Viele Käufer glauben, mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag gehöre ihnen die Immobilie – doch das stimmt nicht. Erst die Auflassung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch machen aus dem Käufer den rechtlichen Eigentümer. Wir erklären Ihnen, was die Auflassung genau ist, wie sie sich von der nur sichernden Auflassungsvormerkung unterscheidet und zu welchem Zeitpunkt das Eigentum tatsächlich übergeht.
Was ist die Auflassung?
Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück von der einen auf die andere Person übergehen soll. Sie ist in § 925 BGB geregelt und muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig ist – unbeschadet weiterer Stellen – jeder Notar.
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen dem schuldrechtlichen und dem sachenrechtlichen Teil eines Immobilienkaufs. Der notariell beurkundete Kaufvertrag (§ 311b BGB) begründet nur die Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen. Die Auflassung ist demgegenüber das sachenrechtliche Erfüllungsgeschäft – die eigentliche Einigung über den Eigentumswechsel, die den Weg ins Grundbuch öffnet.
Die Auflassung duldet keine Unsicherheit: Nach § 925 Abs. 2 BGB ist eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erklärt wird, unwirksam. Der Eigentumsübergang lässt sich also nicht an eine Klausel wie „sobald der Kaufpreis gezahlt ist" knüpfen. Für diese Absicherung sorgen in der Praxis die Kaufpreisfälligkeit und die Vormerkung – nicht die Auflassung selbst.
Wann geht das Eigentum wirklich über?
Hier liegt das häufigste Missverständnis. Weder die Unterschrift unter den Kaufvertrag noch die Auflassung allein machen Sie zum Eigentümer. Nach § 873 BGB sind für den Eigentumsübergang an einem Grundstück zwei Dinge nötig:
- die Einigung über den Eigentumsübergang (die Auflassung) und
- die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.
Erst wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, wechselt das Eigentum. Der maßgebliche Zeitpunkt ist die Umschreibung im Grundbuch – genauer: die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in Abteilung I. Bis dahin bleibt der Verkäufer rechtlich Eigentümer, auch wenn der Käufer den Kaufpreis längst gezahlt hat und vielleicht schon eingezogen ist.
Auch das Grundbuchamt selbst darf nach § 20 GBO die Eigentumsumschreibung nur vornehmen, wenn ihm die erforderliche Einigung – also die Auflassung – nachgewiesen ist. Die Auflassung ist damit der Schlüssel, ohne den die Eintragung und mit ihr der Eigentumsübergang nicht möglich sind.
Auflassung und Auflassungsvormerkung: der entscheidende Unterschied
Beide Begriffe klingen ähnlich, meinen aber völlig Verschiedenes. Sie zu verwechseln ist der häufigste Fehler beim Thema Eigentumsübergang.
- Die Auflassung ist die materielle Einigung über den Eigentumswechsel (§ 925 BGB). Zusammen mit der Grundbucheintragung bewirkt sie den tatsächlichen Eigentumsübergang.
- Die Auflassungsvormerkung ist dagegen nur ein Sicherungsinstrument (§ 883 BGB). Sie macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer, sondern sichert lediglich seinen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung.
Die Vormerkung wird kurz nach der Beurkundung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ihre Schutzwirkung ist erheblich: Jede Verfügung, die der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück trifft – etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Belastung –, ist gegenüber dem vorgemerkten Käufer unwirksam, soweit sie dessen Anspruch beeinträchtigt. Der Schutz greift sogar in der Zwangsvollstreckung und in der Insolvenz des Verkäufers. So kann der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit weder ein zweites Mal verkaufen noch heimlich mit Schulden belasten.
Vereinfacht gesagt: Die Vormerkung reserviert dem Käufer seinen Platz, die Auflassung verschafft ihm zusammen mit der Eintragung das Eigentum.
Ablauf: von der Beurkundung bis zur Umschreibung
In der Praxis wird die Auflassung häufig bereits im Kaufvertrag miterklärt. Der Notar wird jedoch angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst dann beim Grundbuchamt zu beantragen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Der typische Ablauf sieht so aus:
Schritt 1: Beurkundung des Kaufvertrags
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Häufig enthält die Urkunde bereits die Auflassungserklärung; manchmal wird die Auflassung auch in einem gesonderten Termin nachgeholt.
