Un salón bonito y un jardín bien cuidado dicen poco sobre si una casa vale lo que cuesta. Durante la visita, los compradores deben evaluar simultáneamente la estructura del edificio, los costes corrientes, la documentación y la ubicación. Esta lista de comprobación para la visita de una casa le acompaña desde el primer recorrido hasta la segunda visita y muestra qué preguntas debe hacer al vendedor.
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Preparar la visita de la casa: esto debe estar previamente en la lista
No lea el anuncio justo antes de llegar a la casa. Marque los datos que faltan y compare el precio de compra, la superficie habitable, la parcela, el año de construcción, el tipo de calefacción y el indicador energético con ofertas similares en la misma ubicación. Para la primera cita todavía no necesita una confirmación de financiación, pero sí debe conocer su presupuesto total máximo.
Al precio de compra se suman el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el notario, el registro de la propiedad y, en su caso, la comisión de la agencia inmobiliaria. Con la calculadora de gastos adicionales de compra de TraumImmo puede ver antes de la visita cuánto margen queda para la modernización. La guía detallada sobre los gastos adicionales de compra explica cada partida.
Lleve a la cita:
- Smartphone o cámara para tomar fotografías documentadas
- Cinta métrica o medidor láser
- Bloc de notas con esta lista de preguntas
- Linterna pequeña para el sótano, el desván y las estancias auxiliares
- Comprobador de enchufes, solo con el consentimiento del propietario
- Una segunda persona como observadora u observador independiente
Planifique la cita preferiblemente durante el día. La lluvia no es motivo para cancelarla: en ese caso, las zonas húmedas, los problemas de drenaje y los elementos constructivos con filtraciones pueden detectarse más fácilmente en parte.
La primera impresión: parcela, calle y entorno
La visita no empieza en la puerta de entrada. Recorra la calle durante unos minutos y preste atención al tráfico, las actividades comerciales, los olores, la presión de aparcamiento y el estado de las parcelas vecinas. Compruebe el trayecto hasta la estación, la escuela, las tiendas y la atención médica en los momentos del día que sean realmente relevantes para su vida cotidiana.
Estas preguntas forman parte del análisis de la ubicación:
- ¿Qué nivel de ruido hay por la mañana, por la tarde y los fines de semana?
- ¿Hay proyectos de construcción previstos ¿o mayores espacios libres en las proximidades?
- ¿Cómo es la situación del estacionamiento sin la plaza de aparcamiento de la casa?
- ¿Existe riesgo de que el sótano, el acceso o el jardín se vean afectados por lluvias torrenciales?
- ¿Cuánto duran realmente los trayectos al trabajo, la escuela y las compras?
A continuación, observe la parcela. La pendiente hacia la casa, el agua estancada, los árboles grandes cerca del edificio y las grietas en los muros pueden causar costes posteriores. Los límites, accesos y caminos de uso compartido deberían poder contrastarse posteriormente con el plano de situación y el registro de la propiedad.
Revisar el edificio desde el exterior
Rodee la casa completamente una vez. No se fije solo en la pintura reciente, sino en las transiciones y conexiones: tejado con chimenea, ventanas con fachada, terraza con pared exterior y bajante con drenaje.
- ¿Qué antigüedad tienen la cubierta y la impermeabilización del tejado?
- ¿Hay grietas, desprendimientos o huellas oscuras de humedad en la fachada?
- ¿Las canaletas, bajantes y el zócalo parecen estar intactos?
- ¿Qué antigüedad tienen las ventanas y puertas exteriores, y son estancas?
- ¿Se autorizaron la ampliación, el garaje, el jardín de invierno o la conversión del ático?
Una única grieta fina en el enlucido no constituye automáticamente un daño. Sin embargo, las grietas anchas, diagonales o recurrentes deberían ser evaluadas por una persona competente. No se deje llevar por un diagnóstico a distancia: la lista de comprobación ayuda a identificar la necesidad de una revisión, pero no sustituye un peritaje de obra.
Interiores: detectar humedad, grietas y reformas
Inspeccione todas las estancias, incluidos los trasteros, el desván y el sótano. Con permiso, abra las puertas y mire detrás de los muebles grandes, siempre que sea posible sin moverlos. Una ventana permanentemente entreabierta, muchos ambientadores o zonas aisladas recién pintadas no son una prueba de un defecto, pero sí un motivo para formular preguntas más precisas.
