Wie zijn onroerend goed al tijdens het leven aan de kinderen of partner overdraagt, kan de belastinglast aanzienlijk verlagen – vaak sterker dan bij de latere vererving. De reden ligt in de persoonlijke vrijstellingen, die elke tien jaar opnieuw gelden, en in het voorbehoud van vruchtgebruik, dat de belastbare waarde van de schenking verlaagt. Wij leggen u uit hoe de schenkbelasting in 2026 wordt berekend, welke vrijstellingen gelden en met welke constructies u uw onroerend goed fiscaal voordelig kunt overdragen.
Schenking in plaats van erfenis: wat overdracht tijdens het leven betekent
Een schenking is de overdracht van vermogen tijdens het leven om niet. Voor onroerend goed betekent dit: u schrijft de eigendom nu al over op de volgende generatie, in plaats van deze na te laten. De schenking wordt belast op grond van dezelfde wet als de erfenis – de Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) – met dezelfde vrijstellingen en belastingtarieven.
Het doorslaggevende verschil ligt in de herhaalbaarheid: terwijl de vrijstellingen bij overlijden slechts één keer beschikbaar zijn, kunt u tijdens uw leven elke tien jaar opnieuw schenken en dezelfde vrijstellingen meerdere keren benutten. Net als bij de verkoop is ook bij de schenking van onroerend goed een notariële akte verplicht; vervolgens wordt de nieuwe eigenaar in het kadaster ingeschreven.
De vrijstellingen in 2026 – en waarom ze elke tien jaar opnieuw gelden
Hoeveel schenkbelasting verschuldigd is, hangt eerst af van de persoonlijke vrijstelling. Deze is afhankelijk van de familieband en is geregeld in § 16 ErbStG:
- Echtgenoten en geregistreerde levenspartners: 500.000 euro
- Kinderen en stiefkinderen (evenals kinderen van reeds overleden kinderen): 400.000 euro
- Kleinkinderen: 200.000 euro
- Ouders en grootouders (alleen bij overlijden): 100.000 euro
- overige ontvangers in belastingklasse II en III (bijv. broers en zussen, nichten, neven, vrienden): 20.000 euro
Alleen het deel van de waarde dat de vrijstelling overschrijdt, wordt belast. De grote hefboom zit in § 14 ErbStG: Meerdere schenkingen aan dezelfde persoon worden alleen bij elkaar opgeteld als er minder dan tien jaar tussen zit. Na afloop van deze termijn komt de vrijstelling volledig opnieuw beschikbaar.
Een voorbeeld: een echtpaar met twee kinderen kan elk kind elke tien jaar 400.000 euro per ouder belastingvrij overdragen – samen dus 1,6 miljoen euro per periode van tien jaar. Wie vroeg begint, kan zelfs grote vermogens over meerdere cycli volledig belastingvrij doorgeven. Belangrijk: de termijn begint te lopen op de dag van de betreffende schenking, niet vanaf de jaarwisseling.
Belastingklasse en belastingtarief: zoveel blijft er bij de belastingdienst
Als de schenking de vrijstelling overschrijdt, is de belastingklasse bepalend. § 15 ErbStG deelt de ontvangers in drie klassen in. Anders dan velen verwachten, vallen ouders en grootouders bij een schenking in de ongunstigere belastingklasse II – belastingklasse I met een vrijstelling van 100.000 euro geldt voor hen alleen bij een erfenis.
De belastingtarieven stijgen naarmate de belastbare verkrijging hoger is (§ 19 ErbStG):
- tot 75.000 euro: 7 % (klasse I), 15 % (klasse II), 30 % (klasse III)
- tot 300.000 euro: 11 % / 20 % / 30 %
- tot 600.000 euro: 15 % / 25 % / 30 %
- tot 6.000.000 euro: 19 % / 30 % / 30 %
- daarboven: tot 30 % / 43 % / 50 %
Voor kinderen en echtgenoten (belastingklasse I) blijft de belastingdruk daarmee relatief gematigd – een verdere reden om vastgoed binnen de naaste familie over te dragen.
Vruchtgebruik: hoe het voorbehoud de belastbare waarde verlaagt
Veel eigenaren willen het vastgoed schenken, maar er wel in blijven wonen of de huurinkomsten behouden. Precies dat maakt het vruchtgebruik mogelijk: u draagt de eigendom over, maar behoudt zich het levenslange gebruiksrecht voor. Dit voorbehoud heeft een dubbel voordeel – u behoudt de controle en de belastbare waarde van de schenking daalt.
De kapitalisatiewaarde van het vruchtgebruik wordt namelijk van de vastgoedwaarde afgetrokken. Deze wordt berekend als de jaarwaarde vermenigvuldigd met een vermenigvuldigingsfactor:
- De jaarwaarde is de jaarlijkse gebruikswaarde, doorgaans de te behalen netto koude huur. Deze is begrensd: maximaal mag de door 18,6 gedeelde grondwaarde worden opgevoerd (§ 16 BewG).
- De vermenigvuldigingsfactor komt uit de officiële tabel bij § 14 BewG. Deze is afhankelijk van de statistische levensverwachting (leeftijd en geslacht) en een rentevoet van 5,5 %. Het Duitse federale ministerie van Financiën publiceert de waarden jaarlijks opnieuw op basis van de sterftetafel van het Duitse federale bureau voor de statistiek.
Hoe jonger de vruchtgebruiker, des te hoger de vermenigvuldigingsfactor – en des te groter de Waardevermindering. Het vruchtgebruik vermindert de heffingsgrondslag sinds de hervorming van de erfbelasting volledig; de vroegere uitstelregeling is vervallen.
