Многие покупатели считают, что после подписания договора купли-продажи недвижимость принадлежит им, — но это не так. Только передача права собственности и последующая запись в поземельной книге делают покупателя законным собственником. Мы объясним, что именно представляет собой передача права собственности, чем она отличается от служащего лишь обеспечением предварительного уведомления о передаче права собственности и в какой момент право собственности фактически переходит.
Что такое передача права собственности?
Передача права собственности — это вещно-правовое соглашение между продавцом и покупателем о том, что право собственности на земельный участок должно перейти от одного лица к другому. Она регулируется § 925 ГГУ и должна быть заявлена в присутствии обеих сторон одновременно перед компетентным органом. Компетентным органом — без ущерба для других органов — является любой нотариус.
Решающим является различие между обязательственно-правовой и вещно-правовой частью покупки недвижимости. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (§ 311b ГГУ) устанавливает лишь обязательство передать право собственности. Передача права собственности, напротив, является вещно-правовой сделкой исполнения — фактическим соглашением о переходе права собственности, которое открывает путь в поземельную книгу.
Передача права собственности не допускает неопределённости: согласно § 925 абз. 2 ГГУ, передача права собственности, заявленная под условием или с указанием срока, недействительна. Поэтому переход права собственности нельзя связать с таким условием, как «как только покупная цена будет уплачена». На практике эту защиту обеспечивают наступление срока уплаты покупной цены и предварительное уведомление о передаче права собственности, а не сама передача права собственности.
Когда право собственности действительно переходит?
Именно здесь возникает самое распространённое недоразумение. Ни подпись под договором купли-продажи, ни одна лишь передача права собственности не делают вас собственником. Согласно § 873 ГГУ, для перехода права собственности на земельный участок необходимы две вещи:
- соглашение о переходе права собственности (передача права собственности) и
- внесение изменения права в поземельную книгу.
Только после выполнения обоих условий право собственности переходит. Определяющим моментом является переоформление в поземельной книге — точнее, внесение покупателя в качестве нового собственника в раздел I. До этого продавец юридически остаётся собственником, даже если покупатель уже давно уплатил покупную ценууплатил и, возможно, уже въехал.
Само ведомство поземельной книги согласно § 20 GBO может произвести переоформление права собственности только в том случае, если ему доказано наличие необходимого соглашения — то есть Auflassung. Таким образом, Auflassung является ключом, без которого невозможны ни регистрация, ни связанный с ней переход права собственности.
Auflassung и Auflassungsvormerkung: решающее различие
Оба термина звучат похоже, но означают совершенно разное. Их смешение — самая распространённая ошибка в вопросе перехода права собственности.
- Auflassung — это материальное соглашение о переходе права собственности (§ 925 BGB). Вместе с записью в поземельной книге оно обеспечивает фактический переход права собственности.
- Auflassungsvormerkung, напротив, является лишь обеспечительным инструментом (§ 883 BGB). Она ещё не делает покупателя собственником, а лишь обеспечивает его требование о последующей передаче права собственности.
Предварительная запись вскоре после нотариального удостоверения вносится в раздел II поземельной книги. Её защитное действие значительно: любое распоряжение, которое продавец совершает в отношении земельного участка после внесения предварительной записи, — например, вторая продажа или новое обременение, — недействительно в отношении покупателя, в пользу которого внесена предварительная запись, в той мере, в какой оно затрагивает его требование. Защита действует даже в рамках принудительного исполнения и при банкротстве продавца. Благодаря этому продавец не может за это время ни продать недвижимость повторно, ни тайно обременить её долгами.
Проще говоря: предварительная запись резервирует покупателю его место, а Auflassung вместе с регистрацией предоставляет ему право собственности.
Порядок действий: от нотариального удостоверения до переоформления
На практике Auflassung часто заявляется уже в договоре купли-продажи. Однако нотариусу поручается подать заявление о переоформлении права собственности в ведомство поземельной книги только после выполнения всех условий. Типичный порядок выглядит следующим образом:
Шаг 1: нотариальное удостоверение договора купли-продажи
Нотариус удостоверяет договор купли-продажи. Часто документ уже содержит заявление об Auflassung; иногда Auflassung оформляется позднее на отдельной встрече.
Шаг 2: внесение предварительной записи об Auflassung
Нотариус без промедления инициирует внесение предварительной записи. С этого момента покупатель защищён от двойной продажи и новых обременений.
