Birçok alıcı, satış sözleşmesini imzaladıkları anda taşınmazın kendilerine ait olduğuna inanır – ancak bu doğru değildir. Alıcıyı hukuken malik yapan, ancak Auflassung ve ardından tapu siciline tescildir. Auflassung’un tam olarak ne olduğunu, yalnızca güvence sağlayan Auflassungsvormerkung’dan nasıl farklılaştığını ve mülkiyetin gerçekte hangi anda geçtiğini açıklıyoruz.
Auflassung nedir?
Auflassung, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyetin bir kişiden diğerine geçmesi konusunda satıcı ile alıcı arasındaki ayni anlaşmadır. § 925 BGB kapsamında düzenlenmiştir ve her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla yetkili bir makam huzurunda beyan edilmelidir. Diğer yetkili makamlar saklı kalmak üzere, her noter yetkilidir.
Burada bir taşınmaz satın alımının borçlar hukuku ve eşya hukuku kapsamındaki bölümleri arasındaki ayrım belirleyicidir. Noter tarafından düzenlenen satış sözleşmesi (§ 311b BGB) yalnızca mülkiyeti devretme yükümlülüğünü doğurur. Buna karşılık Auflassung, eşya hukuku bakımından ifa işlemidir – mülkiyet değişikliğine ilişkin, tapu siciline giden yolu açan asıl anlaşmadır.
Auflassung belirsizliğe izin vermez: § 925 Abs. 2 BGB uyarınca, bir koşula veya zaman belirlemesine bağlı olarak beyan edilen Auflassung geçersizdir. Dolayısıyla mülkiyet devri, “satış bedeli ödenir ödenmez" gibi bir hükme bağlanamaz. Uygulamada bu güvenceyi Auflassung’un kendisi değil, satış bedelinin muacceliyeti ve öncelik şerhi sağlar.
Mülkiyet gerçekten ne zaman geçer?
En yaygın yanlış anlama burada ortaya çıkar. Ne satış sözleşmesinin imzalanması ne de tek başına Auflassung sizi malik yapar. § 873 BGB uyarınca bir taşınmazın mülkiyet devri için iki şey gereklidir:
- mülkiyet devri konusunda anlaşma (Auflassung) ve
- hukuki değişikliğin tapu siciline tescili.
Ancak her iki koşul da yerine getirildiğinde mülkiyet el değiştirir. Belirleyici an, tapu sicilindeki devir işlemidir – daha doğrusu, alıcının I. bölümde yeni malik olarak tescil edilmesidir. O zamana kadar, alıcı satış bedelini çoktan ödemeyi yapmış ve belki de taşınmış olabilir.
Tapu sicil dairesi de § 20 GBO uyarınca mülkiyet değişikliğini ancak gerekli anlaşmanın – yani Auflassung’un – kendisine kanıtlanması hâlinde gerçekleştirebilir. Böylece Auflassung, tescilin ve bununla birlikte mülkiyet devrinin mümkün olmadığı anahtar niteliğindedir.
Auflassung ve Auflassungsvormerkung: belirleyici fark
Her iki terim kulağa benzer gelir, ancak tamamen farklı şeyleri ifade eder. Bunları karıştırmak, mülkiyet devri konusundaki en yaygın hatadır.
- Auflassung, mülkiyet değişikliğine ilişkin maddi anlaşmadır (§ 925 BGB). Tapu siciline tescille birlikte gerçek mülkiyet devrini sağlar.
- Auflassungsvormerkung ise yalnızca bir güvence aracıdır (§ 883 BGB). Alıcıyı henüz malik yapmaz; yalnızca daha sonraki mülkiyet devrine ilişkin talebini güvence altına alır.
Şerh, noterlik işleminin kısa süre sonrasında tapu sicilinin II. bölümüne tescil edilir. Koruyucu etkisi oldukça kapsamlıdır: Satıcının şerhin tescilinden sonra taşınmaz hakkında yaptığı her türlü tasarruf – örneğin ikinci bir satış veya yeni bir takyidat –, alıcının talebini etkilediği ölçüde şerh verilmiş alıcıya karşı geçersizdir. Koruma, cebri icra ve satıcının iflası hâllerinde dahi geçerlidir. Böylece satıcı, bu arada taşınmazı ne ikinci kez satabilir ne de gizlice borçlarla yükümlendirebilir.
Basitleştirilmiş ifadeyle: Şerh, alıcının yerini rezerve eder; Auflassung ise tescille birlikte mülkiyeti ona kazandırır.
Süreç: noterlik işleminden tapu değişikliğine kadar
Uygulamada Auflassung çoğu zaman satış sözleşmesinde zaten beyan edilir. Ancak noter, mülkiyet değişikliği başvurusunu tapu sicil dairesine ancak tüm koşullar yerine getirildiğinde yapması için talimatlandırılır. Tipik süreç şöyledir:
Adım 1: Satış sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmesi
Noter satış sözleşmesini düzenler. Belge çoğu zaman Auflassung beyanını da içerir; bazen Auflassung ayrı bir randevuda sonradan gerçekleştirilir.
Adım 2: Auflassungsvormerkung’un tescili
Noter, şerhin gecikmeksizin tescil edilmesini sağlar. Bu andan itibaren alıcı, çifte satışa ve yeni takyidatlara karşı güvence altındadır.
