Chi vende o affitta un immobile ha bisogno di un attestato di prestazione energetica – tuttavia, il documento esiste in due varianti. L’attestato di fabbisogno valuta la struttura dell’edificio, mentre l’attestato di consumo valuta il consumo energetico effettivo degli abitanti. Il tipo consentito dipende dall’edificio e una scelta errata può comportare una multa. Vi spieghiamo le differenze, quando è obbligatorio ciascun attestato e quanto costa.
I due tipi di attestato: fabbisogno contro consumo
Entrambi gli attestati si basano sulla stessa legge, la legge tedesca sull’energia degli edifici (GEG), hanno una validità di dieci anni e indicano alla fine una classe di efficienza energetica (attualmente da A+ a H). Il percorso per arrivare a questo risultato è però completamente diverso.
L’attestato di fabbisogno (ufficialmente attestato del fabbisogno energetico) si basa su un’analisi tecnica dell’edificio: un esperto valuta l’isolamento, le finestre, il tetto, il riscaldamento e la produzione di acqua calda, calcolando da questi dati il fabbisogno energetico teorico. Il comportamento degli utenti non viene considerato. Il risultato descrive oggettivamente la qualità energetica dell’edificio, indipendentemente dal fatto che gli abitanti riscaldino in modo parsimonioso o generoso.
L’attestato di consumo (attestato del consumo energetico) si basa invece sui dati di consumo effettivi del passato. La base è costituita dai conteggi dei costi di riscaldamento relativi a tre periodi contabili consecutivi, ossia 36 mesi, considerando che il periodo più recente non può risalire a più di 18 mesi prima. Viene redatto più rapidamente e a costi inferiori, ma riflette il comportamento degli abitanti precedenti nel riscaldamento e persino le condizioni meteorologiche degli anni interessati.
In sintesi, i due tipi si differenziano come segue:
- Base: attestato di fabbisogno = fabbisogno energetico calcolato della struttura dell’edificio; attestato di consumo = consumo misurato degli ultimi tre anni.
- Valore informativo: l’attestato di fabbisogno è oggettivo e consente il confronto tra edifici; l’attestato di consumo dipende dal comportamento degli abitanti.
- Impegno: l’attestato di fabbisogno richiede una rilevazione precisa dei dati; l’attestato di consumo richiede soltanto i conteggi dei consumi.
- Costi: l’attestato di consumo è nettamente più economico (vedi sotto).
Quando è obbligatorio ciascun attestato energetico?
Non è sempre possibile scegliere liberamente tra i due tipi. La legge tedesca sull’energia degli edifici prescrive espressamente l’attestato di fabbisogno per determinati edifici. È determinante soprattutto § 80 GEG.
Sempre un attestato di fabbisogno: nuove costruzioni e ristrutturazioni integrali
Per una nuova costruzione deve essere sempre rilasciato un attestato di fabbisogno energetico, anche perché un edificio nuovo non può ancora presentare dati sui consumi. Lo stesso vale quando un edificio esistente viene ristrutturato o ampliato in modo così ampio da rendere necessario un nuovo calcolo del fabbisogno energetico dell’intero edificio. In questi casi, l’attestato di fabbisogno nasce comunque come prodotto secondario della progettazione.
Obbligo dell’attestato di fabbisogno: piccoli edifici residenziali meno recenti con domanda di costruzione presentata prima del 1º novembre 1977
Il caso speciale più importante riguarda le abitazioni più vecchie di piccole dimensioni. Ai sensi dell’articolo 80, comma 3, GEG, è obbligatorio un attestato di fabbisogno energetico quando un edificio residenziale
- ha meno di cinque unità abitative e
- la domanda di costruzione è stata presentata prima del 1º novembre 1977.
Il motivo: in questi edifici, il solo consumo spesso non consente di trarre conclusioni affidabili sullo stato costruttivo. Esiste tuttavia un’importante eccezione: se l’edificio soddisfaceva già al momento del completamento il livello di requisiti dell’ordinanza sulla protezione termica dell’11 agosto 1977 oppure è stato portato almeno a tale livello mediante ristrutturazioni successive, è nuovamente possibile scegliere liberamente. Chi vende una casa non ristrutturata degli anni 1950 o 1960 con due o tre unità abitative, quindi, di norma non può fare a meno dell’attestato di fabbisogno.
Libera scelta per tutti gli altri edifici residenziali
Per tutti gli altri edifici residenziali vale la cosiddetta libertà di scelta: siete voi a decidere tra attestato di fabbisogno e attestato basato sui consumi. Ciò riguarda in particolare:
- edifici residenziali con cinque o più unità abitative, indipendentemente dall’anno di costruzione,
- edifici residenziali con domanda di costruzione presentata a partire dal 1º novembre 1977 e
- vecchie case di piccole dimensioni ristrutturate fino al livello dell’ordinanza sulla protezione termica del 1977.
Resta però un limite pratico: un attestato basato sui consumi può essere rilasciato solo se sono effettivamente disponibili dati sui consumi relativi ai 36 mesi completi precedenti. Se mancano, ad esempio dopo un lungo periodo di inutilizzo o nel caso di un edificio occupato da poco, resta solo l’attestato di fabbisogno.
