Quien vende o alquila un inmueble necesita un certificado energético; sin embargo, el documento existe en dos variantes. El certificado de demanda evalúa la estructura del edificio, mientras que el certificado de consumo refleja el consumo energético real de sus habitantes. El tipo permitido depende del edificio, y elegir incorrectamente puede conllevar una multa. Le explicamos las diferencias, cuándo es obligatorio cada certificado y cuánto cuesta.
Los dos tipos de certificado: demanda frente a consumo
Ambos certificados se basan en la misma ley, la Ley de Energía de los Edificios (GEG), tienen una validez de diez años y muestran al final una clase de eficiencia energética (actualmente de A+ a H). Sin embargo, el proceso para llegar a este resultado es completamente distinto.
El certificado de demanda (oficialmente, certificado de demanda energética) se basa en un análisis técnico del edificio: un especialista evalúa el aislamiento, las ventanas, el tejado, la calefacción y la preparación de agua caliente, y calcula a partir de ello la demanda energética teórica. El comportamiento de los usuarios no se tiene en cuenta. El resultado describe objetivamente la calidad energética del edificio, independientemente de que sus habitantes calienten de forma ahorrativa o generosa.
El certificado de consumo (certificado de consumo energético), en cambio, se basa en los datos reales de consumo del pasado. La base son las liquidaciones de los gastos de calefacción correspondientes a tres períodos de liquidación consecutivos, es decir, 36 meses, y el período más reciente no puede remontarse a más de 18 meses. Se elabora más rápida y económicamente, pero refleja los hábitos de calefacción de los habitantes anteriores e incluso las condiciones meteorológicas de los años correspondientes.
En resumen, ambos tipos se diferencian así:
- Base: certificado de demanda = demanda energética calculada de la estructura del edificio; certificado de consumo = consumo medido de los últimos tres años.
- Valor informativo: el certificado de demanda es objetivo y permite comparar edificios; el certificado de consumo depende del comportamiento de sus habitantes.
- Esfuerzo: el certificado de demanda requiere una recopilación precisa de datos; el certificado de consumo solo requiere las liquidaciones de consumo.
- Costes: el certificado de consumo es considerablemente más barato (véase más abajo).
¿Cuándo es obligatorio cada certificado energético?
No siempre puede elegir libremente entre ambos tipos. La Ley de Energía de los Edificios prescribe expresamente el certificado de demanda para determinados edificios. Lo determinante es, sobre todo, § 80 GEG.
Siempre un certificado de demanda: obra nueva y rehabilitación integral
Para una obra nueva siempre debe expedirse un certificado de demanda energética, entre otras razones porque un edificio nuevo todavía no puede presentar datos de consumo. Lo mismo se aplica cuando un edificio existente se reforma o amplía de forma tan exhaustiva que la demanda energética debe calcularse de nuevo para todo el edificio. En estos casos, el certificado de demanda surge de todos modos como subproducto de la planificación.
Obligación del certificado de demanda: edificios antiguos pequeños con solicitud de licencia de obra anterior al 1 de noviembre de 1977
El caso especial más importante afecta a las viviendas antiguas pequeñas. Según el artículo 80, apartado 3, del GEG, es obligatorio un certificado de demanda energética cuando un edificio residencial
- tiene menos de cinco viviendas y
- la solicitud de licencia de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977.
El motivo: En este tipo de edificios, el consumo puro a menudo no permite extraer conclusiones fiables sobre el estado constructivo. Sin embargo, existe una excepción importante: si el edificio ya cumplía al finalizar su construcción el nivel de exigencia del Reglamento de protección térmica del 11 de agosto de 1977, o si mediante rehabilitaciones posteriores se elevó al menos a dicho nivel, se puede volver a elegir libremente. Por tanto, quien venda una casa sin rehabilitar de las décadas de 1950 o 1960 con dos o tres viviendas, por regla general no podrá evitar el certificado de demanda.
Libre elección para todos los demás edificios residenciales
Para todos los demás edificios residenciales existe la llamada libertad de elección: usted decide entre el certificado de demanda y el de consumo. Esto afecta especialmente a:
- edificios residenciales con cinco o más viviendas, independientemente del año de construcción,
- edificios residenciales con solicitud de licencia de obra a partir del 1 de noviembre de 1977 y
- casas antiguas pequeñas que hayan sido rehabilitadas al nivel del Reglamento de protección térmica de 1977.
No obstante, sigue existiendo un límite práctico: un certificado de consumo solo puede expedirse si realmente se dispone de datos de consumo correspondientes a los 36 meses completos anteriores. Si faltan, por ejemplo, tras un periodo prolongado de desocupación o en un edificio que acaba de ser ocupado, solo queda el certificado de demanda.
