Wielu kupujących uważa, że nieruchomość należy do nich już po podpisaniu umowy sprzedaży – ale to nieprawda. Dopiero przeniesienie własności oraz następujący po nim wpis do księgi wieczystej sprawiają, że kupujący staje się prawnym właścicielem. Wyjaśniamy, czym dokładnie jest przeniesienie własności, czym różni się od jedynie zabezpieczającego wpisu zastrzeżenia roszczenia o przeniesienie własności oraz w którym momencie własność rzeczywiście przechodzi.
Czym jest przeniesienie własności?
Przeniesienie własności jest rzeczowym porozumieniem między sprzedającym a kupującym, że własność nieruchomości ma przejść z jednej osoby na drugą. Jest ono uregulowane w § 925 BGB i musi zostać oświadczone przy jednoczesnej obecności obu stron przed właściwym organem. Właściwy jest – niezależnie od innych organów – każdy notariusz.
Decydujące znaczenie ma rozróżnienie między zobowiązaniową a rzeczową częścią zakupu nieruchomości. Poświadczona notarialnie umowa sprzedaży (§ 311b BGB) ustanawia jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności. Natomiast przeniesienie własności jest rzeczową czynnością wykonawczą – właściwym porozumieniem dotyczącym zmiany właściciela, które otwiera drogę do wpisu w księdze wieczystej.
Przeniesienie własności nie dopuszcza niepewności: zgodnie z § 925 ust. 2 BGB przeniesienie własności oświadczone pod warunkiem lub z określeniem terminu jest nieważne. Nie można więc uzależnić przejścia własności od klauzuli takiej jak „z chwilą zapłaty ceny zakupu”. W praktyce zabezpieczenie to zapewniają wymagalność ceny zakupu i zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności – nie samo przeniesienie własności.
Kiedy własność rzeczywiście przechodzi?
W tym miejscu pojawia się najczęstsze nieporozumienie. Ani podpisanie umowy sprzedaży, ani samo przeniesienie własności nie czynią Państwa właścicielem. Zgodnie z § 873 BGB do przeniesienia własności nieruchomości potrzebne są dwie rzeczy:
- porozumienie dotyczące przejścia własności (przeniesienie własności) oraz
- wpis zmiany prawa do księgi wieczystej.
Dopiero gdy oba warunki zostaną spełnione, własność przechodzi. Decydującym momentem jest przepisanie w księdze wieczystej – dokładniej: wpisanie kupującego jako nowego właściciela w dziale I. Do tego czasu sprzedający pozostaje prawnym właścicielem, nawet jeśli kupujący już dawno zapłacił cenę zakupuktóry zapłacił i być może już się wprowadził.
Również sam urząd ksiąg wieczystych, zgodnie z § 20 GBO, może dokonać przepisania własności tylko wtedy, gdy zostanie mu udowodniona wymagana zgoda – czyli Auflassung. Auflassung jest zatem kluczem, bez którego wpis i związane z nim przejście własności nie są możliwe.
Auflassung i Auflassungsvormerkung: decydująca różnica
Oba pojęcia brzmią podobnie, ale oznaczają coś zupełnie innego. Ich pomylenie jest najczęstszym błędem w kwestii przejścia własności.
- Auflassung to materialna zgoda na zmianę własności (§ 925 BGB). Wraz z wpisem do księgi wieczystej powoduje faktyczne przejście własności.
- Auflassungsvormerkung jest natomiast jedynie instrumentem zabezpieczającym (§ 883 BGB). Nie czyni ona jeszcze kupującego właścicielem, lecz jedynie zabezpiecza jego roszczenie o późniejsze przeniesienie własności.
Wzmianka zabezpieczająca jest wpisywana wkrótce po poświadczeniu aktu notarialnego w dziale II księgi wieczystej. Jej skutek ochronny jest znaczący: każde rozporządzenie, którego sprzedający dokona w odniesieniu do nieruchomości po wpisaniu wzmianki – na przykład druga sprzedaż lub nowe obciążenie –, jest bezskuteczne wobec kupującego, na rzecz którego dokonano wpisu wzmianki, w zakresie, w jakim narusza jego roszczenie. Ochrona działa nawet w postępowaniu egzekucyjnym i w razie niewypłacalności sprzedającego. Dzięki temu sprzedający nie może w międzyczasie ani sprzedać nieruchomości po raz drugi, ani potajemnie obciążyć jej długami.
Mówiąc prościej: wzmianka zabezpieczająca rezerwuje kupującemu jego miejsce, a Auflassung wraz z wpisem zapewnia mu własność.
Przebieg: od poświadczenia aktu notarialnego do przepisania własności
W praktyce Auflassung jest często składana już w umowie sprzedaży. Notariusz otrzymuje jednak polecenie, aby złożyć wniosek o przepisanie własności w urzędzie ksiąg wieczystych dopiero wtedy, gdy wszystkie warunki zostaną spełnione. Typowy przebieg wygląda następująco:
Krok 1: Poświadczenie umowy sprzedaży
Notariusz poświadcza umowę sprzedaży. Akt notarialny często zawiera już oświadczenie o Auflassung; czasami Auflassung jest składana później, podczas odrębnego terminu.
Krok 2: Wpisanie Auflassungsvormerkung
Notariusz niezwłocznie inicjuje wpisanie wzmianki zabezpieczającej. Od tego momentu kupujący jest zabezpieczony przed podwójną sprzedażą i nowymi obciążeniami.
