एक सुंदर बैठक और सुव्यवस्थित बगीचा इस बारे में बहुत कम बताते हैं कि कोई घर अपनी कीमत के लायक है या नहीं। निरीक्षण के दौरान खरीदारों को एक साथ भवन की स्थिति, चल रहे खर्च, दस्तावेज़ और स्थान का आकलन करना होता है। यह घर निरीक्षण-चेकलिस्ट आपको पहले दौरे से लेकर दूसरे निरीक्षण तक मार्गदर्शन देती है और दिखाती है कि आपको विक्रेता से कौन से प्रश्न पूछने चाहिए।
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घर के निरीक्षण की तैयारी: पहले से सूची में क्या होना चाहिए
एक्सपोज़े को घर के दरवाज़े पर पहुँचकर ही न पढ़ें। अधूरी जानकारी को चिह्नित करें और खरीद मूल्य, रहने योग्य क्षेत्रफल, भूखंड, निर्माण वर्ष, हीटिंग का प्रकार और ऊर्जा मानक की तुलना उसी स्थान के समान ऑफ़रों से करें। पहले अपॉइंटमेंट के लिए वित्तपोषण की स्वीकृति अभी आवश्यक नहीं है, लेकिन आपको अपना अधिकतम कुल बजट पता होना चाहिए।
खरीद मूल्य के अतिरिक्त संपत्ति हस्तांतरण कर, नोटरी, भूमि रजिस्टर और, यदि लागू हो, तो ब्रोकर शुल्क भी जुड़ते हैं। TraumImmo के खरीद-सहायक खर्च कैलकुलेटर से आप निरीक्षण से पहले देख सकते हैं कि आधुनिकीकरण के लिए कितनी गुंजाइश बचती है। विस्तृत खरीद-सहायक खर्चों पर मार्गदर्शिका अलग-अलग मदों को समझाती है।
अपॉइंटमेंट पर साथ ले जाएँ:
- दस्तावेज़ित तस्वीरों के लिए स्मार्टफोन या कैमरा
- मापने का फीता या लेज़र माप यंत्र
- इस प्रश्न-सूची वाली नोटपैड
- तहखाने, अटारी और सहायक कमरों के लिए छोटी टॉर्च
- केवल मालिक की सहमति से सॉकेट परीक्षक
- स्वतंत्र पर्यवेक्षक के रूप में एक दूसरा व्यक्ति
अपॉइंटमेंट यथासंभव दिन के उजाले में तय करें। बारिश रद्द करने का कारण नहीं है: नमी वाले स्थान, जल निकासी की समस्याएँ और रिसाव वाले निर्माण तत्व तब आंशिक रूप से अधिक आसानी से पहचाने जा सकते हैं।
पहला प्रभाव: भूखंड, सड़क और आसपास का क्षेत्र
निरीक्षण घर के दरवाज़े से शुरू नहीं होता। कुछ मिनट सड़क पर चलें और यातायात, व्यावसायिक प्रतिष्ठानों, गंध, पार्किंग के दबाव और पड़ोसी भूखंडों की स्थिति पर ध्यान दें। रेलवे स्टेशन, स्कूल, खरीदारी और चिकित्सकीय सुविधाओं तक की दूरी को उन समयों में जाँचें जो आपके रोज़मर्रा के जीवन के लिए वास्तव में महत्वपूर्ण हैं।
स्थान से जुड़े ये प्रश्न पूछें:
- सुबह, शाम और सप्ताहांत में यहाँ कितना शोर होता है?
- क्या नियोजित निर्माण परियोजनाएँ हैं या पास में बड़े खुले स्थान?
- घर के पार्किंग स्थान के बिना पार्किंग की स्थिति कैसी है?
- क्या भारी बारिश के दौरान तहखाना, प्रवेश मार्ग या बगीचा जोखिम में रहता है?
- काम, स्कूल और खरीदारी तक वास्तविक रास्ते कितने लंबे हैं?
