Тот, кто передаёт недвижимость детям или партнёру уже при жизни, может значительно снизить налоговую нагрузку — зачастую сильнее, чем при последующем наследовании. Причина заключается в личных необлагаемых минимумах, которые возобновляются каждые десять лет, а также в сохранении права узуфрукта, уменьшающем облагаемую налогом стоимость дарения. Мы объясним, как рассчитывается налог на дарение в 2026 году, какие необлагаемые минимумы действуют и с помощью каких конструкций можно передать недвижимость с минимальной налоговой нагрузкой.
Дарение вместо наследства: что означает передача при жизни
Дарение — это безвозмездная передача имущества при жизни. В отношении недвижимости это означает: вы уже сейчас переоформляете право собственности на следующее поколение вместо того, чтобы завещать её. Дарение облагается налогом на основании того же закона, что и наследство, — Закона о налоге на наследство и дарение (ErbStG), — с теми же необлагаемыми минимумами и налоговыми ставками.
Решающая разница заключается в возможности повторения: при наследовании необлагаемые минимумы предоставляются только один раз, тогда как при жизни вы можете снова делать дарение каждые десять лет и многократно использовать те же необлагаемые минимумы. Как и при продаже, для дарения недвижимости требуется нотариальное удостоверение; после этого новый собственник вносится в поземельную книгу.
Необлагаемые минимумы в 2026 году — и почему они обновляются каждые десять лет
Размер налога на дарение в первую очередь зависит от личного необлагаемого минимума. Он определяется степенью родства и регулируется в § 16 ErbStG:
- Супруги и зарегистрированные гражданские партнёры: 500 000 евро
- Дети и пасынки/падчерицы (а также дети уже умерших детей): 400 000 евро
- Внуки: 200 000 евро
- Родители и бабушки/дедушки (только при наследовании): 100 000 евро
- Остальные получатели налоговых классов II и III (например, братья и сёстры, племянницы, племянники, друзья): 20 000 евро
Налогом облагается только часть стоимости, превышающая необлагаемый минимум. Большое значение имеет § 14 ErbStG: несколько передач имущества от одного и того же лица суммируются только в том случае, если между ними прошло менее десяти лет. По истечении этого срока необлагаемый минимум полностью восстанавливается.
Пример: супруги с двумя детьми могут каждые десять лет каждому ребёнку "400 000 евро на каждого родителя можно передать без налога – вместе это 1,6 миллиона евро за каждый десятилетний период. Кто начинает заранее, тот может полностью передать даже крупные состояния через несколько циклов без уплаты налогов. Важно: срок отсчитывается со дня соответствующего дарения, а не с начала нового года.
Налоговый класс и ставка налога: столько остается в налоговой службе
Если стоимость дарения превышает необлагаемую сумму, значение имеет налоговый класс. § 15 ErbStG разделяет получателей на три класса. Вопреки распространенному мнению, родители и бабушки с дедушками при дарении относятся к менее выгодному налоговому классу II – налоговый класс I с необлагаемой суммой 100 000 евро применяется к ним только при наследовании.
Налоговые ставки повышаются вместе с налогооблагаемым приобретением (§ 19 ErbStG):
- до 75 000 евро: 7 % (класс I), 15 % (класс II), 30 % (класс III)
- до 300 000 евро: 11 % / 20 % / 30 %
- до 600 000 евро: 15 % / 25 % / 30 %
- до 6 000 000 евро: 19 % / 30 % / 30 %
- свыше: до 30 % / 43 % / 50 %
Для детей и супругов (налоговый класс I) налоговая нагрузка остается сравнительно умеренной – еще одна причина передавать недвижимость внутри узкого семейного круга.
Узуфрукт: как оговорка снижает налогооблагаемую стоимость
Многие собственники хотят подарить недвижимость, но продолжать жить в ней или сохранять доходы от аренды. Именно это позволяет узуфрукт: вы передаете право собственности, но сохраняете за собой пожизненное право пользования. Такая оговорка дает двойное преимущество – вы сохраняете контроль, а налогооблагаемая стоимость дарения снижается.
Поскольку капитализированная стоимость узуфрукта вычитается из стоимости недвижимости. Она рассчитывается как годовая стоимость, умноженная на коэффициент:
- Годовая стоимость – это ежегодная стоимость пользования, как правило, возможная чистая холодная арендная плата. Она ограничена: может учитываться не более стоимости земельного имущества, деленной на 18,6 (§ 16 BewG).
- Коэффициент берется из официальной таблицы к § 14 BewG. Он зависит от статистической продолжительности жизни (возраста и пола) и процентной ставки 5,5 %. Федеральное министерство финансов ежегодно публикует значения заново на основе таблицы смертности Федерального статистического ведомства.
Чем моложе пользователь узуфрукта, тем выше коэффициент – и тем большеСнижение стоимости. С момента реформы налога на наследство узуфрукт полностью уменьшает налоговую базу; прежнее правило об отсрочке отменено.