Шаг 3: Наступление срока платежа и оплата покупной цены
Как только в реестр внесена предварительная запись, представлены документы для погашения возможных старых земельных залогов и выданы необходимые разрешения органов власти (например, отказ муниципалитета от преимущественного права покупки), нотариус сообщает о наступлении срока оплаты покупной цены. Покупатель производит оплату.
Шаг 4: Справка об отсутствии препятствий от налогового управления
Покупатель уплачивает налог на приобретение недвижимости. Только после этого налоговое управление выдает так называемую справку об отсутствии препятствий. Без этой справки покупатель согласно § 22 GrEStG не может быть зарегистрирован в качестве собственника.
Шаг 5: Переоформление права собственности в земельной книге
Если имеются соглашение о переходе права собственности, справка об отсутствии препятствий и все прочие подтверждения, ведомство земельной книги вносит покупателя как нового собственника. Только теперь — и ни днем раньше — право собственности переходит.
Сколько стоит соглашение о переходе права собственности?
Соглашение о переходе права собственности не является отдельной расчетной статьей, а входит в нотариальные расходы и расходы на ведение земельной книги при покупке недвижимости. Для общей ориентации:
- Внесение предварительной записи о переходе права собственности обходится примерно в 0,2–0,3 процента покупной цены.
- Нотариальные расходы и расходы на ведение земельной книги вместе обычно составляют около 1,5–2,0 процента покупной цены.
На практике эти расходы несет покупатель. Кроме того, уплачивается налог на приобретение недвижимости, который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5 до 6,5 процента покупной цены. От нотариального удостоверения до окончательного переоформления обычно проходит от нескольких недель до нескольких месяцев — в нередких случаях от трех до шести месяцев, в зависимости от продолжительности обработки документов ведомством земельной книги.
Часто задаваемые вопросы о соглашении о переходе права собственности
Становлюсь ли я собственником уже после заключения соглашения о переходе права собственности?
Нет. Соглашение о переходе права собственности — это лишь договоренность о переходе права собственности. Собственником вы становитесь только после внесения записи в земельную книгу (§ 873 BGB). До этого с юридической точки зрения собственником остается продавец.
В чем разница между соглашением о переходе права собственности и предварительной записью о переходе права собственности?
Соглашение о переходе права собственности представляет собой материально-правовую договоренность, которая вместе с внесением записи в земельную книгу обеспечивает переход права собственности. Предварительная запись о переходе права собственности, напротив, лишь обеспечивает ваше требование о таком переходе и еще не делает вас собственником.
Можно ли поставить соглашение о переходе права собственности под условия?
Нет. Согласно § 925 абз. 2 BGB соглашение о переходе права собственности, заключенное под условием или с указанием срока, недействительно. Оно должно заключаться безусловно. Поэтому переход права собственности посредством "срок оплаты покупной цены и предварительная отметка обеспечены не условием в самой передаче права собственности.
Сколько времени проходит от передачи права собственности до перерегистрации?
Это зависит от выполнения условий договора купли-продажи и срока обработки в земельной книге. Реалистично рассчитывать на несколько недель или месяцев; от визита к нотариусу до перерегистрации следует планировать примерно от трёх до шести месяцев.
Кто заявляет о передаче права собственности?
Продавец и покупатель совместно и одновременно заявляют о передаче права собственности в присутствии нотариуса. Возможна также представительская деятельность на основании нотариальной доверенности — например, сотрудником нотариальной конторы, если одна из сторон не может явиться лично.
Что происходит, если продавец становится неплатёжеспособным или умирает в период между предварительной отметкой и перерегистрацией?
Предварительная отметка о передаче права собственности защищает вас и в этих случаях. Ваше требование о передаче права собственности сохраняется и действует в отношении наследников, кредиторов и управляющего по делу о несостоятельности. Именно для этого и предназначена предварительная отметка.
Итог: только земельная книга вносит ясность
Передача права собственности — это нотариально удостоверенное соглашение о переходе права собственности, однако сама по себе она ещё не делает вас собственником. Только взаимодействие передачи права собственности и внесения записи в земельную книгу завершает переход права собственности. До перерегистрации предварительная отметка о передаче права собственности надёжно защищает вас от двойной продажи и новых обременений. Зная этот порядок, вы точно понимаете, с какого момента недвижимость действительно принадлежит вам, и не даёте подписи под договором купли-продажи создать ложное чувство безопасности.