Тот, кто продаёт или сдаёт недвижимость в аренду, должен иметь энергетический паспорт — однако этот документ существует в двух вариантах. Сертификат расчётной потребности оценивает строительные характеристики здания, а сертификат фактического потребления — реальное энергопотребление жильцов. Допустимый тип зависит от здания, и неправильный выбор может повлечь штраф. Мы объясняем различия, когда какой сертификат обязателен и сколько он стоит.
Два типа сертификатов: расчётная потребность и фактическое потребление
Оба сертификата основаны на одном и том же законе — Законе об энергетике зданий (GEG), действуют по десять лет и в итоге указывают класс энергоэффективности (в настоящее время от A+ до H). Однако путь к этому результату принципиально различается.
Сертификат расчётной потребности (официально — энергетический сертификат расчётной потребности) основывается на техническом анализе здания: специалист оценивает теплоизоляцию, окна, крышу, отопление и приготовление горячей воды и на этой основе рассчитывает теоретическую потребность в энергии. Поведение пользователей не учитывается. Результат объективно описывает энергетическое качество здания — независимо от того, экономно или щедро отапливают жильцы.
Сертификат фактического потребления (энергетический сертификат фактического потребления), напротив, опирается на фактические данные о потреблении за прошлые периоды. Основой служат расчёты расходов на отопление за три последовательных расчётных периода, то есть за 36 месяцев, при этом самый последний период не должен быть старше 18 месяцев. Его оформление быстрее и дешевле, однако он отражает отопительное поведение прежних жильцов и даже погодные условия соответствующих лет.
Кратко различия между двумя типами выглядят так:
- Основа: сертификат расчётной потребности = рассчитанная потребность строительных конструкций в энергии; сертификат фактического потребления = измеренное потребление за последние три года.
- Информативность: сертификат расчётной потребности объективен и позволяет сравнивать здания между собой; сертификат фактического потребления зависит от поведения жильцов.
- Затраты: сертификат расчётной потребности требует точного сбора данных; для сертификата фактического потребления нужны лишь расчёты потребления.
- Стоимость: сертификат фактического потребления значительно дешевле (см. ниже).
Когда какой энергетический сертификат обязателен?
Вы не всегда можете свободно выбирать между двумя типами. Закон об энергетике зданий прямо предписывает сертификат расчётной потребности для определённых зданий. Главным образом имеет значение § 80 ГЭГ.
Всегда сертификат потребности: новое строительство и капитальная реконструкция
Для нового здания всегда необходимо оформить сертификат энергетической потребности — уже потому, что новое здание ещё не может иметь данных о потреблении. То же самое действует, если существующее здание настолько масштабно перестраивается или расширяется, что энергетическая потребность всего здания рассчитывается заново. В таких случаях сертификат потребности в любом случае возникает как побочный результат планирования.
Обязательный сертификат потребности: небольшие старые здания с заявлением на строительство до 1 ноября 1977 года
Наиболее важный особый случай касается старых небольших жилых домов. Согласно § 80 абзацу 3 GEG, сертификат энергетической потребности обязателен, если жилое здание
- имеет менее пяти квартир и
- заявление на строительство было подано до 1 ноября 1977 года.
Причина: в таких домах одно лишь фактическое потребление часто не позволяет надёжно судить о состоянии здания. Однако существует важное исключение: если уже при завершении строительства здание соответствовало требованиям постановления о теплозащите от 11 августа 1977 года или благодаря последующей санации было приведено как минимум к этому уровню, вы снова можете свободно выбирать. Поэтому тот, кто продаёт несанированный дом 1950-х или 1960-х годов с двумя или тремя квартирами, как правило, не сможет обойтись без сертификата потребности.
Свободный выбор для всех остальных жилых зданий
Для всех остальных жилых зданий действует так называемая свобода выбора — вы сами решаете между сертификатом потребности и сертификатом потребления. В частности, это касается:
- жилых зданий с пятью и более квартирами, независимо от года строительства,
- жилых зданий, заявление на строительство которых подано 1 ноября 1977 года или позднее, и
- старых небольших домов, санированных до уровня постановления о теплозащите 1977 года.
Однако остаётся одно практическое ограничение: сертификат потребления можно оформить только при наличии фактических данных о потреблении за все 36 месяцев. Если их нет — например, после длительного простоя или в недавно заселённом здании, — остаётся только сертификат потребности.
Сколько стоит тот или иной энергетический сертификат?
Цена — наиболее ощутимое различие в повседневной практике:
- Сертификат потребления: обычно около 50–100 евро. Его часто можно оформить онлайн, поскольку для этого нужны только расчёты потребления и некоторые данные о здании.