इसके बाद संपत्ति को देखें। घर की ओर ढलान, जमा हुआ पानी, इमारत के पास बड़े पेड़ और दीवारों में दरारें भविष्य में अतिरिक्त लागत का कारण बन सकती हैं। सीमाओं, प्रवेश मार्गों और साझा उपयोग वाले रास्तों का बाद में साइट प्लान और भूमि रजिस्टर से मिलान किया जा सकना चाहिए।
बाहर से भवन की जाँच करें
घर के चारों ओर एक बार पूरी तरह घूमें। केवल ताज़े रंग पर ध्यान न दें, बल्कि जोड़ और संपर्क-बिंदुओं पर ध्यान दें: चिमनी से छत का जोड़, मुखौटे से खिड़की का जोड़, बाहरी दीवार से टैरेस का जोड़ और जलनिकासी से डाउनपाइप का जोड़।
- छत की ढकाई और छत की वॉटरप्रूफिंग कितनी पुरानी हैं?
- क्या मुखौटे पर दरारें, परतें उखड़ना या गीलेपन के गहरे निशान दिखाई देते हैं?
- क्या वर्षाजल नालियाँ, डाउनपाइप और आधार स्पष्ट रूप से सही स्थिति में हैं?
- खिड़कियाँ और बाहरी दरवाज़े कितने पुराने हैं, और क्या वे अच्छी तरह बंद होते हैं?
- क्या विस्तार, गैरेज, विंटर गार्डन या छत का विस्तार स्वीकृत है?
प्लास्टर की एक अकेली महीन दरार अपने-आप में नुकसान का प्रमाण नहीं है। हालांकि, चौड़ी, तिरछी दिशा में जाने वाली या बार-बार दिखाई देने वाली दरारों का आकलन किसी विशेषज्ञ व्यक्ति से कराया जाना चाहिए। दूर से अनुमान लगाने के लिए स्वयं को प्रेरित न होने दें: चेकलिस्ट जाँच की आवश्यकता पहचानने में मदद करती है, लेकिन भवन विशेषज्ञ की रिपोर्ट का स्थान नहीं लेती।
अंदरूनी कमरे: नमी, दरारें और बदलाव पहचानें
हर कमरे का निरीक्षण करें, जिसमें भंडार-कक्ष, अटारी और तहखाना भी शामिल हैं। अनुमति मिलने पर दरवाज़े खोलें और जहाँ बिना सामान हटाए संभव हो, बड़े फर्नीचर के पीछे देखें। लगातार झुकी हुई खिड़की, कई सुगंधित उत्पाद या हाल ही में दोबारा रंगे गए अलग-अलग स्थान किसी दोष का प्रमाण नहीं हैं, लेकिन अधिक सटीक प्रश्न पूछने का कारण हैं।
- क्या बदबू या असामान्य रूप से तेज़ परफ्यूम की गंध आती है?
- क्या पानी के दाग, फफूंद, नमक के जमाव या हाल ही में की गई मरम्मत दिखाई देती है?
- क्या खिड़कियाँ और दरवाज़े आसानी से खुलते और बंद होते हैं?
- क्या फर्श टेढ़े लगते हैं, हिलते हैं या बहुत चरमराते हैं?
- क्या भार-वहन करने वाली दीवारें हटाई गई हैं या नक्शे में बदलाव किए गए हैं?
- क्या बदलावों के लिए प्रमाण और अनुमतियाँ मौजूद हैं?
तहखाने में बाहरी दीवारें, फर्श के जोड़ और पाइपों के नीचे के क्षेत्र विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं। अटारी में आपको अंदर आती रोशनी, गहरे रंग के राफ्टर और क्षतिग्रस्त इन्सुलेशन की जाँच करनी चाहिए। तस्वीरें केवल अनुमति मिलने के बाद लें और व्यक्तिगत दस्तावेज़ों या निवासियों की तस्वीरें न लें।
हीटिंग, ऊर्जा और संभावित नवीनीकरण लागतें
केवल ऊर्जा स्रोत के बारे में न पूछें। आयु, स्थिति, नियंत्रण प्रणाली और ऊष्मा-वितरण यह तय करते हैं कि आने वाले वर्षों में संयंत्र कितना महँगा होगा। जहाँ तक संभव हो, कई बिलिंग अवधियों के हीटिंग खर्च दिखाने को कहें; केवल एक सामान्य मौसम वाला वर्ष बहुत कम जानकारी देता है।
- हीटिंग प्रणाली किस वर्ष की है और इसकी क्षमता कितनी है?
