Той, хто продає або здає нерухомість в оренду, потребує енергетичного сертифіката – однак цей документ існує у двох варіантах. Сертифікат потреби оцінює будівельні конструкції, а сертифікат споживання – фактичне споживання енергії мешканцями. Який тип дозволений, залежить від будівлі, а неправильний вибір може спричинити штраф. Ми пояснюємо відмінності, коли який сертифікат є обов’язковим і скільки він коштує.
Два типи сертифікатів: потреба проти споживання
Обидва сертифікати ґрунтуються на одному законі – Законі про енергетику будівель (GEG), кожен дійсний протягом десяти років і в кінцевому підсумку показує клас енергоефективності (нині від A+ до H). Однак шлях до цього результату є принципово різним.
Сертифікат потреби (офіційно – сертифікат енергетичної потреби) ґрунтується на технічному аналізі будівлі: фахівець оцінює теплоізоляцію, вікна, дах, опалення та підготовку гарячої води й на цій основі розраховує теоретичну потребу в енергії. Поведінка користувачів не враховується. Результат об’єктивно описує енергетичні характеристики будівлі – незалежно від того, чи мешканці опалюють ощадливо або щедро.
Сертифікат споживання (сертифікат споживання енергії), навпаки, спирається на фактичні дані про споживання за минулі періоди. Основою є розрахунки витрат на опалення за три послідовні розрахункові періоди, тобто 36 місяців, причому найновіший період не повинен завершитися понад 18 місяців тому. Його оформлення є швидшим і дешевшим, але він відображає опалювальну поведінку попередніх мешканців і навіть погодні умови відповідних років.
Коротко відмінності між двома типами такі:
- Основа: сертифікат потреби = розрахована потреба будівельних конструкцій в енергії; сертифікат споживання = виміряне споживання за останні три роки.
- Інформативність: сертифікат потреби є об’єктивним і дає змогу порівнювати будівлі між собою; сертифікат споживання залежить від поведінки мешканців.
- Обсяг робіт: сертифікат потреби вимагає точного збору даних; сертифікат споживання – лише розрахунків витрат на споживання.
- Вартість: сертифікат споживання значно дешевший (див. нижче).
Коли який енергетичний сертифікат є обов’язковим?
Ви не завжди можете вільно обирати між двома типами. Закон про енергетику будівель прямо передбачає сертифікат потреби для певних будівель. Вирішальним є передусім § 80 GEG.
Завжди сертифікат потреби: нове будівництво та капітальна реконструкція
Для новобудови завжди потрібно оформлювати сертифікат енергетичної потреби — вже тому, що нова будівля ще не має даних про споживання. Те саме стосується випадків, коли наявну будівлю настільки комплексно перебудовують або розширюють, що енергетичну потребу для всієї будівлі розраховують заново. У таких випадках сертифікат потреби все одно виникає як побічний результат планування.
Обов’язковий сертифікат потреби: невеликі старі будинки із заявою на будівництво до 1 листопада 1977 року
Найважливіший особливий випадок стосується старих невеликих житлових будинків. Відповідно до § 80 абзацу 3 GEG сертифікат енергетичної потреби є обов’язковим, якщо житлова будівля
- має менше п’яти квартир і
- заяву на будівництво було подано до 1 листопада 1977 року.
Причина: у таких будинках самі лише дані про споживання часто не дають змоги зробити надійні висновки щодо технічного стану будівлі. Однак є важливий виняток: якщо вже під час завершення будівництва будівля відповідала рівню вимог Положення про теплозахист від 11 серпня 1977 року або завдяки подальшій санації її щонайменше привели до цього рівня, можна знову вільно обирати. Той, хто продає несанований будинок 1950-х або 1960-х років із двома чи трьома квартирами, як правило, не може обійтися без сертифіката потреби.
Вільний вибір для всіх інших житлових будівель
Для всіх інших житлових будівель діє так зване право вибору — ви самі вирішуєте, оформлювати сертифікат потреби чи сертифікат споживання. Це, зокрема, стосується:
- житлових будівель із п’ятьма або більше квартирами, незалежно від року будівництва,
- житлових будівель, щодо яких заяву на будівництво подано 1 листопада 1977 року або пізніше, і
- старих невеликих будинків, які санували до рівня Положення про теплозахист 1977 року.
Однак залишається практичне обмеження: сертифікат споживання можна оформити лише за наявності фактичних даних про споживання за всі 36 місяців до цього. Якщо їх немає — наприклад, після тривалого простою або в будівлі, яку щойно заселили, — залишається лише сертифікат потреби.
Скільки коштує кожен енергетичний сертифікат?
