एक पूर्ण बाज़ार मूल्यांकन रिपोर्ट में समय और धन लगता है – लेकिन हर स्थिति में इसकी आवश्यकता नहीं होती। अदालत में, कर कार्यालय में या विवादित विरासत-विभाजन में इससे बचना लगभग संभव नहीं होता, जबकि सामान्य बिक्री के लिए अक्सर संक्षिप्त मूल्यांकन पर्याप्त होता है। हम आपको समझाते हैं कि मूल्यांकन रिपोर्ट कब उपयोगी या अनिवार्य होती है और संक्षिप्त रिपोर्ट तथा पूर्ण रिपोर्ट में क्या अंतर है।
बाज़ार मूल्यांकन रिपोर्ट क्या है?
बाज़ार मूल्यांकन रिपोर्ट किसी अचल संपत्ति के तथाकथित Verkehrswert – सामान्य भाषा में बाज़ार मूल्य – को एक निश्चित संदर्भ तिथि पर दर्ज करती है। यह शब्द § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) में कानूनी रूप से परिभाषित है:
बाज़ार मूल्य (मार्केट मूल्य) उस कीमत से निर्धारित होता है, जो उस समय, जिससे मूल्यांकन संबंधित है, सामान्य व्यावसायिक लेन-देन में, कानूनी परिस्थितियों और संपत्ति की वास्तविक विशेषताओं, अन्य गुणों तथा स्थिति के आधार पर … असामान्य या व्यक्तिगत परिस्थितियों को ध्यान में रखे बिना प्राप्त की जा सकती थी।
इस मूल्य का निर्धारण कैसे किया जाता है, यह Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) में विनियमित है, जो 1 जनवरी 2022 से अपने वर्तमान संस्करण में लागू है। इसमें तीन मान्य प्रक्रियाएँ हैं, जिन्हें संपत्ति के अनुसार अलग-अलग या संयुक्त रूप से लागू किया जाता है:
- तुलनात्मक मूल्य विधि: मूल्य समान संपत्तियों के वास्तव में प्राप्त खरीद मूल्यों से निकाला जाता है – यह Eigentumswohnungen और अविकसित भूखंडों के लिए सामान्य है।
- आय मूल्य विधि: प्राप्त किए जा सकने वाले किराये की आय निर्णायक होती है – यह किराये पर दिए गए Mehrfamilienhäusern और निवेश संपत्तियों के लिए आम है।
- Sachwertverfahren: आधार भवन की निर्माण लागत होती है, जिसमें आयु-आधारित मूल्यह्रास घटाकर भूमि मूल्य जोड़ा जाता है – यह प्रायः स्वयं उपयोग किए जाने वाले Ein- और Zweifamilienhäusern के लिए होता है।
संक्षिप्त रिपोर्ट या पूर्ण रिपोर्ट: केंद्रीय अंतर
हर “मूल्यांकन रिपोर्ट” समान रूप से विश्वसनीय नहीं होती। व्यवहार में दो प्रकारों के बीच अंतर किया जाता है, जो मुख्यतः दायरे और कानूनी मान्यता में भिन्न होते हैं:
- पूर्ण रिपोर्ट (बाज़ार मूल्यांकन रिपोर्ट): एक विस्तृत, सामान्यतः 20 से 40 पृष्ठों का दस्तावेज़, जो ImmoWertV के अनुसार मूल्य को प्रभावित करने वाले सभी कारकों का पारदर्शी ढंग से निष्कर्ष प्रस्तुत करता है। यह अदालत में मान्य होती है, अर्थात इसे अदालतों, कर कार्यालयों और प्राधिकरणों द्वारा स्वीकार किया जाता है।साक्ष्य के रूप में मान्य।
- संक्षिप्त मूल्यांकन: एक संक्षिप्त, अक्सर 5 से 15 पृष्ठों में तैयार किया गया आकलन। इसे कम लागत में और जल्दी तैयार किया जाता है, लेकिन आम तौर पर यह न्यायालय में प्रमाणिक नहीं होता और मुख्य रूप से आंतरिक मार्गदर्शन के लिए उपयोग किया जाता है।
सामान्य नियम यह है: जैसे ही कोई प्राधिकरण, न्यायालय या वित्त कार्यालय शामिल हो, आपको पूर्ण मूल्यांकन की आवश्यकता होती है। निजी उद्देश्यों के लिए अक्सर संक्षिप्त मूल्यांकन या योग्य बाजार-मूल्य आकलन पर्याप्त होता है।
बाजार-मूल्य मूल्यांकन कब अनिवार्य होता है?