- इसकी आखिरी बार सर्विस कब हुई थी और कौन-कौन सी मरम्मत की गई थी?
- क्या रेडिएटर, पाइपलाइन और गर्म पानी के भंडारण टैंक बदले गए हैं?
- किन निर्माण हिस्सों को इंसुलेट किया गया, कब और कितनी मोटाई में?
- क्या कुछ कमरे असामान्य रूप से ठंडे हैं या नमी की समस्याएँ बार-बार होती हैं?
विक्रेताओं को संभावित खरीदारों के लिए निरीक्षण के समय तक ऊर्जा प्रमाणपत्र या उसकी एक प्रति उपलब्ध करानी होती है; अनुबंध होने के बाद इसे सौंपना आवश्यक है। यह भवन आधुनिकीकरण कानून की धारा 80 में निर्धारित है। जाँचें कि उपभोग-आधारित या आवश्यकता-आधारित प्रमाणपत्र उपलब्ध है, दस्तावेज़ कितना पुराना है और क्या भवन तथा तकनीकी प्रणालियाँ अभी भी वर्णित स्थिति के अनुरूप हैं।
लागत योजना के लिए केवल किसी संभावित अनिवार्यता का ही महत्व नहीं है। नई खिड़कियाँ, छत का इंसुलेशन या अधिक दक्ष हीटिंग जैसी स्वैच्छिक कार्रवाइयाँ भी बजट में काफी बदलाव ला सकती हैं। इसलिए उपभोक्ता केंद्र इस्तेमाल किया हुआ घर खरीदते समय भवन की स्थिति का स्वतंत्र मूल्यांकन और यथार्थवादी आधुनिकीकरण योजना बनाने की सलाह देता है।
बिजली, पानी और घरेलू तकनीक
कम समय के निरीक्षण में तकनीकी व्यवस्था का पूरी तरह आकलन करना कठिन होता है। फिर भी निर्माण वर्ष, दस्तावेज़ीकरण और दिखाई देने वाली स्थिति महत्वपूर्ण संकेत देते हैं।
- बिजली व्यवस्था, फ़्यूज़ बॉक्स और तारों को आखिरी बार कब बदला गया था?
- क्या संबंधित विद्युत सर्किटों के लिए फॉल्ट-करंट सुरक्षा स्विच लगे हैं?
- पेयजल और अपशिष्ट जल की पाइपलाइनें किस सामग्री की बनी हैं?
- क्या पानी से हुए नुकसान या पाइप फटने की घटनाएँ ज्ञात हैं?
- क्या हीटिंग, वेंटिलेशन, सौर प्रणाली या हीट पंप के रखरखाव संबंधी दस्तावेज़ उपलब्ध हैं?