Schritt 2: Eintragung der Auflassungsvormerkung
Der Notar veranlasst zeitnah die Eintragung der Vormerkung. Ab diesem Moment ist der Käufer gegen einen Doppelverkauf und neue Belastungen abgesichert.
Schritt 3: Fälligkeit und Kaufpreiszahlung
Sobald die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen für etwaige alte Grundschulden vorliegen und behördliche Genehmigungen (etwa der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht) erteilt sind, teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit. Der Käufer zahlt.
Schritt 4: Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
Der Käufer entrichtet die Grunderwerbsteuer. Erst danach stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung darf der Käufer nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer eingetragen werden.
Schritt 5: Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Liegen Auflassung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und alle weiteren Nachweise vor, trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Jetzt – und keinen Tag früher – geht das Eigentum über.
Was kostet die Auflassung?
Die Auflassung ist kein separat berechneter Posten, sondern Teil der Notar- und Grundbuchkosten des Immobilienkaufs. Zur groben Orientierung:
- Die Eintragung der Auflassungsvormerkung schlägt mit rund 0,2 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises zu Buche.
- Notar- und Grundbuchkosten zusammen bewegen sich üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
Diese Kosten trägt in der Praxis der Käufer. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Von der Beurkundung bis zur endgültigen Umschreibung vergehen je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts meist mehrere Wochen bis einige Monate – nicht selten drei bis sechs Monate.
FAQ zur Auflassung
Bin ich mit der Auflassung schon Eigentümer?
Nein. Die Auflassung ist nur die Einigung über den Eigentumswechsel. Zum Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Bis dahin ist rechtlich noch der Verkäufer Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die materielle Einigung, die zusammen mit der Grundbucheintragung das Eigentum verschafft. Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen nur Ihren Anspruch auf diese Übertragung ab und macht Sie noch nicht zum Eigentümer.
Kann die Auflassung an Bedingungen geknüpft werden?
Nein. Nach § 925 Abs. 2 BGB ist eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt wird, unwirksam. Sie muss unbedingt erfolgen. Deshalb wird der Eigentumsübergang über die Kaufpreisfälligkeit und die Vormerkung abgesichert, nicht über eine Bedingung in der Auflassung selbst.
Wie lange dauert es von der Auflassung bis zur Umschreibung?
Das hängt von der Erfüllung der Kaufvertragsbedingungen und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts ab. Realistisch sind mehrere Wochen bis Monate; vom Notartermin bis zur Umschreibung sollten Sie rund drei bis sechs Monate einplanen.
Wer erklärt die Auflassung?
Verkäufer und Käufer erklären die Auflassung gemeinsam und gleichzeitig anwesend vor dem Notar. Möglich ist auch eine Vertretung mit notarieller Vollmacht – etwa durch einen Notariatsmitarbeiter, wenn eine Partei nicht persönlich erscheinen kann.
Was passiert, wenn der Verkäufer zwischen Vormerkung und Umschreibung insolvent wird oder stirbt?
Die Auflassungsvormerkung schützt Sie auch in diesen Fällen. Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung bleibt bestehen und wirkt gegenüber Erben, Gläubigern und dem Insolvenzverwalter. Genau dafür ist die Vormerkung gedacht.
Fazit: Erst das Grundbuch schafft Klarheit
Die Auflassung ist die notariell erklärte Einigung über den Eigentumswechsel – doch sie allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Erst das Zusammenspiel von Auflassung und Eintragung ins Grundbuch vollendet den Eigentumsübergang. Bis zur Umschreibung schützt Sie die Auflassungsvormerkung zuverlässig vor Doppelverkauf und neuen Belastungen. Wer diesen Ablauf kennt, weiß genau, ab wann ihm die Immobilie wirklich gehört – und lässt sich von der Unterschrift unter den Kaufvertrag nicht in falscher Sicherheit wiegen.