Toute personne qui vend ou loue un bien immobilier a besoin d’un certificat de performance énergétique – mais ce document existe en deux variantes. Le certificat basé sur les besoins évalue la structure du bâtiment, tandis que celui basé sur la consommation évalue la consommation énergétique réelle des occupants. Le type autorisé dépend du bâtiment, et un mauvais choix peut entraîner une amende. Nous vous expliquons les différences, dans quels cas quel certificat est obligatoire et combien il coûte.
Les deux types de certificats : besoins contre consommation
Les deux certificats reposent sur la même loi, la loi sur l’énergie des bâtiments (GEG), sont valables dix ans chacun et indiquent finalement une classe d’efficacité énergétique (actuellement de A+ à H). Cependant, la manière d’aboutir à ce résultat est totalement différente.
Le certificat basé sur les besoins (officiellement certificat de besoins énergétiques) repose sur une analyse technique du bâtiment : un spécialiste évalue l’isolation, les fenêtres, le toit, le chauffage et la production d’eau chaude, puis calcule les besoins énergétiques théoriques. Le comportement des occupants n’est pas pris en compte. Le résultat décrit objectivement la qualité énergétique du bâtiment – indépendamment du fait que les occupants chauffent de manière économe ou généreuse.
Le certificat basé sur la consommation (certificat de consommation énergétique) s’appuie en revanche sur les données réelles de consommation du passé. La base est constituée des décomptes de chauffage de trois périodes de facturation consécutives, soit 36 mois, la période la plus récente ne devant pas remonter à plus de 18 mois. Il est établi plus rapidement et à moindre coût, mais reflète le comportement de chauffage des occupants précédents et même les conditions météorologiques des années concernées.
En résumé, les deux types se distinguent comme suit :
- Base : certificat basé sur les besoins = besoins énergétiques calculés de la structure du bâtiment ; certificat basé sur la consommation = consommation mesurée des trois dernières années.
- Pertinence : le certificat basé sur les besoins est objectif et permet de comparer les bâtiments ; le certificat basé sur la consommation dépend du comportement des occupants.
- Effort : le certificat basé sur les besoins nécessite un relevé précis des données ; le certificat basé sur la consommation nécessite uniquement les décomptes de consommation.
- Coûts : le certificat basé sur la consommation est nettement moins cher (voir ci-dessous).
Dans quels cas quel certificat énergétique est-il obligatoire ?
Vous ne pouvez pas toujours choisir librement entre les deux types. La loi sur l’énergie des bâtiments prescrit expressément le certificat basé sur les besoins pour certains bâtiments. Le critère déterminant est avant tout § 80 GEG.
Toujours un certificat de performance énergétique : construction neuve et rénovation complète
Pour une construction neuve, il faut toujours établir un certificat de performance énergétique basé sur les besoins – notamment parce qu’un bâtiment neuf ne peut pas encore présenter de consommation. Il en va de même lorsqu’un bâtiment existant est transformé ou agrandi de manière si importante que les besoins énergétiques de l’ensemble du bâtiment doivent être recalculés. Dans ces cas, le certificat basé sur les besoins est de toute façon produit comme sous-produit de la planification.
Obligation de certificat basé sur les besoins : petits bâtiments anciens dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er novembre 1977
Le principal cas particulier concerne les petites maisons d’habitation anciennes. Selon l’article 80, paragraphe 3, du GEG, un certificat de performance énergétique basé sur les besoins est obligatoire lorsqu’un bâtiment d’habitation
- compte moins de cinq logements et
- que la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er novembre 1977.
La raison : pour ces maisons, la seule consommation ne permet souvent pas de tirer des conclusions fiables sur l’état de la construction. Il existe toutefois une exception importante : si le bâtiment satisfaisait déjà, lors de son achèvement, au niveau d’exigences de l’ordonnance sur la protection thermique du 11 août 1977, ou s’il a été ultérieurement rénové pour atteindre au moins ce niveau, vous pouvez à nouveau choisir librement. Quiconque vend une maison non rénovée des années 1950 ou 1960 comptant deux ou trois logements ne peut donc généralement pas se passer du certificat basé sur les besoins.
Libre choix pour tous les autres bâtiments d’habitation
Pour tous les autres bâtiments d’habitation, il existe ce que l’on appelle la liberté de choix : vous décidez vous-même entre le certificat basé sur les besoins et celui basé sur la consommation. Cela concerne notamment :
- les bâtiments d’habitation comptant cinq logements ou plus, indépendamment de l’année de construction,
- les bâtiments d’habitation dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er novembre 1977 et
- les petites maisons anciennes rénovées pour atteindre le niveau de l’ordonnance sur la protection thermique de 1977.
Une limite pratique subsiste toutefois : un certificat basé sur la consommation ne peut être établi que si des données de consommation couvrant l’intégralité des 36 mois précédents sont effectivement disponibles. Si elles manquent – par exemple après une longue période d’inoccupation ou dans un bâtiment qui vient d’être occupé –, seul le certificat basé sur les besoins reste possible.
Combien coûte chaque certificat de performance énergétique ?