Расчётный пример: передача недвижимости ребёнку
Упрощённый пример показывает эффект. Отец (70 лет) передаёт сыну недвижимость с оценочной стоимостью земельного участка 500.000 евро и сохраняет за собой пожизненный узуфрукт.
- Без узуфрукта: 500.000 евро − необлагаемый минимум 400.000 евро = 100.000 евро, облагаемых налогом. При ставке 11 % (налоговый класс I) налог на дарение составил бы около 11.000 евро.
- С узуфруктом: При возможной годовой чистой холодной арендной плате 18.000 евро и мультипликаторе около 9,6 стоимость узуфрукта составляет примерно 173.000 евро. Таким образом, налогообложению подлежит только 500.000 − 173.000 = 327.000 евро — значительно меньше необлагаемого минимума в 400.000 евро. Налог на дарение не взимается.
Ограничение Cap здесь не применяется: 500.000 евро, разделённые на 18,6, дают около 26.880 евро; годовая стоимость 18.000 евро ниже этого значения и учитывается полностью.
Другие налоговые преимущества дарения недвижимости
Помимо необлагаемого минимума и узуфрукта, существуют и другие возможности:
- Семейное жильё для супругов: Если вы дарите совместно занимаемое семейное жильё супругу или зарегистрированному партнёру, передача согласно § 13 ErbStG полностью освобождается от налога — без ограничения площади и без срока сохранения имущества. Необлагаемый минимум в 500.000 евро при этом не затрагивается и остаётся доступным для дальнейших дарений.
- Сдаваемая в аренду жилая недвижимость: Объекты, сдаваемые в аренду для проживания, учитываются только в размере 90 % их стоимости (§ 13d ErbStG) — 10 % с самого начала освобождаются от налога.
- Отсутствие налога на приобретение недвижимости: Дарения супругам и родственникам по прямой линии (детям, внукам) не облагаются налогом на приобретение недвижимости.
Преимущества и недостатки дарения при жизни
- Преимущество — многократное использование необлагаемых минимумов: Каждые десять лет полный необлагаемый минимум предоставляется вновь.
- Преимущество — предотвращение роста стоимости: Будущий прирост стоимости больше не входит в ваше налогооблагаемое имущество.
- Преимущество — сохранение контроля: Благодаря узуфрукту или праву проживания вы продолжаете пользоваться недвижимостью.
- Недостаток — связанность: Дарение в принципе является окончательным; без согласованных прав на обратное требование вернуть собственность не получится без дополнительных условий.
- Недостаток — дополнение обязательной доли: В течение десяти лет до открытия наследства может бытьУвеличить обязательные доли других родственников.
- Недостаток – расходы: Нотариус и земельная книга взимают сборы, размер которых зависит от стоимости недвижимости.
FAQ о налоге на дарение недвижимости
Нужно ли сообщать налоговой службе о дарении недвижимости?
Да. О дарении, как правило, необходимо сообщить в налоговую службу в течение трех месяцев. При нотариально удостоверенной передаче недвижимости нотариус обычно автоматически информирует налоговую службу.
Как определяется стоимость недвижимости?
Налоговая служба определяет стоимость объекта недвижимости согласно Закону об оценке, обычно методом сравнения, доходным или затратным методом. Если эта стоимость значительно отклоняется от фактической рыночной стоимости, с помощью экспертного заключения можно доказать более низкую рыночную стоимость.
Могу ли я продолжать жить в недвижимости после дарения?
Да. С помощью зарезервированного узуфрукта или права проживания вы обеспечиваете себе дальнейшее пользование — пожизненно и с защитой, закрепленной в земельной книге.
Выгодно ли дарение также при небольшой недвижимости?
Часто да: если стоимость ниже необлагаемого налогом минимума, налог на дарение вообще не взимается. Однако расходы на нотариуса и земельную книгу сохраняются, и их следует учитывать.
Что произойдет, если я несколько раз делаю подарки в течение десяти лет?
Все подарки одному и тому же лицу в течение десяти лет суммируются. Необлагаемый минимум действует в этот период только один раз; вновь он предоставляется лишь после истечения десяти лет.
Итог: раннее планирование окупается
Передача недвижимости при жизни — одно из самых эффективных средств избежать налога на дарение и последующего налога на наследство. Главными преимуществами являются необлагаемые минимумы, которые можно использовать заново каждые десять лет, и оговорка об узуфрукте, заметно снижающая налогооблагаемую стоимость. Тот, кто начинает заранее, может передать даже значительную стоимость недвижимости без налогов в течение нескольких циклов. Однако с учетом юридических и семейных последствий следует согласовать структуру сделки с нотариусом и налоговым консультантом — так вы избежите дорогостоящих ошибок и до последнего сохраните недвижимость в надежных руках.