Wie een woning verkoopt of verhuurt, heeft een energiecertificaat nodig – maar dit document bestaat in twee varianten. Het energiecertificaat op basis van de energiebehoefte beoordeelt de bouwkundige staat, het energiecertificaat op basis van het verbruik het daadwerkelijke energieverbruik van de bewoners. Welk type is toegestaan, hangt van het gebouw af, en de verkeerde keuze kan een boete tot gevolg hebben. Wij leggen u de verschillen uit, wanneer welk certificaat verplicht is en wat het kost.
De twee typen certificaten: behoefte tegenover verbruik
Beide certificaten zijn gebaseerd op dezelfde wet, de Gebouwenergiewet (GEG), zijn elk tien jaar geldig en tonen uiteindelijk een energie-efficiëntieklasse (momenteel van A+ tot en met H). De weg naar dit resultaat verschilt echter fundamenteel.
Het energiecertificaat op basis van de energiebehoefte (officieel energiebehoeftecertificaat) berust op een technische analyse van het gebouw: een deskundige beoordeelt isolatie, ramen, dak, verwarming en warmwatervoorziening en berekent daaruit de theoretische energiebehoefte. Het gedrag van de gebruikers blijft buiten beschouwing. Het resultaat beschrijft de energetische kwaliteit van het gebouw objectief – onafhankelijk van de vraag of de bewoners zuinig of royaal verwarmen.
Het energiecertificaat op basis van het verbruik (energieverbruikcertificaat) is daarentegen gebaseerd op de daadwerkelijke verbruiksgegevens uit het verleden. De basis wordt gevormd door de afrekeningen van de verwarmingskosten over drie opeenvolgende afrekenperioden, dus 36 maanden, waarbij de meest recente periode niet langer dan 18 maanden geleden mag zijn geëindigd. Het wordt sneller en goedkoper opgesteld, maar weerspiegelt het verwarmingsgedrag van de eerdere bewoners en zelfs de weersomstandigheden in de betreffende jaren.
Kort samengevat verschillen de twee typen als volgt:
- Basis: energiecertificaat op basis van de energiebehoefte = berekende energiebehoefte van de bouwkundige staat; energiecertificaat op basis van het verbruik = gemeten verbruik van de afgelopen drie jaar.
- Informatiewaarde: Het energiecertificaat op basis van de energiebehoefte is objectief en tussen gebouwen vergelijkbaar; het energiecertificaat op basis van het verbruik hangt af van het gedrag van de bewoners.
- Inspanning: Het energiecertificaat op basis van de energiebehoefte vereist een nauwkeurige gegevensverzameling; het energiecertificaat op basis van het verbruik alleen de verbruiksafrekeningen.
- Kosten: Het energiecertificaat op basis van het verbruik is aanzienlijk goedkoper (zie hieronder).
Wanneer is welk energiecertificaat verplicht?
U mag niet in elk geval vrij tussen de twee typen kiezen. De Gebouwenergiewet schrijft voor bepaalde gebouwen uitdrukkelijk het energiecertificaat op basis van de energiebehoefte voor. Doorslaggevend is vooral § 80 GEG.
Altijd een behoeftecertificaat: nieuwbouw en grondige renovatie
Voor een nieuwbouw moet altijd een energiebehoeftecertificaat worden opgesteld – al omdat een nieuw gebouw nog geen verbruik kan aantonen. Hetzelfde geldt wanneer een bestaand gebouw zo ingrijpend wordt verbouwd of uitgebreid dat de energiebehoefte voor het gehele gebouw opnieuw wordt berekend. In deze gevallen ontstaat het behoeftecertificaat sowieso als bijproduct van de planning.
Verplichting tot een behoeftecertificaat: kleine oude gebouwen met een bouwaanvraag vóór 1 november 1977
Het belangrijkste bijzondere geval betreft oudere, kleine woonhuizen. Volgens § 80 lid 3 GEG is een energiebehoeftecertificaat verplicht wanneer een woongebouw
- minder dan vijf woningen heeft en
- de bouwaanvraag vóór 1 november 1977 is ingediend.
De reden: bij dergelijke huizen biedt het werkelijke verbruik vaak geen betrouwbare conclusies over de bouwkundige staat. Er is echter een belangrijke uitzondering: voldeed het gebouw bij de oplevering al aan het vereiste niveau van de Warmtebeschermingsverordening van 11 augustus 1977, of is het door latere renovaties minstens op dit niveau gebracht, dan mag u weer vrij kiezen. Wie een niet-gerenoveerd huis uit de jaren 1950 of 1960 met twee of drie woningen verkoopt, kan dus doorgaans niet om het behoeftecertificaat heen.
Vrije keuze bij alle overige woongebouwen
Voor alle andere woongebouwen geldt de zogenaamde keuzevrijheid – u beslist zelf tussen een behoefte- en een verbruikscertificaat. Dit betreft met name:
- woongebouwen met vijf of meer woningen, ongeacht het bouwjaar,
- woongebouwen met bouwaanvraag vanaf 1 november 1977 en
- oudere kleine huizen die zijn gerenoveerd tot het niveau van de Warmtebeschermingsverordening 1977.
Er blijft echter een praktische grens: een verbruikscertificaat kan alleen worden opgesteld als er daadwerkelijk verbruiksgegevens over de volledige 36 maanden beschikbaar zijn. Ontbreken die – bijvoorbeeld na langdurige leegstand of bij een gebouw dat pas onlangs is betrokken –, dan blijft alleen het behoeftecertificaat over.
