Kto sprzedaje lub wynajmuje nieruchomość, potrzebuje świadectwa energetycznego – dokument ten występuje jednak w dwóch wariantach. Świadectwo charakterystyki energetycznej ocenia substancję budowlaną, natomiast świadectwo zużycia energii – rzeczywiste zużycie energii przez mieszkańców. To, który typ jest dopuszczalny, zależy od budynku, a niewłaściwy wybór może skutkować grzywną. Wyjaśniamy różnice, kiedy które świadectwo jest obowiązkowe i ile kosztuje.
Dwa typy świadectw: zapotrzebowanie a zużycie
Oba świadectwa opierają się na tej samej ustawie, ustawie o energii budynków (GEG), są każdorazowo ważne przez dziesięć lat i ostatecznie wskazują klasę efektywności energetycznej (obecnie od A+ do H). Droga do uzyskania tego wyniku jest jednak całkowicie różna.
Świadectwo charakterystyki energetycznej (urzędowo: świadectwo zapotrzebowania na energię) opiera się na analizie technicznej budynku: specjalista ocenia izolację, okna, dach, ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody, a następnie oblicza na tej podstawie teoretyczne zapotrzebowanie na energię. Sposób użytkowania pozostaje bez znaczenia. Wynik opisuje obiektywnie jakość energetyczną budynku – niezależnie od tego, czy mieszkańcy ogrzewają oszczędnie, czy intensywnie.
Świadectwo zużycia energii (świadectwo zużycia energii) opiera się natomiast na rzeczywistych danych dotyczących zużycia z przeszłości. Podstawę stanowią rozliczenia kosztów ogrzewania z trzech następujących po sobie okresów rozliczeniowych, czyli 36 miesięcy, przy czym najnowszy okres nie może kończyć się wcześniej niż 18 miesięcy przed wystawieniem świadectwa. Sporządza się je szybciej i taniej, odzwierciedla jednak sposób ogrzewania stosowany przez dotychczasowych mieszkańców, a nawet warunki pogodowe w danych latach.
W skrócie oba typy różnią się następująco:
- Podstawa: świadectwo charakterystyki energetycznej = obliczone zapotrzebowanie energetyczne substancji budowlanej; świadectwo zużycia energii = zmierzone zużycie z ostatnich trzech lat.
- Wartość informacyjna: świadectwo charakterystyki energetycznej jest obiektywne i umożliwia porównywanie budynków; świadectwo zużycia energii zależy od zachowania mieszkańców.
- Nakład pracy: świadectwo charakterystyki energetycznej wymaga dokładnego zebrania danych; świadectwo zużycia energii wymaga jedynie rozliczeń zużycia.
- Koszty: świadectwo zużycia energii jest znacznie tańsze (zob. poniżej).
Kiedy który certyfikat energetyczny jest obowiązkowy?
Nie w każdym przypadku można swobodnie wybierać między tymi dwoma typami. Ustawa o energii budynków wyraźnie wymaga świadectwa charakterystyki energetycznej dla określonych budynków. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim § 80 GEG.
Zawsze świadectwo charakterystyki energetycznej na podstawie zapotrzebowania: nowy budynek i gruntowna modernizacja
Dla nowego budynku zawsze należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej na podstawie zapotrzebowania – już choćby dlatego, że nowy budynek nie ma jeszcze wykazanego zużycia. To samo dotyczy sytuacji, gdy istniejący budynek zostaje tak kompleksowo przebudowany lub rozbudowany, że zapotrzebowanie energetyczne dla całego budynku jest obliczane na nowo. W takich przypadkach świadectwo na podstawie zapotrzebowania i tak powstaje jako produkt uboczny planowania.
Obowiązek świadectwa na podstawie zapotrzebowania: małe stare budynki z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym przed 1 listopada 1977 r.
Najważniejszy szczególny przypadek dotyczy starszych, małych budynków mieszkalnych. Zgodnie z § 80 ust. 3 GEG świadectwo charakterystyki energetycznej na podstawie zapotrzebowania jest wymagane, jeśli budynek mieszkalny
- ma mniej niż pięć mieszkań oraz
- wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 1 listopada 1977 r.
