Quien transfiere su inmueble a sus hijos o a su pareja mientras aún vive puede reducir considerablemente la carga fiscal, a menudo más que mediante una herencia posterior. La razón radica en las franquicias fiscales personales, que se renuevan cada diez años, y en la reserva del usufructo, que reduce el valor imponible de la donación. Le explicamos cómo se calcula el impuesto sobre donaciones en 2026, qué franquicias se aplican y mediante qué estructuras puede transferir su inmueble de forma fiscalmente eficiente.
Donación en lugar de herencia: qué implica la transferencia en vida
Una donación es la transferencia gratuita de patrimonio en vida. En el caso de los inmuebles, esto significa que ya transfiere la propiedad a la siguiente generación, en lugar de legarla. La donación tributa conforme a la misma ley que la herencia —la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ErbStG)—, con las mismas franquicias y tipos impositivos.
La diferencia decisiva radica en la posibilidad de repetirla: mientras que en caso de herencia las franquicias solo están disponibles una vez, en vida puede donar de nuevo cada diez años y utilizar varias veces las mismas franquicias. Al igual que en una compraventa, la donación de un inmueble también requiere escritura notarial; posteriormente, el nuevo propietario se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Las franquicias de 2026 y por qué se aplican de nuevo cada diez años
La cuantía del impuesto sobre donaciones depende primero de la franquicia personal. Esta se determina según el grado de parentesco y está regulada en el § 16 ErbStG:
- Cónyuges y parejas de hecho registradas: 500.000 euros
- Hijos e hijastros (así como hijos de hijos ya fallecidos): 400.000 euros
- Nietos: 200.000 euros
- Padres y abuelos (solo en caso de herencia): 100.000 euros
- Resto de beneficiarios de las clases fiscales II y III (p. ej., hermanos, sobrinas, sobrinos, amigos): 20.000 euros
Solo tributa la parte del valor que supera la franquicia. La clave está en el § 14 ErbStG: Varias donaciones de la misma persona solo se acumulan si entre ellas transcurren menos de diez años. Una vez transcurrido este plazo, la franquicia se restablece íntegramente.
Un ejemplo: Un matrimonio con dos hijos puede donar a cada hijo cada diez años Transferir 400.000 euros libres de impuestos por progenitor – en total, 1,6 millones de euros por cada período de diez años. Quien empieza pronto puede transmitir incluso grandes patrimonios completamente libres de impuestos a lo largo de varios ciclos. Importante: el plazo comienza el día de la respectiva donación, no con el cambio de año.
Clase impositiva y tipo impositivo: cuánto se queda Hacienda
Si la donación supera la exención, la clase impositiva es determinante. El § 15 ErbStG divide a los beneficiarios en tres clases. A diferencia de lo que muchos esperan, los padres y abuelos pertenecen a la desfavorable clase impositiva II en caso de donación; la clase impositiva I, con una exención de 100.000 euros, solo se aplica a ellos en caso de herencia.
Los tipos impositivos aumentan con la adquisición sujeta a impuestos (§ 19 ErbStG):
- hasta 75.000 euros: 7 % (clase I), 15 % (clase II), 30 % (clase III)
- hasta 300.000 euros: 11 % / 20 % / 30 %
- hasta 600.000 euros: 15 % / 25 % / 30 %
- hasta 6.000.000 euros: 19 % / 30 % / 30 %
- por encima: hasta 30 % / 43 % / 50 %
Para los hijos y cónyuges (clase impositiva I), la carga fiscal sigue siendo relativamente moderada, otra razón para transmitir los inmuebles dentro de la familia cercana.
Usufructo: cómo la reserva reduce el valor sujeto a impuestos
Muchos propietarios quieren donar el inmueble, pero seguir viviendo en él o conservar los ingresos por alquiler. Esto es precisamente lo que permite el usufructo: transmiten la propiedad, pero se reservan el derecho vitalicio de uso. Esta reserva ofrece una doble ventaja: conservan el control y disminuye el valor de la donación sujeto a impuestos.
El valor capitalizado del usufructo se deduce del valor del inmueble. Se calcula como el valor anual multiplicado por un factor:
- El valor anual es el valor anual de uso, normalmente el alquiler neto en frío que puede obtenerse. Está limitado: como máximo puede aplicarse el valor del inmueble dividido por 18,6 (§ 16 BewG).
- El factor procede de la tabla oficial del § 14 BewG. Depende de la esperanza de vida estadística (edad y sexo) y de un tipo de interés del 5,5 %. El Ministerio Federal de Hacienda publica los valores anualmente, sobre la base de la tabla de mortalidad de la Oficina Federal de Estadística.
Cuanto más joven sea el usufructuario, mayor será el factor y, por tanto, mayor será el Reducción del valor. Desde la reforma del impuesto sobre sucesiones, el usufructo reduce íntegramente la base imponible; la anterior regulación de aplazamiento ha desaparecido.
