Veel kopers geloven dat het onroerend goed hun toebehoort zodra zij het koopcontract hebben ondertekend – maar dat klopt niet. Pas de levering en de daaropvolgende inschrijving in het Grundbuch maken van de koper de juridische eigenaar. Wij leggen u uit wat de levering precies is, hoe deze verschilt van de slechts zekerheid biedende leveringsaantekening en op welk moment de eigendom daadwerkelijk overgaat.
Wat is de levering?
De levering is de goederenrechtelijke overeenstemming tussen verkoper en koper dat de eigendom van een perceel van de ene persoon op de andere zal overgaan. Zij is geregeld in § 925 BGB en moet worden verklaard in gelijktijdige aanwezigheid van beide partijen tegenover een bevoegde instantie. Bevoegd is – onverminderd andere instanties – iedere notaris.
Beslissend is het onderscheid tussen het verbintenisrechtelijke en het goederenrechtelijke deel van een vastgoedkoop. Het notarieel verleden koopcontract (§ 311b BGB) schept slechts de verplichting om de eigendom over te dragen. De levering is daarentegen de goederenrechtelijke uitvoeringshandeling – de daadwerkelijke overeenstemming over de eigendomsoverdracht, die de weg naar het Grundbuch opent.
De levering laat geen onzekerheid toe: volgens § 925 lid 2 BGB is een levering die onder een voorwaarde of tijdsbepaling wordt verklaard, nietig. De eigendomsoverdracht kan dus niet worden gekoppeld aan een clausule zoals „zodra de koopprijs is betaald". In de praktijk zorgen de opeisbaarheid van de koopprijs en de aantekening voor deze zekerheid – niet de levering zelf.
Wanneer gaat de eigendom echt over?
Hier ligt het meest voorkomende misverstand. Noch de ondertekening van het koopcontract, noch de levering alleen maakt u eigenaar. Volgens § 873 BGB zijn voor de eigendomsoverdracht van een perceel twee dingen nodig:
- de overeenstemming over de eigendomsoverdracht (de levering) en
- de inschrijving van de rechtswijziging in het Grundbuch.
Pas wanneer beide voorwaarden zijn vervuld, gaat de eigendom over. Het bepalende tijdstip is de overschrijving in het Grundbuch – nauwkeuriger: de inschrijving van de koper als nieuwe eigenaar in afdeling I. Tot dat moment blijft de verkoper juridisch eigenaar, ook als de koper de koopprijs al lang heeft betaald en misschien al is ingetrokken.
Ook het kadaster zelf mag volgens § 20 GBO de eigendomsoverdracht alleen inschrijven wanneer de vereiste overeenstemming – dus de Auflassung – aan het kadaster is aangetoond. De Auflassung is daarmee de sleutel, zonder welke de inschrijving en daarmee de eigendomsoverdracht niet mogelijk zijn.
Auflassung en Auflassungsvormerkung: het beslissende verschil
Beide begrippen klinken vergelijkbaar, maar betekenen iets totaal verschillends. Ze met elkaar verwarren is de meest voorkomende fout bij het onderwerp eigendomsoverdracht.
- De Auflassung is de materiële overeenstemming over de eigendomswijziging (§ 925 BGB). Samen met de inschrijving in het kadaster brengt zij de daadwerkelijke eigendomsoverdracht tot stand.
- De Auflassungsvormerkung is daarentegen slechts een zekerheidsinstrument (§ 883 BGB). Zij maakt de koper nog niet tot eigenaar, maar waarborgt alleen zijn aanspraak op de latere eigendomsoverdracht.
De Vormerkung wordt kort na het verlijden van de akte ingeschreven in afdeling II van het kadaster. De beschermende werking ervan is aanzienlijk: elke beschikking die de verkoper na inschrijving van de Vormerkung over het perceel verricht – bijvoorbeeld een tweede verkoop of een nieuwe bezwaring –, is tegenover de koper ten gunste van wie de Vormerkung is ingeschreven ongeldig voor zover deze zijn aanspraak aantast. De bescherming geldt zelfs bij gedwongen tenuitvoerlegging en bij insolventie van de verkoper. Zo kan de verkoper het vastgoed tussentijds noch een tweede keer verkopen, noch heimelijk met schulden bezwaren.
Eenvoudig gezegd: de Vormerkung reserveert de koper zijn plaats, de Auflassung verschaft hem samen met de inschrijving de eigendom.
Verloop: van het verlijden van de akte tot de eigendomsoverdracht
In de praktijk wordt de Auflassung vaak al in de koopovereenkomst verklaard. De notaris krijgt echter de opdracht om de eigendomsoverdracht pas bij het kadaster aan te vragen wanneer aan alle voorwaarden is voldaan. Het typische verloop ziet er als volgt uit:
Stap 1: Verlijden van de akte van de koopovereenkomst
De notaris verlijdt de koopovereenkomst. Vaak bevat de akte al de Auflassungverklaring; soms wordt de Auflassung ook tijdens een afzonderlijke afspraak later afgelegd.
