Güzel bir oturma odası ve bakımlı bir bahçe, bir evin fiyatını hak edip etmediği hakkında çok az şey söyler. İnceleme sırasında alıcıların aynı anda yapı durumunu, devam eden masrafları, belgeleri ve konumu değerlendirmesi gerekir. Bu ev inceleme kontrol listesi, ilk geziden ikinci incelemeye kadar size eşlik eder ve satıcıya hangi soruları sormanız gerektiğini gösterir.
Hâlâ uygun bir mülk mü arıyorsunuz? TraumImmo’daki güncel ev ve dairelerle başlayın ve ilginç ilanları doğrudan karşılaştırmak üzere kaydedin.
Ev incelemesine hazırlık: Önceden listeye eklenmesi gerekenler
İlan dosyasını kapının önüne gelmeden hemen önce okumayın. Eksik bilgileri işaretleyin ve satın alma fiyatını, kullanım alanını, arsayı, yapım yılını, ısıtma türünü ve enerji değerini aynı konumdaki benzer ilanlarla karşılaştırın. İlk randevu için henüz finansman onayına ihtiyacınız yoktur; ancak azami toplam bütçenizi bilmelisiniz.
Satın alma fiyatına gayrimenkul devir vergisi, noter, tapu sicili ve gerekirse emlakçı masrafları eklenir. TraumImmo’nun satın alma ek masrafları hesaplayıcısıyla inceleme öncesinde tadilat için ne kadar pay kalacağını görebilirsiniz. Ayrıntılı satın alma ek masrafları rehberi, kalemleri tek tek açıklar.
Randevuya şunları götürün:
- Belgelenmiş fotoğraflar için akıllı telefon veya kamera
- Şerit metre veya lazer ölçüm cihazı
- Bu soru listesiyle birlikte not defteri
- Bodrum, çatı katı ve yan odalar için küçük bir el feneri
- Yalnızca mülk sahibinin izniyle priz test cihazı
- Bağımsız bir gözlemci olarak ikinci bir kişi
Randevuyu mümkünse gün ışığında planlayın. Yağmur, randevuyu iptal etmek için bir neden değildir: Nemli noktalar, drenaj sorunları ve sızdıran yapı elemanları bu durumda kısmen daha kolay fark edilebilir.
İlk izlenim: Arsa, sokak ve çevre
İnceleme kapıda başlamaz. Sokakta birkaç dakika yürüyün ve trafiğe, ticari işletmelere, kokulara, park yeri baskısına ve komşu arsaların durumuna dikkat edin. İstasyon, okul, alışveriş ve sağlık hizmetlerine giden güzergâhı, günlük yaşamınız için gerçekten önemli olan saatlerde kontrol edin.
Konumla ilgili şu sorular önemlidir:
- Sabahları, akşamları ve hafta sonları ne kadar gürültülü?
- Planlanan inşaat projeleri var mı?veya yakınlarda daha büyük boş alanlar var mı?
- Evin otopark yeri olmadan park durumu nasıl?
- Şiddetli yağışlarda bodrum, giriş yolu veya bahçe risk altında mı?
- İşe, okula ve alışverişe gerçek ulaşım mesafeleri ne kadar?
Ardından arsaya bakın. Eve doğru eğim, biriken su, binaya çok yakın büyük ağaçlar ve duvarlardaki çatlaklar gelecekte ek masraflara yol açabilir. Sınırlar, giriş yolları ve ortak kullanılan yolların daha sonra vaziyet planı ve tapu kaydıyla karşılaştırılabilir olması gerekir.
Binayı dışarıdan inceleyin
Evin etrafını bir kez tamamen dolaşın. Yalnızca yeni boyaya değil, geçişlere ve birleşim noktalarına da dikkat edin: çatı ile baca, pencere ile cephe, teras ile dış duvar ve iniş borusu ile drenaj arasındaki birleşimler.
- Çatı kaplaması ve çatı yalıtımı kaç yıllık?
- Cephede çatlak, dökülme veya koyu renkli nem izleri var mı?
