من ينقل عقاره إلى الأبناء أو الشريك خلال حياته يمكنه خفض العبء الضريبي بشكل كبير – وغالبًا بدرجة أكبر مما هو عليه عند توريثه لاحقًا. ويعود السبب إلى الإعفاءات الشخصية التي تتجدد كل عشر سنوات، وإلى الاحتفاظ بحق الانتفاع الذي يقلل من القيمة الخاضعة للضريبة للهبة. نوضح لكم كيفية احتساب ضريبة الهبة لعام 2026، وما الإعفاءات السارية، وما التصاميم القانونية التي تتيح نقل عقاركم مع مراعاة الضرائب.
الهبة بدلًا من الإرث: ماذا يعني نقل الملكية خلال الحياة؟
الهبة هي نقل الأصول دون مقابل خلال حياة الواهب. وبالنسبة للعقارات، يعني ذلك أنكم تنقلون الملكية بالفعل الآن إلى الجيل التالي بدلًا من توريثها. تُفرض الضريبة على الهبة بموجب القانون نفسه المنظم للإرث – قانون ضريبة الإرث والهبات (ErbStG) – وبالإعفاءات ونسب الضرائب نفسها.
يكمن الفرق الحاسم في إمكانية التكرار: ففي حالة الإرث لا تتاح الإعفاءات إلا مرة واحدة، بينما يمكنكم خلال حياتكم تقديم هبة جديدة كل عشر سنوات والاستفادة من الإعفاءات نفسها عدة مرات. وكما هو الحال عند البيع، يشترط القانون توثيق هبة العقار لدى كاتب العدل؛ وبعد ذلك يُسجَّل المالك الجديد في السجل العقاري.
الإعفاءات لعام 2026 – ولماذا تسري من جديد كل عشر سنوات
يعتمد مقدار ضريبة الهبة المستحقة أولًا على الإعفاء الشخصي. ويتحدد وفقًا لدرجة القرابة، وهو منصوص عليه في § 16 ErbStG:
- الأزواج والشركاء المسجلون: 500.000 يورو
- الأبناء وأبناء الزوج أو الزوجة (وكذلك أبناء الأبناء المتوفين): 400.000 يورو
- الأحفاد: 200.000 يورو
- الوالدان والأجداد (في حالة الإرث فقط): 100.000 يورو
- سائر المستفيدين من الفئتين الضريبيتين II وIII (مثل الإخوة والأخوات، وأبناء وبنات الإخوة، والأصدقاء): 20.000 يورو
لا تُفرض الضريبة إلا على الجزء من القيمة الذي يتجاوز الإعفاء. وتكمن الأداة الرئيسية في § 14 ErbStG: لا تُجمع التبرعات المتعددة من الشخص نفسه إلا إذا كانت الفترة الفاصلة بينها أقل من عشر سنوات. وبعد انقضاء هذه المدة، يُستعاد الإعفاء بالكامل.
مثال: يمكن لزوجين لديهما طفلان أن يمنحا كل طفل كل عشر سنوات نقل 400.000 يورو معفاة من الضرائب لكل والد – أي ما مجموعه 1,6 مليون يورو لكل فترة عشر سنوات. من يبدأ مبكرًا يمكنه نقل حتى الثروات الكبيرة بالكامل معفاة من الضرائب عبر عدة دورات. مهم: تبدأ المهلة من يوم الهبة المعنية، وليس من بداية السنة.
الفئة الضريبية ومعدل الضريبة: هذا هو المبلغ الذي يبقى لدى مصلحة الضرائب
إذا تجاوزت الهبة حد الإعفاء، فإن الأمر يعتمد على الفئة الضريبية. يقسم § 15 ErbStG المستفيدين إلى ثلاث فئات. وخلافًا لما يتوقعه كثيرون، يُدرج الوالدان والأجداد عند تقديم هبة في الفئة الضريبية الثانية الأقل ملاءمة – أما الفئة الضريبية الأولى مع إعفاء قدره 100.000 يورو فلا تسري عليهم إلا في حالة الإرث.
