संपत्ति खरीदते समय खरीदार केवल खरीद मूल्य ही नहीं चुकाता, बल्कि भूमि रजिस्टर कार्यालय को शुल्क भी देता है – प्राथमिकता नोटिस, स्वामित्व के हस्तांतरण और नए भूमि-ऋण की प्रविष्टि के लिए। ये भूमि रजिस्टर लागतें मिलकर खरीद मूल्य का लगभग 0,5 प्रतिशत होती हैं और पूरे जर्मनी में समान रूप से विनियमित हैं। हम आपको समझाते हैं कि कौन-कौन से मद लगते हैं, वे कितने होते हैं और नोटरी लागतों से किस प्रकार भिन्न हैं।
भूमि रजिस्टर लागतें क्या हैं?
भूमि रजिस्टर लागतें वे शुल्क हैं, जो भूमि रजिस्टर कार्यालय – जिला न्यायालय का एक विभाग – भूमि रजिस्टर में प्रविष्टियों के लिए वसूलता है। ये इसलिए उत्पन्न होती हैं क्योंकि प्रत्येक स्वामित्व परिवर्तन और किसी भूखंड पर प्रत्येक भार को आधिकारिक रूप से भूमि रजिस्टर में दर्ज करना आवश्यक है। प्रविष्टि होने के बाद ही खरीदार कानूनी रूप से मालिक बनता है।
शुल्क कितने होंगे, यह बातचीत का विषय नहीं, बल्कि कानून द्वारा निर्धारित है: न्यायालय और नोटरी लागत कानून (GNotKG) प्रत्येक आधिकारिक कार्रवाई के लिए एक निश्चित शुल्क दर निर्धारित करता है। आधार हमेशा लेन-देन का मूल्य होता है – स्वामित्व परिवर्तन में खरीद मूल्य और भूमि-ऋण में ऋण राशि। इस मूल्य से शुल्क तालिका (§ 34 GNotKG का परिशिष्ट 2) के माध्यम से एक पूर्ण शुल्क (गुणक 1,0) निर्धारित होता है, जिसे आधिकारिक कार्रवाई के अनुसार एक निश्चित दर से गुणा किया जाता है।
नोटरी के विपरीत, भूमि रजिस्टर शुल्क पर बिक्री कर नहीं लगता, क्योंकि भूमि रजिस्टर कार्यालय एक सरकारी प्राधिकरण है।
खरीदारी पर कौन-से भूमि रजिस्टर शुल्क लगते हैं?
किसी संपत्ति की सामान्य वित्तपोषित खरीद पर तीन भूमि रजिस्टर शुल्क लगते हैं, जिन्हें खरीदार वहन करता है। वे लागत सूची (GNotKG के परिशिष्ट 1) में विनियमित हैं:
- प्राथमिकता नोटिस (0,5-शुल्क, KV 14150): यह अनुबंध संपन्न होने और अंतिम हस्तांतरण के बीच खरीदार को सुरक्षित करता है और विक्रेता को संपत्ति को दूसरी बार बेचने या उस पर भार डालने से रोकता है। आधार खरीद मूल्य है।
- स्वामित्व का हस्तांतरण (1,0-शुल्क, KV 14110): खरीदार को नए मालिक के रूप में दर्ज करने के लिए खरीद मूल्य पर पूर्ण शुल्क लगता है। यह आमतौर पर तीनों मदों में सबसे महंगा होता है।
- भूमि-ऋण की प्रविष्टि (1,0-शुल्क, KV 14121): जो व्यक्ति खरीद का वित्तपोषण करता है, वह बैंक के लिए भूमि-ऋण दर्ज करवाता है। यहां आधार खरीद मूल्य नहीं, बल्कि ऋण राशि होती है।
ये स्वामित्व हस्तांतरण की प्राथमिकता-सूचना § 883 BGB में दिए गए प्राथमिकता-सूचना प्रावधान पर आधारित है। जो व्यक्ति नकद भुगतान करता है और वित्तपोषण की आवश्यकता नहीं होती, वह भूमि-भार शुल्क पूरी तरह बचा लेता है।
गणना उदाहरण: 400.000 यूरो पर भूमि-पंजी लागत
मान लें कि आप 400.000 यूरो की संपत्ति खरीदते हैं और 320.000 यूरो के ऋण से इसका वित्तपोषण करते हैं, जिसके लिए भूमि-भार दर्ज किया जाता है। तब भूमि-पंजी कार्यालय में निम्नलिखित शुल्क लगते हैं:
- स्वामित्व हस्तांतरण की प्राथमिकता-सूचना (400.000 € का 0,5): 392,50 यूरो
- स्वामित्व का नामांतरण (400.000 € का 1,0): 785,00 यूरो
- भूमि-भार का पंजीकरण (320.000 € का 1,0): 635,00 यूरो
- भूमि-पंजी लागत का कुल योग: लगभग 1.813 यूरो
