Багато покупців вважають, що після підписання договору купівлі-продажу нерухомість уже належить їм, — але це не так. Лише передача права власності та подальше внесення запису до земельної книги роблять покупця законним власником. Ми пояснюємо, що саме являє собою передача права власності, чим вона відрізняється від лише забезпечувальної попередньої реєстрації передачі права власності та в який момент право власності фактично переходить.
Що таке передача права власності?
Передача права власності — це речово-правова домовленість між продавцем і покупцем про те, що право власності на земельну ділянку має перейти від однієї особи до іншої. Вона регулюється § 925 BGB і має бути заявлена за одночасної присутності обох сторін перед компетентним органом. Компетентним, без шкоди для інших органів, є будь-який нотаріус.
Вирішальним є розмежування зобов’язально-правової та речово-правової частин купівлі нерухомості. Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (§ 311b BGB) лише встановлює зобов’язання передати право власності. Натомість передача права власності є речово-правовою угодою на виконання — фактичною домовленістю про зміну власника, яка відкриває шлях до внесення запису в земельну книгу.
Передача права власності не допускає невизначеності: згідно з § 925 абз. 2 BGB передача права власності, заявлена під умовою або з визначенням строку, є недійсною. Отже, перехід права власності не можна пов’язати з таким положенням, як «щойно буде сплачено ціну купівлі». На практиці це забезпечують настання строку сплати ціни купівлі та попередня реєстрація — а не сама передача права власності.
Коли право власності справді переходить?
Саме тут виникає найпоширеніше непорозуміння. Ні підписання договору купівлі-продажу, ні сама передача права власності не роблять вас власником. Згідно з § 873 BGB, для переходу права власності на земельну ділянку потрібні дві речі:
- домовленість про перехід права власності (передача права власності) і
- внесення зміни права до земельної книги.
Лише коли виконано обидві умови, право власності переходить. Вирішальним моментом є перереєстрація в земельній книзі — точніше: внесення покупця як нового власника до розділу I. До цього моменту продавець юридично залишається власником, навіть якщо покупець уже давно сплатив ціну купівлісплатив і, можливо, уже вселився.
Також саме управління поземельних книг відповідно до § 20 GBO може здійснити перереєстрацію права власності лише за умови, що йому доведено наявність необхідної згоди — тобто Auflassung. Таким чином, Auflassung є ключем, без якого неможливі ні внесення запису, ні пов’язаний із ним перехід права власності.
Auflassung і Auflassungsvormerkung: вирішальна відмінність
Обидва терміни звучать схоже, але означають цілком різні речі. Їх плутання є найпоширенішою помилкою у питаннях переходу права власності.
- Auflassung — це матеріальна угода про перехід права власності (§ 925 BGB). Разом із внесенням запису до поземельної книги вона спричиняє фактичний перехід права власності.
- Auflassungsvormerkung, натомість, є лише інструментом забезпечення (§ 883 BGB). Вона ще не робить покупця власником, а лише забезпечує його вимогу щодо подальшої передачі права власності.
Попередня реєстрація невдовзі після нотаріального посвідчення вноситься до розділу II поземельної книги. Її захисна дія є значною: будь-яке розпорядження, яке продавець здійснює щодо земельної ділянки після внесення попередньої реєстрації — наприклад, повторний продаж або нове обтяження, — є недійсним щодо покупця, на користь якого внесено попередню реєстрацію, тією мірою, якою воно порушує його вимогу. Захист діє навіть у виконавчому провадженні та в разі неплатоспроможності продавця. Таким чином, продавець тим часом не може ані продати нерухомість удруге, ані таємно обтяжити її боргами.
Простіше кажучи: попередня реєстрація резервує покупцеві його місце, а Auflassung разом із внесенням запису надає йому право власності.
Процедура: від нотаріального посвідчення до перереєстрації
На практиці Auflassung часто вже декларується в договорі купівлі-продажу. Однак нотаріус отримує доручення подати заяву до управління поземельних книг про перереєстрацію права власності лише після виконання всіх умов. Типова процедура виглядає так:
Крок 1: Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу
Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу. Часто документ уже містить заяву про Auflassung; іноді Auflassung оформлюється пізніше на окремій зустрічі.
Крок 2: Внесення Auflassungsvormerkung
Нотаріус невідкладно ініціює внесення попередньої реєстрації. Від цього моменту покупець захищений від подвійного продажу та нових обтяжень.
