बंधक ऋण रद्द करना: संपत्ति को भारमुक्त कैसे किया जाता है?

जिसने अपना अचल संपत्ति ऋण पूरी तरह चुका दिया है, वह अभी स्वतः भार-मुक्त नहीं होता: Grundschuld भूमि-पंजी में तब तक दर्ज रहती है, जब तक उसे सक्रिय रूप से हटाया न जाए। बिक्री के समय यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण हो जाता है, क्योंकि खरीदार और उनके बैंक भार-मुक्त संपत्ति की अपेक्षा करते हैं। हम आपको समझाते हैं कि अपने बैंक की Löschungsbewilligung के माध्यम से Grundschuld को भूमि-पंजी से कैसे हटाया जाए, इसकी लागत कितनी होती है और बिक्री के समय हटाने की प्रक्रिया अक्सर खरीद मूल्य के साथ-साथ ही क्यों पूरी की जाती है।

Grundschuld क्या है – और यह भूमि-पंजी में क्यों बनी रहती है?

Grundschuld किसी भूखंड पर एक वास्तविक सुरक्षा-अधिकार है। यह लेनदार – सामान्यतः आपका वित्तपोषक बैंक – को भूखंड से एक निश्चित राशि मांगने और आवश्यकता पड़ने पर संपत्ति की जबरन वसूली करवाने का अधिकार देता है (§ 1191 BGB)। इसे भूमि-पंजी के अनुभाग III में दर्ज किया जाता है।

कई मालिकों की धारणा के विपरीत, ऋण चुक जाने के बाद यह प्रविष्टि अपने-आप समाप्त नहीं होती। Grundschuld बनी रहती है – बस वह अब valutiert नहीं होती, अर्थात अब किसी बकाया दावे के लिए सुरक्षित नहीं रहती। जो व्यक्ति संपत्ति को वास्तव में भार-मुक्त करना चाहता है, उसे हटाने की प्रक्रिया स्वयं शुरू करनी होगी।

Löschungsbewilligung – भार-मुक्त संपत्ति की कुंजी

हटाने के लिए भूमि-पंजी कार्यालय को दो घोषणाओं की आवश्यकता होती है। पहली है प्रभावित पक्ष की अनुमति, अर्थात उस लेनदार की अनुमति जिसका अधिकार हटाया जाना है (§ 19 GBO)। आपके बैंक की इस घोषणा को Löschungsbewilligung कहा जाता है। दूसरी है मालिक की सहमति, क्योंकि Grundschuld केवल आपकी सहमति से हटाई जा सकती है (§ 27 GBO) – व्यवहार में आप इसे Löschungsantrag के रूप में प्रस्तुत करते हैं।

दोनों घोषणाएँ भूमि-पंजी कार्यालय के समक्ष सार्वजनिक रूप से प्रमाणित रूप में उपलब्ध होनी चाहिए (§ 29 GBO); हस्ताक्षरों का प्रमाणीकरण नोटरी करता है। बैंक सामान्यतः ऋण पूरी तरह चुकाए जाने के बाद Löschungsbewilligung निःशुल्क जारी करता है। लगभग एक से छह सप्ताह की प्रक्रिया अवधि मानकर चलें।

Grundschuld हटाने के पाँच चरण

चरण 1: बकाया ऋण स्पष्ट करें और अनुमति का अनुरोध करें

ऋण पूरी तरह चुकाए जाने के बाद अपने बैंक से Löschungsbewilligung का अनुरोध करें। क्या एक अवशिष्ट ऋण अभी बाकी है, तो पहले इसे चुकाना होगा – बिक्री के समय यह खरीद मूल्य से किया जाता है (नीचे देखें)।

चरण 2: भूमि-ऋण पत्र तैयार रखें

यदि यह पत्र-आधारित भूमि-ऋण है, तो भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय को मूल भूमि-ऋण पत्र भी चाहिए। पुस्तक-आधारित भूमि-ऋण के मामले में भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि पर्याप्त है। यदि पत्र खो गया है, तो पहले न्यायालयीन सार्वजनिक नोटिस प्रक्रिया में उसे अमान्य घोषित कराना होगा – इससे बिक्री में कई महीने की देरी हो सकती है।