यह खरीद मूल्य का लगभग 0,45 प्रतिशत है। सामान्य अनुमान के तौर पर आप लगभग 0,5 प्रतिशत मान सकते हैं। इसके अतिरिक्त काफी अधिक नोटरी शुल्क भी आते हैं – दोनों मिलाकर आमतौर पर खरीद मूल्य के 1,5 से 2 प्रतिशत के बीच होते हैं।
भूमि-पंजी लागत और नोटरी शुल्क: अंतर
भूमि-पंजी लागत और नोटरी शुल्क का अक्सर एक साथ उल्लेख किया जाता है, लेकिन ये अलग-अलग प्राप्तकर्ताओं वाली दो अलग मदें हैं:
- नोटरी खरीद अनुबंध और भूमि-भार की स्थापना को प्रमाणित करता है, पंजीकरण की शर्तों की जाँच करता है और पंजीकरण करवाता है। उसके शुल्क भी GNotKG के अनुसार तय होते हैं, लेकिन अधिक होते हैं – उदाहरण के लिए खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण के लिए 2,0 शुल्क – और उन पर अतिरिक्त रूप से 19 प्रतिशत बिक्री कर लगता है।
- भूमि-पंजी कार्यालय वास्तविक पंजीकरण करता है। उसके शुल्क यहाँ वर्णित लगभग 0,5 प्रतिशत होते हैं – बिक्री कर के बिना।
व्यवहार में नोटरी अक्सर दोनों को एक ही खर्च बिल में शामिल कर देता है, क्योंकि वह भूमि-पंजी शुल्क भी वसूल करता है। फिर भी दोनों लागत-खंड अलग रहते हैं।
भूमि-पंजी लागत में संपत्ति हस्तांतरण कर शामिल नहीं होता। खरीद मूल्य के 3,5 से 6,5 प्रतिशत के साथ यह अतिरिक्त लागतों में सबसे बड़ा हिस्सा है और वित्त कार्यालय को जाता है। महत्वपूर्ण: भूमि-पंजी कार्यालय स्वामित्व का नामांतरण तभी करता है, जब वित्त कार्यालय संपत्ति हस्तांतरण कर के भुगतान की पुष्टि कर-मुक्ति प्रमाणपत्र से कर दे (§ 22 GrEStG).
कौन क्या भुगतान करता है: खरीदार और विक्रेता
भूमि-पंजी लागत केवल खरीदार की जिम्मेदारी नहीं है – इसका एक हिस्सा विक्रेता से संबंधित होता है:
- खरीदार अधिग्रहण से उत्पन्न लागत वहन करता है: स्वामित्व हस्तांतरण की प्राथमिकता-सूचना, स्वामित्व का नामांतरण और नए भूमि-भार का पंजीकरण। यह अधिकांश हिस्सा है।
- विक्रेता आम तौर पर पुराने भारों को हटाने की लागत वहन करता है। यदि संपत्ति पर अभी भी विक्रेता के पिछले वित्तपोषण से संबंधित भूमि-ऋण (Grundschuld) दर्ज है, तो उसे हटाना आवश्यक है, ताकि खरीदार को भार-मुक्त स्वामित्व प्राप्त हो। इसे हटाने के लिए 0,5 शुल्क (KV 14140) लगता है; इसके अतिरिक्त Löschungsbewilligung के प्रमाणीकरण के लिए नोटरी शुल्क भी जुड़ता है।
यह विभाजन प्रचलित है, लेकिन अनिवार्य नहीं – निर्णायक बात यह है कि खरीद अनुबंध में क्या सहमति हुई है। हालांकि अधिकांश अनुबंधों में नियम यह है: जिसने भार उत्पन्न किया है, वही उसे हटाने की लागत वहन करता है।
प्रक्रिया: Vormerkung से नामांतरण तक
प्रविष्टियाँ एक साथ नहीं की जातीं, बल्कि एक निश्चित क्रम में होती हैं:
- खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण के बाद Grundbuchamt सबसे पहले Auflassungsvormerkung दर्ज करता है – अक्सर एक से दो सप्ताह के भीतर।
- विक्रेता मौजूदा भूमि-ऋण हटवाता है, जबकि खरीदार अपने बैंक के लिए नया भूमि-ऋण दर्ज करवाता है।
- खरीद मूल्य का भुगतान हो जाने, Grunderwerbsteuer चुकाए जाने और सभी प्रमाण – जिनमें Unbedenklichkeitsbescheinigung भी शामिल है – उपलब्ध होने के बाद खरीदार को नए स्वामी के रूप में दर्ज किया जाता है।
अंतिम स्वामित्व-नामांतरण होने में अक्सर कई सप्ताह से लेकर कई महीने तक लग जाते हैं। इस अवधि में Auflassungsvormerkung यह सुनिश्चित करती है कि खरीदार के रूप में आपकी स्थिति सुरक्षित रहे।
क्या Grundbuch लागतों में बचत की जा सकती है?