Rekenvoorbeeld: onroerend goed aan het kind overdragen
Een vereenvoudigd voorbeeld toont het effect. Een vader (70 jaar) draagt een onroerend goed met een waarde van 500.000 euro over aan zijn zoon en behoudt zich het levenslange vruchtgebruik voor.
- Zonder vruchtgebruik: 500.000 euro − 400.000 euro vrijstelling = 100.000 euro belastbaar. Bij 11 % (belastingklasse I) zou ongeveer 11.000 euro schenkbelasting verschuldigd zijn.
- Met vruchtgebruik: Bij een haalbare jaarlijkse netto-kale huur van 18.000 euro en een vermenigvuldigingsfactor van ongeveer 9,6 resulteert dit in een vruchtgebruikwaarde van circa 173.000 euro. Belastbaar is dan nog slechts 500.000 − 173.000 = 327.000 euro – duidelijk onder de vrijstelling van 400.000 euro. Er is geen schenkbelasting verschuldigd.
De cap is hier niet van toepassing: 500.000 euro gedeeld door 18,6 bedraagt ongeveer 26.880 euro; de jaarwaarde van 18.000 euro ligt daaronder en wordt volledig in aanmerking genomen.
Verdere belastingvoordelen bij schenking van onroerend goed
Naast de vrijstelling en het vruchtgebruik zijn er nog andere mogelijkheden:
- Gezinswoning voor echtgenoten: Schenkt u de zelfbewoonde gezinswoning aan uw echtgeno(o)t(e) of levenspartner, dan is de overdracht volgens § 13 ErbStG volledig belastingvrij – zonder beperking qua grootte en zonder bezitsperiode. De vrijstelling van 500.000 euro blijft daarbij onaangetast en is beschikbaar voor verdere schenkingen.
- Verhuurde woningen: Voor woondoeleinden verhuurde objecten worden slechts voor 90 % van hun waarde in aanmerking genomen (§ 13d ErbStG) – 10 % blijft bij voorbaat belastingvrij.
- Geen overdrachtsbelasting: Schenkingen aan echtgenoten en verwanten in rechte lijn (kinderen, kleinkinderen) leiden niet tot overdrachtsbelasting.
Voor- en nadelen van schenken tijdens het leven
- Voordeel – vrijstellingen meerdere keren benutten: Elke tien jaar is de volledige vrijstelling opnieuw beschikbaar.
- Voordeel – waardestijgingen vermijden: Toekomstige waardestijgingen vallen niet langer in uw belastbare vermogen.
- Voordeel – controle behouden: Met vruchtgebruik of een recht van bewoning blijft u het onroerend goed gebruiken.
- Nadeel – binding: Een schenking is in beginsel definitief; zonder overeengekomen terugvorderingsrechten krijgt u het eigendom niet zonder meer terug.
- Nadeel – aanvulling van het legitieme deel: Binnen tien jaar vóór het overlijden kan de Schenking kan de aanspraken van andere familieleden op het verplichte erfdeel verhogen.
- Nadeel – Kosten: Notaris en kadaster brengen kosten in rekening die worden berekend op basis van de waarde van het onroerend goed.
FAQ over schenkbelasting bij onroerend goed
Moet ik een schenking van onroerend goed melden bij de belastingdienst?
Ja. Schenkingen moeten in principe binnen drie maanden bij de belastingdienst worden gemeld. Bij notarieel vastgelegde overdrachten van onroerend goed informeert de notaris doorgaans automatisch de belastingdienst.
Hoe wordt de waarde van het onroerend goed bepaald?
De belastingdienst bepaalt de waarde van het onroerend goed volgens de Bewertungsgesetz, meestal via de vergelijkingswaarde-, opbrengstwaarde- of materiëlewaardemethode. Als deze waarde duidelijk afwijkt van de werkelijke marktwaarde, kunt u met een taxatierapport een lagere marktwaarde aantonen.
Kan ik ondanks de schenking in het onroerend goed blijven wonen?
Ja. Met een voorbehouden vruchtgebruik of woonrecht stelt u het verdere gebruik veilig – levenslang en gewaarborgd in het kadaster.
Is schenken ook de moeite waard bij kleiner onroerend goed?
Vaak wel: ligt de waarde onder de vrijstelling, dan is helemaal geen schenkbelasting verschuldigd. De kosten voor notaris en kadaster blijven echter bestaan en moeten worden meegerekend.
Wat gebeurt er als ik binnen tien jaar meerdere keren schenk?
Alle schenkingen aan dezelfde persoon binnen tien jaar worden bij elkaar opgeteld. De vrijstelling geldt binnen deze periode slechts eenmaal; pas na afloop van de tien jaar komt deze opnieuw beschikbaar.
Conclusie: vroeg plannen loont
De overdracht van onroerend goed tijdens het leven is een van de effectiefste middelen om schenkbelasting en latere erfbelasting te vermijden. De grootste hefbomen zijn de elke tien jaar opnieuw te gebruiken vrijstellingen en het voorbehouden vruchtgebruik, dat de belastbare waarde aanzienlijk verlaagt. Wie vroeg begint, kan zelfs hoge waarden van onroerend goed gedurende meerdere cycli belastingvrij overdragen. Vanwege de juridische en familiale gevolgen dient u de regeling echter af te stemmen met een notaris en belastingadviseur – zo voorkomt u kostbare fouten en houdt u het onroerend goed tot het laatst in goede handen.