कुछ स्थितियों में न्यायालय में प्रमाणिक पूर्ण मूल्यांकन व्यावहारिक रूप से अपरिहार्य होता है, क्योंकि संपत्ति का मूल्य कानूनी रूप से बाध्यकारी रूप से निर्धारित होना चाहिए:
- तलाक और वैवाहिक संपत्ति का बराबर बंटवारा: यदि पति-पत्नी किसी मूल्य पर सहमत नहीं हो पाते, तो एक तटस्थ मूल्यांकन विवाह के दौरान अर्जित संपत्ति के समायोजन का आधार तैयार करता है।
- विरासत का बंटवारा: यदि उत्तराधिकारियों के समुदाय में सह-उत्तराधिकारी बंटवारे को लेकर विवाद करते हैं, तो एक वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन अक्सर वितरण या भुगतान के लिए एकमात्र विश्वसनीय आधार होता है।
- अनिवार्य और विभाजन नीलामी: यहां न्यायालय विशेषज्ञ मूल्यांकन के माध्यम से बाजार-मूल्य निर्धारित करता है। यह मूल्य न्यूनतम बोली निर्धारित करता है और वर्तमान होना चाहिए।
- संरक्षण और अभिभावकता: यदि संरक्षित व्यक्ति या किसी बच्चे की संपत्ति बेची जानी हो, तो बिक्री की अनुमति देने से पहले संरक्षण या पारिवारिक न्यायालय आम तौर पर मूल्यांकन रिपोर्ट मांगता है।
- वित्त कार्यालय के समक्ष प्रमाण: उत्तराधिकारी या उपहार प्राप्तकर्ता मूल्यांकन के माध्यम से वित्त कार्यालय द्वारा एकमुश्त निर्धारित मूल्य से कम मूल्य सिद्ध कर सकते हैं – इसके बारे में आगे अधिक।
वित्त कार्यालय का विशेष मामला: मूल्यांकन से कर कम करना
विरासत और उपहार के मामलों में वित्त कार्यालय शुरुआत में मानकीकृत, एकमुश्त प्रक्रियाओं के माध्यम से संपत्ति का मूल्य निर्धारित करता है। यह मूल्य वास्तविक बाजार-मूल्य से अधिक हो सकता है – और इसके साथ कर-भार भी। मूल्यांकन कानून (BewG) की § 198 आपको इसलिए कम सामान्य मूल्य सिद्ध करने का अधिकार देता है:
यदि करदाता यह सिद्ध करता है कि मूल्यांकन तिथि पर आर्थिक इकाई का सामान्य मूल्य … निर्धारित मूल्य से कम है, तो यही मूल्य लागू किया जाएगा।
प्रमाण के रूप में कानून सक्षम मूल्यांकन समिति या ऐसी व्यक्ति का मूल्यांकन स्वीकार करता है, जिसे किसी सरकारी, सरकारी मान्यता प्राप्त या DIN EN ISO/IEC 17024 के अनुसार मान्यता प्राप्तभूमि के मूल्यांकन के लिए विशेषज्ञ या मूल्यांकक के रूप में नियुक्त या प्रमाणित किया गया हो। वैकल्पिक रूप से, सामान्य व्यावसायिक लेन-देन में प्राप्त खरीद मूल्य भी पर्याप्त है, यदि वह मूल्यांकन तिथि से पहले या बाद के एक वर्ष के भीतर तय हुआ हो। यहां एक साधारण संक्षिप्त मूल्यांकन पर्याप्त नहीं है।
सरल मूल्यांकन कब पर्याप्त होता है?
कई अवसरों के लिए आपको विस्तृत पूर्ण मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं होती। आम तौर पर एक संक्षिप्त मूल्यांकन पर्याप्त होता है, जब किसी तीसरे पक्ष को मूल्य को कानूनी रूप से बाध्यकारी रूप से स्वीकार करना आवश्यक न हो:
- स्वतंत्र बिक्री में, यथार्थवादी प्रस्ताव मूल्य निर्धारित करने के लिए
- खरीद से पहले, किसी प्रस्ताव का आकलन करने और अधिक भुगतान से बचने के लिए
- अपनी संपत्ति के बारे में प्रारंभिक जानकारी प्राप्त करने के लिए
- परिवार के भीतर चर्चा के आधार के रूप में
इन मामलों में एक संक्षिप्त मूल्यांकन, अनुभवी ब्रोकर का आकलन या डेटा-आधारित ऑनलाइन मूल्यांकन आम तौर पर पर्याप्त रूप से सटीक आधार प्रदान करते हैं। हमारे TraumImmo प्लेटफ़ॉर्म के माध्यम से आप अपने क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियों के प्रस्ताव मूल्य भी खोज सकते हैं और इस प्रकार अपनी कीमत का बेहतर आकलन कर सकते हैं।
न्यायालय में मान्य मूल्यांकन कौन तैयार कर सकता है?