चरण 3: हस्ताक्षरों का प्रमाणीकरण कराएँ

नोटरी बैंक की विलोपन स्वीकृति और आपके विलोपन आवेदन का प्रमाणीकरण करता है। केवल इसी रूप में भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय दस्तावेज़ स्वीकार करता है।

चरण 4: भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय में आवेदन दें

नोटरी सभी प्रमाणों के साथ विलोपन आवेदन संबंधित भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय में जमा करता है, जो दस्तावेज़ों की जाँच करता है।

चरण 5: विलोपन और नया भूमि रजिस्टर अंश

भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय अनुभाग III में भूमि-ऋण को हटा देता है। इसके बाद ही संपत्ति वास्तव में भारमुक्त होती है। एक वर्तमान भूमि रजिस्टर अंश खरीदारों और वित्तपोषकों के लिए इसका दस्तावेज़ी प्रमाण होता है।

बिक्री के समय भूमि-ऋण हटाना: भारमुक्ति

बिक्री के समय आपको भूमि-ऋण को अनिवार्य रूप से पहले से हटाने की आवश्यकता नहीं है। यदि अभी भी कोई ऋण चल रहा है, तो यह वैसे भी संभव नहीं होगा, क्योंकि बैंक अवशिष्ट ऋण चुकाने के बाद ही स्वीकृति जारी करता है। व्यवहार में, इसलिए नोटरी खरीद मूल्य के भुगतान के साथ-साथ तथाकथित भारमुक्ति की व्यवस्था करता है:

• नोटरी आपके बैंक से विलोपन स्वीकृति माँगता है। बैंक इसे न्यासीय शर्तों के तहत जारी करता है – नोटरी इसका उपयोग तभी कर सकता है जब बकाया अवशिष्ट ऋण चुका दिया गया हो।
• खरीद मूल्य में से नोटरी पहले भुगतान की जाने वाली राशि सीधे आपके बैंक को भेजता है। केवल बची हुई राशि आपको मिलती है।
• जैसे ही बैंक भुगतान प्राप्त होने की पुष्टि करता है, नोटरी भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय में विलोपन आवेदन जमा करता है।

इस प्रकार खरीदार को आश्वासन के अनुसार भारमुक्त संपत्ति मिलती है और आपका बैंक अपना शेष दावा सुरक्षित रूप से प्राप्त कर लेता है। अपने बैंक से समय रहते स्पष्ट करें कि क्या समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति देय होगी – इसके विवरण इस मार्गदर्शिका के दायरे से बाहर हैं, लेकिन नोटरी की बैठक से पहले ज्ञात होने चाहिए।

भूमि-ऋण हटाने में कितना खर्च आता है?

बैंक की विलोपन स्वीकृति आमतौर पर निःशुल्क होती है। नोटरी प्रमाणीकरण और भूमि रजिस्ट्रार कार्यालय में प्रविष्टि के लिए शुल्क लगते हैं। दोनों की गणना न्यायालय और नोटरी शुल्क अधिनियम के अनुसार की जाती है (GNotKG) पंजीकृत Grundschuldsumme के आधार पर – खरीद मूल्य के आधार पर नहीं। हटाने के लिए प्रत्येक मामले में केवल आधा शुल्क लिया जाता है।

• सामान्य नियम के तौर पर: कुल मिलाकर Grundschuldsumme का लगभग 0,2 प्रतिशत, लगभग आधा-आधा नोटरी और भूमि रजिस्ट्रेशन कार्यालय के लिए।
• 200.000 यूरो की Grundschuld पर यह लगभग 400 से 500 यूरो होता है।
• इसके अतिरिक्त छोटे खर्च और नोटरी के बिल पर Umsatzsteuer भी जुड़ती है।

हटाने की लागत सामान्यतः संपत्ति का मालिक वहन करता है, बिक्री की स्थिति में यानी विक्रेता।

लाभ और नुकसान: हटाना या कायम रहने देना?

