Molti acquirenti credono che l’immobile appartenga loro con la firma del contratto di compravendita – ma non è così. Solo l’accordo di trasferimento e la successiva iscrizione nel registro fondiario fanno dell’acquirente il proprietario legale. Vi spieghiamo che cos’è esattamente l’accordo di trasferimento, in cosa si differenzia dalla semplice prenotazione a garanzia del trasferimento e in quale momento la proprietà passa effettivamente.
Che cos’è l’accordo di trasferimento?
L’accordo di trasferimento è l’intesa di natura reale tra venditore e acquirente secondo cui la proprietà di un terreno deve passare da una persona all’altra. È disciplinato dal § 925 BGB e deve essere dichiarato alla presenza contemporanea di entrambe le parti davanti a un’autorità competente. È competente – fatta salva la competenza di altri uffici – qualsiasi notaio.
È decisiva la distinzione tra la parte obbligatoria e quella di diritto reale di un acquisto immobiliare. Il contratto di compravendita autenticato dal notaio (§ 311b BGB) stabilisce soltanto l’obbligo di trasferire la proprietà. L’accordo di trasferimento rappresenta invece l’atto di adempimento di diritto reale – l’effettiva intesa sul passaggio di proprietà, che apre la strada all’iscrizione nel registro fondiario.
L’accordo di trasferimento non ammette incertezze: ai sensi del § 925, comma 2, BGB, è nullo un accordo di trasferimento dichiarato sotto una condizione o con una determinazione temporale. Il passaggio di proprietà non può quindi essere subordinato a una clausola come «non appena sarà stato pagato il prezzo d’acquisto». Nella pratica, tale tutela è garantita dalla scadenza del prezzo d’acquisto e dalla prenotazione – non dall’accordo di trasferimento stesso.
Quando avviene realmente il passaggio di proprietà?
Qui si trova il malinteso più frequente. Né la firma del contratto di compravendita né il solo accordo di trasferimento fanno di voi i proprietari. Ai sensi del § 873 BGB, per il passaggio di proprietà di un terreno sono necessari due elementi:
- l’accordo sul passaggio di proprietà (l’accordo di trasferimento) e
- l’iscrizione della modifica giuridica nel registro fondiario.
La proprietà passa solo quando entrambe le condizioni sono soddisfatte. Il momento determinante è l’intestazione nel registro fondiario – più precisamente: l’iscrizione dell’acquirente come nuovo proprietario nella sezione I. Fino ad allora il venditore rimane legalmente il proprietario, anche se l’acquirente ha già da tempo pagato il prezzo d’acquistoha pagato e forse si è già trasferito.
Anche l’ufficio del libro fondiario stesso, ai sensi del § 20 GBO, può procedere alla trascrizione della proprietà soltanto se gli è stata dimostrata la necessaria intesa – ossia l’Auflassung. L’Auflassung è quindi la chiave senza la quale l’iscrizione e, con essa, il trasferimento della proprietà non sono possibili.
Auflassung e prenotazione dell’Auflassung: la differenza decisiva
Entrambi i termini suonano simili, ma indicano cose completamente diverse. Confonderli è l’errore più frequente quando si parla di trasferimento della proprietà.
- L’Auflassung è l’accordo sostanziale sul trasferimento della proprietà (§ 925 BGB). Insieme all’iscrizione nel libro fondiario, determina l’effettivo trasferimento della proprietà.
- La prenotazione dell’Auflassung è invece soltanto uno strumento di garanzia (§ 883 BGB). Non rende ancora l’acquirente proprietario, ma garantisce semplicemente il suo diritto al successivo trasferimento della proprietà.
La prenotazione viene iscritta poco dopo la stipula notarile nella sezione II del libro fondiario. Il suo effetto protettivo è considerevole: ogni atto dispositivo che il venditore compie sull’immobile dopo l’iscrizione della prenotazione – ad esempio una seconda vendita o una nuova costituzione di gravami – è inefficace nei confronti dell’acquirente a favore del quale è stata iscritta la prenotazione, nella misura in cui pregiudichi il suo diritto. La protezione opera persino nell’esecuzione forzata e in caso di insolvenza del venditore. In questo modo, nel frattempo il venditore non può né vendere una seconda volta l’immobile né gravarlo di debiti di nascosto.
In parole semplici: la prenotazione riserva all’acquirente il suo posto, mentre l’Auflassung gli conferisce la proprietà insieme all’iscrizione.
Procedura: dalla stipula notarile alla trascrizione
Nella prassi, l’Auflassung viene spesso dichiarata già nel contratto di compravendita. Tuttavia, il notaio viene incaricato di richiedere all’ufficio del libro fondiario la trascrizione della proprietà soltanto quando tutte le condizioni sono soddisfatte. La procedura tipica è la seguente:
Passaggio 1: stipula notarile del contratto di compravendita
Il notaio autentica il contratto di compravendita. Spesso l’atto contiene già la dichiarazione di Auflassung; talvolta l’Auflassung viene effettuata successivamente in un appuntamento separato.