Quanto costa ciascun attestato energetico?
Il prezzo è la differenza più evidente nella vita quotidiana:
- Attestato basato sui consumi: solitamente circa 50-100 euro. Spesso può essere creato online, poiché sono necessarie solo le fatture dei consumi e alcuni dati dell’edificio.
- Attestato di fabbisogno: a seconda del lavoro richiesto, circa 300-500 euro. I costi più elevati derivano dall’esatta Rilievo dei componenti edilizi e degli impianti tecnici, spesso con un sopralluogo.
Poiché ogni attestato di prestazione energetica è valido dieci anni (§ 79 GEG), il prezzo va valutato nell’arco della sua durata. In presenza di offerte online molto economiche, prestate attenzione all’abilitazione del fornitore al rilascio dell’attestato: un attestato errato non vi sarà utile ai fini della vendita.
Vantaggi e svantaggi per proprietari e acquirenti
Laddove sia possibile scegliere, vale la pena considerare entrambi gli aspetti:
- Attestato basato sui consumi – Vantaggio: economico e disponibile rapidamente, ideale per edifici ben isolati o abitati da persone parsimoniose, il cui basso consumo fa apparire l’immobile sotto una buona luce.
- Attestato basato sui consumi – Svantaggio: il valore varia in base al comportamento degli occupanti precedenti. Una persona sola parsimoniosa può far apparire lo stesso appartamento molto meglio di una famiglia: per l’acquirente, tuttavia, ciò è poco significativo.
- Attestato basato sul fabbisogno – Vantaggio: obiettivo, comparabile e più significativo per i potenziali acquirenti, poiché riflette l’effettiva qualità energetica. Contiene inoltre concrete raccomandazioni di ammodernamento.
- Attestato basato sul fabbisogno – Svantaggio: più costoso e complesso. Negli edifici storici non ristrutturati il risultato è spesso peggiore del consumo reale: ciò può scoraggiare nella commercializzazione.
Per gli acquirenti vale invece il contrario: un attestato basato sul fabbisogno consente di valutare meglio i futuri costi di riscaldamento rispetto a un attestato basato sui consumi, fortemente influenzato dal precedente proprietario.
FAQ sugli attestati basati sul fabbisogno e sui consumi
Quale attestato di prestazione energetica è migliore?
Dal punto di vista giuridico sono equivalenti, purché per il vostro edificio sia prevista la libertà di scelta. Dal punto di vista dei contenuti, l’attestato basato sul fabbisogno è più significativo, poiché valuta la qualità dell’involucro edilizio indipendentemente dal comportamento degli utenti. Per una vendita equa e trasparente è quindi spesso la scelta migliore, anche se costa di più.
Un attestato basato sui consumi è sempre più economico?
Di norma sì. Un attestato basato sui consumi costa generalmente da 50 a 100 euro, mentre uno basato sul fabbisogno costa da 300 a 500 euro. Il sovrapprezzo si spiega con la complessa valutazione tecnica dell’edificio.
Come riconosco quale attestato possiedo?
Nella prima pagina dell’attestato è indicato se si tratta di un attestato di fabbisogno energetico o di consumo energetico. L’attestato basato sul fabbisogno indica inoltre il fabbisogno calcolato di energia finale e primaria, mentre quello basato sui consumi riporta un indice di consumo energetico.
Cosa succede se scelgo quello sbagliato Far redigere il tipo di attestato?
Se per un edificio che richiede obbligatoriamente un attestato di fabbisogno fate redigere soltanto un attestato di consumo, quest’ultimo non è valido. In tal caso non adempite all’obbligo di legge e rischiate una sanzione fino a 10.000 euro ai sensi del § 108 GEG.
Devo indicare già nell’annuncio i valori energetici?
Sì. Se al momento della commercializzazione è già disponibile un attestato di prestazione energetica, ogni annuncio immobiliare deve riportare, tra l’altro, il tipo di attestato, l’indice energetico, la principale fonte energetica, l’anno di costruzione e la classe di efficienza energetica (§ 87 GEG). Se pubblicizzate il vostro immobile su TraumImmo, questi dati obbligatori fanno parte del modulo.
Per quanto tempo è valido un attestato di prestazione energetica?
Entrambi i tipi sono validi per dieci anni dalla data di emissione. Dopodiché, per una nuova vendita o una nuova locazione, deve essere emesso un nuovo attestato.
In sintesi: la scelta del tipo dipende dall’edificio
La scelta tra attestato di fabbisogno e attestato di consumo raramente è una semplice questione di preferenze. Per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni integrali e gli edifici residenziali più piccoli non ristrutturati con domanda di costruzione presentata prima del 1° novembre 1977, il GEG prescrive l’attestato di fabbisogno. In tutti gli altri casi potete scegliere e dovreste valutare i vantaggi tra il più economico attestato di consumo e il più significativo attestato di fabbisogno. Chi desidera offrire il proprio immobile in modo trasparente e senza rischi legali è, in molti casi, più tutelato con l’attestato di fabbisogno. La regola più importante resta: verificate prima se avete davvero una scelta.