Крок 3: Настання строку та сплата купівельної ціни
Щойно попередню реєстрацію буде внесено, документи для видалення можливих старих земельних боргів будуть наявні, а необхідні дозволи органів влади (наприклад, відмова громади від її переважного права купівлі) будуть надані, нотаріус повідомляє про настання строку сплати купівельної ціни. Покупець сплачує.
Крок 4: Довідка про відсутність заперечень від податкової служби
Покупець сплачує податок на придбання нерухомості. Лише після цього податкова служба видає так звану довідку про відсутність заперечень. Без цієї довідки покупець відповідно до § 22 GrEStG не може бути внесений до реєстру як власник.
Крок 5: Перереєстрація права власності в земельному кадастрі
Якщо наявні передача права власності, довідка про відсутність заперечень та всі інші підтвердження, орган земельного кадастру вносить покупця як нового власника. Саме тепер — і жодного дня раніше — право власності переходить.
Скільки коштує передача права власності?
Передача права власності не є окремою статтею витрат, а входить до складу нотаріальних витрат і витрат на ведення земельного кадастру під час купівлі нерухомості. Для загальної орієнтації:
- Внесення попередньої реєстрації передачі права власності коштує приблизно 0,2–0,3 відсотка від купівельної ціни.
- Нотаріальні витрати та витрати на ведення земельного кадастру разом зазвичай становлять близько 1,5–2,0 відсотка від купівельної ціни.
На практиці ці витрати несе покупець. Додатково сплачується податок на придбання нерухомості, який залежно від федеральної землі становить від 3,5 до 6,5 відсотка купівельної ціни. Від нотаріального посвідчення до остаточної перереєстрації минає, залежно від тривалості опрацювання органом земельного кадастру, зазвичай від кількох тижнів до кількох місяців — нерідко від трьох до шести місяців.
Часті запитання про передачу права власності
Чи є я вже власником після передачі права власності?
Ні. Передача права власності — це лише домовленість про перехід права власності. Власником ви стаєте лише після внесення запису до земельного кадастру (§ 873 BGB). До цього юридично власником залишається продавець.
У чому різниця між передачею права власності та попередньою реєстрацією передачі права власності?
Передача права власності є матеріально-правовою домовленістю, яка разом із внесенням запису до земельного кадастру надає право власності. Натомість попередня реєстрація передачі права власності лише забезпечує вашу вимогу щодо такого переходу і ще не робить вас власником.
Чи можна пов’язати передачу права власності з умовами?
Ні. Відповідно до § 925 абз. 2 BGB передача права власності, заявлена під умовою або з визначенням строку, є недійсною. Вона має здійснюватися безумовно. Тому перехід права власності через Забезпечені настання строку сплати купівельної ціни та попередньою реєстрацією, а не умовою в самій угоді про передачу права власності.
Скільки часу минає від угоди про передачу права власності до перереєстрації?
Це залежить від виконання умов договору купівлі-продажу та тривалості опрацювання земельним кадастром. Реалістично це займає від кількох тижнів до кількох місяців; від візиту до нотаріуса до перереєстрації слід планувати приблизно від трьох до шести місяців.
Хто заявляє про угоду про передачу права власності?
Продавець і покупець спільно та одночасно заявляють про угоду про передачу права власності в присутності нотаріуса. Також можливе представництво за нотаріальною довіреністю — наприклад, працівником нотаріальної контори, якщо одна зі сторін не може з’явитися особисто.
Що станеться, якщо продавець стане неплатоспроможним або помре в період між попередньою реєстрацією та перереєстрацією?
Попередня реєстрація угоди про передачу права власності захищає вас і в таких випадках. Ваше право на передачу права власності зберігається та діє щодо спадкоємців, кредиторів і керуючого у справі про неплатоспроможність. Саме для цього й передбачена попередня реєстрація.
Висновок: лише земельний кадастр забезпечує ясність
Угода про передачу права власності — це нотаріально засвідчена домовленість про перехід права власності, однак сама по собі вона ще не робить вас власником. Лише поєднання угоди про передачу права власності та внесення запису до земельного кадастру завершує перехід права власності. До перереєстрації попередня реєстрація надійно захищає вас від подвійного продажу та нових обтяжень. Знаючи цей порядок, ви точно розумітимете, з якого моменту нерухомість справді належить вам, і не дасте підписанню договору купівлі-продажу створити хибне відчуття безпеки.