Muchos compradores creen que la propiedad les pertenece al firmar el contrato de compraventa, pero no es así. Solo la transmisión de la propiedad y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad convierten al comprador en propietario legal. Le explicamos qué es exactamente la transmisión de la propiedad, en qué se diferencia de la anotación preventiva de transmisión, que solo sirve como garantía, y en qué momento se produce realmente la transmisión de la propiedad.
¿Qué es la transmisión de la propiedad?
La transmisión de la propiedad es el acuerdo jurídico-real entre el vendedor y el comprador de que la propiedad de un inmueble debe pasar de una persona a la otra. Está regulada en el § 925 del BGB y debe declararse con la presencia simultánea de ambas partes ante una autoridad competente. Sin perjuicio de otras autoridades, es competente cualquier notario.
Es decisiva la distinción entre la parte obligacional y la parte jurídico-real de una compraventa inmobiliaria. El contrato de compraventa formalizado notarialmente (§ 311b del BGB) solo establece la obligación de transmitir la propiedad. La transmisión de la propiedad constituye, por el contrario, el negocio jurídico-real de cumplimiento: el acuerdo propiamente dicho sobre el cambio de propiedad, que abre el camino al Registro de la Propiedad.
La transmisión de la propiedad no admite incertidumbre: conforme al § 925, apartado 2, del BGB, una transmisión de la propiedad declarada bajo una condición o una determinación temporal es inválida. Por tanto, la transmisión de la propiedad no puede vincularse a una cláusula como «en cuanto se haya pagado el precio de compraventa». En la práctica, esta garantía la proporcionan el vencimiento del precio de compraventa y la anotación preventiva, no la transmisión de la propiedad en sí.
¿Cuándo se produce realmente la transmisión de la propiedad?
Aquí se encuentra el malentendido más frecuente. Ni la firma del contrato de compraventa ni la transmisión de la propiedad por sí solas le convierten en propietario. Según el § 873 del BGB, para la transmisión de la propiedad de un inmueble se necesitan dos cosas:
- el acuerdo sobre la transmisión de la propiedad (la transmisión de la propiedad) y
- la inscripción del cambio jurídico en el Registro de la Propiedad.
Solo cuando se cumplen ambos requisitos cambia la propiedad. El momento determinante es la modificación registral en el Registro de la Propiedad; más concretamente, la inscripción del comprador como nuevo propietario en la sección I. Hasta entonces, el vendedor sigue siendo legalmente el propietario, aunque el comprador ya haya pagado hace tiempo "que ha pagado y quizá ya se haya mudado.
La propia oficina del registro de la propiedad, conforme al § 20 GBO, solo puede realizar la inscripción del cambio de titularidad si se le ha acreditado el acuerdo necesario, es decir, la Auflassung. Por tanto, la Auflassung es la clave sin la cual no son posibles ni la inscripción ni, con ella, la transmisión de la propiedad.
Auflassung y anotación preventiva de la transmisión: la diferencia decisiva
Ambos términos suenan parecidos, pero significan cosas completamente distintas. Confundirlos es el error más frecuente en materia de transmisión de la propiedad.
- La Auflassung es el acuerdo material sobre el cambio de titularidad (§ 925 BGB). Junto con la inscripción en el registro de la propiedad, produce la transmisión efectiva de la propiedad.
- La anotación preventiva de la transmisión es, en cambio, únicamente un instrumento de garantía (§ 883 BGB). Todavía no convierte al comprador en propietario, sino que solo garantiza su derecho a la posterior transmisión de la propiedad.
La anotación preventiva se inscribe poco después de la formalización notarial en la sección II del registro de la propiedad. Su efecto protector es considerable: cualquier disposición que el vendedor realice sobre el inmueble después de la inscripción de la anotación preventiva —por ejemplo, una segunda venta o una nueva carga— carece de efectos frente al comprador beneficiario de la anotación, en la medida en que perjudique su derecho. La protección opera incluso en la ejecución forzosa y en la insolvencia del vendedor. Así, durante ese periodo el vendedor no puede vender el inmueble una segunda vez ni gravarlo subrepticiamente con deudas.
Dicho de forma sencilla: la anotación preventiva reserva al comprador su lugar; la Auflassung le proporciona, junto con la inscripción, la propiedad.
Procedimiento: desde la formalización notarial hasta el cambio de titularidad
En la práctica, la Auflassung suele declararse ya conjuntamente en el contrato de compraventa. Sin embargo, se instruye al notario para que solicite el cambio de titularidad ante la oficina del registro de la propiedad solo cuando se hayan cumplido todos los requisitos. El procedimiento habitual es el siguiente:
Paso 1: Formalización notarial del contrato de compraventa
El notario formaliza el contrato de compraventa. Con frecuencia, la escritura ya contiene la declaración de Auflassung; en ocasiones, la Auflassung se realiza posteriormente en una cita separada.