- Yağmur olukları, iniş boruları ve kaide gözle görülür şekilde sağlam mı?
- Pencereler ve dış kapılar kaç yıllık ve sızdırmaz mı?
- Eklenti, garaj, kış bahçesi veya çatı katı dönüşümü için izin alındı mı?
Tek bir ince sıva çatlağı otomatik olarak hasar anlamına gelmez. Ancak geniş, çapraz ilerleyen veya tekrarlayan çatlaklar, konuya hâkim bir kişi tarafından değerlendirilmelidir. Uzaktan teşhis koymaya kalkışmayın: Kontrol listesi inceleme gerektiren noktaları fark etmenize yardımcı olur, ancak bir yapı ekspertizinin yerini tutmaz.
İç mekânlar: Nem, çatlaklar ve tadilatları fark edin
Depoları, çatı arasını ve bodrumu da kapsayacak şekilde her odayı inceleyin. İzin alarak kapıları açın ve yerlerinden oynatmadan mümkün olduğu ölçüde büyük mobilyaların arkasına bakın. Sürekli aralık bırakılmış bir pencere, çok sayıda oda kokusu veya yeni boyanmış münferit alanlar bir kusurun kanıtı değildir, ancak daha ayrıntılı sorular sormak için bir nedendir.
- Rutubetli veya alışılmadık derecede yoğun parfüm kokusu var mı?
- Su lekeleri, küf, tuz kusmaları veya yeni yapılmış onarımlar görülüyor mu?
- Pencereler ve kapılar kolayca açılıp kapanıyor mu?
- Zeminler eğri mi görünüyor, esniyor veya çok gıcırdıyor mu?
- Taşıyıcı duvarlar kaldırılmış veya kat planları değiştirilmiş mi?
- Tadilatlar için belge ve izinler mevcut mu?
Bodrumda dış duvarlar, zemin birleşimleri ve tesisatların altındaki alanlar özellikle önemlidir. Çatı arasında içeri giren ışık, koyu renkli mertekler ve hasarlı yalıtım olup olmadığını kontrol edin. Fotoğraf çekmeden önce izin alın ve kişisel belgeleri veya ev sakinlerini fotoğraflamayın.
Isıtma, enerji ve olası yenileme maliyetleri
Yalnızca enerji kaynağını sormayın. Yaş, durum, kontrol sistemi ve ısı dağıtımı, sistemin önümüzdeki yıllarda ne kadar pahalı olacağına karar verir. Isıtma giderlerini mümkünse birden fazla hesap dönemine ait olarak görmeyi talep edin; tek bir ılıman yıl pek anlamlı değildir.
- Isıtma sistemi hangi yılda yapılmış ve kapasitesi nedir?
- En son ne zaman bakımı yapıldı ve hangi onarımlar gerçekleştirildi?
- Radyatörler, tesisat boruları ve sıcak su depoları yenilendi mi?
- Hangi yapı elemanları, ne zaman ve hangi kalınlıkta yalıtıldı?
- Belirgin şekilde soğuk odalar veya sık tekrarlayan nem sorunları var mı?
Satıcılar, satın almakla ilgilenen kişilerin en geç taşınmazı görmesi sırasında bir enerji kimliği belgesine veya bunun bir kopyasına erişebilmesini sağlamalıdır; sözleşme imzalandıktan sonra belge teslim edilmelidir. Bu husus Bina Modernizasyonu Yasası’nın 80. maddesinde düzenlenmiştir. Tüketim belgesi mi yoksa ihtiyaç belgesi mi bulunduğunu, belgenin ne kadar eski olduğunu ve binanın yanı sıra tesisat teknolojisinin hâlâ açıklanan duruma uygun olup olmadığını kontrol edin.
