Un bel soggiorno e un giardino ben curato dicono poco sul fatto che una casa valga il suo prezzo. Durante la visita, gli acquirenti devono valutare contemporaneamente la struttura dell’edificio, i costi correnti, la documentazione e la posizione. Questa checklist per la visita della casa vi accompagna dal primo sopralluogo alla seconda visita e mostra quali domande porre al venditore.
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Preparare la visita della casa: cosa inserire anticipatamente nella lista
Non leggete l’esposizione solo davanti alla porta di casa. Evidenziate i dati mancanti e confrontate prezzo d’acquisto, superficie abitabile, terreno, anno di costruzione, tipo di riscaldamento e indice energetico con offerte simili nella stessa zona. Per il primo appuntamento non vi serve ancora una conferma del finanziamento, ma dovreste conoscere il vostro budget massimo complessivo.
Al prezzo d’acquisto si aggiungono l’imposta sul trasferimento immobiliare, il notaio, il registro fondiario ed eventualmente l’agenzia immobiliare. Con il calcolatore dei costi accessori d’acquisto di TraumImmo potete vedere prima della visita quanto margine rimane per la modernizzazione. La guida dettagliata ai costi accessori d’acquisto illustra le singole voci.
Portate all’appuntamento:
- Smartphone o fotocamera per foto documentative
- Metro a nastro o misuratore laser
- Blocco per appunti con questo elenco di domande
- Piccola torcia per cantina, sottotetto e locali accessori
- Tester per prese elettriche solo con il consenso del proprietario
- Una seconda persona come osservatore o osservatrice indipendente
Programmate l’appuntamento possibilmente alla luce del giorno. La pioggia non è un motivo per annullarlo: in tal caso, macchie di umidità, problemi di drenaggio e componenti edilizi non impermeabili sono in parte più facili da individuare.
La prima impressione: terreno, strada e dintorni
La visita non inizia dalla porta di casa. Fate una passeggiata di alcuni minuti lungo la strada e prestate attenzione al traffico, alle attività commerciali, agli odori, alla pressione dei parcheggi e alle condizioni dei terreni confinanti. Verificate il percorso verso stazione, scuola, negozi e assistenza medica negli orari realmente rilevanti per la vostra vita quotidiana.
Queste domande riguardano la posizione:
- Quanto è rumorosa la zona al mattino, alla sera e nel fine settimana?
- Sono previsti progetti edilizi o aree libere più ampie nelle vicinanze?
- Com’è la situazione dei parcheggi senza il posto auto della casa?
- Cantina, accesso o giardino sono a rischio in caso di piogge intense?
- Quali sono i tempi reali per raggiungere lavoro, scuola e negozi?
Osservate poi il terreno. Una pendenza verso la casa, ristagni d’acqua, grandi alberi vicini all’edificio e crepe nei muri possono causare costi successivi. Confini, accessi e percorsi utilizzati in comune dovrebbero poter essere verificati in seguito con la planimetria catastale e il registro fondiario.
Verificare l’edificio dall’esterno
Fate un giro completo intorno alla casa. Non prestate attenzione solo alla vernice fresca, ma anche ai punti di passaggio e di raccordo: tetto-camino, finestre-facciata, terrazza-parete esterna e pluviale-drenaggio.
- Quanti anni hanno la copertura del tetto e l’impermeabilizzazione?
- Sono visibili crepe, distacchi o tracce scure di umidità sulla facciata?
- Grondaie, pluviali e zoccolature sono visibilmente intatti?
- Quanti anni hanno finestre e porte esterne e sono a tenuta?
- L’ampliamento, il garage, il giardino d’inverno o il recupero del sottotetto sono stati autorizzati?
Una singola sottile crepa nell’intonaco non costituisce automaticamente un danno. Tuttavia, le crepe larghe, diagonali o ricorrenti dovrebbero essere valutate da una persona competente. Non lasciatevi convincere da una diagnosi a distanza: la checklist aiuta a riconoscere la necessità di ulteriori verifiche, ma non sostituisce una perizia edilizia.
Ambienti interni: riconoscere umidità, crepe e modifiche
Visitate ogni ambiente, compresi ripostigli, sottotetto e cantina. Con il permesso, aprite porte e guardate dietro i mobili grandi, nella misura possibile senza spostarli. Una finestra lasciata permanentemente a ribalta, numerosi profumatori per ambienti o singole zone appena ridipinte non sono una prova di un difetto, ma un motivo per porre domande più precise.
- Si avverte odore di muffa o un profumo insolitamente intenso?
