De nombreux acheteurs pensent que le bien leur appartient dès la signature du contrat de vente – mais c’est faux. Ce n’est qu’avec l’Auflassung et l’inscription consécutive au registre foncier que l’acheteur devient le propriétaire légal. Nous vous expliquons ce qu’est exactement l’Auflassung, en quoi elle se distingue de l’Auflassungsvormerkung, qui ne sert qu’à garantir la transaction, et à quel moment la propriété est effectivement transférée.
Qu’est-ce que l’Auflassung ?
L’Auflassung est l’accord de droit réel entre le vendeur et l’acheteur selon lequel la propriété d’un terrain doit être transférée de l’une à l’autre personne. Elle est régie par le § 925 BGB et doit être déclarée en présence simultanée des deux parties devant une autorité compétente. Est compétent – sans préjudice d’autres autorités – tout notaire.
Il est essentiel de distinguer la partie relevant du droit des obligations et celle relevant du droit des biens lors d’un achat immobilier. Le contrat de vente notarié (§ 311b BGB) ne crée que l’obligation de transférer la propriété. L’Auflassung constitue en revanche l’acte d’exécution relevant du droit des biens – l’accord proprement dit sur le transfert de propriété, qui ouvre la voie à l’inscription au registre foncier.
L’Auflassung ne tolère aucune incertitude : conformément au § 925, al. 2, BGB, une Auflassung déclarée sous condition ou avec une détermination de délai est nulle. Le transfert de propriété ne peut donc pas être subordonné à une clause telle que « dès que le prix d’achat aura été payé ». En pratique, cette garantie est assurée par l’exigibilité du prix d’achat et la prénotation – et non par l’Auflassung elle-même.
Quand la propriété est-elle réellement transférée ?
C’est là que se trouve le malentendu le plus fréquent. Ni la signature du contrat de vente ni l’Auflassung à elle seule ne font de vous le propriétaire. Selon le § 873 BGB, deux éléments sont nécessaires au transfert de propriété d’un terrain :
- l’accord sur le transfert de propriété (l’Auflassung) et
- l’inscription de la modification juridique au registre foncier.
Ce n’est que lorsque les deux conditions sont remplies que la propriété est transférée. Le moment déterminant est la transcription au registre foncier – plus précisément : l’inscription de l’acheteur comme nouveau propriétaire à la section I. Jusque-là, le vendeur reste légalement propriétaire, même si l’acheteur a depuis longtemps payé le prix d’achat.a payé et a peut-être déjà emménagé.
L’office du registre foncier lui-même ne peut, conformément au § 20 GBO, procéder au transfert de propriété que si l’accord requis – c’est-à-dire l’Auflassung – lui a été prouvé. L’Auflassung est donc la clé sans laquelle l’inscription et, avec elle, le transfert de propriété ne sont pas possibles.
Auflassung et Auflassungsvormerkung : la différence décisive
Les deux notions se ressemblent, mais désignent des réalités totalement différentes. Les confondre est l’erreur la plus fréquente lorsqu’il est question du transfert de propriété.
- L’Auflassung est l’accord matériel sur le changement de propriété (§ 925 BGB). Avec l’inscription au registre foncier, elle entraîne le véritable transfert de propriété.
- L’Auflassungsvormerkung, en revanche, n’est qu’un instrument de garantie (§ 883 BGB). Elle ne fait pas encore de l’acheteur le propriétaire, mais garantit uniquement son droit au transfert ultérieur de propriété.
La prénotation est inscrite peu après l’authentification notariale dans la section II du registre foncier. Son effet protecteur est considérable : tout acte de disposition que le vendeur accomplit sur le bien après l’inscription de la prénotation – par exemple une seconde vente ou la constitution d’une nouvelle charge – est inopposable à l’acheteur bénéficiant de la prénotation dans la mesure où il porte atteinte à son droit. La protection s’applique même en cas d’exécution forcée et d’insolvabilité du vendeur. Ainsi, le vendeur ne peut entre-temps ni vendre une seconde fois le bien ni le grever secrètement de dettes.
En termes simplifiés : la prénotation réserve sa place à l’acheteur, tandis que l’Auflassung lui confère la propriété conjointement avec l’inscription.
Déroulement : de l’authentification notariale au transfert au registre
En pratique, l’Auflassung est souvent déclarée dès le contrat de vente. Toutefois, le notaire reçoit pour instruction de ne demander le transfert de propriété auprès de l’office du registre foncier qu’une fois toutes les conditions remplies. Le déroulement typique est le suivant :
Étape 1 : Authentification notariale du contrat de vente
Le notaire authentifie le contrat de vente. L’acte contient souvent déjà la déclaration d’Auflassung ; parfois, l’Auflassung est effectuée ultérieurement lors d’un rendez-vous distinct.