Ціна є найвідчутнішою відмінністю у повсякденній практиці:
- Сертифікат споживання: зазвичай близько 50–100 євро. Його часто можна оформити онлайн, оскільки для цього потрібні лише розрахунки споживання та деякі дані про будівлю.
- Сертифікат потреби: залежно від обсягу робіт приблизно 300–500 євро. Вищі витрати зумовлені точнимЗбір даних про конструктивні елементи та інженерне обладнання, часто з виїздом на об’єкт.
Оскільки кожен енергетичний сертифікат дійсний протягом десяти років (§ 79 GEG), його вартість розподіляється на весь строк дії. Щодо дуже дешевих онлайн-пропозицій варто перевірити право постачальника на оформлення сертифіката — помилковий сертифікат не принесе вам користі під час продажу.
Переваги та недоліки для власників і покупців
Якщо у вас є вибір, варто розглянути обидві сторони:
- Сертифікат на основі фактичного споживання – перевага: недорогий і швидко доступний, ідеальний для добре утеплених будівель або будівель із ощадливими мешканцями, чиє низьке споживання вигідно представляє нерухомість.
- Сертифікат на основі фактичного споживання – недолік: показник змінюється залежно від поведінки попередніх мешканців. Ощадлива самотня особа може створити значно краще враження про ту саму квартиру, ніж сім’я — для покупця це навряд чи є інформативним.
- Сертифікат на основі потреби – перевага: об’єктивний, порівнюваний і більш інформативний для потенційних покупців, оскільки відображає фактичну енергетичну якість будівлі. Він також містить конкретні рекомендації щодо модернізації.
- Сертифікат на основі потреби – недолік: дорожчий і складніший. У несанованих старих будівлях результат часто гірший за фактичне споживання — під час продажу це може відлякати потенційних покупців.
Для покупців діє протилежне правило: сертифікат на основі потреби дає змогу краще оцінити майбутні витрати на опалення, ніж сертифікат на основі фактичного споживання, на який значною мірою впливає попередній власник.
FAQ про сертифікати на основі потреби та фактичного споживання
Який енергетичний сертифікат кращий?
Юридично обидва є рівнозначними, якщо для вашої будівлі дозволено вільний вибір. За змістом сертифікат на основі потреби є інформативнішим, оскільки оцінює якість будівельних конструкцій незалежно від поведінки користувачів. Тому для чесного й прозорого продажу він часто є кращим вибором — навіть якщо коштує дорожче.
Чи завжди сертифікат на основі фактичного споживання дешевший?
Як правило, так. Сертифікат на основі фактичного споживання зазвичай коштує від 50 до 100 євро, а сертифікат на основі потреби — від 300 до 500 євро. Додаткова вартість пояснюється складною технічною оцінкою будівлі.
Як визначити, який у мене сертифікат?
На першій сторінці сертифіката позначено, чи це сертифікат енергетичної потреби, чи сертифікат фактичного споживання енергії. Сертифікат на основі потреби додатково містить розраховану кінцеву та первинну потребу в енергії, тоді як сертифікат на основі фактичного споживання містить показник споживання енергії.
Що станеться, якщо я виберу неправильний Доручити оформлення якого типу енергетичного сертифіката?
Якщо для будівлі, якій обов’язково потрібен сертифікат потреби, оформити лише сертифікат споживання, він буде недійсним. У такому разі ви не виконаєте законодавчий обов’язок і ризикуєте отримати штраф до 10 000 євро відповідно до § 108 GEG.
Чи потрібно вже в оголошенні вказувати енергетичні показники?
Так. Якщо на момент продажу або здавання в оренду вже є енергетичний сертифікат, кожне оголошення про нерухомість має містити, зокрема, тип сертифіката, показник енергоефективності, основний енергоносій, рік будівництва та клас енергоефективності (§ 87 GEG). Якщо ви розміщуєте свою нерухомість у нас на TraumImmo, ці обов’язкові дані є частиною форми.
Скільки дійсний енергетичний сертифікат?
Обидва типи дійсні протягом десяти років із дати видачі. Після цього для повторного продажу або нового здавання в оренду потрібно оформити новий сертифікат.
Висновок: вибір типу залежить від будівлі
Вибір між сертифікатом потреби та сертифікатом споживання рідко є лише питанням уподобань. Для новобудов, капітально відремонтованих будівель і невеликих несанованих старих будівель із заявою на будівництво, поданою до 1 листопада 1977 року, GEG вимагає сертифікат потреби. В усіх інших випадках ви можете обирати — і маєте зважити переваги недорогого сертифіката споживання та інформативнішого сертифіката потреби. Той, хто хоче прозоро та без юридичного ризику запропонувати свою нерухомість, у багатьох випадках буде в більшій безпеці із сертифікатом потреби. Найважливіше правило залишається незмінним: спочатку перевірте, чи маєте ви взагалі право вибору.