¿Cuánto cuesta cada certificado energético?
El precio es la diferencia más perceptible en el día a día:
- Certificado de consumo: normalmente alrededor de 50 a 100 euros. A menudo puede elaborarse en línea, ya que solo se necesitan las facturas de consumo y algunos datos del edificio.
- Certificado de demanda: según el trabajo requerido, aproximadamente 300 a 500 euros. Los costes más elevados se deben al cálculo exacto de la Registro de los elementos constructivos y de la tecnología de las instalaciones, a menudo con una visita in situ.
Dado que cada certificado energético tiene una validez de diez años (§ 79 GEG), el precio se relativiza durante ese periodo. En el caso de ofertas en línea muy económicas, debería prestar atención a la autorización del proveedor para expedir certificados, ya que un certificado incorrecto no le sirve de nada al vender.
Ventajas y desventajas para propietarios y compradores
Cuando puede elegir, merece la pena considerar ambos lados:
- Certificado de consumo – Ventaja: económico y disponible rápidamente; ideal para edificios bien aislados o habitados de forma ahorrativa, cuyo bajo consumo presenta el inmueble bajo una buena luz.
- Certificado de consumo – Desventaja: el valor varía según el comportamiento de los ocupantes anteriores. Una persona sola ahorrativa puede hacer que el mismo piso parezca mucho mejor que con una familia; para el comprador, esto apenas resulta significativo.
- Certificado de demanda – Ventaja: objetivo, comparable y más informativo para los interesados en comprar, porque refleja la calidad energética real. Además, contiene recomendaciones concretas de modernización.
- Certificado de demanda – Desventaja: más caro y laborioso. En edificios antiguos sin rehabilitar, el resultado suele ser peor que el consumo real, lo que puede disuadir durante la comercialización.
Para los compradores se aplica lo contrario: un certificado de demanda permite estimar mejor los futuros costes de calefacción que un certificado de consumo, muy condicionado por el propietario anterior.
Preguntas frecuentes sobre el certificado de demanda y el certificado de consumo
¿Qué certificado energético es mejor?
Desde el punto de vista legal, ambos son equivalentes, siempre que su edificio permita elegir. En cuanto al contenido, el certificado de demanda es más informativo porque evalúa la calidad de la estructura del edificio independientemente del comportamiento del usuario. Por ello, para una venta justa y transparente suele ser la mejor opción, aunque cueste más.
¿Es siempre más barato un certificado de consumo?
Por regla general, sí. Un certificado de consumo suele costar entre 50 y 100 euros, y uno de demanda entre 300 y 500 euros. El suplemento se explica por la compleja evaluación técnica del edificio.
¿Cómo reconozco qué certificado tengo?
En la primera página del certificado se marca si se trata de un certificado de demanda energética o de consumo energético. El certificado de demanda también indica una demanda calculada de energía final y primaria, mientras que el certificado de consumo indica un valor característico del consumo energético.
¿Qué ocurre si el certificado equivocado¿Hacer que expidan qué tipo de certificado?
Si para un edificio que necesita obligatoriamente un certificado de demanda solo hace expedir un certificado de consumo, este no será válido. En ese caso, no cumplirá con la obligación legal y se arriesgará a una multa de hasta 10.000 euros conforme al § 108 GEG.
¿Tengo que indicar los valores energéticos ya en el anuncio?
Sí. Si durante la comercialización ya existe un certificado energético, en cada anuncio inmobiliario deben figurar, entre otros datos, el tipo de certificado, el indicador energético, la fuente de energía principal, el año de construcción y la clase de eficiencia energética (§ 87 GEG). Si anuncia su inmueble con nosotros en TraumImmo, estos datos obligatorios forman parte del formulario.
¿Cuánto tiempo es válido un certificado energético?
Ambos tipos tienen una validez de diez años desde su expedición. Después, para una nueva venta o un nuevo alquiler, debe expedirse un certificado nuevo.
Conclusión: la elección del tipo depende del edificio
Elegir entre un certificado de demanda o de consumo rara vez es una mera cuestión de preferencias. En edificios nuevos, rehabilitaciones integrales y edificios antiguos pequeños sin rehabilitar cuya solicitud de licencia de obra se presentó antes del 1 de noviembre de 1977, el GEG prescribe el certificado de demanda. En todos los demás casos puede elegir y debería sopesar entre el económico certificado de consumo y el más informativo certificado de demanda. Quien quiera ofrecer su inmueble de forma transparente y sin riesgos legales estará más seguro en muchos casos con el certificado de demanda. La regla más importante sigue siendo: compruebe primero si realmente tiene elección.