ترتفع معدلات الضريبة مع قيمة التملك الخاضعة للضريبة (§ 19 ErbStG):
- حتى 75.000 يورو: 7 % (الفئة I)، 15 % (الفئة II)، 30 % (الفئة III)
- حتى 300.000 يورو: 11 % / 20 % / 30 %
- حتى 600.000 يورو: 15 % / 25 % / 30 %
- حتى 6.000.000 يورو: 19 % / 30 % / 30 %
- أكثر من ذلك: حتى 30 % / 43 % / 50 %
وبالنسبة إلى الأطفال والأزواج (الفئة الضريبية I)، يظل العبء معتدلًا نسبيًا – وهو سبب آخر لنقل العقارات ضمن الأسرة المقربة.
حق الانتفاع: كيف يخفض الاحتفاظ بالحق قيمة الهبة الخاضعة للضريبة
يرغب كثير من المالكين في التبرع بالعقار، لكنهم يريدون مواصلة السكن فيه أو الاحتفاظ بإيرادات الإيجار. وهذا بالضبط ما يتيحه حق الانتفاع: إذ ينقلون الملكية، لكنهم يحتفظون بحق الاستخدام مدى الحياة. ولهذا الاحتفاظ بالحق ميزتان مزدوجتان – إذ تحتفظون بالسيطرة، وتنخفض القيمة الخاضعة للضريبة للهبة.
فالقيمة الرأسمالية لحق الانتفاع تُخصم من قيمة العقار. وتُحتسب باعتبارها القيمة السنوية مضروبة في معامل:
- القيمة السنوية هي قيمة الاستخدام السنوية، وعادةً ما تكون صافي الإيجار البارد القابل للتحصيل. وهي محددة بسقف: لا يجوز احتساب أكثر من قيمة العقار الأساسية مقسومة على 18,6 (§ 16 BewG).
- المعامل مأخوذ من الجدول الرسمي المتعلق بالمادة § 14 BewG. ويعتمد على متوسط العمر المتوقع إحصائيًا (العمر والجنس) وعلى معدل فائدة قدره 5,5 %. وتنشر وزارة المالية الاتحادية القيم من جديد سنويًا استنادًا إلى جدول الوفيات الصادر عن المكتب الاتحادي للإحصاء.
كلما كان صاحب حق الانتفاع أصغر سنًا، ارتفع المعامل – وبالتالي زاد حجم التخفيض القيمة. منذ إصلاح ضريبة الميراث، يخفض حق الانتفاع أساس التقييم بالكامل؛ وقد أُلغيت قاعدة التأجيل السابقة.
مثال حسابي: نقل العقار إلى الابن
يوضح مثال مبسط الأثر. ينقل أب (70 عامًا) عقارًا تبلغ قيمة ملكيته 500.000 يورو إلى ابنه، مع احتفاظه بحق الانتفاع مدى الحياة.
- من دون حق الانتفاع: 500.000 يورو − إعفاء قدره 400.000 يورو = 100.000 يورو خاضعة للضريبة. وبنسبة 11 % (الفئة الضريبية I)، كانت ستُستحق ضريبة هبة قدرها نحو 11.000 يورو.
- مع حق الانتفاع: عند إيجار سنوي صافٍ بارد قابل للتحصيل قدره 18.000 يورو، ومعامل مضاعِف يبلغ نحو 9,6، تبلغ قيمة حق الانتفاع نحو 173.000 يورو. وبذلك لا يخضع للضريبة سوى 500.000 − 173.000 = 327.000 يورو – أي أقل بكثير من الإعفاء البالغ 400.000 يورو. ولا تُستحق أي ضريبة هبة.
لا ينطبق الحد الأقصى هنا: إذ إن 500.000 يورو مقسومة على 18,6 تساوي نحو 26.880 يورو، بينما تقل القيمة السنوية البالغة 18.000 يورو عن ذلك، ولذلك تُحتسب بالكامل.
مزايا ضريبية أخرى عند هبة العقار
إلى جانب الإعفاء وحق الانتفاع، توجد أدوات أخرى:
- مسكن الأسرة للزوجين: إذا وهبتم مسكن الأسرة الذي تقيمون فيه إلى زوجكم أو شريك حياتكم، يكون النقل معفيًا بالكامل من الضريبة بموجب § 13 ErbStG – من دون قيود على المساحة ومن دون مدة احتفاظ. ويظل الإعفاء البالغ 500.000 يورو محفوظًا، ويكون متاحًا لهبات أخرى.