Wat kost welk energiecertificaat?
De prijs is het meest merkbare verschil in het dagelijks leven:
- Verbruikscertificaat: meestal ongeveer 50 tot 100 euro. Het kan vaak online worden opgesteld, omdat daarvoor alleen de verbruiksafrekeningen en enkele gebouwgegevens nodig zijn.
- Behoeftecertificaat: afhankelijk van de werkzaamheden ongeveer 300 tot 500 euro. De hogere kosten ontstaan door de nauwkeurige Opname van bouwonderdelen en installatietechniek, vaak met een afspraak ter plaatse.
Aangezien elk energiecertificaat tien jaar geldig is (§ 79 GEG), valt de prijs over de looptijd mee. Bij zeer goedkope onlineaanbiedingen moet u letten op de bevoegdheid van de aanbieder om het certificaat op te stellen – een foutief certificaat heeft bij de verkoop geen nut.
Voor- en nadelen voor eigenaars en kopers
Waar u de keuze hebt, loont het de moeite beide kanten te bekijken:
- Verbruikscertificaat – voordeel: goedkoop en snel beschikbaar, ideaal voor goed geïsoleerde of zuinig bewoonde gebouwen waarvan het lage verbruik het vastgoed in een goed daglicht stelt.
- Verbruikscertificaat – nadeel: De waarde schommelt afhankelijk van het gedrag van de vorige bewoners. Een zuinige alleenstaande kan hetzelfde appartement er aanzienlijk beter laten uitzien dan een gezin – voor de koper is dat nauwelijks betekenisvol.
- Behoeftecertificaat – voordeel: objectief, vergelijkbaar en informatiever voor geïnteresseerde kopers, omdat het de werkelijke energetische kwaliteit weergeeft. Het bevat bovendien concrete aanbevelingen voor modernisering.
- Behoeftecertificaat – nadeel: duurder en omslachtiger. Bij niet-gerenoveerde oude gebouwen valt het resultaat vaak slechter uit dan het werkelijke verbruik – dat kan potentiële kopers bij de verkoop afschrikken.
Voor kopers geldt omgekeerd: met een behoeftecertificaat kunnen de toekomstige verwarmingskosten beter worden ingeschat dan met een verbruikscertificaat, dat sterk door de vorige eigenaar wordt beïnvloed.
FAQ over behoefte- en verbruikscertificaten
Welk energiecertificaat is beter?
Wettelijk zijn beide gelijkwaardig, voor zover er voor uw gebouw keuzevrijheid bestaat. Inhoudelijk is het behoeftecertificaat informatiever, omdat het onafhankelijk van het gebruikersgedrag de kwaliteit van de bouwsubstantie beoordeelt. Voor een eerlijke, transparante verkoop is het daarom vaak de betere keuze – ook al kost het meer.
Is een verbruikscertificaat altijd goedkoper?
Over het algemeen wel. Een verbruikscertificaat kost meestal 50 tot 100 euro, een behoeftecertificaat 300 tot 500 euro. De meerprijs wordt verklaard door de uitgebreide technische beoordeling van het gebouw.
Hoe herken ik welk certificaat ik heb?
Op de eerste pagina van het certificaat is aangekruist of het om een energiebehoefte- of een energieverbruikscertificaat gaat. Het behoeftecertificaat vermeldt daarnaast een berekende eind- en primaire energiebehoefte, terwijl het verbruikscertificaat een energieverbruikskencijfer vermeldt.
Wat gebeurt er als ik het verkeerde Een verbruiksattest laten opstellen?
Laat u voor een gebouw waarvoor verplicht een behoefteattest nodig is, alleen een verbruiksattest opstellen, dan is dit ongeldig. U voldoet dan niet aan de wettelijke verplichting en riskeert een boete tot 10.000 euro op grond van § 108 GEG.
Moet ik de energiegegevens al in de advertentie vermelden?
Ja. Als er bij de marketing al een energiecertificaat beschikbaar is, moeten onder andere het type certificaat, de energiekengetalwaarde, de belangrijkste energiedrager, het bouwjaar en de energie-efficiëntieklasse in elke vastgoedadvertentie worden vermeld (§ 87 GEG). Als u uw woning bij ons op TraumImmo adverteert, maken deze verplichte gegevens deel uit van het formulier.
Hoe lang is een energiecertificaat geldig?
Beide typen zijn vanaf de afgifte tien jaar geldig. Daarna moet voor een nieuwe verkoop of verhuur een nieuw certificaat worden opgesteld.
Conclusie: de keuze van het type hangt af van het gebouw
Of u een behoefte- of verbruiksattest kiest, is zelden een kwestie van persoonlijke voorkeur. Bij nieuwbouw, grondige renovaties en kleine, niet-gerenoveerde oude gebouwen met een bouwaanvraag van vóór 1 november 1977 schrijft het GEG het behoefteattest voor. In alle andere gevallen mag u kiezen en moet u afwegen tussen het voordelige verbruiksattest en het informatievere behoefteattest. Wie zijn woning transparant en zonder juridisch risico wil aanbieden, is in veel gevallen veiliger af met een behoefteattest. De belangrijkste regel blijft: controleer eerst of u überhaupt een keuze hebt.