Adım 3: Vadenin Gelmesi ve Satış Bedelinin Ödenmesi
Şerh tapu siciline kaydedilir kaydedilmez, varsa eski ipoteklerin terkini için gerekli belgeler sunulur ve resmi izinler (örneğin belediyenin önalım hakkından feragat etmesi) verilir verilmez noter satış bedelinin vadesinin geldiğini bildirir. Alıcı ödeme yapar.
Adım 4: Vergi Dairesinin Sakınca Yoktur Belgesi
Alıcı gayrimenkul devir vergisini öder. Ancak bundan sonra vergi dairesi sözde sakınca yoktur belgesini düzenler. Bu belge olmadan alıcı, § 22 GrEStG uyarınca malik olarak tapu siciline kaydedilemez.
Adım 5: Tapu Sicilinde Mülkiyet Devrinin Gerçekleştirilmesi
Mülkiyet devri anlaşması, sakınca yoktur belgesi ve diğer tüm kanıtlar mevcutsa, tapu sicil müdürlüğü alıcıyı yeni malik olarak kaydeder. Mülkiyet şimdi – ve bundan bir gün önce değil – devredilir.
Mülkiyet devri anlaşmasının maliyeti nedir?
Mülkiyet devri anlaşması ayrı olarak hesaplanan bir kalem değildir; taşınmaz alımının noter ve tapu sicili masraflarının bir parçasıdır. Genel bir fikir vermek gerekirse:
- Mülkiyet devri şerhinin kaydı, satış bedelinin yaklaşık yüzde 0,2 ila 0,3’ü tutarındadır.
- Noter ve tapu sicili masrafları birlikte genellikle satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2,0’si arasındadır.
Bu masrafları uygulamada alıcı karşılar. Buna ek olarak, eyalete bağlı olarak satış bedelinin yüzde 3,5 ila 6,5’i arasında değişen gayrimenkul devir vergisi gelir. Noter tasdikinden nihai mülkiyet devrine kadar, tapu sicil müdürlüğünün işlem süresine bağlı olarak genellikle birkaç hafta ila birkaç ay geçer – nadiren üç ila altı ay değil.
Mülkiyet devri anlaşması hakkında SSS
Mülkiyet devri anlaşmasıyla zaten malik olur muyum?
Hayır. Mülkiyet devri anlaşması yalnızca mülkiyet değişikliği konusunda varılan mutabakattır. Malik ancak tapu siciline kayıtla olursunuz (§ 873 BGB). O zamana kadar hukuken hâlâ satıcı maliktir.
Mülkiyet devri anlaşması ile mülkiyet devri şerhi arasındaki fark nedir?
Mülkiyet devri anlaşması, tapu siciline kayıtla birlikte mülkiyeti sağlayan maddi anlaşmadır. Buna karşılık mülkiyet devri şerhi yalnızca bu devre ilişkin talebinizi güvence altına alır ve sizi henüz malik yapmaz.
Mülkiyet devri anlaşması koşullara bağlanabilir mi?
Hayır. BGB § 925 fıkra 2 uyarınca, bir koşula veya zaman belirlemesine bağlı olarak açıklanan mülkiyet devri anlaşması geçersizdir. Mutlak olarak yapılmalıdır. Bu nedenle mülkiyet devri, "Satın alma bedelinin muacceliyeti ve şerh güvence altına alınır; bu, temlikin kendisindeki bir koşul üzerinden yapılmaz.
Temlikten tapu siciline tescile kadar ne kadar sürer?
Bu, satış sözleşmesi koşullarının yerine getirilmesine ve tapu sicil müdürlüğünün işlem süresine bağlıdır. Gerçekçi olarak birkaç hafta ile birkaç ay arasında sürebilir; noter randevusundan tescile kadar yaklaşık üç ila altı ay planlamalısınız.
Temliki kim beyan eder?
Satıcı ve alıcı, temliki birlikte ve aynı anda noterin huzurunda beyan eder. Noter tasdikli vekâletnameyle temsil de mümkündür – örneğin taraflardan biri şahsen hazır bulunamıyorsa bir noterlik çalışanı tarafından.
Şerh ile tescil arasında satıcı iflas ederse veya ölürse ne olur?
Temlik ön şerhi sizi bu durumlarda da korur. Mülkiyetin devrine ilişkin hakkınız devam eder ve mirasçılara, alacaklılara ve iflas idaresine karşı hüküm doğurur. Ön şerh tam olarak bu amaçla öngörülmüştür.
Sonuç: Netliği ancak tapu sicili sağlar
Temlik, mülkiyet değişikliğine ilişkin noter huzurunda açıklanan mutabakattır – ancak tek başına sizi henüz malik yapmaz. Mülkiyet devri ancak temlik ile tapu siciline tescilin birlikte gerçekleşmesiyle tamamlanır. Tescile kadar temlik ön şerhi sizi çifte satışa ve yeni takyidatlara karşı güvenilir biçimde korur. Bu süreci bilen kişi, taşınmazın gerçekten ne zamandan itibaren kendisine ait olduğunu tam olarak bilir – ve satış sözleşmesinin altındaki imzanın kendisine yanlış bir güven vermesine izin vermez.