Passaggio 2: iscrizione della prenotazione dell’Auflassung
Il notaio provvede tempestivamente all’iscrizione della prenotazione. Da questo momento, l’acquirente è tutelato contro una doppia vendita e nuovi gravami.
Passaggio 3: Scadenza e pagamento del prezzo d’acquisto
Non appena la prenotazione è stata iscritta, sono disponibili i documenti per la cancellazione di eventuali vecchie ipoteche fondiarie e sono state rilasciate le autorizzazioni amministrative (ad esempio la rinuncia del Comune al proprio diritto di prelazione), il notaio comunica la scadenza del pagamento del prezzo d’acquisto. L’acquirente paga.
Passaggio 4: Certificato di nulla osta dell’Agenzia delle Entrate
L’acquirente paga l’imposta sul trasferimento immobiliare. Solo successivamente l’Agenzia delle Entrate rilascia il cosiddetto certificato di nulla osta. Senza tale certificato, ai sensi del § 22 GrEStG, l’acquirente non può essere iscritto come proprietario.
Passaggio 5: Trascrizione della proprietà nel registro fondiario
Una volta disponibili l’atto di trasferimento, il certificato di nulla osta e tutte le altre prove necessarie, l’ufficio del registro fondiario iscrive l’acquirente come nuovo proprietario. Solo ora – e non un giorno prima – la proprietà viene trasferita.
Quanto costa l’atto di trasferimento?
L’atto di trasferimento non è una voce calcolata separatamente, bensì fa parte dei costi notarili e del registro fondiario dell’acquisto immobiliare. Per un orientamento approssimativo:
- L’iscrizione della prenotazione dell’atto di trasferimento incide per circa il 0,2-0,3 per cento del prezzo d’acquisto.
- I costi notarili e del registro fondiario complessivamente si attestano solitamente intorno all’1,5-2,0 per cento del prezzo d’acquisto.
Nella pratica questi costi sono sostenuti dall’acquirente. A ciò si aggiunge l’imposta sul trasferimento immobiliare, che a seconda del Land è compresa tra il 3,5 e il 6,5 per cento del prezzo d’acquisto. Dall’autenticazione notarile alla trascrizione definitiva trascorrono, a seconda dei tempi di elaborazione dell’ufficio del registro fondiario, solitamente diverse settimane o alcuni mesi – non di rado da tre a sei mesi.
FAQ sull’atto di trasferimento
Con l’atto di trasferimento sono già proprietario?
No. L’atto di trasferimento è solo l’accordo sul passaggio di proprietà. Diventerà proprietario solo con l’iscrizione nel registro fondiario (§ 873 BGB). Fino ad allora, giuridicamente, il proprietario è ancora il venditore.
Qual è la differenza tra atto di trasferimento e prenotazione dell’atto di trasferimento?
L’atto di trasferimento è l’accordo sostanziale che, insieme all’iscrizione nel registro fondiario, conferisce la proprietà. La prenotazione dell’atto di trasferimento garantisce invece soltanto il suo diritto a tale trasferimento e non la rende ancora proprietario.
L’atto di trasferimento può essere subordinato a condizioni?
No. Ai sensi del § 925, comma 2, BGB, un atto di trasferimento dichiarato sotto condizione o con indicazione di un termine è nullo. Deve avvenire senza condizioni. Per questo il trasferimento della proprietà viene gestito tramite la Scadenza del pagamento del prezzo d’acquisto e trascrizione preliminare garantite, non attraverso una condizione contenuta nella stessa Auflassung.
Quanto tempo passa dalla Auflassung alla voltura?
Dipende dal soddisfacimento delle condizioni del contratto di compravendita e dai tempi di elaborazione dell’ufficio del libro fondiario. Realisticamente occorrono da diverse settimane a mesi; dalla data dell’appuntamento dal notaio alla voltura è opportuno prevedere circa tre-sei mesi.
Chi dichiara la Auflassung?
Venditore e acquirente dichiarano congiuntamente e contemporaneamente la Auflassung davanti al notaio. È possibile anche farsi rappresentare con una procura notarile, ad esempio da un collaboratore dello studio notarile, se una parte non può comparire personalmente.
Cosa succede se il venditore diventa insolvente o muore tra la trascrizione preliminare e la voltura?
La trascrizione preliminare della Auflassung vi protegge anche in questi casi. Il vostro diritto al trasferimento della proprietà rimane in essere e ha effetto nei confronti di eredi, creditori e del curatore fallimentare. È esattamente questo lo scopo della trascrizione preliminare.
Conclusione: solo il libro fondiario fa chiarezza
La Auflassung è l’accordo dichiarato davanti al notaio sul trasferimento della proprietà; tuttavia, da sola non vi rende ancora proprietari. Solo l’interazione tra Auflassung e iscrizione nel libro fondiario perfeziona il trasferimento della proprietà. Fino alla voltura, la trascrizione preliminare della Auflassung vi protegge efficacemente dalla doppia vendita e da nuovi gravami. Chi conosce questa procedura sa esattamente da quando l’immobile gli appartiene davvero e non si lascia ingannare dalla falsa sicurezza derivante dalla firma del contratto di compravendita.