Powód: W przypadku takich budynków samo zużycie często nie pozwala na wiarygodne wnioski dotyczące stanu budowlanego. Istnieje jednak ważny wyjątek: jeśli już w chwili ukończenia budynek spełniał poziom wymagań rozporządzenia w sprawie ochrony cieplnej z 11 sierpnia 1977 r. lub w wyniku późniejszych modernizacji został doprowadzony co najmniej do tego poziomu, można ponownie swobodnie wybrać rodzaj świadectwa. Kto sprzedaje nieocieplony dom z lat 1950. lub 1960., z dwoma albo trzema mieszkaniami, z reguły nie uniknie więc świadectwa na podstawie zapotrzebowania.
Swobodny wybór w przypadku wszystkich pozostałych budynków mieszkalnych
W przypadku wszystkich pozostałych budynków mieszkalnych obowiązuje tak zwana swoboda wyboru – sami decydują Państwo między świadectwem na podstawie zapotrzebowania a świadectwem na podstawie zużycia. Dotyczy to w szczególności:
- budynków mieszkalnych z pięcioma lub większą liczbą mieszkań, niezależnie od roku budowy,
- budynków mieszkalnych z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym od 1 listopada 1977 r. oraz
- starszych małych domów, które zostały zmodernizowane do poziomu rozporządzenia w sprawie ochrony cieplnej z 1977 r.
Pozostaje jednak praktyczne ograniczenie: świadectwo na podstawie zużycia można wystawić tylko wtedy, gdy rzeczywiście dostępne są dane dotyczące zużycia za pełne 36 miesięcy. Jeśli ich brakuje – na przykład po dłuższym okresie pustostanu lub w przypadku budynku dopiero co zasiedlonego – pozostaje tylko świadectwo na podstawie zapotrzebowania.
Ile kosztuje poszczególne świadectwo charakterystyki energetycznej?
Cena jest najbardziej odczuwalną różnicą w codziennej praktyce:
- Świadectwo na podstawie zużycia: zazwyczaj około 50–100 euro. Często można je sporządzić online, ponieważ potrzebne są tylko rozliczenia zużycia oraz niektóre dane dotyczące budynku.
- Świadectwo na podstawie zapotrzebowania: w zależności od nakładu pracy około 300–500 euro. Wyższe koszty wynikają z dokładnej Inwentaryzacja elementów budowlanych i instalacji technicznych, często połączona z wizją lokalną.
Ponieważ każdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez dziesięć lat (§ 79 GEG), cena rozkłada się na cały okres ważności. W przypadku bardzo korzystnych ofert online należy zwrócić uwagę na uprawnienia wystawcy – błędne świadectwo nie przyda się Państwu przy sprzedaży.
Zalety i wady dla właścicieli i kupujących
Jeśli mają Państwo wybór, warto spojrzeć na obie strony:
- Świadectwo na podstawie zużycia – zaleta: tanie i szybko dostępne, idealne dla dobrze ocieplonych lub oszczędnie użytkowanych budynków, których niskie zużycie przedstawia nieruchomość w dobrym świetle.
- Świadectwo na podstawie zużycia – wada: wartość waha się w zależności od zachowania poprzednich mieszkańców. Oszczędna osoba mieszkająca samotnie może sprawić, że to samo mieszkanie będzie wyglądało znacznie lepiej niż w przypadku rodziny – dla kupującego nie jest to szczególnie miarodajne.
- Świadectwo na podstawie zapotrzebowania – zaleta: obiektywne, porównywalne i bardziej miarodajne dla osób zainteresowanych zakupem, ponieważ odzwierciedla rzeczywistą jakość energetyczną budynku. Zawiera również konkretne zalecenia dotyczące modernizacji.
- Świadectwo na podstawie zapotrzebowania – wada: droższe i bardziej pracochłonne. W przypadku niezmodernizowanych starych budynków wynik często wypada gorzej niż rzeczywiste zużycie – może to zniechęcać podczas sprzedaży.
