Красивая гостиная и ухоженный сад мало говорят о том, стоит ли дом своей цены. Во время осмотра покупателям необходимо одновременно оценить состояние строительных конструкций, текущие расходы, документы и местоположение. Этот контрольный список для осмотра дома проведёт вас от первого осмотра до повторного визита и покажет, какие вопросы следует задать продавцу.
Ещё ищете подходящий объект? Начните с актуальных домов и квартир на TraumImmo и сохраняйте интересные предложения для прямого сравнения.
Подготовка к осмотру дома: что заранее включить в список
Не читайте экспозе только перед входной дверью. Отметьте отсутствующие сведения и сравните цену покупки, жилую площадь, участок, год постройки, тип отопления и энергетический показатель с аналогичными предложениями в том же районе. Для первого визита подтверждение финансирования ещё не нужно, однако вы должны знать свой максимальный общий бюджет.
К цене покупки добавляются налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса, внесение записи в земельную книгу и, при необходимости, комиссия маклера. С помощью калькулятора дополнительных расходов при покупке от TraumImmo вы ещё до осмотра увидите, сколько средств останется на модернизацию. Подробное руководство по дополнительным расходам при покупке объясняет отдельные статьи расходов.
Возьмите с собой на встречу:
- смартфон или фотоаппарат для документирования на фотографиях
- рулетку или лазерный измерительный прибор
- блокнот с этим списком вопросов
- небольшой фонарик для подвала, чердака и подсобных помещений
- тестер розеток — только с согласия владельца
- второго человека в качестве независимого наблюдателя
По возможности планируйте визит при дневном свете. Дождь не является причиной для отмены: влажные места, проблемы с водоотводом и негерметичные элементы конструкции тогда иногда легче обнаружить.
Первое впечатление: участок, улица и окрестности
Осмотр начинается не у входной двери. Несколько минут прогуляйтесь по улице и обратите внимание на движение транспорта, предприятия, запахи, нехватку парковочных мест и состояние соседних участков. Проверьте путь до вокзала, школы, магазинов и медицинских учреждений в то время суток, которое действительно важно для вашего повседневного распорядка.
К вопросам о местоположении относятся:
- Насколько шумно утром, вечером и в выходные?
- Планируются ли строительные проекты или большие свободные площади поблизости?
- Какова ситуация с парковкой без парковочного места при доме?
- Подвержены ли подвал, подъезд или сад опасности при сильных ливнях?
- Какова реальная продолжительность пути до работы, школы и магазинов?
Затем осмотрите участок. Уклон в сторону дома, застой воды, большие деревья в непосредственной близости от здания и трещины в стенах могут повлечь дополнительные расходы. Границы, подъезды и совместно используемые дороги впоследствии следует сопоставить с планом участка и земельной книгой.
Осмотр здания снаружи
Полностью обойдите дом. Обращайте внимание не только на свежую краску, но и на переходы и стыки: крыша с дымоходом, окна с фасадом, терраса с наружной стеной и водосточная труба с системой водоотведения.
- Каков возраст кровельного покрытия и гидроизоляции крыши?
- Есть ли на фасаде трещины, отслоения или тёмные следы влаги?
- Выглядят ли водосточные желоба, водосточные трубы и цоколь исправными?
- Каков возраст окон и наружных дверей, герметичны ли они?
- Были ли узаконены пристройка, гараж, зимний сад или переоборудование мансарды?
Отдельная тонкая трещина в штукатурке не обязательно является повреждением. Однако широкие, диагональные или повторяющиеся трещины должен оценить компетентный специалист. Не поддавайтесь соблазну поставить диагноз дистанционно: контрольный список помогает выявить необходимость проверки, но не заменяет строительную экспертизу.
Внутренние помещения: выявление влаги, трещин и перепланировок
Осмотрите каждое помещение, включая кладовые, чердак и подвал. С разрешения открывайте двери и осматривайте пространство за крупной мебелью, насколько это возможно без её перемещения. Постоянно приоткрытое окно, множество ароматизаторов или свежепокрашенные отдельные участки не являются доказательством дефекта, но служат поводом для более подробных вопросов.