Le prix constitue la différence la plus sensible au quotidien :
- Certificat basé sur la consommation : généralement environ 50 à 100 euros. Il peut souvent être établi en ligne, car seules les factures de consommation et quelques informations sur le bâtiment sont nécessaires.
- Certificat basé sur les besoins : environ 300 à 500 euros, selon la complexité. Les coûts plus élevés résultent de l’examen détaillé de laRelevé des éléments de construction et des installations techniques, souvent avec une visite sur place.
Étant donné que chaque certificat de performance énergétique est valable dix ans (§ 79 GEG), le prix se relativise sur cette durée. Pour les offres en ligne très bon marché, vous devriez vérifier que le prestataire est habilité à établir le certificat – un certificat erroné ne vous sera d’aucune utilité lors de la vente.
Avantages et inconvénients pour les propriétaires et les acheteurs
Lorsque vous avez le choix, il vaut la peine d’examiner les deux côtés :
- Certificat basé sur la consommation – avantage : peu coûteux et rapidement disponible, idéal pour les bâtiments bien isolés ou occupés de manière économe, dont la faible consommation met le bien immobilier en valeur.
- Certificat basé sur la consommation – inconvénient : la valeur fluctue en fonction du comportement des occupants précédents. Une personne seule économe peut faire paraître le même appartement nettement meilleur qu’une famille – cela n’est guère significatif pour l’acheteur.
- Certificat basé sur les besoins – avantage : objectif, comparable et plus pertinent pour les acheteurs potentiels, car il reflète la qualité énergétique réelle. Il contient en outre des recommandations concrètes de modernisation.
- Certificat basé sur les besoins – inconvénient : plus coûteux et plus complexe. Dans les bâtiments anciens non rénovés, le résultat est souvent moins bon que la consommation réelle – cela peut dissuader dans le cadre de la commercialisation.
Pour les acheteurs, l’inverse s’applique : un certificat basé sur les besoins permet de mieux estimer les futurs coûts de chauffage qu’un certificat basé sur la consommation, fortement influencé par le propriétaire précédent.
FAQ sur les certificats basés sur les besoins et sur la consommation
Quel certificat de performance énergétique est le meilleur ?
Juridiquement, les deux sont équivalents, à condition que votre bâtiment bénéficie d’une liberté de choix. Sur le fond, le certificat basé sur les besoins est plus pertinent, car il évalue la qualité de la structure du bâtiment indépendamment du comportement des occupants. Pour une vente équitable et transparente, il constitue donc souvent le meilleur choix – même s’il coûte davantage.
Un certificat basé sur la consommation est-il toujours moins cher ?
En règle générale, oui. Un certificat basé sur la consommation coûte généralement 50 à 100 euros, un certificat basé sur les besoins 300 à 500 euros. Le supplément s’explique par l’évaluation technique approfondie du bâtiment.
Comment savoir quel certificat je possède ?
Sur la première page du certificat, il est indiqué s’il s’agit d’un certificat de performance énergétique basé sur les besoins ou sur la consommation. Le certificat basé sur les besoins indique en plus un besoin calculé en énergie finale et en énergie primaire, tandis que le certificat basé sur la consommation indique une valeur caractéristique de consommation d’énergie.
Que se passe-t-il si je me trompe de "Faire établir quel type de certificat énergétique ?
Si, pour un bâtiment qui nécessite obligatoirement un certificat basé sur les besoins, vous ne faites établir qu’un certificat basé sur la consommation, celui-ci est invalide. Vous ne remplissez alors pas l’obligation légale et vous risquez une amende pouvant atteindre 10 000 euros conformément à l’§ 108 GEG.
Dois-je déjà indiquer les valeurs énergétiques dans l’annonce ?
Oui. Si un certificat énergétique existe déjà lors de la commercialisation, le type de certificat, la valeur énergétique, la principale source d’énergie, l’année de construction et la classe d’efficacité énergétique doivent notamment figurer dans toute annonce immobilière (§ 87 GEG). Lorsque vous publiez votre bien chez nous sur TraumImmo, ces informations obligatoires font partie du formulaire.
Quelle est la durée de validité d’un certificat énergétique ?
Les deux types sont valables dix ans à compter de leur établissement. Ensuite, un nouveau certificat doit être établi pour une nouvelle vente ou une nouvelle mise en location.
Conclusion : le choix du type dépend du bâtiment
Le choix entre un certificat basé sur les besoins et un certificat basé sur la consommation est rarement une simple question de préférence. Pour les constructions neuves, les rénovations lourdes et les petits bâtiments anciens non rénovés dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er novembre 1977, le GEG impose le certificat basé sur les besoins. Dans tous les autres cas, vous pouvez choisir et devez évaluer les avantages du certificat basé sur la consommation, moins coûteux, et ceux du certificat basé sur les besoins, plus pertinent. Toute personne souhaitant proposer son bien de manière transparente et sans risque juridique sera souvent mieux protégée avec un certificat basé sur les besoins. La règle la plus importante reste la suivante : vérifiez d’abord si vous avez réellement le choix.