फोटोवोल्टिक प्रणाली के मामले में स्थापना वर्ष, क्षमता, इन्वर्टर, स्टोरेज, बिजली-आपूर्ति अनुबंध और स्वामित्व संबंधों के बारे में भी पूछें। किराये पर ली गई प्रणाली आर्थिक और संविदात्मक रूप से उस प्रणाली से अलग होती है, जिसे भूखंड और भवन के साथ बेचा जाता है।
प्रस्ताव देने से पहले खरीदारों को किन दस्तावेज़ों की जाँच करनी चाहिए
गंभीर रुचि होने पर शुरुआत होती हैभ्रमण के बाद दस्तावेज़ों की जाँच करें। इस बात पर भरोसा न करें कि विवरणिका में दी गई जानकारी अपने-आप निर्माण फाइल, भूमि रजिस्टर और वास्तविक निर्माण से मेल खाती है।
विशेष रूप से इन दस्तावेज़ों के लिए अनुरोध करें:
- वर्तमान भूमि रजिस्टर का अंश
- भू-नक्शा या स्थल-योजना
- रहने योग्य और उपयोगी क्षेत्रफल की गणना
- मंज़िल की योजनाएँ, निर्माण अनुमति और बाद में किए गए रूपांतरणों के प्रमाण
- ऊर्जा प्रमाणपत्र
- निर्माण भार संबंधी जानकारी, जहाँ संघीय राज्य निर्माण भार रजिस्टर रखता हो
- नवीनीकरण, रखरखाव और ज्ञात क्षतियों के प्रमाण
- संपत्ति कर निर्धारण-पत्र और अंतिम उपभोग बिल
- किराए पर दी गई संपत्तियों के लिए किरायानामा और परिचालन लागत संबंधी दस्तावेज़
- क्या स्वीकृत योजनाएँ और वर्तमान स्थिति एक-दूसरे से मेल खाती हैं?
- क्या रहने के अधिकार, रास्ते के अधिकार, भूमि-प्रभार या अन्य भार मौजूद हैं?
- क्या ज्ञात पुरानी संदूषण समस्याएँ, बाढ़ की घटनाएँ, विवाद या बीमा मामले हैं?
- संपत्ति क्यों बेची जा रही है और घर कब से बिक्री के लिए प्रस्तुत है?
भूमि रजिस्टर का अंश महत्वपूर्ण अधिकारों और भारों को दर्शाता है, लेकिन हर प्रश्न का उत्तर नहीं देता। निर्माण भार, सार्वजनिक-कानूनी प्रतिबंध और बिना अनुमति किए गए रूपांतरण कहीं और दर्ज हो सकते हैं। संदेह की स्थिति में नोटरी, निर्माण विभाग या किसी विशेषज्ञ सलाहकार को शामिल करना चाहिए।
दूसरा निरीक्षण: अब किसी विशेषज्ञ को साथ ले जाएँ
यदि स्थान, मंज़िल की योजना और कीमत मूलतः उपयुक्त हों, तो दूसरा निरीक्षण करें। पुराने भवनों, दिखाई देने वाली असामान्यताओं या बड़े नवीनीकरण की आवश्यकता होने पर किसी स्वतंत्र भवन-विशेषज्ञ को साथ लें। अनदेखी छत, नमी या संरचनात्मक समस्या की तुलना में उसका शुल्क बहुत कम होता है।
दूसरे निरीक्षण के दौरान आपको:
- पहले निरीक्षण से जुड़े खुले प्रश्नों को लक्षित रूप से स्पष्ट करना चाहिए
- महत्वपूर्ण निर्माण घटकों की विशेषज्ञ से जाँच करवानी चाहिए
- माप और क्षेत्रफल की तार्किकता जाँचनी चाहिए
- दस्तावेज़ों की वास्तविक स्थिति से तुलना करनी चाहिए
- आवश्यक कार्यों को प्राथमिकता और अनुमानित लागत के अनुसार व्यवस्थित करना चाहिए
- अतिरिक्त लागतों और आधुनिकीकरण को अपने कुल बजट में शामिल करना चाहिए
इसके बाद केवल ऋण की मासिक किस्त की गणना न करें। TraumImmo-वित्तपोषण क्षेत्र मासिक किस्त, खरीद की अतिरिक्त लागत, संपत्ति हस्तांतरण कर और खरीदें या किराए पर लें तुलना को जोड़ता है। वार्षिकी ऋण कैसे काम करता है, यह मार्गदर्शिका निर्माण वित्तपोषण: अचल संपत्ति ऋण की मूल बातें में समझाया गया है।
घर के निरीक्षण के दौरान चेतावनी संकेत
कोई "किसी एक बिंदु का होना अपने-आप में यह नहीं दर्शाता कि आपको मना ही कर देना चाहिए। लेकिन कई अनसुलझी असामान्यताएँ आपको सावधान कर देनी चाहिए:
- समय का दबाव और तुरंत सहमति देने की मांग
- तहखाने, अटारी या कुछ कमरों तक पहुँच न होना
- ऊर्जा प्रमाणपत्र का न होना या लगातार टालमटोल वाले जवाब
- एक्सपोज़े, योजनाओं और दिखाई देने वाली स्थिति के बीच विरोधाभास
- नमी वाले क्षेत्रों को हाल ही में ढका जाना या असामान्य गंध
- कीमत के तर्क में बिना अनुमति का आवासीय क्षेत्र एक महत्वपूर्ण हिस्सा होना
- विश्वसनीय लागत अनुमान के बिना आवश्यक कार्यों की अधिक संख्या
- शर्तों और धनवापसी को स्पष्ट रूप से विनियमित किए जाने से पहले आरक्षण भुगतान
फिर भी कोई पसंदीदा घर आपके लिए सही हो सकता है। लेकिन निर्णय दस्तावेज़ों और कुल लागत के आधार पर लें, न कि यह डरकर कि कहीं अवसर हाथ से न निकल जाए।
घर के निरीक्षण से संबंधित FAQ
घर का निरीक्षण कितनी देर चलना चाहिए?