- ¿Huele a humedad o a perfume inusualmente intenso?
- ¿Se observan manchas de agua, moho, eflorescencias salinas o reparaciones recientes?
- ¿Se pueden abrir y cerrar fácilmente las ventanas y puertas?
- ¿Los suelos parecen inclinados, ceden o crujen mucho?
- ¿Se han eliminado paredes portantes o modificado las distribuciones?
- ¿Existen justificantes y autorizaciones para las reformas?
En el sótano, las paredes exteriores, las conexiones con el suelo y las zonas situadas bajo las tuberías son especialmente relevantes. En el desván, debería buscar signos de entrada de luz, vigas oscuras y aislamiento dañado. Tome fotografías solo con autorización y no fotografíe documentos personales ni a los residentes.
Calefacción, energía y posibles coste de renovación
No pregunte únicamente por la fuente de energía. La antigüedad, el estado, la regulación y la distribución del calor determinan cuánto costará la instalación en los próximos años. Pida que le muestren los costes de calefacción, a ser posible, correspondientes a varios periodos de facturación; un solo año templado es poco significativo.
- ¿De qué año es la calefacción y qué potencia tiene?
- ¿Cuándo se realizó el último mantenimiento y qué reparaciones se llevaron a cabo?
- ¿Se han renovado los radiadores, las tuberías y los acumuladores de agua caliente?
- ¿Qué elementos constructivos se aislaron, cuándo y con qué espesor?
- ¿Hay habitaciones llamativamente frías o problemas frecuentes de humedad?
Los vendedores deben permitir a los interesados en comprar acceder a un certificado energético o a una copia, como muy tarde durante la visita; después de la celebración del contrato, deben entregarlo. Así lo regula el § 80 de la Ley de Modernización de Edificios. Compruebe si se trata de un certificado basado en el consumo o en la demanda, qué antigüedad tiene el documento y si el edificio y la tecnología de sus instalaciones siguen correspondiendo al estado descrito.
Para planificar los costes no solo es decisiva una posible obligación. También las medidas voluntarias, como ventanas nuevas, el aislamiento del tejado o una calefacción más eficiente, pueden modificar considerablemente el presupuesto. Por ello, la Verbraucherzentrale recomienda, al comprar una casa usada, una evaluación independiente del estado del edificio y una planificación realista de la modernización.
Instalación eléctrica, agua y tecnología del edificio
Durante una visita breve es difícil evaluar completamente la tecnología. Sin embargo, el año de construcción, la documentación y el estado visible proporcionan indicios importantes.
- ¿Cuándo se renovaron por última vez la instalación eléctrica, el cuadro de distribución y las conducciones?
- ¿Hay interruptores diferenciales para los circuitos eléctricos relevantes?
- ¿De qué material están hechas las tuberías de agua potable y de aguas residuales?
- ¿Se conocen daños por agua o roturas de tuberías?
- ¿Hay documentación de mantenimiento de la calefacción, la ventilación, la instalación solar o la bomba de calor?
En el caso de una instalación fotovoltaica, pregunte además por el año de puesta en servicio, la potencia, el inversor, el sistema de almacenamiento, el contrato de suministro a la red y las relaciones de propiedad. Una instalación alquilada es económica y contractualmente distinta de una instalación que se vende junto con el terreno y el edificio.
Qué documentos deberían comprobar los compradores antes de presentar una oferta
Cuando existe un interés serio, comienza Después del recorrido, revise la documentación. No dé por sentado que los datos del anuncio coinciden automáticamente con el expediente de obra, el Registro de la Propiedad y la ejecución real.
Solicite especialmente:
- extracto actualizado del Registro de la Propiedad
- plano catastral o plano de situación
- cálculo de superficies habitables y útiles
- planos, licencia de obra y justificantes de reformas posteriores
- certificado energético
- información sobre cargas urbanísticas, siempre que el estado federado lleve un registro de cargas urbanísticas
- justificantes de renovaciones, mantenimientos y daños conocidos
- recibo del impuesto sobre bienes inmuebles y últimas facturas de consumo
- en inmuebles alquilados, contrato de arrendamiento y documentación de gastos operativos
- ¿Coinciden los planos aprobados con el estado actual?
- ¿Existen derechos de habitación, servidumbres de paso, cargas hipotecarias u otras cargas?
- ¿Se conocen pasivos ambientales, inundaciones, litigios o siniestros asegurados?