W przypadku kupujących sytuacja wygląda odwrotnie: świadectwo na podstawie zapotrzebowania pozwala lepiej oszacować przyszłe koszty ogrzewania niż świadectwo na podstawie zużycia, na które duży wpływ miał poprzedni właściciel.
FAQ dotyczące świadectwa na podstawie zapotrzebowania i świadectwa na podstawie zużycia
Które świadectwo charakterystyki energetycznej jest lepsze?
Pod względem prawnym oba są równoważne, o ile w przypadku Państwa budynku istnieje możliwość wyboru. Pod względem merytorycznym bardziej miarodajne jest świadectwo na podstawie zapotrzebowania, ponieważ niezależnie od zachowania użytkowników ocenia jakość substancji budowlanej. Dlatego w przypadku uczciwej i przejrzystej sprzedaży często jest lepszym wyborem – nawet jeśli kosztuje więcej.
Czy świadectwo na podstawie zużycia jest zawsze tańsze?
Z reguły tak. Świadectwo na podstawie zużycia kosztuje zazwyczaj 50 do 100 euro, a świadectwo na podstawie zapotrzebowania 300 do 500 euro. Wyższa cena wynika z pracochłonnej oceny technicznej budynku.
Jak rozpoznać, jakie mam świadectwo?
Na pierwszej stronie świadectwa zaznaczono, czy jest to świadectwo zapotrzebowania energetycznego, czy świadectwo zużycia energii. Świadectwo na podstawie zapotrzebowania zawiera dodatkowo obliczone zapotrzebowanie na energię końcową i pierwotną, natomiast świadectwo na podstawie zużycia – wskaźnik zużycia energii.
Co się stanie, jeśli wybiorę niewłaściwe „Zlecić sporządzenie którego rodzaju świadectwa?
Jeśli dla budynku, dla którego obowiązkowo wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej oparte na zapotrzebowaniu, sporządzą Państwo wyłącznie świadectwo oparte na zużyciu, będzie ono nieważne. Nie spełnią Państwo tym samym ustawowego obowiązku i narażą się na grzywnę w wysokości do 10 000 euro zgodnie z § 108 GEG.
Czy wartości energetyczne muszę podać już w ogłoszeniu?
Tak. Jeśli w momencie wprowadzania nieruchomości do obrotu świadectwo charakterystyki energetycznej już istnieje, w każdym ogłoszeniu nieruchomości należy podać między innymi rodzaj świadectwa, wskaźnik energetyczny, główny nośnik energii, rok budowy oraz klasę efektywności energetycznej (§ 87 GEG). Jeśli zamieszczają Państwo ogłoszenie nieruchomości na TraumImmo, te obowiązkowe informacje są częścią formularza.
Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Oba rodzaje są ważne przez dziesięć lat od daty wystawienia. Następnie, w przypadku ponownej sprzedaży lub ponownego wynajmu, należy sporządzić nowe świadectwo.
Podsumowanie: wybór rodzaju zależy od budynku
Wybór między świadectwem opartym na zapotrzebowaniu a świadectwem opartym na zużyciu rzadko jest wyłącznie kwestią gustu. W przypadku nowych budynków, budynków poddanych kompleksowej modernizacji oraz małych, niemodernizowanych budynków starszych, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 1 listopada 1977 r., GEG wymaga świadectwa opartego na zapotrzebowaniu. We wszystkich pozostałych przypadkach mogą Państwo wybrać – i powinni rozważyć wybór między tańszym świadectwem opartym na zużyciu a bardziej miarodajnym świadectwem opartym na zapotrzebowaniu. Osoby, które chcą oferować swoją nieruchomość w sposób przejrzysty i bez ryzyka prawnego, w wielu przypadkach wybiorą bezpieczniej świadectwo oparte na zapotrzebowaniu. Najważniejsza zasada pozostaje niezmienna: najpierw należy sprawdzić, czy w ogóle mają Państwo wybór.