- Есть ли затхлый или необычно сильный запах парфюма?
- Видны ли пятна от воды, плесень, высолы или свежие исправления?
- Легко ли открываются и закрываются окна и двери?
- Кажутся ли полы неровными, пружинят ли они или сильно скрипят?
- Были ли удалены несущие стены или изменена планировка?
- Имеются ли подтверждающие документы и разрешения на перепланировки?
В подвале особенно важно осмотреть наружные стены, примыкания пола и участки под трубами. На чердаке следует проверить, не проникает ли свет, нет ли потемневших стропил и повреждённой теплоизоляции. Фотографируйте только с разрешения и не снимайте личные документы или жильцов.
Отопление, энергия и возможные расходы на санацию
Спрашивайте не только об энергоносителе. Возраст, состояние, система управления и распределение тепла определяют, насколько дорогой станет установка в ближайшие годы. По возможности попросите показать расходы на отопление за несколько расчетных периодов; один теплый год малоинформативен.
- Какого года выпуска отопительная система и какова ее мощность?
- Когда ее в последний раз обслуживали и какие ремонты проводились?
- Были ли заменены радиаторы, трубопроводы и накопительный водонагреватель?
- Какие элементы конструкции были утеплены, когда и какой толщины?
- Есть ли заметно холодные помещения или частые проблемы с влажностью?
Продавцы обязаны предоставить потенциальным покупателям не позднее осмотра энергетический паспорт или его копию; после заключения договора его необходимо передать. Это регулируется § 80 Закона о модернизации зданий. Проверьте, имеется ли сертификат, основанный на фактическом потреблении или расчетной потребности, насколько стар документ и соответствуют ли здание и инженерные системы по-прежнему описанному состоянию.
Для планирования расходов важна не только возможная обязательная мера. Добровольные мероприятия, такие как новые окна, утепление крыши или более эффективная система отопления, также могут существенно изменить бюджет. Поэтому Центр защиты прав потребителей рекомендует при покупке подержанного дома независимую оценку состояния здания и реалистичное планирование модернизации.
Электрика, водоснабжение и инженерные системы дома
Техническое состояние сложно полностью оценить во время короткого осмотра. Однако год постройки, документация и видимое состояние дают важные сведения.
- Когда в последний раз заменялись электропроводка, электрощит и кабели?
- Есть ли устройства защитного отключения для соответствующих электрических цепей?
- Из какого материала изготовлены трубы питьевого водоснабжения и канализации?
- Известны ли случаи повреждения водой или прорыва труб?
- Имеются ли документы о техническом обслуживании отопления, вентиляции, солнечной установки или теплового насоса?
При наличии фотоэлектрической установки дополнительно спросите о годе ввода в эксплуатацию, мощности, инверторе, накопителе, договоре на подачу электроэнергии в сеть и правах собственности. Арендованная установка с экономической и договорной точки зрения отличается от установки, продаваемой вместе с земельным участком и зданием.
Какие документы покупателям следует проверить до подачи предложения
При серьезной заинтересованности начинается после осмотра — проверка документов. Не полагайтесь на то, что сведения из экспозе автоматически соответствуют строительному делу, поземельной книге и фактическому состоянию.
В частности, запросите:
- актуальную выписку из поземельной книги
- кадастровый план или ситуационный план
- расчёт жилой и полезной площади
- поэтажные планы, разрешение на строительство и документы на последующие перепланировки
- энергетический паспорт
- сведения о публичных обременениях, если в федеральной земле ведётся реестр таких обременений
- документы о ремонтах, техническом обслуживании и известных повреждениях
- уведомление о земельном налоге и последние счета за потребление
- для сдаваемых в аренду объектов — договор аренды и документы по эксплуатационным расходам
- Соответствуют ли утверждённые планы сегодняшнему состоянию?
- Существуют ли права проживания, права прохода или проезда, земельные залоги или другие обременения?
- Известны ли случаи загрязнения участка, наводнений, споры или страховые случаи?
- Почему объект продаётся и как давно дом выставлен на продажу?