Maliyet planlamasında yalnızca olası bir zorunluluk belirleyici değildir. Yeni pencereler, çatı yalıtımı veya daha verimli bir ısıtma sistemi gibi isteğe bağlı önlemler de bütçeyi önemli ölçüde değiştirebilir. Bu nedenle Verbraucherzentrale, kullanılmış bir ev satın alırken binanın durumunun bağımsız şekilde değerlendirilmesini ve gerçekçi bir modernizasyon planlaması yapılmasını önermektedir.
Elektrik, su ve bina teknolojisi
Kısa bir inceleme sırasında teknik sistemleri eksiksiz değerlendirmek zordur. Ancak yapım yılı, belgeler ve görünür durum önemli ipuçları sağlar.
- Elektrik tesisatı, sigorta kutusu ve kablolar en son ne zaman yenilendi?
- İlgili elektrik devreleri için kaçak akım koruma şalterleri var mı?
- İçme suyu ve atık su boruları hangi malzemeden yapılmıştır?
- Su hasarları veya boru patlamaları biliniyor mu?
- Isıtma, havalandırma, güneş enerjisi sistemi veya ısı pompasına ilişkin bakım belgeleri mevcut mu?
Fotovoltaik sistemlerde ayrıca devreye alma yılını, kapasiteyi, invertörü, depolama sistemini, elektrik şebekesine enerji verme sözleşmesini ve mülkiyet durumunu sorun. Kiralanmış bir sistem, ekonomik ve sözleşmesel açıdan arsa ve binayla birlikte satılan bir sistemden farklıdır.
Alıcıların teklif vermeden önce incelemesi gereken belgeler
Ciddi bir ilgi durumunda başlar gezinti sonrasında belge incelemesi yapın. İlan dosyasındaki bilgilerin otomatik olarak yapı dosyası, tapu sicili ve fiilî durumla örtüştüğüne güvenmeyin.
Özellikle şunları talep edin:
- güncel tapu sicil kaydı örneği
- kadastro haritası veya konum planı
- konut ve kullanım alanı hesaplaması
- kat planları, yapı ruhsatı ve sonradan yapılan tadilatlara ilişkin belgeler
- enerji kimlik belgesi
- eyaletin yapı yükümlülükleri sicili tutması hâlinde yapı yükümlülükleri bilgisi
- yenileme, bakım ve bilinen hasarlara ilişkin belgeler
- emlak vergisi bildirimi ve son tüketim faturaları
- kiraya verilmiş taşınmazlarda kira sözleşmesi ve işletme gideri belgeleri
- Onaylı planlar ile bugünkü durum birbiriyle örtüşüyor mu?
- İntifa hakları, geçiş hakları, ipotekler veya başka takyidatlar mevcut mu?
- Bilinen eski kirlenmeler, sel olayları, uyuşmazlıklar veya sigorta vakaları var mı?
- Neden satılıyor ve ev ne zamandan beri satışta?
Tapu sicil kaydı önemli hakları ve takyidatları gösterir, ancak her soruyu yanıtlamaz. Yapı yükümlülükleri, kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamalar ve izinsiz tadilatlar başka yerlerde belgelenmiş olabilir. Emin olmadığınız durumlarda notere, yapı denetim makamına veya uzman bir danışmana başvurmalısınız.
İkinci inceleme: Artık bir uzman da sürece dahil olmalı
Konum, kat planı ve fiyat genel olarak uygunsa ikinci bir inceleme yapılır. Eski binalarda, gözle görülür sorunlarda veya kapsamlı yenileme ihtiyacında bağımsız bir yapı uzmanını yanınızda götürün. Ücret, fark edilmemiş bir çatı, nem veya statik sorununa kıyasla düşüktür.
İkinci randevuda şunları yapmalısınız:
- ilk gezintiden kalan açık soruları hedefli biçimde netleştirmek
- kritik yapı elemanlarını uzmanına kontrol ettirmek
- ölçüleri ve alanları makuliyet açısından doğrulamak
- belgeleri fiilî durumla karşılaştırmak
- gerekli çalışmaları aciliyet ve yaklaşık maliyetlerine göre sıralamak
- ek masrafları ve modernizasyonu toplam bütçenize dahil etmek
Sonrasında yalnızca kredi taksidini hesaplamayın. TraumImmo finansman bölümü aylık taksiti, satın alma ek masraflarını, gayrimenkul edinim vergisini ve satın alma mı kiralama mı karşılaştırmasını bir araya getirir. Anüite kredinin nasıl işlediğini Gayrimenkul finansmanı: Konut kredisinin temelleri başlıklı rehber açıklar.