किसी मूल्यांकन के न्यायालय और अधिकारियों के समक्ष मान्य होने के लिए, उसे तैयार करने वाले व्यक्ति की योग्यता महत्वपूर्ण होती है। मुख्य रूप से निम्नलिखित मान्य हैं:
- सार्वजनिक रूप से नियुक्त और शपथबद्ध विशेषज्ञ (ö.b.u.v.): किसी उद्योग एवं वाणिज्य मंडल या वास्तुकार मंडल द्वारा जांचे और नियुक्त किए गए।
- DIN EN ISO/IEC 17024 के अनुसार प्रमाणित विशेषज्ञ: किसी मान्यता प्राप्त संस्था द्वारा प्रमाणित और कानूनी रूप से सार्वजनिक रूप से नियुक्त विशेषज्ञों के समकक्ष।
- मूल्यांकन समितियां: नगरपालिका मूल्यांकन समितियां § 193 BauGB के अनुसार स्वयं बाजार मूल्य के मूल्यांकन तैयार करती हैं और आधिकारिक खरीद मूल्य संग्रह संचालित करती हैं।
इसके विपरीत, केवल बैंक मूल्यांकन, ब्रोकर का मूल्य दर्पण या निःशुल्क ऑनलाइन मूल्यांकन इस आवश्यकता को पूरा नहीं करते।
बाजार मूल्य मूल्यांकन के बारे में FAQ
क्या बाजार मूल्य का मूल्यांकन कानूनन अनिवार्य है?
सामान्य बिक्री के लिए नहीं। यह दायित्व तभी उत्पन्न होता है, जब कोई न्यायालय, संरक्षकता न्यायालय या वित्त कार्यालय मूल्य की मांग करे – या जब आप वित्त कार्यालय के समक्ष कम मूल्य साबित करना चाहते हों।
बाजार मूल्य मूल्यांकन की लागत कितनी होती है?
लागत संपत्ति और कार्यभार पर निर्भर करती है। एक संक्षिप्त मूल्यांकन आम तौर पर निम्न तीन से चार अंकों की राशि में होता है, जबकि पूर्ण मूल्यांकन काफी इसके बारे में। चूँकि कीमत विशिष्ट मामले पर निर्भर करती है, इसलिए बेहतर होगा कि आप व्यक्तिगत प्रस्ताव मँगवाएँ।
Verkehrswertgutachten कितने समय तक वैध रहता है?
एक मूल्यांकन रिपोर्ट हमेशा एक निश्चित संदर्भ तिथि से संबंधित होती है; कानून में इसकी कोई निश्चित वैधता अवधि निर्धारित नहीं है। चूँकि बाज़ार बदलते रहते हैं, इसलिए रिपोर्ट यथासंभव अद्यतन होनी चाहिए – अदालतें और बैंक आम तौर पर ऐसी रिपोर्ट की अपेक्षा करते हैं जो कुछ महीनों से लेकर अधिकतम एक वर्ष से पुरानी न हो।
क्या Finanzamt निजी मूल्यांकन रिपोर्ट को स्वीकार करता है?
हाँ, बशर्ते वह किसी योग्य विशेषज्ञ या Gutachterausschuss द्वारा तैयार की गई हो और ImmoWertV के निर्देशों के अनुरूप हो। Finanzamt रिपोर्ट की विषय-वस्तु की जाँच करता है और कमियाँ होने पर उसे अस्वीकार कर सकता है।
क्या अदालत में संक्षिप्त मूल्यांकन रिपोर्ट पर्याप्त है?
नहीं। अदालत में, Finanzamt के समक्ष और अनिवार्य नीलामी में केवल पूर्ण तथा तार्किक रूप से निष्पादित Verkehrswertgutachten ही स्वीकार की जाती है। संक्षिप्त मूल्यांकन रिपोर्ट केवल आपके अपने मार्गदर्शन के लिए होती है।
निष्कर्ष: पहले उद्देश्य स्पष्ट करें, फिर मूल्यांकन रिपोर्ट का प्रकार चुनें
आपको Verkehrswertgutachten की आवश्यकता है या नहीं, यह अवसर पर निर्भर करता है – संपत्ति पर नहीं। जैसे ही कोई अदालत, प्राधिकरण या Finanzamt शामिल हो, आपको सार्वजनिक रूप से नियुक्त या प्रमाणित विशेषज्ञ की ऐसी पूर्ण मूल्यांकन रिपोर्ट चाहिए जो अदालत में मान्य हो। इसके विपरीत, निजी बिक्री या प्रारंभिक मार्गदर्शन के लिए आम तौर पर संक्षिप्त मूल्यांकन रिपोर्ट या ठोस बाज़ार मूल्य आकलन पर्याप्त होता है। इसलिए पहले स्पष्ट करें कि बाद में मूल्य को किसे मान्यता देनी होगी – इससे लगभग अपने-आप पता चल जाता है कि कौन-सा मूल्यांकन प्रकार सही है।