शुल्क दरें स्वयं कानून द्वारा निर्धारित हैं और पूरे देश में समान हैं – यहां बातचीत की कोई गुंजाइश नहीं है। बचत मुख्य रूप से भूमि-ऋण में की जा सकती है:
- केवल आवश्यक भूमि-ऋण राशि दर्ज करें: आधार भूमि-ऋण की राशि होती है। जो व्यक्ति बढ़ाई हुई राशि के बजाय केवल वास्तविक ऋण को सुरक्षित करता है, वह शुल्क कम रखता है।
- मौजूदा भूमि-ऋण अपने नाम लेना: यदि पहले से ऐसा भूमि-ऋण दर्ज है जिसका अब मूल्यांकन नहीं हो रहा है, तो उसे नए बैंक को हस्तांतरित करना नई प्रविष्टि की तुलना में सस्ता हो सकता है।
- Briefgrundschuld के बजाय Buchgrundschuld: Briefgrundschuld पर अधिक शुल्क लगता है (1,3 के बजाय 1,0)।
इसके विपरीत, Auflassungsvormerkung और स्वामित्व-नामांतरण की मदों में कोई अनुकूलन संभव नहीं है – वे हर खरीद का अनिवार्य हिस्सा हैं।
Grundbuch लागतों से संबंधित FAQ
घर खरीदते समय Grundbuch लागत कितनी होती है?
एक सामान्य नियम के रूप में: खरीद मूल्य का लगभग 0,5 प्रतिशत। 400.000 यूरो के खरीद मूल्य और वित्तपोषण की स्थिति में, Auflassungsvormerkung के लिए लगभग 1.800 यूरो, स्वामित्व हस्तांतरण और भूमि-प्रभार एक साथ। सटीक राशि GNotKG की शुल्क तालिका से निर्धारित होती है।
क्या भूमि-पुस्तक लागत और नोटरी लागत एक ही हैं?
नहीं। भूमि-पुस्तक लागत प्रविष्टियों के लिए भूमि-पुस्तक कार्यालय को जाती है, जबकि नोटरी लागत प्रमाणीकरण और प्रक्रिया के लिए नोटरी को जाती है। दोनों GNotKG के अनुसार निर्धारित होती हैं, लेकिन नोटरी लागत अधिक होती है और उस पर 19 प्रतिशत बिक्री कर लगता है, जबकि भूमि-पुस्तक शुल्क पर नहीं।
भूमि-पुस्तक लागत कौन चुकाता है – खरीदार या विक्रेता?
प्राथमिकता सूचना, स्वामित्व हस्तांतरण और नए भूमि-प्रभार की लागत खरीदार वहन करता है। विक्रेता आमतौर पर केवल अपने पुराने भूमि-प्रभारों को हटाने की लागत चुकाता है।
क्या बिना वित्तपोषण के भी भूमि-पुस्तक लागत लगती है?
हाँ, लेकिन कम। ऋण के बिना भूमि-प्रभार दर्ज करने का शुल्क समाप्त हो जाता है। हालांकि, प्राथमिकता सूचना और स्वामित्व हस्तांतरण हर खरीद में होते हैं।
मुझे भूमि-पुस्तक लागत कब चुकानी होगी?
आमतौर पर भूमि-पुस्तक कार्यालय प्रविष्टि के बाद शुल्क का बिल भेजता है, जिसे अक्सर नोटरी के माध्यम से एकत्रित किया जाता है। भूमि-पुस्तक लागत को शुरू से ही अपनी खरीद की अतिरिक्त लागतों में शामिल करके योजना बनाएं।
निष्कर्ष: एक छोटा, लेकिन निश्चित लागत मद
भूमि-पुस्तक लागत खरीद मूल्य के लगभग 0,5 प्रतिशत के साथ तीन बड़े अतिरिक्त लागत मदों में सबसे छोटी है – रियल एस्टेट हस्तांतरण कर और नोटरी लागत के बाद। इसमें प्राथमिकता सूचना, स्वामित्व हस्तांतरण और भूमि-प्रभार का पंजीकरण शामिल हैं और इसका विनियमन पूरे जर्मनी में GNotKG के अनुसार एक समान है। जो व्यक्ति अपने वित्तपोषण की योजना बनाता है, उसे इस मद को भी अन्य खरीद अतिरिक्त लागतों की तरह निश्चित रूप से बजट में शामिल करना चाहिए – और भूमि-प्रभार के मामले में यह ध्यान रखना चाहिए कि केवल वास्तव में आवश्यक राशि ही दर्ज कराई जाए।