Ev incelemesinde uyarı işaretleri
Hiçbir “tek bir husus otomatik olarak vazgeçmeniz gerektiği anlamına gelmez. Ancak açıklığa kavuşturulmamış birden fazla dikkat çekici durum sizi temkinli olmaya yöneltmelidir:
- Zaman baskısı ve hemen onay vermeniz yönündeki talep
- Bodruma, çatı katına veya tek tek odalara erişim olmaması
- Enerji kimlik belgesinin bulunmaması veya sürekli kaçamak yanıtlar
- İlan, planlar ve görünen durum arasındaki çelişkiler
- Yeni kapatılmış nemli alanlar veya dikkat çekici koku
- Fiyat gerekçesinin önemli bir parçası olarak ruhsatsız konut alanı
- Güvenilir bir maliyet tahmini olmaksızın yapılması gereken işlerin çokluğu
- Koşullar ve geri ödeme açıkça düzenlenmeden rezervasyon ödemesi yapılmasının istenmesi
Talep gören bir ev yine de sizin için doğru ev olabilir. Ancak kararı, fırsatı kaçırma korkusuyla değil, belgeler ve toplam maliyetler temelinde verin.
Ev incelemesi hakkında SSS
Bir ev incelemesi ne kadar sürmelidir?
Müstakil bir ev için en az 45 ila 60 dakika planlamalısınız. Büyük bir arsa, ek yapılar veya çok sayıda teknik tesisat varsa dikkatli bir inceleme daha uzun sürer.
İnceleme sırasında fotoğraf çekebilir miyim?
Yalnızca mülk sahibinin veya görevlendirilmiş kişinin onayıyla. Bu, özellikle içinde oturulan taşınmazlarda geçerlidir; çünkü kişisel eşyalar ve özel alanlar söz konusudur.
Ne zaman bir yapı uzmanına ihtiyacım olur?
Bina daha eskiyse, yenileme ihtiyacı gösteriyorsa veya hasarları güvenli biçimde değerlendiremiyorsanız, en geç bağlayıcı bir teklif vermeden önce. Yeni yapılarda da uzman bir inceleme yararlı olabilir.
Satıcı tüm kusurları belirtmek zorunda mı?
Bilinen önemli kusurları özellikle sormalı ve yanıtları belgelemelisiniz. Buna rağmen kendi incelemeniz önemini korur. Somut durumda hangi bilgilendirmenin gerekli olduğu, kusurun niteliğine ve satış sözleşmesine bağlıdır.
İlk incelemede fiyat üzerinde pazarlık etmeli miyim?
Öncelikle gerçekleri ve açık maliyetleri not edin. Belgelerin incelenmesinden ve gerekirse ikinci bir randevudan sonra yapılacak sağlam bir pazarlık, koridorda spontane bir teklif vermekten genellikle daha mantıklıdır.
Sonuç: Önce inceleyin, sonra hesaplayın, ardından karar verin
İyi bir ev incelemesi net bir sıra izler: Konumu değerlendirin, binaya dışarıdan bakın, her iç mekânı gezin, teknik sistemleri ve enerji durumunu değerlendirin, belgeleri kontrol edin ve toplam maliyetleri hesaplayın. 30 soruyu yol gösterici olarak kullanın ve ciddi ilgi duyuyorsanız uzman eşliğinde ikinci bir randevu planlayın.Eşlik. Böylece gayrimenkulleri yalnızca fotoğraflara ve satın alma fiyatına göre değil, durumuna, riskine ve noter randevusundan sonra gerçekten gerekli olacak bütçeye göre karşılaştırırsınız.