- Сертификат потребности: в зависимости от объёма работ примерно 300–500 евро. Более высокие расходы обусловлены точным Съёмка конструктивных элементов и инженерного оборудования, часто с выездом на объект.
Поскольку каждый энергетический паспорт действует десять лет (§ 79 GEG), его стоимость распределяется на весь срок действия. При очень выгодных онлайн-предложениях следует обратить внимание на наличие у поставщика права на выдачу паспортов — ошибочный паспорт не принесёт вам пользы при продаже.
Преимущества и недостатки для собственников и покупателей
Если у вас есть выбор, стоит рассмотреть обе стороны:
- Паспорт на основе фактического потребления – преимущество: недорогой и быстро доступный, идеально подходит для хорошо утеплённых или экономно отапливаемых зданий, низкое потребление которых выгодно представляет недвижимость.
- Паспорт на основе фактического потребления – недостаток: показатель зависит от поведения прежних жильцов. Экономный одинокий жилец может представить ту же квартиру значительно лучше, чем семья, — для покупателя это малоинформативно.
- Паспорт на основе расчётной потребности – преимущество: объективный, сопоставимый и более информативный для потенциальных покупателей, поскольку отражает фактическое энергетическое качество здания. Кроме того, он содержит конкретные рекомендации по модернизации.
- Паспорт на основе расчётной потребности – недостаток: более дорогой и трудоёмкий. В неотремонтированных старых зданиях результат часто оказывается хуже фактического потребления — это может отпугнуть при продаже.
Для покупателей действует обратное правило: паспорт на основе расчётной потребности позволяет лучше оценить будущие расходы на отопление, чем паспорт на основе фактического потребления, который в значительной степени зависит от прежнего владельца.
Часто задаваемые вопросы о паспортах на основе расчётной потребности и фактического потребления
Какой энергетический паспорт лучше?
С юридической точки зрения оба равноценны, если для вашего здания разрешён выбор. Содержательно паспорт на основе расчётной потребности более информативен, поскольку оценивает качество строительных конструкций независимо от поведения пользователей. Поэтому для честной и прозрачной продажи он часто является лучшим выбором, даже несмотря на более высокую стоимость.
Паспорт на основе фактического потребления всегда дешевле?
Как правило, да. Паспорт на основе фактического потребления обычно стоит от 50 до 100 евро, а паспорт на основе расчётной потребности — от 300 до 500 евро. Более высокая цена объясняется сложной технической оценкой здания.
Как понять, какой паспорт у меня?
На первой странице паспорта отмечено, идёт ли речь об энергетическом паспорте на основе расчётной потребности или на основе фактического потребления. В паспорте на основе расчётной потребности дополнительно указана рассчитанная конечная и первичная потребность в энергии, а в паспорте на основе фактического потребления — показатель энергопотребления.
Что произойдёт, если я выберу неправильный Оформить какой тип энергетического сертификата?
Если для здания, которому обязательно требуется сертификат на основе расчётной потребности, оформить только сертификат на основе фактического потребления, он будет недействителен. В таком случае вы не выполните законодательное требование и рискуете получить штраф до 10 000 евро согласно § 108 GEG.
Нужно ли уже указывать энергетические показатели в объявлении?
Да. Если на момент продвижения объекта энергетический сертификат уже имеется, в каждом объявлении о недвижимости должны быть указаны, в частности, вид сертификата, энергетический показатель, основной энергоноситель, год постройки и класс энергоэффективности (§ 87 GEG). Если вы размещаете объявление о своей недвижимости у нас на TraumImmo, эти обязательные сведения являются частью формы.
Как долго действует энергетический сертификат?
Оба типа действительны в течение десяти лет с даты выдачи. После этого для повторной продажи или новой сдачи в аренду необходимо оформить новый сертификат.
Итог: выбор типа зависит от здания
Выбор между сертификатом на основе расчётной потребности и сертификатом на основе фактического потребления редко бывает лишь вопросом личных предпочтений. Для новостроек, зданий после капитальной санации и небольших неотремонтированных старых зданий с заявлением на строительство, поданным до 1 ноября 1977 года, GEG предписывает сертификат на основе расчётной потребности. Во всех остальных случаях вы можете выбирать — и должны взвесить преимущества недорогого сертификата на основе фактического потребления и более информативного сертификата на основе расчётной потребности. Тем, кто хочет предложить свою недвижимость прозрачно и без юридических рисков, во многих случаях безопаснее использовать сертификат на основе расчётной потребности. Главное правило остаётся прежним: сначала проверьте, есть ли у вас вообще право выбора.