Étape 2 : Inscription de l’Auflassungsvormerkung
Le notaire fait procéder rapidement à l’inscription de la prénotation. À partir de ce moment, l’acheteur est protégé contre une double vente et de nouvelles charges.
Étape 3 : Exigibilité et paiement du prix d’achat
Dès que la prénotation est inscrite, que les documents de radiation d’éventuelles anciennes hypothèques foncières sont disponibles et que les autorisations administratives (par exemple la renonciation de la commune à son droit de préemption) ont été accordées, le notaire informe de l’exigibilité du prix d’achat. L’acheteur paie.
Étape 4 : Certificat de non-opposition de l’administration fiscale
L’acheteur acquitte la taxe sur l’acquisition immobilière. Ce n’est qu’ensuite que l’administration fiscale délivre le certificat dit de non-opposition. Sans ce certificat, l’acheteur ne peut pas être inscrit comme propriétaire conformément à l’article 22 de la GrEStG.
Étape 5 : Transfert de propriété au registre foncier
Dès que la Auflassung, le certificat de non-opposition et tous les autres justificatifs sont disponibles, le bureau du registre foncier inscrit l’acheteur comme nouveau propriétaire. C’est à ce moment-là – et pas un jour plus tôt – que la propriété est transférée.
Combien coûte la Auflassung ?
La Auflassung ne constitue pas un poste facturé séparément, mais fait partie des frais de notaire et d’inscription au registre foncier liés à l’achat immobilier. À titre indicatif :
- L’inscription de la prénotation de Auflassung représente environ 0,2 à 0,3 pour cent du prix d’achat.
- Les frais de notaire et du registre foncier s’élèvent généralement à environ 1,5 à 2,0 pour cent du prix d’achat.
En pratique, ces frais sont supportés par l’acheteur. S’y ajoute la taxe sur l’acquisition immobilière, qui varie selon le Land entre 3,5 et 6,5 pour cent du prix d’achat. Entre l’authentification notariale et le transfert définitif au registre foncier, il s’écoule généralement plusieurs semaines à quelques mois selon le délai de traitement du bureau du registre foncier – souvent pas moins de trois à six mois.
FAQ sur la Auflassung
Suis-je déjà propriétaire avec la Auflassung ?
Non. La Auflassung constitue uniquement l’accord sur le transfert de propriété. Vous ne devenez propriétaire qu’avec l’inscription au registre foncier (§ 873 BGB). Jusque-là, le vendeur reste juridiquement propriétaire.
Quelle est la différence entre la Auflassung et la prénotation de Auflassung ?
La Auflassung est l’accord matériel qui, avec l’inscription au registre foncier, confère la propriété. La prénotation de Auflassung garantit en revanche uniquement votre droit à ce transfert et ne fait pas encore de vous le propriétaire.
La Auflassung peut-elle être soumise à des conditions ?
Non. Selon l’article 925, paragraphe 2, du BGB, une Auflassung déclarée sous condition ou avec une détermination temporelle est invalide. Elle doit être inconditionnelle. C’est pourquoi le transfert de propriété est régi par la L’exigibilité du prix d’achat et la réservation sont garanties, et non par une condition dans la cession elle-même.
Combien de temps s’écoule entre la cession et la transcription ?
Cela dépend du respect des conditions du contrat de vente et du délai de traitement du registre foncier. Il faut compter réalistement plusieurs semaines à plusieurs mois ; prévoyez environ trois à six mois entre le rendez-vous chez le notaire et la transcription.
Qui déclare la cession ?
Le vendeur et l’acheteur déclarent conjointement et simultanément la cession devant le notaire. Une représentation par procuration notariée est également possible – par exemple par un collaborateur de l’étude notariale, si l’une des parties ne peut pas comparaître en personne.
Que se passe-t-il si le vendeur devient insolvable ou décède entre la réservation et la transcription ?
La prénotation garantissant la cession vous protège également dans ces cas. Votre droit au transfert de propriété demeure et est opposable aux héritiers, aux créanciers et à l’administrateur judiciaire. C’est précisément à cela que sert la prénotation.
Conclusion : seul le registre foncier apporte la clarté
La cession est l’accord déclaré par acte notarié sur le changement de propriété – mais elle ne fait pas encore de vous le propriétaire à elle seule. Ce n’est que la combinaison de la cession et de l’inscription au registre foncier qui accomplit le transfert de propriété. Jusqu’à la transcription, la prénotation garantissant la cession vous protège efficacement contre une double vente et de nouvelles charges. Celui qui connaît cette procédure sait exactement à partir de quand le bien lui appartient réellement – et ne se laisse pas bercer par un faux sentiment de sécurité en signant le contrat de vente.