- Sono visibili macchie d’acqua, muffa, efflorescenze saline o riparazioni recenti?
- Finestre e porte si aprono e si chiudono facilmente?
- I pavimenti sembrano inclinati, oscillano o scricchiolano molto?
- Sono state rimosse pareti portanti o modificata la distribuzione degli ambienti?
- Esistono documenti e autorizzazioni per le modifiche?
In cantina sono particolarmente interessanti le pareti esterne, i raccordi con il pavimento e le zone sotto le tubazioni. Nel sottotetto dovreste cercare infiltrazioni di luce, travi scure e isolanti danneggiati. Scattate fotografie solo con il consenso e non fotografate documenti personali o gli abitanti.
Riscaldamento, energia e possibili costi di ristrutturazione
Non chiedete soltanto quale vettore energetico viene utilizzato. Età, stato, sistema di regolazione e distribuzione del calore determinano quanto costoso sarà l’impianto nei prossimi anni. Fatevi mostrare i costi di riscaldamento, se possibile, per più periodi di fatturazione; un singolo anno mite è poco significativo.
- Di che anno è l’impianto di riscaldamento e quale potenza ha?
- Quando è stato sottoposto a manutenzione l’ultima volta e quali riparazioni sono state effettuate?
- I radiatori, le tubazioni e i serbatoi dell’acqua calda sono stati sostituiti?
- Quali elementi costruttivi sono stati isolati, quando e con quale spessore?
- Ci sono stanze insolitamente fredde o frequenti problemi di umidità?
I venditori devono rendere disponibile ai potenziali acquirenti, al più tardi durante la visita, un attestato di prestazione energetica o una copia; dopo la conclusione del contratto deve essere consegnato. Ciò è disciplinato dal § 80 della Legge sulla modernizzazione degli edifici. Verificate se si tratta di un attestato basato sui consumi o sul fabbisogno, quanto è vecchio il documento e se l’edificio e la tecnica degli impianti corrispondono ancora allo stato descritto.
Per la pianificazione dei costi non è decisivo soltanto un eventuale obbligo. Anche interventi volontari come nuove finestre, l’isolamento del tetto o un impianto di riscaldamento più efficiente possono modificare considerevolmente il budget. La Verbraucherzentrale raccomanda, in caso di acquisto di una casa usata, una valutazione indipendente dello stato dell’edificio e una pianificazione realistica della modernizzazione.
Impianto elettrico, acqua e impiantistica domestica
È difficile valutare completamente gli impianti durante una visita breve. Tuttavia, l’anno di costruzione, la documentazione e lo stato visibile forniscono indicazioni importanti.
- Quando sono stati sostituiti l’ultima volta l’impianto elettrico, il quadro elettrico e le tubazioni?
- Sono presenti interruttori differenziali per i circuiti elettrici rilevanti?
- Di quale materiale sono realizzate le tubazioni dell’acqua potabile e delle acque reflue?
- Sono noti danni causati dall’acqua o rotture delle tubazioni?
- Sono disponibili documenti di manutenzione per il riscaldamento, la ventilazione, l’impianto solare o la pompa di calore?
Per il fotovoltaico, chiedete inoltre l’anno di messa in funzione, la potenza, l’inverter, l’accumulatore, il contratto di immissione in rete e i rapporti di proprietà. Un impianto preso in locazione è, dal punto di vista economico e contrattuale, diverso da un impianto venduto insieme al terreno e all’edificio.
Quali documenti gli acquirenti dovrebbero verificare prima dell’offerta
In caso di interesse concreto, inizia dopo il sopralluogo segue la verifica dei documenti. Non faccia affidamento sul fatto che le informazioni dell’esposizione immobiliare corrispondano automaticamente alla documentazione edilizia, al registro fondiario e all’effettiva realizzazione.
Chieda in particolare:
- estratto aggiornato del registro fondiario
- mappa catastale o planimetria d’ubicazione
- calcolo delle superfici abitative e utili
- planimetrie, permesso di costruire e documentazione relativa a successive ristrutturazioni
- attestato di prestazione energetica
- certificato dei vincoli edilizi, nella misura in cui il Land tenga un registro dei vincoli edilizi
- documentazione relativa a ristrutturazioni, manutenzioni e danni noti
- avviso dell’imposta fondiaria e ultime fatture dei consumi
- per gli immobili affittati, contratto di locazione e documentazione delle spese accessorie
- I progetti approvati corrispondono allo stato attuale?
- Esistono diritti di abitazione, diritti di passaggio, ipoteche o altri gravami?
- Sono noti siti contaminati, eventi di piena, controversie o sinistri assicurativi?