Krok 3: Wymagalność i zapłata ceny zakupu
Gdy zostanie wpisane roszczenie o przeniesienie własności, będą dostępne dokumenty dotyczące wykreślenia ewentualnych starych hipotek gruntowych oraz zostaną wydane wymagane zgody urzędowe (np. rezygnacja gminy z przysługującego jej prawa pierwokupu), notariusz zawiadamia o wymagalności ceny zakupu. Kupujący dokonuje płatności.
Krok 4: Zaświadczenie urzędu skarbowego o braku zastrzeżeń
Kupujący uiszcza podatek od nabycia nieruchomości. Dopiero potem urząd skarbowy wystawia tak zwane zaświadczenie o braku zastrzeżeń. Bez tego zaświadczenia kupujący nie może zostać wpisany jako właściciel zgodnie z § 22 GrEStG.
Krok 5: Przepisanie własności w księdze wieczystej
Jeżeli dostępne są umowa przeniesienia własności, zaświadczenie o braku zastrzeżeń oraz wszystkie pozostałe dowody, urząd prowadzący księgę wieczystą wpisuje kupującego jako nowego właściciela. Dopiero teraz – i ani jednego dnia wcześniej – własność przechodzi na kupującego.
Ile kosztuje przeniesienie własności?
Przeniesienie własności nie jest odrębną pozycją rozliczaną osobno, lecz częścią kosztów notarialnych i kosztów księgi wieczystej związanych z zakupem nieruchomości. Dla orientacji:
- Wpis roszczenia o przeniesienie własności kosztuje około 0,2 do 0,3 procent ceny zakupu.
- Łączne koszty notarialne i koszty księgi wieczystej wynoszą zazwyczaj około 1,5 do 2,0 procent ceny zakupu.
W praktyce koszty te ponosi kupujący. Do tego dochodzi podatek od nabycia nieruchomości, który w zależności od kraju związkowego wynosi od 3,5 do 6,5 procent ceny zakupu. Od sporządzenia aktu notarialnego do ostatecznego przepisania własności mija, w zależności od czasu rozpatrywania sprawy przez urząd prowadzący księgę wieczystą, zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy – nierzadko od trzech do sześciu miesięcy.
FAQ dotyczące przeniesienia własności
Czy wraz z przeniesieniem własności jestem już właścicielem?
Nie. Przeniesienie własności jest jedynie porozumieniem w sprawie zmiany właściciela. Właścicielem zostaje się dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (§ 873 BGB). Do tego czasu właścicielem w świetle prawa pozostaje sprzedający.
Jaka jest różnica między przeniesieniem własności a zabezpieczeniem roszczenia o przeniesienie własności?
Przeniesienie własności jest materialnoprawnym porozumieniem, które wraz z wpisem do księgi wieczystej powoduje nabycie własności. Zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności zabezpiecza natomiast jedynie roszczenie o dokonanie tego przeniesienia i nie czyni jeszcze kupującego właścicielem.
Czy przeniesienie własności może być uzależnione od warunków?
Nie. Zgodnie z § 925 ust. 2 BGB przeniesienie własności dokonane pod warunkiem lub z oznaczeniem terminu jest nieważne. Musi nastąpić bezwarunkowo. Dlatego przejście własności poprzez Zabezpieczone zostały wymagalność ceny zakupu oraz roszczenie o wpis, a nie poprzez warunek zawarty w samej umowie przeniesienia własności.
Ile czasu upływa od umowy przeniesienia własności do przepisania własności?
Zależy to od spełnienia warunków umowy sprzedaży oraz czasu rozpatrywania sprawy przez sąd prowadzący księgę wieczystą. Realistycznie należy liczyć się z okresem od kilku tygodni do kilku miesięcy; od wizyty u notariusza do przepisania własności należy zaplanować około trzech do sześciu miesięcy.
Kto składa oświadczenie o przeniesieniu własności?
Sprzedający i kupujący składają oświadczenie o przeniesieniu własności wspólnie i jednocześnie, w obecności notariusza. Możliwe jest również działanie przez pełnomocnika posiadającego pełnomocnictwo notarialne – na przykład pracownika kancelarii notarialnej, jeśli jedna ze stron nie może stawić się osobiście.
Co się dzieje, jeśli sprzedający stanie się niewypłacalny lub umrze między wpisem roszczenia a przepisaniem własności?
Wpis roszczenia o przeniesienie własności chroni Państwa również w takich przypadkach. Roszczenie o przeniesienie własności pozostaje w mocy i jest skuteczne wobec spadkobierców, wierzycieli oraz zarządcy masy upadłości. Właśnie do tego służy wpis roszczenia.
Podsumowanie: Dopiero księga wieczysta zapewnia jasność
Umowa przeniesienia własności jest oświadczoną notarialnie zgodą na zmianę właściciela – jednak sama w sobie nie czyni jeszcze Państwa właścicielem. Dopiero połączenie umowy przeniesienia własności i wpisu do księgi wieczystej finalizuje przejście własności. Do czasu przepisania własności wpis roszczenia o przeniesienie własności niezawodnie chroni Państwa przed podwójną sprzedażą i nowymi obciążeniami. Kto zna ten przebieg, dokładnie wie, od kiedy nieruchomość rzeczywiście do niego należy – i nie da się zwieść podpisowi pod umową sprzedaży ani popaść w fałszywe poczucie bezpieczeństwa.