Stap 2: Inschrijving van de Auflassungsvormerkung
De notaris zorgt tijdig voor de inschrijving van de Vormerkung. Vanaf dat moment is de koper beschermd tegen een dubbele verkoop en nieuwe bezwaringen.
Stap 3: Opeisbaarheid en betaling van de koopprijs
Zodra de Vormerkung is ingeschreven, de doorhalingsstukken voor eventuele oude grondschulden beschikbaar zijn en vergunningen van overheidsinstanties (zoals het afzien van het voorkeursrecht door de gemeente) zijn verleend, deelt de notaris mee dat de koopprijs opeisbaar is. De koper betaalt.
Stap 4: Verklaring van onbezwaardheid van de belastingdienst
De koper betaalt de overdrachtsbelasting. Pas daarna verstrekt de belastingdienst de zogenaamde verklaring van onbezwaardheid. Zonder deze verklaring mag de koper volgens § 22 GrEStG niet als eigenaar worden ingeschreven.
Stap 5: Overschrijving van de eigendom in het kadaster
Zodra de Auflassung, de verklaring van onbezwaardheid en alle overige bewijsstukken beschikbaar zijn, schrijft het kadaster de koper in als nieuwe eigenaar. Nu – en geen dag eerder – gaat de eigendom over.
Wat kost de Auflassung?
De Auflassung is geen afzonderlijk berekende post, maar onderdeel van de notaris- en kadasterkosten van de aankoop van het onroerend goed. Ter globale oriëntatie:
- De inschrijving van de Auflassungsvormerkung bedraagt ongeveer 0,2 tot 0,3 procent van de koopprijs.
- De notaris- en kadasterkosten samen bedragen doorgaans ongeveer 1,5 tot 2,0 procent van de koopprijs.
Deze kosten worden in de praktijk door de koper gedragen. Daar komt de overdrachtsbelasting bij, die afhankelijk van de deelstaat tussen 3,5 en 6,5 procent van de koopprijs bedraagt. Vanaf het verlijden van de akte tot de definitieve overschrijving verstrijken afhankelijk van de verwerkingstijd van het kadaster meestal meerdere weken tot enkele maanden – niet zelden drie tot zes maanden.
FAQ over de Auflassung
Ben ik met de Auflassung al eigenaar?
Nee. De Auflassung is slechts de overeenkomst over de eigendomsoverdracht. U wordt pas eigenaar met de inschrijving in het kadaster (§ 873 BGB). Tot die tijd is juridisch gezien nog de verkoper eigenaar.
Wat is het verschil tussen Auflassung en Auflassungsvormerkung?
De Auflassung is de materiële overeenkomst die samen met de inschrijving in het kadaster de eigendom verschaft. De Auflassungsvormerkung waarborgt daarentegen alleen uw aanspraak op deze overdracht en maakt u nog geen eigenaar.
Kan de Auflassung aan voorwaarden worden verbonden?
Nee. Volgens § 925 lid 2 BGB is een Auflassung die onder een voorwaarde of tijdsbepaling wordt verklaard, ongeldig. Zij moet onvoorwaardelijk plaatsvinden. Daarom wordt de eigendomsoverdracht via de De opeisbaarheid van de koopprijs en de Vormerkung zijn veiliggesteld, niet door een voorwaarde in de Auflassung zelf.
Hoe lang duurt het van de Auflassung tot de overschrijving?
Dat hangt af van de vervulling van de voorwaarden van de koopovereenkomst en de verwerkingstijd van het kadaster. Realistisch gezien duurt dit meerdere weken tot maanden; vanaf de afspraak bij de notaris tot de overschrijving moet u rekenen op ongeveer drie tot zes maanden.
Wie verklaart de Auflassung?
Verkoper en koper verklaren de Auflassung gezamenlijk en gelijktijdig in aanwezigheid van de notaris. Ook vertegenwoordiging met een notariële volmacht is mogelijk – bijvoorbeeld door een medewerker van het notariskantoor als een partij niet persoonlijk kan verschijnen.
Wat gebeurt er als de verkoper tussen de Vormerkung en de overschrijving insolvent wordt of overlijdt?
De Auflassungsvormerkung beschermt u ook in deze gevallen. Uw aanspraak op eigendomsoverdracht blijft bestaan en geldt tegenover erfgenamen, schuldeisers en de curator. Daarvoor is de Vormerkung precies bedoeld.
Conclusie: pas het kadaster schept duidelijkheid
De Auflassung is de notarieel vastgelegde overeenstemming over de eigendomsoverdracht – maar alleen daardoor bent u nog geen eigenaar. Pas de combinatie van de Auflassung en de inschrijving in het kadaster voltooit de eigendomsoverdracht. Tot aan de overschrijving beschermt de Auflassungsvormerkung u betrouwbaar tegen dubbele verkoop en nieuwe lasten. Wie deze procedure kent, weet precies vanaf wanneer de woning werkelijk aan hem toebehoort – en laat zich door de handtekening onder de koopovereenkomst niet in een vals gevoel van zekerheid brengen.