- العقارات السكنية المؤجرة: تُقيَّم العقارات المؤجرة لأغراض سكنية بنسبة 90 % فقط من قيمتها (§ 13d ErbStG) – وتبقى نسبة 10 % معفاة من الضريبة منذ البداية.
- عدم استحقاق ضريبة نقل ملكية العقارات: لا تؤدي الهبات المقدمة إلى الأزواج والأقارب في خط مباشر (الأبناء، الأحفاد) إلى استحقاق ضريبة نقل ملكية العقارات.
مزايا وعيوب الهبة خلال الحياة
- ميزة – الاستفادة من الإعفاءات عدة مرات: يتاح الإعفاء الكامل مجددًا كل عشر سنوات.
- ميزة – تجنب الزيادات في القيمة: لا تدخل الزيادات المستقبلية في القيمة ضمن ثروتكم الخاضعة للضريبة.
- ميزة – الاحتفاظ بالسيطرة: مع حق الانتفاع أو حق السكن، تواصلون استخدام العقار.
- عيب – الارتباط: الهبة نهائية من حيث المبدأ؛ ومن دون حقوق متفق عليها لاستردادها، لا يمكنكم استعادة الملكية بسهولة.
- عيب – استكمال نصيب الإجباري: خلال السنوات العشر السابقة للوفاة يمكن أن تكون قد تؤدي الهبة إلى زيادة مطالبات الأنصبة الإلزامية لأقارب آخرين.
- العيب – التكاليف: يفرض كاتب العدل والسجل العقاري رسومًا تُحتسب بناءً على قيمة العقار.
الأسئلة الشائعة حول ضريبة الهبة على العقارات
هل يجب أن أُبلغ مكتب الضرائب عن هبة عقار؟
نعم. يجب عمومًا الإبلاغ عن الهبات إلى مكتب الضرائب خلال ثلاثة أشهر. وفي حالة نقل العقار الموثق لدى كاتب العدل، يُبلغ كاتب العدل مكتب الضرائب تلقائيًا عادةً.
كيف تُحدَّد قيمة العقار؟
يحدد مكتب الضرائب قيمة العقار وفقًا لقانون التقييم، عادةً باستخدام طريقة المقارنة أو العائد أو القيمة المادية. وإذا اختلفت هذه القيمة بشكل كبير عن القيمة السوقية الفعلية، فيمكنكم إثبات قيمة سوقية أقل من خلال تقرير خبير.
هل يمكنني الاستمرار في السكن في العقار رغم الهبة؟
نعم. من خلال الاحتفاظ بحق الانتفاع أو بحق السكن، تضمنون استمرار استخدام العقار – مدى الحياة وبضمان القيد في السجل العقاري.
هل تُجدي الهبة أيضًا في حالة العقارات الأصغر؟
غالبًا نعم: إذا كانت القيمة أقل من الإعفاء الضريبي، فلا تُستحق أي ضريبة هبة على الإطلاق. ومع ذلك، تظل تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري قائمة وينبغي احتسابها.
ماذا يحدث إذا قدّمت هبات متعددة خلال عشر سنوات؟
تُجمع جميع الهبات المقدمة إلى الشخص نفسه خلال عشر سنوات. ويُطبق الإعفاء الضريبي مرة واحدة فقط خلال هذه الفترة؛ ولا يتجدد إلا بعد انقضاء السنوات العشر.
الخلاصة: التخطيط المبكر يؤتي ثماره
يُعد نقل العقار خلال الحياة من أكثر الوسائل فعالية لتجنب ضريبة الهبة وضريبة الميراث اللاحقة. وتتمثل أهم العوامل في الإعفاءات الضريبية التي يمكن استخدامها من جديد كل عشر سنوات، والاحتفاظ بحق الانتفاع الذي يخفض القيمة الخاضعة للضريبة بشكل ملحوظ. ومن يبدأ مبكرًا يمكنه نقل حتى القيم العقارية المرتفعة معفاة من الضرائب عبر عدة دورات. ونظرًا للأهمية القانونية والعائلية الكبيرة، ينبغي تنسيق الإجراءات مع كاتب العدل ومستشار ضريبي – لتجنب الأخطاء المكلفة والحفاظ على العقار في أيدٍ أمينة حتى النهاية.