- Perché si vende e da quanto tempo la casa è sul mercato?
L’estratto del registro fondiario mostra diritti e gravami importanti, ma non risponde a ogni domanda. I vincoli edilizi, le limitazioni di diritto pubblico e le ristrutturazioni non autorizzate possono essere documentati altrove. In caso di dubbi, dovrebbe coinvolgere un notaio, l’ufficio edilizio o un consulente qualificato.
Secondo sopralluogo: ora serve anche un perito
Se posizione, planimetria e prezzo sono sostanzialmente adeguati, segue un secondo sopralluogo. In caso di edifici più datati, anomalie visibili o notevoli interventi di ristrutturazione necessari, porti con sé un perito edile indipendente. L’onorario è contenuto rispetto al costo di un problema non rilevato al tetto, di umidità o statico.
Durante il secondo appuntamento dovrebbe:
- chiarire in modo mirato le domande aperte emerse durante il primo sopralluogo
- far esaminare professionalmente gli elementi costruttivi critici
- verificare la plausibilità di misure e superfici
- confrontare la documentazione con lo stato effettivo
- ordinare i lavori necessari in base all’urgenza e ai costi indicativi
- includere spese accessorie e ammodernamento nel budget complessivo
Successivamente non calcoli soltanto la rata del mutuo. La sezione finanziamenti di TraumImmo mette in relazione rata mensile, costi accessori d’acquisto, imposta sul trasferimento immobiliare e confronto tra acquisto e affitto. La guida Finanziamento edilizio: basi del credito immobiliare spiega come funziona un mutuo a rata costante.
Segnali d’allarme durante il sopralluogo della casa
Nessun "un singolo punto non significa automaticamente che dobbiate rinunciare. Tuttavia, diverse anomalie non chiarite dovrebbero indurvi a rallentare:
- pressione temporale e richiesta di una conferma immediata
- nessun accesso alla cantina, alla soffitta o a singoli locali
- attestato di prestazione energetica mancante o risposte costantemente evasive
- contraddizioni tra annuncio, planimetrie e stato visibile
- zone umide appena coperte o odore insolito
- superficie abitativa non autorizzata come elemento importante della giustificazione del prezzo
- elevato numero di lavori necessari senza una stima dei costi affidabile
- pagamento di una somma di prenotazione prima che le condizioni e la restituzione siano chiaramente regolamentate
Una casa ambita può comunque essere quella giusta. Prendete però la decisione sulla base dei documenti e dei costi complessivi, non per paura di perdere l’opportunità.
FAQ sulla visita della casa
Quanto dovrebbe durare una visita della casa?
Per una casa unifamiliare dovreste prevedere almeno 45-60 minuti. In presenza di un terreno ampio, edifici accessori o molti impianti tecnici, un sopralluogo accurato richiede più tempo.
Posso scattare foto durante la visita?
Solo con il consenso del proprietario o della persona incaricata. Ciò vale in particolare per gli immobili abitati, poiché sono coinvolti oggetti personali e ambienti privati.
Quando ho bisogno di un perito edile?
Al più tardi prima di presentare un’offerta vincolante, se l’edificio è più vecchio, presenta necessità di ristrutturazione o non siete in grado di valutare con certezza eventuali danni. Anche per le nuove costruzioni un controllo professionale può essere utile.
Il venditore deve indicare tutti i difetti?
Dovreste chiedere espressamente informazioni sui difetti rilevanti noti e documentare le risposte. Tuttavia, una verifica autonoma rimane importante. L’obbligo di informazione nel singolo caso dipende dal difetto concreto e dal contratto di compravendita.
Dovrei trattare sul prezzo durante la prima visita?
Annotate innanzitutto i fatti e i costi ancora da chiarire. Una trattativa fondata è generalmente più sensata dopo l’esame dei documenti e, se necessario, un secondo appuntamento, piuttosto che una proposta spontanea fatta in corridoio.
Conclusione: prima verificare, poi calcolare, infine decidere
Una buona visita della casa segue un ordine chiaro: verificare la posizione, osservare l’edificio dall’esterno, visitare ogni ambiente interno, valutare gli impianti e l’energia, controllare i documenti e calcolare i costi complessivi. Utilizzate le 30 domande come filo conduttore e, in caso di interesse concreto, pianificate un secondo appuntamento con un esperto qualificato Affiancamento. In questo modo non confrontate gli immobili solo in base alle foto e al prezzo d’acquisto, ma anche in base allo stato, al rischio e al budget effettivamente necessario dopo l’appuntamento dal notaio.