Выписка из поземельной книги показывает важные права и обременения, но не отвечает на все вопросы. Публичные обременения, ограничения публично-правового характера и неутверждённые перепланировки могут быть зафиксированы в других документах. При возникновении сомнений следует обратиться к нотариусу, в строительное ведомство или за квалифицированной консультацией.
Второй осмотр: теперь нужен эксперт
Если расположение, планировка и цена в целом подходят, следует провести второй осмотр. Для старых зданий, при заметных подозрительных признаках или значительной потребности в ремонте возьмите с собой независимого эксперта по строительству. Гонорар невелик по сравнению с невыявленной проблемой крыши, влажности или несущих конструкций.
Во время второго визита следует:
- целенаправленно прояснить открытые вопросы после первого осмотра
- поручить специалисту проверить критически важные конструктивные элементы
- проверить правдоподобность размеров и площадей
- сопоставить документы с фактическим состоянием
- распределить необходимые работы по срочности и приблизительной стоимости
- включить дополнительные расходы и модернизацию в общий бюджет
После этого учитывайте не только размер кредитного платежа. Раздел TraumImmo по финансированию объединяет ежемесячный платёж, дополнительные расходы при покупке, налог на приобретение недвижимости и сравнение «покупка или аренда». О том, как работает аннуитетный кредит, рассказывает руководство Финансирование строительства: основы ипотечного кредита.
Предупреждающие признаки при осмотре дома
Никакого «один отдельный пункт автоматически не означает, что вам нужно отказываться. Однако несколько невыясненных настораживающих обстоятельств должны заставить вас проявить осторожность:
- давление по времени и требование немедленного согласия
- отсутствие доступа в подвал, на чердак или в отдельные помещения
- отсутствие энергетического паспорта или постоянно уклончивые ответы
- противоречия между экспозе, планами и видимым состоянием
- недавно скрытые участки с повышенной влажностью или подозрительный запах
- неузаконенная жилая площадь как важная часть обоснования цены
- большое количество необходимых работ без надежной оценки затрат
- внесение резервационного платежа до четкого регулирования условий и возврата средств
Даже востребованный дом может оказаться подходящим вариантом. Однако принимайте решение на основании документов и совокупных затрат, а не из страха упустить возможность покупки.
Часто задаваемые вопросы об осмотре дома
Сколько времени должен занимать осмотр дома?
Для отдельно стоящего дома следует запланировать не менее 45–60 минут. При большом участке, хозяйственных постройках или множестве технических установок тщательный осмотр займет больше времени.
Могу ли я фотографировать во время осмотра?
Только с согласия собственника или уполномоченного им лица. Это особенно важно для жилой недвижимости, поскольку речь идет о личных вещах и частных помещениях.
Когда мне нужен эксперт по строительству?
Не позднее чем до подачи обязательного предложения, если здание старое, нуждается в ремонте или вы не можете уверенно оценить повреждения. Для новостроек профессиональная проверка также может быть целесообразной.
Должен ли продавец сообщать обо всех недостатках?
О известных существенных недостатках следует спрашивать прямо и документировать ответы. Тем не менее собственная проверка остается важной. Объем информации, которую необходимо раскрыть в конкретном случае, зависит от характера недостатка и договора купли-продажи.
Следует ли торговаться о цене уже на первом осмотре?
Сначала зафиксируйте факты и незакрытые расходы. Обоснованный торг после проверки документов и, при необходимости, второго визита обычно разумнее, чем спонтанное предложение в коридоре.
Итог: сначала проверить, затем рассчитать, потом принять решение
Хороший осмотр дома проходит в четкой последовательности: оценить местоположение, осмотреть здание снаружи, обойти все внутренние помещения, оценить инженерные системы и энергоэффективность, проверить документы и рассчитать совокупные затраты. Используйте 30 вопросов как ориентир и при серьезной заинтересованности запланируйте второй визит со специалистомСопровождение. Так вы сравниваете недвижимость не только по фотографиям и цене покупки, но и по состоянию, рискам и бюджету, который действительно потребуется после визита к нотариусу.