Ejemplo de cálculo: transferir un inmueble al hijo
Un ejemplo simplificado muestra el efecto. Un padre (70 años) transfiere a su hijo un inmueble con un valor catastral de 500.000 euros y se reserva el usufructo vitalicio.
- Sin usufructo: 500.000 euros − 400.000 euros de exención = 100.000 euros sujetos a impuestos. Con un 11 % (clase fiscal I), se pagarían alrededor de 11.000 euros en concepto de impuesto sobre donaciones.
- Con usufructo: Con un alquiler neto anual en frío alcanzable de 18.000 euros y un multiplicador de aproximadamente 9,6, resulta un valor del usufructo de unos 173.000 euros. Por tanto, solo están sujetos a impuestos 500.000 − 173.000 = 327.000 euros, claramente por debajo de la exención de 400.000 euros. No se paga impuesto sobre donaciones.
El límite máximo no se aplica aquí: 500.000 euros divididos por 18,6 dan aproximadamente 26.880 euros; el valor anual de 18.000 euros está por debajo y se computa íntegramente.
Otras ventajas fiscales en la donación de inmuebles
Además de la exención y el usufructo, existen otros mecanismos:
- Vivienda familiar para cónyuges: Si dona la vivienda familiar ocupada por usted a su cónyuge o pareja, la transmisión está completamente exenta de impuestos conforme al § 13 ErbStG, sin limitación de tamaño ni período de conservación. La exención de 500.000 euros permanece intacta y queda disponible para otras donaciones.
- Inmuebles residenciales alquilados: Los inmuebles alquilados para fines residenciales solo se valoran en el 90 % de su valor (§ 13d ErbStG); el 10 % queda exento de impuestos desde el principio.
- Sin impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: Las donaciones a cónyuges y parientes en línea directa (hijos, nietos) no generan impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Ventajas y desventajas de la donación en vida
- Ventaja – utilizar varias veces las exenciones: Cada diez años vuelve a estar disponible la exención completa.
- Ventaja – evitar aumentos de valor: Los futuros incrementos de valor ya no se incluirán en su patrimonio sujeto a impuestos.
- Ventaja – conservar el control: Con un usufructo o derecho de habitación, podrá seguir utilizando el inmueble.
- Desventaja – vinculación: Una donación es, en principio, definitiva; sin derechos de restitución acordados, no podrá recuperar la propiedad fácilmente.
- Desventaja – complemento de la legítima: Dentro de los diez años anteriores al fallecimiento, puede la Aumentar las legítimas de otros familiares.
- Desventaja – costes: El notario y el Registro de la Propiedad generan tasas que se calculan en función del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de donaciones de inmuebles
¿Debo comunicar al Finanzamt una donación de un inmueble?
Sí. Por regla general, las donaciones deben notificarse al Finanzamt en un plazo de tres meses. En las transmisiones de inmuebles formalizadas ante notario, normalmente el notario informa automáticamente al Finanzamt.
¿Cómo se determina el valor del inmueble?
El Finanzamt determina el valor fiscal del inmueble conforme a la Ley de Valoración, normalmente mediante el método comparativo, de rendimientos o de valor material. Si este valor difiere considerablemente del valor real de mercado, puede acreditar un valor de mercado inferior mediante un informe pericial.
¿Puedo seguir viviendo en el inmueble pese a la donación?
Sí. Mediante un usufructo reservado o un derecho de uso y disfrute de la vivienda, se asegura el uso posterior, de por vida y garantizado mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Merece la pena donar también inmuebles de menor valor?
A menudo sí: si el valor está por debajo de la exención, no se aplica ningún impuesto de donaciones. No obstante, los costes del notario y del Registro de la Propiedad siguen existiendo y deben tenerse en cuenta.
¿Qué ocurre si dono varias veces en un plazo de diez años?
Todas las donaciones a la misma persona realizadas dentro de un plazo de diez años se acumulan. La exención solo se aplica una vez durante dicho periodo; vuelve a estar disponible únicamente después de que transcurran los diez años.
Conclusión: planificar con antelación compensa
La transmisión de un inmueble en vida es uno de los medios más eficaces para evitar el impuesto de donaciones y el posterior impuesto de sucesiones. Las principales ventajas son las exenciones, que pueden utilizarse de nuevo cada diez años, y la reserva del usufructo, que reduce notablemente el valor sujeto a impuestos. Quien empieza pronto puede transmitir incluso patrimonios inmobiliarios elevados libres de impuestos a lo largo de varios ciclos. Sin embargo, debido a las consecuencias legales y familiares, debería coordinar la planificación con un notario y un asesor fiscal; así evitará errores costosos y mantendrá el inmueble en buenas manos hasta el final.