एकल-परिवार वाले घर के लिए आपको कम से कम 45 से 60 मिनट निर्धारित करने चाहिए। बड़े भूखंड, सहायक इमारतों या कई तकनीकी प्रणालियों की स्थिति में सावधानीपूर्वक निरीक्षण में अधिक समय लगता है।
क्या मैं निरीक्षण के दौरान तस्वीरें ले सकता हूँ?
केवल मालिक या नियुक्त व्यक्ति की सहमति से। यह विशेष रूप से आबाद संपत्तियों पर लागू होता है, क्योंकि निजी सामान और निजी कमरे प्रभावित होते हैं।
मुझे निर्माण विशेषज्ञ की आवश्यकता कब होती है?
बाध्यकारी प्रस्ताव देने से पहले, यदि इमारत पुरानी है, उसमें नवीनीकरण की आवश्यकता दिखाई देती है या आप क्षतियों का निश्चित रूप से आकलन नहीं कर सकते। नई इमारतों में भी विशेषज्ञतापूर्ण जाँच उपयोगी हो सकती है।
क्या विक्रेता को सभी दोष बताने होते हैं?
ज्ञात महत्वपूर्ण दोषों के बारे में आपको स्पष्ट रूप से पूछना चाहिए और उत्तरों का दस्तावेज़ीकरण करना चाहिए। फिर भी अपनी जाँच महत्वपूर्ण बनी रहती है। व्यक्तिगत मामले में किस प्रकार की जानकारी देना आवश्यक है, यह विशिष्ट दोष और खरीद अनुबंध पर निर्भर करता है।
क्या मुझे पहले निरीक्षण के दौरान कीमत पर बातचीत करनी चाहिए?
पहले तथ्यों और खुले खर्चों को नोट करें। दस्तावेज़ों की जाँच और, यदि आवश्यक हो, दूसरे दौरे के बाद ठोस बातचीत आमतौर पर गलियारे में तुरंत प्रस्ताव देने से अधिक उचित होती है।
निष्कर्ष: पहले जाँच करें, फिर गणना करें, फिर निर्णय लें
एक अच्छा घर निरीक्षण स्पष्ट क्रम का पालन करता है: स्थान की जाँच करें, इमारत को बाहर से देखें, हर अंदरूनी कमरे में जाएँ, तकनीक और ऊर्जा का आकलन करें, दस्तावेज़ों की जाँच करें और कुल लागत की गणना करें। 30 प्रश्नों को मार्गदर्शक सूत्र के रूप में उपयोग करें और गंभीर रुचि होने पर किसी विशेषज्ञ के साथ दूसरा दौरा तय करेंसाथ। इस तरह आप संपत्तियों की तुलना केवल तस्वीरों और खरीद मूल्य के आधार पर नहीं, बल्कि स्थिति, जोखिम और नोटरी की नियुक्ति के बाद वास्तव में आवश्यक बजट के आधार पर करते हैं।