Paso 2: Inscripción de la anotación preventiva de la transmisión
El notario gestiona en breve la inscripción de la anotación preventiva. A partir de ese momento, el comprador queda protegido frente a una doble venta y nuevas cargas.
Paso 3: Vencimiento y pago del precio de compra
Una vez inscrita la anotación preventiva, disponibles los documentos de cancelación de posibles cargas inmobiliarias antiguas y concedidas las autorizaciones administrativas (por ejemplo, la renuncia del municipio a su derecho de tanteo), el notario comunica el vencimiento del precio de compra. El comprador paga.
Paso 4: Certificado de no objeción de la administración tributaria
El comprador abona el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Solo después la administración tributaria expide el llamado certificado de no objeción. Sin este certificado, el comprador no puede ser inscrito como propietario conforme al § 22 GrEStG.
Paso 5: Cambio de titularidad en el registro de la propiedad
Una vez disponibles la transmisión, el certificado de no objeción y todas las demás pruebas, la oficina del registro de la propiedad inscribe al comprador como nuevo propietario. Ahora —y ni un día antes— se transmite la propiedad.
¿Cuánto cuesta la transmisión?
La transmisión no es una partida calculada por separado, sino parte de los costes notariales y registrales de la compra inmobiliaria. Como orientación aproximada:
- La inscripción de la anotación preventiva de transmisión supone alrededor del 0,2 al 0,3 por ciento del precio de compra.
- Los costes notariales y registrales conjuntamente suelen situarse aproximadamente entre el 1,5 y el 2,0 por ciento del precio de compra.
En la práctica, estos costes los asume el comprador. A ello se suma el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que según el estado federado se sitúa entre el 3,5 y el 6,5 por ciento del precio de compra. Desde la escrituración hasta el cambio definitivo de titularidad suelen transcurrir, según el tiempo de tramitación de la oficina del registro, varias semanas hasta algunos meses; no es infrecuente que sean de tres a seis meses.
Preguntas frecuentes sobre la transmisión
¿Ya soy propietario con la transmisión?
No. La transmisión solo constituye el acuerdo sobre el cambio de titularidad. Solo se convierte en propietario con la inscripción en el registro de la propiedad (§ 873 BGB). Hasta entonces, jurídicamente el propietario sigue siendo el vendedor.
¿Cuál es la diferencia entre la transmisión y la anotación preventiva de transmisión?
La transmisión es el acuerdo material que, junto con la inscripción registral, confiere la propiedad. La anotación preventiva de transmisión, en cambio, solo asegura su derecho a dicha transmisión y todavía no le convierte en propietario.
¿Puede supeditarse la transmisión a condiciones?
No. Conforme al § 925, apartado 2, del BGB, una transmisión declarada bajo una condición o una determinación temporal es inválida. Debe realizarse de forma incondicional. Por eso, la transmisión de la propiedad se realiza mediante la la exigibilidad del precio de compra y la anotación preventiva de la transmisión, no mediante una condición en la propia transmisión.
¿Cuánto tiempo transcurre desde la transmisión hasta la inscripción a nombre del comprador?
Depende del cumplimiento de las condiciones del contrato de compraventa y del tiempo de tramitación de la oficina del registro de la propiedad. De forma realista, pueden ser varias semanas o meses; desde la cita con el notario hasta la inscripción a su nombre debería prever aproximadamente entre tres y seis meses.
¿Quién declara la transmisión?
El vendedor y el comprador declaran conjuntamente la transmisión, estando ambos presentes ante el notario al mismo tiempo. También es posible la representación mediante poder notarial, por ejemplo, a través de un empleado de la notaría si una de las partes no puede comparecer personalmente.
¿Qué ocurre si el vendedor se declara insolvente o fallece entre la anotación preventiva y la inscripción a nombre del comprador?
La anotación preventiva de la transmisión también le protege en estos casos. Su derecho a la transmisión de la propiedad se mantiene y produce efectos frente a herederos, acreedores y el administrador concursal. Precisamente para eso está prevista la anotación preventiva.
Conclusión: solo el registro de la propiedad aporta claridad
La transmisión es el acuerdo declarado ante notario sobre el cambio de propiedad, pero por sí sola todavía no le convierte en propietario. Solo la combinación de la transmisión y la inscripción en el registro de la propiedad culmina la transmisión de la propiedad. Hasta la inscripción a su nombre, la anotación preventiva de la transmisión le protege de forma fiable frente a una doble venta y a nuevas cargas. Quien conoce este proceso sabe exactamente a partir de cuándo la propiedad le pertenece realmente y no se deja llevar por una falsa sensación de seguridad al firmar el contrato de compraventa.