, ब्रांडेनबर्ग में खरीदारों को खरीद-संबंधी अतिरिक्त लागतों के रूप में लगभग 8 से 12 प्रतिशत की गणना करनी चाहिए। महत्वपूर्ण: बैंक आमतौर पर इन अतिरिक्त लागतों को वित्तपोषित नहीं करता – इन्हें स्वयं की पूंजी से वहन करना पड़ता है।

जब आपको भूमि अधिग्रहण कर नहीं देना पड़ता

हर स्वामित्व हस्तांतरण पर कर नहीं लगाया जाता। कानून में कई अपवाद हैं (§ 3 GrEStG):

• 2,500 यूरो तक का खरीद मूल्य: यदि प्रतिफल इस कर-मुक्त सीमा से कम रहता है, तो कोई कर नहीं लगता। हालांकि, यदि यह सीमा पार हो जाती है, तो पूरी राशि कर योग्य होती है।
• विरासत और उपहार: अचल संपत्ति का निःशुल्क हस्तांतरण भूमि अधिग्रहण कर से मुक्त है (इसके बजाय विरासत या उपहार कर लागू होता है)।
• पति-पत्नी और पंजीकृत जीवनसाथी: साझेदारों के बीच खरीद कर-मुक्त होती है।
• सीधी वंशावली के रिश्तेदार: यदि माता-पिता अपने बच्चों को या बच्चे अपने माता-पिता को बेचते हैं, तो कर समाप्त हो जाता है। यही बात सौतेले बच्चों और ससुराल के बच्चों पर भी लागू होती है।
• तलाक के बाद संपत्ति का विभाजन: यदि पूर्व-साथी अपना हिस्सा हस्तांतरित करता है, तो यह प्रक्रिया कर से मुक्त होती है।

प्रक्रिया: नोटरी प्रमाणीकरण से भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि तक

नोटरी प्रमाणित खरीद अनुबंध को संबंधित वित्त कार्यालय में सूचित करता है। इसके बाद वित्त कार्यालय भूमि अधिग्रहण कर निर्धारण जारी करता है। निर्धारण की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद कर देय होता है (§ 15 GrEStG)। वित्तपोषित खरीद के लिए वित्त कार्यालय आमतौर पर कोई स्थगन नहीं देता।

जैसे ही आप भुगतान कर देते हैं, वित्त कार्यालय कर-अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करके नोटरी को भेज देता है। इसके बाद ही भूमि रजिस्टर में स्वामित्व का हस्तांतरण दर्ज किया जा सकता है। इस चरण के लिए समय निर्धारित करें: नोटरी प्रमाणीकरण और भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि के बीच अक्सर कई सप्ताह लग जाते हैं।

ब्रांडेनबर्ग में भूमि अधिग्रहण कर से संबंधित FAQ

भूमि अधिग्रहण कर कौन देता है, खरीदार या विक्रेता?

कानूनी रूप से दोनों संयुक्त देनदार के रूप में उत्तरदायी होते हैं। हालांकि व्यवहार में लगभग हमेशा खरीदार भूमि अधिग्रहण कर वहन करता है, जैसा कि आमतौर पर खरीद अनुबंध में निर्धारित होता है।

भूमि अधिग्रहण कर कब देय होता है?

कर निर्धारण की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद। नोटरी द्वारा खरीद अनुबंध रिपोर्ट की है – आमतौर पर नोटरी की नियुक्ति के कुछ सप्ताह बाद।

क्या मैं रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कम कर सकता हूँ?

आप टैक्स दर को स्वयं प्रभावित नहीं कर सकते। हालांकि, बिक्री के साथ शामिल चल संपत्ति, जैसे बिल्ट-इन किचन, को खरीद अनुबंध में अलग से दर्शा सकते हैं। ये मूल्य कर-निर्धारण के आधार में शामिल नहीं होते और यथार्थ रूप से निर्धारित किए जाने पर टैक्स कम करते हैं।

क्या नए निर्माण में निर्माण लागत पर भी रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स देना पड़ता है?

यह अनुबंध की संरचना पर निर्भर करता है। यदि आप एक अविकसित भूखंड खरीदते हैं और उससे स्वतंत्र रूप से किसी निर्माण कंपनी को नियुक्त करते हैं, तो टैक्स केवल भूखंड की कीमत पर लगता है। इसके विपरीत, यदि भूखंड और पूर्ण रूप से तैयार घर एक ही अनुबंध का हिस्सा हों – जैसा कि डेवलपर से खरीद में होता है –, तो कर कार्यालय निर्माण लागत सहित कुल कीमत पर टैक्स लगाता है।

क्या रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को कर में कटौती के रूप में दर्शाया जा सकता है?

स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में नहीं। यदि आप संपत्ति किराए पर देते हैं या व्यावसायिक रूप से उपयोग करते हैं, तो रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स अधिग्रहण की अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है और भवन के मूल्यह्रास के माध्यम से आनुपातिक रूप से दावा किया जा सकता है।

निष्कर्ष: अधिकतम दर योजना को अनिवार्य बनाती है

6,5 प्रतिशत के साथ ब्रांडेनबर्ग पूरे जर्मनी में सबसे अधिक रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स दर वसूलता है – और महंगे बर्लिन आसपास के क्षेत्र में इसका प्रभाव विशेष रूप से अधिक पड़ता है। पहले से ही मध्यम खरीद मूल्य पर टैक्स पांच अंकों की राशि तक पहुंच जाता है, जिसे खरीदारों को अपनी पूंजी से वहन करना पड़ता है। इसलिए शुरू से ही रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को अपनी गणना में निश्चित रूप से शामिल करें, संभावित छूटों की जांच करें और बिक्री के साथ शामिल इन्वेंटरी को स्पष्ट रूप से अलग दर्शाएं। जो व्यक्ति अतिरिक्त लागतों की यथार्थवादी योजना बनाता है, उसे नोटरी की नियुक्ति पर कोई अप्रिय आश्चर्य नहीं होता।