हर स्थिति में हटाना सबसे अच्छा विकल्प नहीं होता। आपको इन बिंदुओं पर विचार करना चाहिए:

• लाभ – भार-मुक्त बिक्री: खरीदार और उनके बैंक भार-मुक्त संपत्ति की अपेक्षा करते हैं। हटाई गई Grundschuld बिक्री में तेजी लाती है।
• लाभ – स्पष्ट स्थिति: भूमि रजिस्टर वास्तविक स्थिति को दर्शाता है; पुराने अधिकारों को लेकर गलतफहमियां समाप्त हो जाती हैं।
• नुकसान – लागत: नोटरी और भूमि रजिस्ट्रेशन कार्यालय के लिए आपको उल्लिखित शुल्क चुकाने पड़ते हैं, बिना किसी तत्काल प्रतिफल के।
• नुकसान – लचीलापन खोना: एक मौजूदा, गैर-वैल्यूटेड Grundschuld को बाद के ऋण के लिए फिर से इस्तेमाल किया जा सकता है। बाद में नई Grundschuld दर्ज कराना उसे कायम रखने या हस्तांतरण की तुलना में काफी महंगा होता है।

जो व्यक्ति संपत्ति अपने पास रखता है और मध्यम अवधि में फिर से वित्तपोषण कर सकता है, वह अक्सर Grundschuld को जानबूझकर कायम रहने देता है। जो व्यक्ति बेचता है, वह दूसरी ओर हटाने – या नोटरी के माध्यम से भार-मुक्त कराने – से शायद ही बच पाता है।

Grundschuld हटाने संबंधी FAQ

क्या ऋण चुकाने के बाद Grundschuld अपने-आप हट जाती है?

नहीं। हटाना कभी भी अपने-आप नहीं होता। पूरी रकम चुकाने के बाद भी Grundschuld Abteilung III में दर्ज रहती है, जब तक आप सक्रिय रूप से उसे हटाने की प्रक्रिया शुरू नहीं करते।

क्या बिक्री से पहले Grundschuld हटाना आवश्यक है?

जरूरी नहीं कि पहले से हटाई जाए। सामान्य प्रक्रिया क्रमिक रूप से भार-मुक्त कराना है: नोटरी खरीद मूल्य से शेष ऋण चुकाता है और फिर हटाने की प्रक्रिया शुरू करता है। अंत में खरीदार को संपत्ति भार-मुक्त मिलती है।

Löschungsbewilligung कौन जारी करता है?

आपका वित्तपोषण करने वाला बैंक, जो Grundschuld का लेनदार है। ऋण पूरी तरह चुकता होने के बाद वह अनुमति जारी करता है, आमतौर पर निःशुल्क।

हटाने में कितना समय लगता है?

अनुमति मांगने से लेकर पंजीकरण तक आपको लगभग दो से छह सप्ताह का समय मानना चाहिए। खोई हुई Briefgrundschuld की स्थिति में यह कार्यवाही को सार्वजनिक नोटिस प्रक्रिया के माध्यम से महीनों तक लंबा किया जा सकता है।

हटाने की लागत कितनी है?

कुल मिलाकर नोटरी और भूमि रजिस्टर कार्यालय के लिए Grundschuld राशि का लगभग 0,2 प्रतिशत। 200.000 यूरो की Grundschuld पर यह लगभग 400 से 500 यूरो है। बैंक की स्वीकृति आमतौर पर निःशुल्क होती है।

Briefgrundschuld और Buchgrundschuld में क्या अंतर है?

Buchgrundschuld के लिए भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि पर्याप्त होती है। Briefgrundschuld के साथ अतिरिक्त रूप से एक Grundschuldbrief होता है, जिसे हटाने के लिए आपको मूल रूप में प्रस्तुत करना होगा।

निष्कर्ष: इस तरह संपत्ति भारमुक्त होती है

चुकाई जा चुकी संपत्ति अपने-आप भारमुक्त नहीं होती – जब तक आप इसे हटवाते नहीं हैं, Grundschuld भूमि रजिस्टर में बनी रहती है। इसके लिए आपकी बैंक की Löschungsbewilligung, नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण और भूमि रजिस्टर कार्यालय में प्रविष्टि आवश्यक है। बिक्री के समय नोटरी आमतौर पर खरीद मूल्य के साथ-साथ Lastenfreistellung पूरी करता है, ताकि शेष ऋण और हटाने की प्रक्रिया व्यवस्थित रूप से एक-दूसरे से जुड़ जाएँ। बिक्री के बाहर हटाना लाभदायक है या नहीं, यह लागत और लचीलेपन के बीच संतुलन का प्रश्न है। हालांकि, यदि बिक्री निश्चित है, तो बैंक और नोटरी के साथ समय रहते स्पष्टता सुनिश्चित करने से सुचारु, भारमुक्त हस्तांतरण होता है।