- ¿Por qué se vende y desde cuándo se ofrece la casa?
El extracto del Registro de la Propiedad muestra derechos y cargas importantes, pero no responde a todas las preguntas. Las cargas urbanísticas, las restricciones de derecho público y las reformas no autorizadas pueden estar documentadas en otro lugar. En caso de duda, debe recurrir a un notario, a la autoridad de obras o a asesoramiento especializado.
Segunda visita: ahora debe acompañarle un perito
Si la ubicación, la distribución y el precio encajan en principio, sigue una segunda visita. En edificios antiguos, ante anomalías visibles o una gran necesidad de rehabilitación, lleve consigo a una persona perita independiente en construcción. Sus honorarios son reducidos en comparación con un problema no detectado en el tejado, de humedad o estructural.
En la segunda cita debe:
- aclarar específicamente las preguntas pendientes del primer recorrido
- hacer que se revisen técnicamente los elementos constructivos críticos
- verificar la plausibilidad de las medidas y superficies
- comparar la documentación con el estado real
- ordenar los trabajos necesarios según su urgencia y sus costes aproximados
- incluir los gastos adicionales y la modernización en su presupuesto total
A continuación, no calcule únicamente la cuota del crédito. El área de financiación de TraumImmo relaciona la cuota mensual, los gastos adicionales de compra, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y la comparación entre comprar o alquilar. La guía Financiación de la construcción: fundamentos del crédito inmobiliario explica cómo funciona un préstamo de amortización mediante cuotas constantes.
Señales de advertencia al visitar una casa
Ningún "un solo punto significa automáticamente que debe desistir. Sin embargo, varias anomalías sin aclarar deberían hacerle frenar:
- presión de tiempo y exigencia de una aceptación inmediata
- falta de acceso al sótano, ático o determinadas habitaciones
- ausencia del certificado energético o respuestas evasivas constantes
- contradicciones entre el dossier de venta, los planos y el estado visible
- zonas húmedas recién ocultadas u olor llamativo
- superficie habitable no autorizada como parte importante de la argumentación del precio
- gran cantidad de trabajos necesarios sin una estimación de costes fiable
- pago de reserva antes de que las condiciones y el reembolso estén claramente regulados
Una casa codiciada puede seguir siendo la adecuada. Sin embargo, tome la decisión basándose en la documentación y los costes totales, no por miedo a perder la oportunidad.
Preguntas frecuentes sobre la visita a la vivienda
¿Cuánto debería durar una visita a la vivienda?
Para una vivienda unifamiliar debería prever al menos entre 45 y 60 minutos. Si hay una parcela grande, construcciones auxiliares o muchas instalaciones técnicas, un recorrido minucioso durará más.
¿Puedo hacer fotos durante la visita?
Solo con el consentimiento del propietario o de la persona encargada. Esto se aplica especialmente a los inmuebles habitados, ya que pueden verse afectados objetos personales y espacios privados.
¿Cuándo necesito un perito de la construcción?
Como muy tarde antes de realizar una oferta vinculante, si el edificio es antiguo, muestra necesidad de rehabilitación o no puede evaluar los daños con seguridad. En las viviendas de nueva construcción, una inspección profesional también puede ser útil.
¿Debe el vendedor mencionar todos los defectos?
Debe preguntar expresamente por los defectos importantes conocidos y documentar las respuestas. Aun así, sigue siendo importante realizar una comprobación propia. La información que debe facilitarse en cada caso depende del defecto concreto y del contrato de compraventa.
¿Debería negociar el precio en la primera visita?
Anote primero los hechos y los costes pendientes. Por lo general, una negociación fundamentada resulta más conveniente después de revisar la documentación y, si procede, realizar una segunda visita que hacer una oferta espontánea en el pasillo.
Conclusión: primero comprobar, luego calcular y después decidir
Una buena visita a la vivienda sigue un orden claro: comprobar la ubicación, observar el edificio desde el exterior, recorrer todas las estancias interiores, evaluar las instalaciones y la energía, revisar la documentación y calcular los costes totales. Utilice las 30 preguntas como hilo conductor y, si existe un interés serio, planifique una segunda visita con un experto cualificado Acompañamiento. Así comparará los inmuebles no solo por las fotos y el precio de compra, sino también por su estado, el riesgo y el presupuesto que realmente será necesario después de la cita con el notario.